VIBORG STORKOMMUNE 01-06-2006 PROJEKTSEKRETARIATET DJ / Projektsekretariatet Notat vedr. placering af ny administrationsbygning På baggrund af diskussionen fra SAMU s temamøde d. 8. maj 2006, er der i dette notat udelukkende fokuseret på følgende placeringsmuligheder for en kommende administrationsbygning: De fire placeringsmuligheder er 1) Randersvej nord 2) Brovej / Marsk Stigsvej 3) Gl. Århus Vej 4) Kasernearealet Her følger en mere detaljeret gennemgang af de enkelte placeringsmuligheder:
Randersvej Nord Areal Området er ca. 35.700 m² stort (excl. mindre areal til centerområde mod sydøst). Rummelighed: 14.300 m² bebyggelse v/40% (50% ikke realistisk pga. vej og afstand til Helledalen). Potentiale Området ligger ved andre regionale institutioner (Landbrugsskole, Hedeselskab). Forholdsvis synlig placering. 2,3 km til station. Planmæssige bindinger Lokalplan 93A fra 1999 udlægger området til centerformål i 2-3 etager. Tværs gennem området skal etableres en vej for at aflaste centerområdets trafik. Denne vil opdele området i to halvdele. En lille del af området (mod sydøst) overgår til centerområde. Der skal sikres en vis afstand til Helledalen. Rådhus kan opføres indenfor lokalplanen, men der forventes behov for at justere byggefelter (ny lokalplan). 2
Nuværende bebyggelsesprocent 50% - Kommuneplan: offentligt, 50% Ejerforhold Jorden ejes af Viborg Kommune. Forurening Området er ikke forurenet. Trafikforhold Området ligger ved indfaldsvejen Randersvej, som forbinder østbyen med midtbyen. Vejen over søerne er trafikmæssigt belastet med mere end 15.000 ÅDT på to-sporet vej 1. En placering af en ny administrationsbygning her kan medføre behov for trafikal udbygning af Randersvej. Gode busforbindelser. P-pladser kan i nogen grad benyttes i fællesskab med de øvrige funktioner. Særlige forhold: 1 ÅrsDøgsTrafik et mål for den daglige trafik opgjort som et gennemsnit over et år. 3
Brovej / Marsk Stigs vej Areal Området er ca. 43.700 m² stort (hertil kan evt. lægges 20.300 m² mod nord) Rummelighed: 17.480 m² v/40% / 21.850 m² v/50% Potentiale Området ligger tæt ved stationen (0,6 km). Ledige lejemål, egnet til omdannelse. Mange faldefærdige bygninger. Planmæssige bindinger Lokalplan 127 fra 2001 udlægger området til industri- og lagerformål. Mod Marsk Stigs Vej skal være mere præsentable funktioner/service. Rådhus kræver ny lokalplan. 4
Der skal tages hensyn til parcelhuskvarteret omkring Brovej / Middagshøjvej. Nuværende bebyggelsesprocent 30-40% mod boligområder 60% mod Marsk Stigs Vej 80 % mod Erik Glippingsvej Ejerforhold Jorden ejes af Finn Bach og Brovej 20-22 af KDH Ejendomme Forurening Området er frikendt for forurening, dog ikke Peugeot og Korn- og Foderstof. Trafikforhold Området ligger ikke direkte ud til en indfaldsvej. Marsk Stigs Vej er hovedadgang til området. Der er ikke lavet trafikmålinger på strækningen. Gode forbindelser til tog og bus. Anlæg af egne p-pladser er nødvendigt. Særlige forhold En eventuel overtagelsespris vil afhænge af forhandling med privat ejer, der har erhvervet grunden med det formål at lave udlejningslokaler i flere af de eksisterende bygninger. Alternativt vil omkostninger afhænge af mulig ekspropriation. I tilfælde af, at Viborg Kommune søger at ekspropriere dele af området, kan ejere indklage ekspropriationen til Naturklagenævnet. Dette vil forsinke overtagelsesprocessen. Den juridiske vurdering er, at en sådan klage af ekspropriation formentligt vil falde ud til ejerens fordel, eftersom kommunen har eksisterende muligheder for at opføre en administrationsbygning i nærheden. En anden tilgang kan være via ny lokalplan udlægge området til offentlige formål. Herefter må det forventes, at ejeren vil være interesseret i at sælge grunden, da den ændrede anvendelse umuliggør et afkast af dennes investering. 5
