SOLRØD KOMMUNE TEKNIK OG MILJØ NOTAT Emne: Til: Høringsnotat om Lokalplanforslag 301.9, Solrød Center Nordøst Økonomi-, teknik- og miljøudvalget Dato: 20. januar 2014 Sagsbeh.: jen Sagsnr.: 10/7600 Byrådet besluttede på møde den 7. oktober 2013, at forslag til Lokalplan for Solrød Center Nordøst (301.9) skulle fremlægges i offentlig høring i perioden fra den 11. oktober 2013 til den 6. december 2013. Ved høringsfristens udløb var der indkommet 3 skriftlige høringssvar med bemærkninger og ændringer til lokalplanforslaget. Den 28. oktober 2013 blev der afholdt borgermøde, hvor der fremkom en række mundtlige bemærkninger til lokalplanforslaget. Dette notat indeholder et resumé af høringssvar og bemærkninger fra borgermødet samt administrationens kommentarer til lokalplanforslaget. 1. Ejerforeningen Solrød Center Torv 1, v. Troels Holleufer 2. Solrød Centerforening, v. Nicoline Nybom og Niels Ove 3. Boligselskabet Gulspurven, v. Sonja Poulsen og Per Felby 4. Bemærkninger fra borgermøde den 28. oktober 2013 5. Kommentarer fra Teknik og Miljø 1 Ejerforeningen Solrød Center Torv 1, v. Troels Holleufer: Ejerforeningen Solrød Center Torv 1 s bemærkninger til lokalplanforslaget omhandler primært adgangen til ejerforeningens garage- og miljøbygning samt skellet mellem ejerforeningen og lokalplanområdet. 1. Eksisterende og fremtidig adgang til ejerforeningens garage- og miljøanlæg: På trods af tydelig skiltning opleves der allerede på nuværende tidspunkt problemer med parkerede køretøjer foran ejerforeningens garage- og miljøbygning, hvilket ofte medfører at adgang til bygningen forhindres. Det frygtes at disse problemer forværres som følge af en realisering af lokalplanens byggemuligheder. Det foreslås derfor, at der på arealet (samt i det øvrige Solrød Center) opsættes skiltning om at parkering udenfor de afmærkede parkeringsfelter er forbudt og at forbuddet håndhæves af parkeringsvagter. 2. Skellet mellem ejerforeningens matr.nr. 53cz og lokalplanområdets matr.nr. 48br og 48.as: Af hensyn til beboerne i Solrød Center 111 kræves der opsat hegn i skel, for at forhindre uønsket gennemgang fra den nye parkeringsplads. C:\Temp\6561a200-a504-45d9-b374-d122ad44e8cf.docx
Ad 1) Skiltning inden for lokalplanområdet vil indgå i en kommende detailprojektering af vej-, sti- og parkeringsarealer. I den forbindelse skal det bemærkes, at politiet skal godkende ny skiltning og desuden håndhæve eksisterende skiltning. For at parkeringsrestriktionerne får en effekt bør der ske regelmæssig kontrol. Hertil kan evt. oprettes et kommunalt parkeringskorps, så det sikres, at parkeringsforbuddet overholdes. Her skal de økonomiske konsekvenser kortlægges inden politisk behandling, da der ikke umiddelbart er afsat midler hertil. Dog vil der i løbet af foråret blive taget fornyet politisk stilling til, hvor vidt der skal være mulighed for at indføre p-vagt-ordning i forbindelse med forholdene ved Karlstrup Kalkgrav. Ad 2) Det eksisterende plankeværk forventes bevaret. Skal dette ændres kræver det enighed mellem ejerne af hhv. 53 cz, 48 br og 48 as. 2 Solrød Centerforening, v. Nicoline Nybom og Niels Ove: Solrød Centerforenings bemærkninger til lokalplanforslaget omhandler primært den mulige tilbagetrukne placering af dagligvarebutikken i forhold til Centergaden. Høringssvaret omhandler desuden bemærkninger om facader, indkørsel fra Solrød Strandvej, skiltning, varegård og aflæsning, P-pladser samt deklaration om medlemskab af Solrød Centerforening. 