juni 2002
Hvad er en lokalplan? I en lokalplan kan Kommunalbestyrelsen fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om anvendelse udstykning Fra debatten Vestsjællands Amt, Natur & Miljø, havde enkelte bemærkninger til forslaget og rettelser til redegørelsen (om støj og vibrationer fra jernbanen og om kirkeomgivelser / kulturlandskab). Disse rettelser og uddybninger er indarbejdet i den endelige plan. Skov- og Naturstyrelsen tilkendegav, at den vil reducere beskyttelseslinjen omkring Brynshøj og dyssekammeret til 65 m fra højens fod, når den endeligt vedtagne plan er offentliggjort. Kommunalbestyrelsen vedtog en lille ændring om hegning mod boligveje ( 9.3) med henblik på at opnå en bestemt karakter af området. I henhold til planlovens 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse, som beskriver lokalplanens forhold til anden lovgivning, og som angiver, om lokalplanens virkeliggørelse afhænger af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end kommunalbestyrelsen. De egentlige bestemmelser findes i lokalplanens 2. del. For at lette forståelsen af lokalplanen indeholder redegørelsen desuden en beskrivelse af eksisterende forhold i og omkring lokalplanområdet, og der gives en kort beskrivelse af hovedindholdet og intentionerne med planen. Redegørelsen danner grundlag for lokalplanens administration og realisering. 2 veje, stier og parkering bebyggelsens placering, udformning og materialer bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer fællesanlæg Indhold Redegørelse 3 Baggrunden for lokalplanen...3 Eksisterende forhold...3 Lokalplanens indhold...3 Forholdet til anden planlægning 3 Landsplanlægning...3 Regionplanlægning...3 Kommuneplanlægning...3 Lokalplanlægning...3 Fredningsforhold...4 Adresser & telefon (pr. juli 2002) 4 Lokalplan nr. 2B.12 5 1 Lokalplanens formål...5 2 Lokalplanens område og zonestatus...5 3 Områdets anvendelse...5 4 Udstykning...6 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold...6 6 Ledningsanlæg og belysning...6 7 Bebyggelsens omfang og placering...6 8 Bebyggelsens ydre fremtræden...7 9 Ubebyggede arealer...7 10 Grundejerforening...7 11 Tilladelse fra andre myndigheder...8 12 Forudsætning for at tage ny bebyggelse i brug...8 13 Ophævelse af lokalplan...8 14 Lokalplanens retsvirkninger...8 Kortbilag 1 Matrikelkort 1:2.000...9 Kortbilag 2 Anvendelsesplan 1:1.000...10
Redegørelse Baggrunden for lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet af landinspektør Michael Holm og Teknisk Forvaltning på baggrund af kommunens ønske om at modernisere den for området p.t. gældende lokalplan nr. 34.01, der ved vedtagelsen af denne lokalplan vil blive ophævet. Eksisterende forhold Området, der er et ca. 3 ha stort areal af Højbygårds jorder, er beliggende i byzone og er i henhold til den tidligere planlægning udlagt til åben, lav boligbebyggelse. Inden for områdets grænser ligger den fredede Brynshøj samt resterne af et dyssekammer. Lokalplanens indhold Det er formålet med lokalplanen at udlægge området til boligformål med parcelhuse. Arealerne nærmest de fredede fortidsminder udlægges som fælles grønne friarealer. Bebyggelsen skal udformes som længehuse med saddeltag og udføres med traditionelle facadeog tagmaterialer. Forholdet til anden planlægning Landsplanlægning Kystloven Højby er en af de få byer i kommunen, som ligger mere end 3 km fra kysten og er derfor ikke omfattet af de særlige restriktioner i Planlovens 5a og 5b. Regionplanlægning Regionplan 2001-2012 Området er beliggende indenfor regionplanens byområde. Der udlægges ikke arealer til butiksformål, jf. detailhandelsplanlægningen. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens rammer. 3 Kulturmiljøer Lokalplanområdet er helt adskilt fra det udpegede, afgrænsede kulturmiljø, Landsbyen og stationsbyen Højby (343-5), ved et nyere parcelhusområde og centerområde. Kirkeomgivelser Lokalplanområdet er ikke omfattet af området for Højby Kirkes fjernomgivelser. Afstanden er ca. 500 m; mellemliggende bebyggelse og beplantning hindrer indsyn begge veje. Kommuneplanlægning Kommuneplan 1985-96 Denne plan er en kort tid endnu det gældende plangrundlag. Rammebestemmelserne for område 2.BB.7, boligområde, er indholdsmæssigt uændret overført til: Kommuneplanforslag 1997-2008 2B7 Boligområde Brynshøj Området må anvendes til boligformål (familieboliger, bofællesskaber og boinstutioner) med tilhørende kollektive anlæg, (børneinstitutioner, varmecentral og lignende) samt mindre butikker, eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. Bebyggelsesprocent: Højst 25 ved åben-lav boligbebyggelse og 35 ved tæt-lav boligbebyggelse. Bygningshøjde: Højst 8,5 m. Etageantal: Højst 1½. Friarealer: Mindst 10% af nye områder til åbenlav boligbebyggelse og mindst 20% af områder til tæt-lav boligbebyggelse skal anvendes til friareal for området. Zoneforhold: Byzone. Kommunalbestyrelsen anser lokalplanforslaget i overensstemmelse med rammerne. Lokalplanlægning Lokalplan nr. 34.01 har reguleret områdets anvendelse siden 1978, men ophæves hermed.