Gl. Århus Vej Areal Området er ca. 19.250 m² stort (incl. ca. 3.550 m² mod syd, Lynge Biler). Rummelighed: 7.700 m² bebyggelse v/40%. Potentiale Området ligger ved indfaldsvej til Viborg. 1,6 km til station. Omdannelse af stærkt forurenet grund. Planmæssige bindinger Lokalplan 121 fra 1994 udlægger området til boliger i indtil 2 etager. Byplanvedtægt 18 fra 1967 omfatter Lynge Biler (lettere industri/lager). Politisk er det besluttet at tage hensyn til boligområdet bagved på Sønder Allé. Et projektforslag med højhuse er hidtil blevet afvist på grunden, jf. TMU 22/6-2005 (sag 124). Rådhus kræver ny lokalplan. 6
Nuværende bebyggelsesprocent 40% - Kommuneplan: Boliger, max. 35% Ejerforhold Gl. Århusvej 20-32 ejes af Finn Bach/John Staaling og er vurderet til 1,15 mio. Gl. Århusvej 34A+B ejes af Lynge Biler og er vurderet til 1,95 mio. Forurening Området er stærkt forurenet. Under friarealer og bygninger skal jorden renses i 1 meters dybde. Alternativt skal huse bygges med ventilation / på søjler. Under p-pladser må forurening indkapsles. Trafikforhold Området ligger ved indfaldsvej. Gl. Århusvej har p.t. 12.500 ÅDT på to-sporet vej opgjort på strækningen ml. krydset Marsk Stigs Vej/Gl. Århusvej til rundkørslen ved Psykiatrisk Hospital. Rimelige busforbindelser. Anlæg af egne p-pladser nødvendigt. 7
Kaserneområdet Areal Område A er ca. 39.300 m² stort (excl. CVU). Rummelighed: 16.400 m² ifølge lokalplan 202. 15.700 m² bebyggelse v/40%. Område B er ca. 43.200 m² stort (incl. Hjemmeværnets grund på ca. 17.000 m²). Rummelighed: 17.280 m² bebyggelse v/40% / 25.920 m² bebyggelse v/60% Potentiale Området ligger ved indfaldsvej til Viborg. Tæt ved den øvrige midtby. 1,5 km til station. Planmæssige bindinger Lokalplan 202 fra 2003 udlægger område A til administration og erhverv i indtil 4 etager. Område B er ikke lokalplanlagt. Der må bebygges 60% ifølge kommuneplan. Med udlæg af mange p-pladser er 40% dog mere realistisk for byggeri i 2-4 etager. 8
Hjemmeværnet er i dag omfattet af lokalplan 29 til offentlige formål 2 etager, 40%. Rådhus er i overensstemmelse med lokalplan for område A. Eventuelt behov for mere intensiv udnyttelse udløser krav om ny lokalplan. For område B kræves ny lokalplan. Nuværende bebyggelsesprocent 40%-60% - Kommuneplan: 60% Ejerforhold Jorden ejes af Viborg Kommune. Hele kasernearealet er i alt 232.500 m². Hjemmeværnets grund udgør 17.084 m², og ejendommen er vurderet til 11,8 mio. Forurening Området er forurenet i begrænset omfang. Indenfor område A og B er der kun mistanke nær Prinsens Allé (oliespild fra p-plads på grus) samt midt i område B (fra en tidligere benzinstander) jf. orienterende forureningsundersøgelse af 21. marts 2000. Trafikforhold Området ligger ved indfaldsvej. Indre Ringvej har p.t. en trafik på 12.800 ÅDT på fortrinsvis fire-sporet vej. I område A er ca. 380 P-pladser allerede anlagt. P-pladser kan også benyttes i forbindelse med arrangementer i stadionområdet. Særlige forhold Erhvervelse af hjemmeværnsgrunden Den normale procedure ved salg af statens ejendomme er, at ejendommen skal sælges via offentligt udbud. Men undtagelser i statens cirkulære om salg af statens faste ejendomme giver mulighed for at anmode om, at der handles direkte mellem parterne. Det vurderes, at denne mulighed kan opstå som følge af, at kommunesammenlægningen er et resultat af en statslig reform. Såfremt det måtte vise sig, at det ikke er muligt at handle direkte med Forsvarets Bygningstjeneste og denne skulle være interesseret i at sælge, kan man via lokalplanen ændre områdets anvendelse til offentlige formål. Herved vil et køb af hjemmeværnsgrunden næppe være attraktivt for en privat investor. Såfremt Hjemmeværnsgrunden kan erhverves via direkte handel, vil pris blive fastsat af SKAT, der altid foretager en uvildig vurdering, når to offentlige myndigheder handler med hinanden. 9
CVU-planer På kasernearealet arbejder Viborg Kommune med etableringen af CVU. De ambitiøse planer indeholder for nuværende skitser til uddannelsescenter og kollegieboliger og omfatter ca. 13.000m2 bygningsareal. I forhold til den gældende lokalplan kan der på kasernegrundens nuværende byggefelter opføres yderligere ca. 70.300m2 bygningsareal. Et rådhus på ca. 20.000m2 vil således give mulighed for at yderligere 50.300m2 kan opføres. Det skal således understreges, at etablering af et rådhus på område A eller B ikke kolliderer med CVU planer. 10