1. Placering: a) Centerforeningen er af den opfattelse, at den foreslåede placering af dagligvarebutikken er så skadelig for centerets fremtid, at det i sidste ende vil resultere i butikslukninger. Centerforeningen vurderer desuden, at den mulige dagligvarebutik i lokalplanområdet vil leve sit eget liv og blive en satellit i forhold til det øvrige Solrød Center, da der etableres egen tilkørsel til Solrød Strandvej samt, at der etableres parkeringsplads mellem dagligvarebutikken og Centergaden. Det pointeres i høringssvaret, at det må være et krav, at det fremtidige supermarked har indgang direkte fra Centergaden, og at parkeringspladsen etableres bag butikken. Centerforeningen vurderer desuden, at den valgte placering ikke giver øget trafik til de øvrige butikker i centeret, hvorfor lokalplanen ikke lever op til det politiske ønske om at skabe vækst i butikkerne hverken for dagligvare- eller udvalgsvarebutikkerne. Derfor anbefaler centerforeningen, at hele bygningen rykkes længere mod syd, så den nye bygning bliver en del af Solrød Center og får adgang til butikken direkte fra Centergaden. b) Det er ikke Centerforeningens opfattelse at en forbindelse fra Centergaden til hovedindgangen på dagligvarebutikken, via en 65 meter lang sti, opfylder detailhandelsanalysens anbefaling om, at det er vigtigt at der i Solrød Center etableres indgang til butikkerne fra Centergaden. c) Det er desuden centerforeningens opfattelse, at lokalplanen ikke lever op til kommuneplanens rammer, der beskriver, at ny bebyggelse skal være randbebyggelse langs Centergaden. 2. Facader mod strandvejen: Centerforeningen ønsker at centeret i højere grad skal åbnes op mod strandvejen, hvorfor det foreslås, at lokalplanens 6.7 ændres til, at der er krav om at der skal være vinduespartier mod Solrød Strandvej. 3. Indkørsel fra Solrød Strandvej: a) Det er centerforeningens opfattelse, at muligheden for indkørsel fra Solrød Strandvej til lokalplanområdet vil være en dårlig løsning, da det skaber unødig risici for bløde trafikanter. b) Samtidig vurderer centerforeningen, at der hurtigt vil blive etableret udkørsel til strandvejen fra lokalplanområdet, da dette også er sket ved Netto umiddelbart nord for Solrød Byvej. 4. Skiltningen: Centerforeningen ønsker, at der bliver åbnet op for muligheden for en generel skiltning for Solrød Center og at dette bliver indarbejdet i lokalplanen. 5. Varegård og aflæsning: 2
Centerforeningen opfordrer til, at der i lokalplanen tilføjes bestemmelser omkring aflæsning og pålæsning til supermarkedet, så det sikres, at dette ikke vil være til gene for nuværende og fremtidige beboere i området. 6. P-pladser: Da der er en høj belægningsprocent på parkeringspladserne øst for stationen, mener centerforeningen, at det er vigtigt, at alle parkeringspladser, som byggeriet i lokalplanområdet udløser krav om, etableres i tilknytning til området og ikke med en placering vest for stationen. 7. Deklaration: Det er centerforeningens opfattelse, at det skal fremgå af lokalplanen, at deklaration af 8. december 1975 særskilt skal tinglyses for ejendommen. Ad 1a) Det er med udgangspunkt i disse pointer, at det er blevet udarbejdet et supplement til Solrød Kommunes detailhandelsundersøgelse. I dette er det blevet vurderet, at en realisering af lokalplanens byggemuligheder alt i alt vil medføre en styrkelse af centeret i forhold til, hvis der ingen udvikling sker i området. Solrød Byråd besluttede på denne baggrund at sende lokalplanforslaget i offentlig høring. I forbindelse med udviklingen af projektet har Solrød Kommune desuden vurderet, at parkeringspladsernes nærhed til centergaden vil styrke den østlige del af centret og potentielt give et forøget kundegrundlag for butikkerne i centerets østlige del i forhold til, hvis parkeringspladserne blev placeret bag ved et nyt byggeri. Ad 1b) Denne problemstilling har indgået i udviklingen af Solrød Centers nordøstlige hjørne. Særligt har kravet om, at der sikres en fysisk og visuel forbindelse mellem centergaden og dagligvarebutikkens indgangsparti, været et centralt emne i udarbejdelsen