Andre forhold Trafikforhold Området vejbetjenes fra Højbygårdsvej, der med forbindelse fra Nyvej udbygges til stamvej for området. Vandforsyningsplanlægning Lokalplanområdet ligger i Højby Vandværks forsyningsområde. Spildevandsplanlægning Lokalplanområdet ligger i Højby Rensningsanlægs opland. I forbindelse med byggemodningen bliver der etableret et nyt separat kloakeringssystem. Der vil dog i et vist omfang blive muligt at føre tagnedløb til nedsivningsanlæg. Varmeplanlægning Lokalplanområdet ligger indenfor Højby Kraftvarmeværks (NVE) forsyningsområde. Jordforureningsloven Der er ikke i lokalplanområdet konstateret forurening eller henlæggelse af affald. Miljømæssige forhold Lokalplanområdet ligger nær Odsherreds Jernbane; korteste afstand ca. 13 m. Ifølge Regionplanens retningslinie 12.1.4 må jernbanestøj ikke overstige 60 db(a) 10 m fra spormidte. I Miljøstyrelsens vejledning 1/1997 (Støj og vibrationer fra jernbaner) angives jernbanestøjen på strækningen til 56 db(a), og nye boliger bør normalt af hensyn til vibrationerne opføres i større afstand end 50 m. Der må slet ikke opføres bebyggelse nærmere spormidte end 25 m. Ved de to østligste grunde vil støjdæmpende foranstaltninger måske være nødvendige for at opfylde Bygningsreglementets krav om højst 30 db(a) indendørs i beboelsesrum. Fredningsforhold Naturbeskyttelsesloven Lokalplanområdet er delvist omfattet af Naturbeskyttelseslovens bestemmelser om 100 m beskyttelseslinier omkring de fredede fortidsminder, Brynshøj og dyssekammer. Skov- og Naturstyrelsen har tilkendegivet, at 4 beskyttelseslinien for begges vedkommende vil blive reduceret til 65 m fra højens fod. Arkæologiske interesser Mange steder i Odsherred er det sandsynligt, at man ved jordarbejder vil støde på oldtidsfund. Der er derfor altid en risiko for, at et byggeri må stoppes for at få gennemført en arkæologisk undersøgelse (efter Museumslovens 26), hvilket i uheldigste fald kan vare ét år. Derfor bør enhver, som skal foretage større jordarbejder i området, i egen interesse så tidligt som muligt rette henvendelse til det arkæologisk ansvarlige museum (p.t. Odsherreds Museum; arkæolog Arne Hedegaard Andersen). I sommeren 2002 udføres en prøvegravning i området for at få afklaret, om det er sandsynligt at støde på oldtidsfund. Ved redaktionens slutning forelå rapporten endnu ikke. Adresser & telefon (pr. juli 2002) Trundholm kommune Nyvej 22, 4573 Højby Tlf. 59 36 80 00 - fax 59 36 80 01 internet www.trundholm.dk e-post trundholm@trundholm.dk sagsbehandlers direkte telefon: 59 36 81 15 sagsbehandlers e-post: vse@trundholm.dk Vestsjællands Amt, Natur & Miljø Alleen 15, 4180 Sorø tlf. 57 87 25 33 - fax 57 87 48 07 internet www.vestamt.dk Miljøministeriet, Landsplanafdelingen Højbro Plads 4, 1200 København K tlf. 33 92 76 00 - fax 33 32 22 27 internet www.mim.dk/lpa/ Landinspektørerne Erik Pedersen & Michael Holm Havnegade 9, 4500 Nykøbing Sj. tlf. 59 91 03 44 - fax 59 91 31 44 Naturklagenævnet Frederiksborggade 15, 1360 København K tlf. 33 95 57 00 - fax 33 95 57 69 internet www.nkn.dk
Lokalplan nr. 2B.12 for et boligområde ved Brynshøj I henhold til Lov om planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2.1 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: at udlægge området til boligformål med åben-lav boligbebyggelse og fælles friareal. at sikre byggeri og anlæg udformet således at de fremtræder diskret og smukt i landskabet. at ophæve den tidligere lokalplan nr. 34.01 (en del af bestemmelserne videreføres i ajourført form i denne lokalplan). 5 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matr.nr. 11 ad samt 11 ah Højby by, Højby, Trundholm kommune, og parceller udstykket efter den 1. juli 2000. 2.2 Lokalplanens område opdeles i områderne 1, 2, 3 og 4 som angivet på kortbilag 2. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse Bestemmelser for delområderne 1, 2 og 3: 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. 3.2 Der må kun opføres åben og lav boligbebyggelse (parcelhuse, men ikke dobbelthuse).
