Startredegørelse for nye boliger på Skolegade 5 07. November 2018 Startredegørelsen beskiver i korte træk det konkrete projekt, baggrunden for at udarbejde en ny lokalplan for området, de væsentlige problemstillinger der efterfølgende skal håndteres, samt forvaltningens anbefalinger og vilkår for det videre arbejde. Startredegørelsen forelægges udvalget for Arkitektur-, Byplan- og Trafikudvalget (ABT) samt ØkonomiUdvalget (ØU), der endeligt kan beslutte at igangsætte en lokalplan for området.
STARTREDEGØRELSE - Boliger på skolegade 5 Læsevejledning Startredegørelsen består af tre dele: en indledende del, der beskriver baggrunden for at udarbejde en lokalplan for området, en del med bygherres præsentation af projektet i korte træk. en del med forvaltningens beskrivelse af lokalplanområdet, planforhold samt vurdering af projektet og de væsentlige opmærksomhedspunkter, der skal håndteres i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Startredegørelsen forelægges udvalget for Arkitektur, Byplan og Trafik (ABT) samt ØkonomiUdvalget (ØU), der endeligt kan beslutte at igangsætte en lokalplan for området. Startredegørelsen er kun et oplæg til igangsætning af lokalplanen. Der skal efterfølgende udarbejdes et lokalplanforslag som først skal i høring hvor efter Byrådet kan vælge at vedtage lokalplanen. Kort beskrivelse af projektet Bygherres præsentation af projektet I dette afsnit beskrives bygherres præsentation af projekt, og hvordan de ønsker at udvikle området. Bygherre ønsker at opføre rækkehusbebyggelse på 2 etager på Skolegade 5. Grunden er på nuværende tidspunkt udlagt til parkering i eksisterende lokalplan 333. I alt ønsker bygherre at etablere 4 rækkehuse á ca. 105 m 2.. Hver bolig er i 2 etager med intern trappe. I alt udgør det 420 m 2 boligbebyggelse. Bygningerne bliver 8,5 m høje, og bebyggelsesprocenten bliver maks. 40 %. Vejadgangen til området for rækkehusene sker fra Skolegade. Bredden på vejen er 5,5 meter. Der etableres 6 parkeringspladser på grunden, som svarer til 1,5 pr. bolig, som er den gældende parkeringsnorm for tæt-lav bebyggelse som rækkehuse er. Hver bolig anlægges med privat forhave samt en terrasse til hver bolig. Herudover anlægges der et sammenhængende fælles haveanlæg. Der udlægges samlet 430 m 2 udendørs opholdsareal. Som grøn afgrænsning af parkeringsareal mod have plantes hæk samt en række af træer. Bygherre Pitzner Ejendomme Arkitekter ARC Nordic Hovedformål Nye rækkehuse med tilhørende haver og et fælles haveareal. Etageareal 420 m 2 Bebyggelsesprocent Maks. 40 % Parkering 6 p-pladser, svarer til 1,5 pr. bolig for tæt-lav. Opholdarealer I alt 430 m 2 Evt. antal boliger + boligtype/eller type erhverv eller andet mere specifikt Rækkehuse 2
STARTREDEGØRELSE - Boliger på Skolegade 5 Arkitektur og tilpasning Den nye bebyggelse fremstår i et moderne udtryk tilpasset den eksisterende omkringliggende bebyggelse. Facader fremstår i teglsten i røde nuancer for at skabe en sammenhæng med omkringliggende bebyggelse. Vinduer og døre fremstår med antracitgrå ramme. Udendørs afskærmning mellem boligerne etableres med træbeklædning (thermoask). Samme træbeklædning bruges på facader mod nord og syd for at skabe et varieret facadeudtryk. Tag beklædes med skifer. Bygherres intention og vision med projektet Det er projektets intention, at den nye bebyggelse skal fremstå som en moderne bebyggelse, med et udtryk der er i samspil med omgivelserne og med indbydende udendørs opholdsarealer, der er i samspil med de omkringliggende grønne områder. Illustration af rækkehusebebyggelse på Skolegade 5. Illustration udarbejdet af ARC nordic Arkitekter. Forhold til anden planlægning Forvaltningens vurdering af projektet Fingerplan 2017 Lokalplanen er beliggende i det ydre storbyområde i overensstemmelse med Fingerplan 2017. Kommuneplan 2017 Projektområdet er omfattet af kommuneplanramme SB.B. 3, som udlægger området til blandet bolig og erhverv, herunder tæt-lav bolig og etagebolig, offentlig og privat service, erhverv samt kulturelle og sociale formål. Det maksimale etageantal er 3. Der gælder en maksimal bebyggelsesprocent på 40 for tæt-lav. 3
STARTREDEGØRELSE - Boliger på skolegade 5 Krav til opholdsareal er 100 % opholdsareal ift. boligetagemeter. parkeringsnorm er 1,5 p-plads pr. bolig ved tæt-lav. Projektet er derfor i overensstemmelse med Kommuneplan 2017. Eksisterende lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 333 for blandede bolig- og erhvervsområder ved Grønnegade/Frederiksværksgade vedtaget den 28.9.2018, der udlægger området til parkeringszone. Der skal derfor udarbejdes en ny lokalplan, der giver mulighed for boliger på grunden, hvor bygherre ønsker at opføre ny byggeri. Afgrænsning af området Lokalplanen foreslås afgrænset til matrikel 27c, Nyhuse, Hillerød Jorder. Opmærksomhedspunkter Her beskrives forhold, der kan være afgørende for projektet. De tre arkitektoniske principper i Hillerød Kommunens arkitekturstrategi er: Arkitektonisk tilpasning til omgivelser Arkitektonisk bevaring af kulturmiljøer Arkitektonisk markering med spektakulært byggeri. Arkitektur Hillerød Kommunes arkitekturstrategi. Fokus i dette projekt er princippet om arkitektonisk tilpasning til omgivelserne (se note til venstre). I denne lokalplan er der er arbejdet med tilpasning i forhold til materialevalg herunder, at facader fremstår i teglsten i røde nuancer og med en tagbelægning med naturskifer. Det nye byggeri tilpasser sig den eksisterende bebyggelse, med hensyn til højde, da den holdes i 2 etager med højde på 8,5 m. Der er med situationsplanen (se side 5) taget højde for en hensigtsmæssig placering af byggeriet. Byggeriet giver ikke direkte gener mod nabo og medfører ikke skygge for eksisterende opholdsareal hos nabo. Derudover 4
STARTREDEGØRELSE - Boliger på Skolegade 5 Beskrivelse af området Projektet er beliggende i et området med udpræget åben-lav bebyggelse, med variende byggestil. Skolegade er en sidegade til Grønnegade. På Grønnegade, ligger Grønnegadecentret som er et mødested for psykisk og fysisk selvhjulpne borgere over 60 år og førtids-pensionister i Hillerød Kommune. Parkeringspladsen sydvest for lokalplanområdet fungerer som parkeringsplads for de besøgende til centeret. Nord for området ligger det gamle rådhus ved Frederiksværksgade, som er omdannet til boliger. Vest for lokalplanområdet ligger Nyhuse Kirkegård, som tilfører området en grøn karakter. Matrikel 27c har været brugt til parkering for det gamle rådhus på Frederiksværksgade. I forbindelse med salg af rådhuset, blev parkeringspladsen solgt. Eksisterende forhold. Illustration udarbejdet af ARC Nordic arkitekter Skitse af situationsplan for den nye bebyggelse på matrikel 27c. Illustration udarbejdet af ARC Nordic arkitekter. 5
STARTREDEGØRELSE - Boliger på skolegade 5 Grønnegade mod Grønnegadecenteret Det gamle rådhus omdannet til bolige på Frederiksværksgade. Hjørnet mellem Jensensvej og Grønnegade. Det gamle rådhus, Frederiksværksgade Nabobebyggelse til det nye byggeri ved Grønnegade. Skolegade Grunden der ønskes at bygge rækkehuse på, set fra Skolegade. Grunden der ønskes at bygge rækkehuse på. Egne fotos fra marts 2018. 6
STARTREDEGØRELSE - Boliger på Skolegade 5 sikrer placeringen af den nye bebyggelse sollys på de sydvendte terrasser det meste af året. Se skyggediagrammer i bilag. Gavlen ud mod Skolegade kan med fordel bearbejdes for at sikre et mee åbent arkitektonisk udtryk. Dette kan f.eks. ske ved større vinduespartier eller nicher (se illustration side 3). Miljøhensyn Området ligger i et boringsnært beskyttelsesområde (BNBO) til Nyhuse Vandværk. Af hensyn til grundvandet skal afledning af vand fra vejarealer, parkeringsarealer, stiforbindelser og kørearaler udføres med fast belægning og hældning mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning af kloak. Håndtering af regnvand Området er fælleskloakeret og både regn- og spildevand skal ledes til kloak. Grunden er kloakeret og overfladevandet fra parkeringspladsen er tilsluttet kloakken, men lokalplanen kommer til at ændre arealanvendelsen af grunden, så overfladevand ville skulle forsinkes inden det ledes til kloakken. Jf. Hillerød Kommunes spildevandsplan skal der ved nybyggeri separatkloakeres, så regn- og spildevand skal ledes i separate ledninger hen til den eksisterende skelbrønd. Stiforbindelser Bygherre har skitseret med stiforbindelse til gående indenfor lokalplanområdet til matrikel 27i, som er kommunalt ejet grund. Det skal i det videre arbejde undersøges, hvorvidt denne stiforbindelse skal være der. Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes forslag til en lokalplan. Anbefalinger Der skal arbejdes videre med gavlen ud mod Skolegade, således der sikres et mere åbent arkitektonisk udtryk. Dette kan f.eks. være med en facadebearbejdning med større transparens i form af flere vinduespartier eller nicher. Der skal arbejdes videre med en vurdering af stiforbindelserne indenfor lokalplanområdet Borgerinddragelse Der foreslås en høringsperiode på 4 uger, da lokalplanen omfatter et mindre område, og ikke kræver et kommuneplantillæg. Der vil blive holdt et indledende dialogmøde forud for udarbejdelsen af lokalplanforsalget samt et borgermøde under høringsperioden Procesplan Procesplan viser processen for udarbejdelse af en lokalplan. Den samlede lokalplanproces forventer at tage 10 mdr. Der tages forbehold for ændringer. Udarbejdelse af forslag Offentlig høring og behandling af høringssvar Klagefrist Anmodning indkommer Igangsætning af lokalplan i ØU Forslag til lokalplan i ABT, ØU og Byrådet Endelige vedtagelse af lokalplan i ABT, ØU og Byrådet Endelig lokalplan 7
STARTREDEGØRELSE - Boliger på skolegade 5 Illustrationer af den nye bebyggelse på matrikel 27c. Illustration udarbejdet af ARC Nordic arkitekter. 8
STARTREDEGØRELSE - Boliger på Skolegade 5 9
STARTREDEGØRELSE - Boliger på skolegade 5 10
STARTREDEGØRELSE - Boliger på Skolegade 5 11