af lokalplanen. Ad 1c) I kommuneplanens rammer står der ligeledes at ny bebyggelse kan placeres som randbebyggelse til strandvejen. Lokalplanområdet støder ikke direkte op til Centergaden. Derfor vil det ikke være muligt at opføre bebyggelse i lokalplanområdet som randbebyggelse langs Centergaden. Ad 2) Overordnet er ønsket, at dagligvarebutikken orienteres mod Centergaden. Det er primært mod denne, at bygningen skal åbnes op og ikke mod Solrød Strandvej. Af hensyn til butikkens indretning kan det desuden være svært til fulde at imødekomme ønsket om en åben facade mod Solrød Strandvej. Der vil dog blive etableret vinduesåbninger mod Solrød Strandvej som vist på visualiseringerne på lokalplanens side 6. For at sikre at disse vinduesåbninger etableres, tilføjes visualisering af bebyggelsen set fra Solrød Strandvej til lokalplanens kortbilag 5, ligesom det tilføjes som et krav i lokalplanens 7.1. På lokalplanens kortbilag 5 tilføjes visualisering af den mulige fremtidige bebyggelse set fra Solrød Strandvej. I lokalplanens 7.1 tilføjes krav om etablering af glasparti mod Solrød Strandvej i princippet som vist på kortbilag 5. Ad 3a) Det er af Solrød Kommune blevet vurderet, at der kan ske en god og sikker trafikafvikling ved overkørsel fra Solrød Strandvej til lokalplanområdet. Ad 3b) 3
Der vil blive ensrettet kørsel fra Solrød Strandvej til parkeringsplads. Modsatrettet kørsel vil være ulovlig. Ad 4) Lokalplanens 7.9 begrænser ikke mulighederne for dette. På Økonomi-, teknik- og miljøudvalgets møde den 20. januar 2014 blev forslag til regler for facader og skiltning i Solrød Center godkendt med henblik på at sende disse i høring til Solrød Centerforening. Ad 5) Støj omkring varelevering og lignende er et forhold, der reguleres i miljølovgivning, der styrer støjgrænserne. Det er altså her og ikke i lokalplanen, at krav om støjgrænser skal indgå. Da lokalplanområdet og de nærliggende boliger er beliggende i et centerområde, er der mere lempelige krav til støjgrænser end, hvis det var beliggende i et rent boligområde. Der vil i forbindelse med byggetilladelse blive stillet krav til at nye boliger støjisoleres, så de overholder Bygningsreglementets fastsatte støjgrænser. Ad 6) Der er ligeledes en høj belægningsprocent på parkeringspladserne vest for stationen. Det skal desuden bemærkes, at alle parkeringspladser i Solrød Center bliver etableret med henblik på at betjene centeret som helhed og derfor er ikke rettet mod de enkelte butikker. Ad 7) Tages til efterretning og tilføjes lokalplanens bestemmelser. Krav om tinglysning skrives ind i lokalplanens 12.1, der fastsætter bestemmelserne for forudsætning for ibrugtagning af bebyggelsen. 3 Boligselskabet Gulspurven, v. Sonja Poulsen og Per Felby: Boligselskabet Gulspurvens høringssvar til lokalplanforslaget omhandler primært støj og trafiksikkerhed samt muligheden for etablering af ældreegnede boliger i området. 1. Støjgener for ældreboligerne i Boligselskabet Gulspurven: En realisering af den bebyggelse, der muliggøres af lokalplanen vil medføre mere trafik og dermed en forøget støjbelastning i området. Det foreslås derfor, at der træffes de fornødne foranstaltninger til at mindske gener affødt af dette. 2. Trafiksikkerhed: Ved etablering af ny ind- og udkørsel til Solrød Byvej, kombineret med den nye indkørsel fra Solrød Strandvej, vil der efter boligselskabets opfattelse skabes et uoverskueligt vejkryds i lokalplanområdets nordvestlige hjørne. Såfremt der etableres en ny overkørsel fra lokalplanområdet til Solrød Byvej er det boligselskabets opfattelse, at den eksisterende vej nord for ældreboligerne vil blive overflødiggjort. Boligselskabet foreslår derfor, at denne vej nedlægges. 3. Etablering af ældreegnede boliger: Boligselskabet gør opmærksom på, at der i centerområder med nærhed til butikker og offentlig transport er stor efterspørgsel efter ældreegnede boliger. På den baggrund foreslår boligselskabet, at der i lokalplanen indarbejdes muligheder for denne boligform i tilknytning til de eksisterende ældreboliger. 4