3.3 Inden for lokalplanområdet kan tillades de typer erhverv, som uden genevirkninger kan udøves i boligområder, jf. miljøbeskyttelsesloven, dog ikke butikker. 3.4 Sådant erhverv kan kun tillades under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af hovedsagelig beboelse ikke brydes (herunder ved skiltning og lignende). at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 3.4 Inden for lokalplanområdet må der opføres transformatorstationer til områdets forsyning, når de ikke har mere end 10 m² bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 3 m over terræn, og når de udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. Bestemmelser for delområde 4: 3.5 Delområde 4 må kun anvendes til fælles friareal/grønt område. Der må ikke på området etableres nogen former for anlæg, heller ikke f.eks. legehuse/legeredskaber. 4 Udstykning 4.1 Udstykninger må kun foretages i overensstemmelse med den retningsgivende plan, jf. kortbilag 2. Yderligere udstykning må ikke finde sted. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Der udlægges nye veje og stier som vist på kortbilag 2: Højbygårdsvej i en bredde af 10 m med 7 m kørebane, 2 m fortov i østsiden og 1 m rabat i vestsiden. 6 Boligvejene i en bredde af 7 m med 6 m kørebane og 0,5 m rabat i hver side. 5.2 Fra de enkelte ejendomme må der ikke være direkte adgang for kørende trafik til Nyvej eller Højbygårdsvej. 5.3 Langs Nyvej og Højbygårdsvej pålægges byggelinier på 5 m fra vejskel. 5.4 Langs boligvejene pålægges byggelinier på 5 m fra vejskel for beboelseshuse og 2,5 m fra vejskel for garage/carport. 5.5 Der skal ved deklaration sikres oversigtsarealer ved boligvejens udmunding i Højbygårdsvej. Bestemmelser for delområde 1, 2 og 3: 5.6 Henstilling af køretøjer over 3.500 kg samt af uindregistrerede køretøjer af enhver art må hverken finde sted på grunde, veje, vendepladser eller friarealer. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Elledninger - herunder til belysning af udvendige arealer - må ikke fremføres som luftledninger, men må alene fremføres som jordkabler. 6.2 Udvendige lyskilder skal være afskærmede således, at belysningen ikke kan ses uden for de områder, der ønskes belyst. 7 Bebyggelsens omfang og placering Bestemmelser for delområde 1, 2 og 3: 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25. 7.2 På hver ejendom skal der være plads til mindst 2 parkeringspladser. Bestemmelser for delområde 1: 7.3 Bygninger må kun opføres med én etage. 7.4 Tage skal udføres som symmetrisk saddeltag. 7.5 Tagets vinkel med det vandrette plan skal ligge mellem 25 o og 30 o. 7.6 En eventuel kælder må ikke have loftet be-
liggende over terræn. 7.7 Ingen bebyggelse må placeres nærmere skel mod fællesarealet end 10 m. Bestemmelser for delområde 2: 7.8 Bygninger må ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage, og ikke med større højde end 8.5 m, målt efter reglerne i bygningsreglementet. 7.9 Tage skal udføres som symmetrisk saddeltag. 7.10 Tagets vinkel med det vandrette plan skal ligge mellem 40 o og 55 o. 7.11 En eventuel kælder må ikke have loftet beliggende mere end 0,5 m over terræn. Bestemmelser for delområde 3: 7.12 Der må opføres bygninger som fremtræder med én etage mod nord og med højst to fulde etager mod syd. 7.13 Tage skal udføres med en- eller tosidigt fald. 7.14 Tagets vinkel med det vandrette plan skal ligge mellem 25 o og 30 o. 7.15 Ingen bebyggelse må placeres nærmere skel mod fællesarealet end 10 m eller nærmere jernbanens spormidte end 25 m. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ny bebyggelse skal opføres i ensartede materialer. Ydervægge skal som hovedkonstruktion opføres i tegl, træ eller tilsvarende. 8.2 Tage skal dækkes af tagsten, listedækket tagpap, fibercement eller materialer af karakter som tegl i dæmpede nuancer. 