Boligselskabet foreslår, at disse boliger placeres i lokalplanområdets nordvestlige del langs Solrød Byvej. Ad 1) Se Ad 5) i Solrød Centerforenings høringssvar. Det vil desuden indgå i detailprojekteringen af vej- og parkeringsarealerne, at der i størst mulig grad tages hensyn til de eksisterende boligers tilstødende opholdsarealer.. Ad 2) En lukning af den eksisterende vej nord for ældreboligerne vil potentielt kunne skabe mindskede støjgener for den eksisterende bebyggelse samt en forbedret trafiksikkerhed i området. Derfor vil en lukning af den pågældende vej indgå som et centralt element i det kommende vejprojekt for lokalplanområdet.. Ad 3) Der vil i en kommende byggetilladelse blive stillet fra til at ny bebyggelse inden for lokalplanområdet skal opfylde bygningsreglements bestemmelser om niveaufri adgang mm. I det konkrete projekt, der ligger til grund for udarbejdelsen af lokalplanen er det bygherres valg om hvilken beboertype, der søges tiltrukket i området. Administrationen anerkender, at det kan være attraktivt for ældre, at bo i nærheden af indkøbsmuligheder og offentlig transport. Dog vurderer administrationen ikke, at det inden for lokalplanområdet vil være muligt at finde plads til at etablere yderligere bygninger, hvis der inden for lokalplanområdet samtidig skal være mulighed for at etablere tilfredsstillende vej-, parkerings- og opholdsarealer. Det ubebyggede areal vest for lokalplanområdet, langs Solrød Byvej, er omfattet af Lokalplan 301.7 hvori det fremgår, at der på arealet er udlagt til plantebælte. 4 Bemærkninger fra borgermøde den 28. oktober 2013: På mødet deltog 9 borgere, Borgmester Niels Hörup samt Jens Bach og Jeppe Erikstrup Møller fra administrationen. På mødet blev primært drøftet emner, der er indeholdt i ovenstående høringssvar til lokalplanen. Særligt fokus var dog på projektets placering i centeret samt den butikstype, der forventes etableret i lokalplanområdet. For at belyse grundlaget for projektet fremførte Borgmester Niels Hörup byrådets overvejelser omkring centerets udvikling og hvilke begrænsede virkemidler, der reelt står til byrådets rådighed væsentligst fordi, at centret er et såkaldt sokkelgrundscenter med omkring 70 forskellige private ejere, som ikke altid har samme interesser og ambitioner for centrets udvikling. Detailhandelsanalysen viser, at hvis der ikke sker forandringer i centret, så vil det gradvist syne hen. Projektet er en mulighed for både at udvikle centret med yderligere indkøbsmuligheder og samtidig skabe flere centralt beliggende attraktive boliger i Solrød. Det er desværre byrådets erfaring, at projektudviklere for tiden har svært ved at rejse finansiering til ret mange andre butikstyper end detailhandel. Bemærkningerne om projektets placering og karakter tages til efterretning, men giver efter administrationens vurdering ikke anledning til ændringer i lokalplanen. 5 Kommentarer fra Teknik og Miljø 5
Administrationen vurderer på baggrund af de indkomne høringssvar, at der ikke er grundlag for, at foretage omfattende ændringer i lokalplanen. Dog har høringssvarene understreget vigtigheden af, at der i en kommende detailprojektering af vej-, sti- og parkeringsarealer, udover at fokusere på trafiksikkerheden, også skal planlægges for at reducere den potentielle genevirkning for lokalplanområdets naboer i højest mulig grad. Udover de ovennævnte ændringer anbefaler administrationen desuden, at der foretages redaktionelle rettelser, der præciserer lokalplanens, bestemmelser og kortbilag. 6