8.3 Udvendige bygningssider og sokler må kun fremtræde i farver dannet af hvidt, sort og jordfarverne (okker, dodenkop, umbra, terra de sienna og engelskrødt) eller blanding heraf. Til døre og vinduesrammer, skodder og lignende mindre bygningsdele kan dog anvendes andre farver. 8.4 Til udvendige bygningssider - bortset fra glaspartier og solfangere - må ikke anvendes reflekterende materialer. 8.5 Skilte og reklamer må kun opsættes på bygninger og må kun vedrøre en eventuel virksomhed på ejendommen. Skiltestørrelse max. 0,5 m 2. 8.6 Der må ikke opsættes udvendige antenneanlæg, paraboler eller lignende. Paraboler kan dog placeres på jorden, max. 1 m over terræn. 9 Ubebyggede arealer 9.1 De i delområde 4 udlagte fællesarealer må ikke udstykkes eller bebygges, men udlægges som fælles opholdsarealer for bebyggelsen. 9.2 Hegn i skel mod vej og nabo må kun etableres som levende, lysåbne hegn af egnstypiske, løvfældende buske, hækplanter og træer samt ved lave (under 1,2 m) havemure, raftehegn eller flethegn. 9.3 Mod boligvejene må plantes spredte buske og træer, men ikke plantes ubrudte hække eller opsættes lukkede faste hegn. 9.4 I skel mod fællesareal skal der etableres et levende hegn af egnstypiske hækplanter, eksempelvis bøg, navr eller tilsvarende, som skal holdes i en ensartet højde på 1,5 m. 9.5 Ubebyggede arealer af de enkelte parceller må kun anvendes som have og gårdsplads og skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentlig udseende. 10 Grundejerforening 10.1 Der skal stiftes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejendomme inden for lokalplanens område. 10.2 Grundejerforeningen skal oprettes når 7
Kommunalbestyrelsen forlanger det og på dennes initiativ. 10.3 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. 10.4 Grundejerforeningen skal varetage grundejernes fælles opgaver, som drift og vedligeholdelse af de udlagte fællesarealer. 11 Tilladelse fra andre myndigheder Note: Størsteparten af parcellerne er beliggende inden for de i medfør af naturbeskyttelseslovens 18 fastsatte beskyttelseslinier på 100 m fra de to fortidsminder, Brynshøj og et dyssekammer. Skov- og Naturstyrelsen, Landskabskontoret, har i skrivelse af 1. maj 2002 meddelt, at styrelsen er indstillet på, inden for lokalplanområdet at reducere beskyttelseslinien således, at den ligger i en afstand af 65 m fra Brynshøjens fod, og at beskyttelseslinien for stenhøjen følger beskyttelseslinien for Brynshøj. Når reduktionen er foretaget, behøver individuelle tegninger af alt byggeri inden for 100 m - beskyttelseslinien ikke at blive forelagt Vestsjællands Amt, Natur & Miljø, til godkendelse, som det ellers ville være tilfældet. 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om, at de anlæg med videre, der er indeholdt i planen, skal etableres (ingen handlepligt ). Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at disse ikke ændrer den karakter af området, lokalplanen tilstræber. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny plan. Vedtagelse Således vedtaget endeligt af Trundholm Kommunalbestyrelse den 10. juni 2002 Hans Møller Olsen Borgmester 12 Forudsætning for at tage ny bebyggelse i brug 12.1 Nye boliger skal tilsluttes Højby fællesantenne og må ikke tages i brug, førend tilslutningen har fundet sted. 13 Ophævelse af lokalplan 13.1 Den under 8. oktober 1979 endeligt vedtagne og den 5. december 1979 tinglyste lokalplan nr. 34.01 ophæves. 14 Lokalplanens retsvirkninger Efter at Kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt og offentliggjort den, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge 8 Lokalplanen blev vedtaget som forslag til offentliggørelse af Trundholm Kommunalbestyrelse den 18. februar 2002 og var offentligt fremlagt fra den 27. februar til 25. april 2002. Den endeligt vedtagne plan er offentligt bekendtgjort den 24. juli 2002
9
10