1 København, den 2. november 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har forsinket handlens gennemførelse og dermed er erstatningsansvarlig for klagernes liggeomkostninger i forsinkelsesperioden, samt om indklagede har overtrådt reglerne om behandling af deponerede midler. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor den 30. juli 2008 en formidlingsaftale med indklagede. Vedrørende betaling til indklagede var det aftalt:
2 Det var videre i formidlingsaftalen anført: [...] Såfremt ejendommen bliver solgt inden 60 dage fra aftalens indgåelse ydes der 50 % rabat på markedsføringssalæret. [...] I salgsbudget af 10. juli 2008 havde indklagede specificeret de øvrige salgsfremmende foranstaltninger således:
3 Den 28. oktober 2008 underskrev klagerne en købsaftale om salg af ejendommen for kr. 570.000 med overtagelsesdag den 15. november 2008. Køberne var norske statsborgere. Det var i købsaftalen aftalt, at køberne skulle deponere kr. 30.000,00 hos indklagede og stille pengeinstitutgaranti for restkøbesummen kr. 540.000,00 senest den 30. oktober 2008. Senest den 15. november 2008 skulle der ske deponering af kr. 540.000,00. Handlen var fra købernes side betinget af, at deres advokat kunne godkende handlen i sin helhed samt betinget af, at køberne kunne opnå tilladelse til køb af bolig i Danmark. Den 29. oktober 2008 deponerede køberne kr. 230.030,00 hos indklagede. Den 12. januar 2009 godkendte Justitsministeriet, at de norske købere kunne erhverve den danske ejendom, og den 22. januar 2009 meddelte købernes advokat, at handlen kunne godkendes endeligt. Den 26. januar 2009 skrev den ene klagers datter til indklagede og spurgte til, hvordan det gik med garantistillelse/betaling af købesum, og meddelte samtidig, at der var oprettet en deponeringskonto i klagernes navn, som indklagede kunne overføre det overskydende beløb ud over udbetalingen til. Indklagede svarede samme dag, at der ikke ville blive stillet garanti for købesummen, idet overtagelsen ville blive samme dag som deponering af købesummen fandt sted. Indklagede anførte videre, at det ville tage lige så lang tid at få dokumenter om bankgaranti til Norge som at få et lånetilbud med tinglysningsaftale derop og retur, hvorfor indklagede syntes, at det var nemmere at få udbetalt lånet med det samme og få deponeret købesummen. Den 29. januar 2009 rykkede den ene klagers datter for indklagedes videredeponering af for meget modtaget udbetaling. Den 4. februar 2009 blev indklagede på ny rykket for videredeponering på deponeringskontoen i klagernes navne. Den 5. februar 2009 fremsendte indklagede sin faktura til klagerne:
4 Den 5. februar 2009 udstedte indklagede en check på kr. 187.206,25 til klagerne til deponering på deponeringskontoen med frigørende virkning ved tinglyst anmærkningsfrit skøde. Beløbet fremkom som købernes deponering fratrukket indklagedes faktura. Den 8. februar 2009 rykkede den ene klagers datter for renter på deponeringen, i den periode indklagede havde haft beløbet stående. Den 9. februar 2009 skrev indklagede til køberne og meddelte, at for at BRFkredit kunne udbetale lånene, skulle køberne fremsende kopi af legitimation f.eks. pas. Den 18. februar 2009 skrev indklagede til køberne, købernes advokat og den ene
5 klagers datter og meddelte, at BRFkredit havde oplyst, at lånene ville blive udbetalt den 19. februar 2009 og herefter straks overført til deponeringskontoen. Indklagede bad klagerne og køberne aftale overtagelsesdag og oplyse denne til indklagede. Lånene blev herefter udbetalt den 19. februar 2009 og overført til deponeringskontoen den 20. februar 2009. Klagerne udleverede nøglen til køberne den 21. februar 2009. Refusionsopgørelse blev udarbejdet med 1. marts 2009 som skæringsdag. Den 26. februar 2009 indbetalte indklagede renter af kr. 187.206,25 til klagerne, i alt kr. 2.154,13. Klagerne har fremsendt kopi af indklagedes annonce i den lokale avis den 11. november 2008. Indklagede har heri anført, at klagernes ejendom var solgt på 2 måneder. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har annonceret med, at ejendommen blev solgt på 2 måneder, og ifølge formidlingsaftalens bestemmelser skulle dette medføre en reduktion af markedsføringssalæret, hvilket indklagede imidlertid ikke har gjort. Indklagede har beholdt deponerede midler på sin egen konto i mere end 2 måneder og nægtet at videredeponere pengene på deponeringskonto i klagernes navne. Først da klagerne truede indklagede med advokat, udstedte indklagede en check på beløbet. Der var imidlertid ingen dækning på checken. Først dagen efter var der dækning på checken. Den 4. februar 2009 blev klagerne kontaktet af indklagede, der pressede på for at få klagerne til at udlevere nøglen til køberne den førstkommende weekend. Det viste sig, at indklagede havde lovet køberne, at nøglen kunne blive udleveret uden at have drøftet dette med klagerne først. På dette tidspunkt havde klagerne ikke set nogen bankgaranti for købesummen eller modtaget deponering af købesummen, hvorfor klagerne ikke ville udlevere nøglen. Det burde have været indklagede, der over for køberne havde afvist at udlevere nøglen. Indklagede har ikke før handlens indgåelse undersøgt, hvor lang ekspeditionstid der var i Justitsministeriet. Det viste sig, at det ville tage 4-6 uger, før en godkendelse af køberne forelå. Hertil kom, at indklagede ikke havde draget omsorg for, at købernes finansiering af handlen var på plads. Der skulle søges nyt lån i BRFkredit, og i den forbindelse var der mange formaliteter, der manglede at blive opfyldt, før lånet kunne udbetales. Dette betød, at den aftalte overtagelsesdag ikke kunne overholdes. Nøglen blev således først overdraget til køberne den 21. februar 2009.
6 Det viste sig, at provenuet fra lånet i BRFkredit ikke kunne dække købesummen, idet der manglede ca. kr. 15.000,00. Dette beløb måtte derfor medregnes i refusionsopgørelsen. Forsinkelsen af handlen har betydet, at klagerne har haft udgifter til ejendomsskat, forsikring, varme m.m. i mere end 3 måneder længere, end klagerne var blevet stillet i udsigt ved underskrivelsen af købsaftalen. Klagerne har brugt rigtig mange timer på at rykke indklagede og følge op over for indklagede for at finde ud af, hvorpå sagen beroede. Herunder har klagerne måttet rykke indklagede adskillige gange for at modtage forrentning af det hos indklagede deponerede beløb. I november 2008 annoncerede indklagede ejendommen som solgt. På dette tidspunkt var det slet ikke sikkert, at handlen blev til noget, men indklagede annoncerede alligevel ejendommen solgt og stoppede herefter al markedsføring. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af markedsføring, kr. 6.250,00, når indklagede ikke har specificeret beløbet på tilstrækkelig vis. Indklagede har bl.a. anført: Formidlingsaftalen er indgået den 30. juli 2008, og købsaftalen er underskrevet den 28. oktober 2008, hvilket er mere end 60 dage, hvorfor klagerne ikke har krav på rabat på markedsføringen. Det er en fejl, at indklagede har annonceret med, at ejendommen var solgt på 2 måneder, der skulle have stået 3 måneder. At ejendommen annonceredes som solgt, var ikke en hindring for, at den på et senere tidspunkt kunne annonceres til salg igen. Indklagede har modtaget deponeringen den 30. oktober 2008 og videredeponeret overskydende beløb den 5. februar 2009. Checken på det overskydende beløb skulle have været sendt pr. post til klagerne, hvorfor der ville have været dækning ved indløsning den 6. februar 2009. Klagerne kom imidlertid personligt den 5. februar 2009 og hentede checken og indløste den samme dag, hvor der endnu ikke var dækning. Indklagede skulle således først have overført penge fra en anden konto, før der var dækning. Indklagede har forrentet deponeringen efter købsaftalens bestemmelser og udbetalt beløbet til klagerne. Det er ikke korrekt, at indklagede havde lovet køberne, at de kunne få udleveret nøglen
7 i starten af februar 2009. Indklagede har videregivet købernes ønske om nøgleudlevering til klagerne, hvilket der ikke er noget forkert i. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at godkendelsen i Justitsministeriet mod forventning trak ud. Da godkendelsen fra ministeriet fremkom, var alle papirer klar til udbetaling af et 6 % lån. Køberne ombestemte sig imidlertid og ville hellere have et 5 % lån, idet renten i mellemtiden var faldet. Indklagede gav den 26. januar 2009 realkreditinstituttet besked om ændringen, og der blev udstedt nyt lånetilbud, der sendtes til køberne i Norge. At papirerne skulle til udlandet betød ekstra ekspeditionstid. Den 4. februar 2009 meddelte realkreditinstituttet, at det manglede nogle dokumenter for at kunne ekspedere lånet, men køberne fik ikke sendt det ønskede materiale frem før den 13. februar 2009. Lånet blev herefter udbetalt den 19. februar 2009. At lånebeløbet viste sig at være for lille i forhold til købesummen, kan ikke bebrejdes indklagede, og det var da heller ikke noget problem for klagerne, idet de fik differencen betalt via refusionsopgørelsen. Realkreditinstituttet har givet et lån på 60 % af købesummen, hvilket har passet på lånetilbudstidspunktet. At kursen herefter udvikler sig, er købers risiko. Indklagede har været i næsten daglig kontakt om sagen med den ene klagers datter, og indklagede har gjort alt, for at få handlen færdiggjort så hurtigt som muligt. At en låneudbetaling og fysisk fremsendelse af dokumenter mellem Danmark og Norge har betydet ekstra tid, kan ikke lastes indklagede. Det bestrides derfor, at det er indklagede der er skyld i forsinkelsen af handlen. Nævnet udtaler: Da ejendommen ikke er blevet solgt på under 60 dage, har klagerne ikke krav på rabat på markedsføringssalæret. At indklagede ved en fejl har annonceret med, at ejendommen blev solgt på 2 måneder, bevirker ikke, at klagerne dermed har krav på rabatten. I købsaftalen er det aftalt, at køberne skal deponere kr. 30.000,00 hos indklagede. I 14 i bekendtgørelse om ansvar, garantistillelse og behandling af betroede midler mv. ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis en formidler som led i en ejendomshandel modtager betroede midler, må han højest modtage et beløb svarende til 7 % af købesummen dog mindst 35.000 kr. og højest 200.000 kr. Beløb som herudover modtages skal indsættes førstkommende bankdag i et pengeinstitut på en særskilt konto i forbrugerens navn.
8 Indklagede har modtaget en deponering på kr. 230.030,00 uden straks at videredeponere for meget modtaget i klagernes pengeinstitut, hvilket både er i strid med købsaftalens bestemmelser og med ovennævnte bekendtgørelses bestemmelser. Nævnet skal derfor udtale alvorlig kritik af indklagede i den forbindelse. Indklagede har efter ovennævnte bestemmelse haft lov til at have kr. 39.900,00 deponeret hos sig. Indklagede har dermed haft kr. 190.130,00 for meget deponeret. Det fremgår af sagen, at køberne foretog deponering den 29. oktober 2008. Dette var en onsdag. Indklagede burde derfor have videredeponeret kr. 190.130,00 allerede torsdag den 30. oktober 2008 til deponeringskontoen i klagernes pengeinstitut. Da indklagede ikke har sørget herfor, finder nævnet, at indklagede skal forrente beløbet over for klagerne fra den 30. oktober 2008 til den 6. februar 2009 med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 %, i alt kr. 5.753,37. Da indklagede allerede har betalt renter med kr. 2.154,13, skal indklagede herefter betale kr. 3.599,24 til klagerne. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede udstedte en dækningsløs check til klagerne. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har forsøgt at presse klagerne til at udlevere nøglen til køberne, før der var sikkerhed for købesummen. Nævnet finder dog, at indklagede klart burde have oplyst køberne om, at der ikke kunne blive tale om nøgleudlevering, før der enten var stillet bankgaranti for købesummen, eller denne var deponeret i klagernes pengeinstitut. Nævnet finder ikke, at indklagede havde pligt til forinden handlen at undersøge, hvor lang ekspeditionstid, der var i Justitsministeriet vedrørende godkendelse af udenlandske købere. Nævnet finder det ikke godtgjort, at der kan bebrejdes indklagede noget i forbindelse med den tid, det tog for købernes låneansøgning og låneudbetaling at komme igennem i realkreditinstituttet. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at erstatte klagers liggeomkostninger på ejendommen i perioden mellem den aftalte overtagelsesdag den 15. november 2008 og den endelige overtagelsesdag den 1. marts 2009. Nævnet finder det imidlertid alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke over for køberne fastholdt bestemmelsen i købsaftalen om, at køberne skulle stille pengeinstitutgaranti for restkøbesummen og oplyste klagerne om, at klagerne uden garantistillelsen ikke havde sikkerhed for købesummen og derfor kunne hæve handlen, såfremt garantien ikke forelå på det aftalte tidspunkt. Nævnet finder, at indklagede som følge af dette mangelfulde arbejde skal tåle en salærreduktion på kr. 15.000,00 inkl. moms.
9 Nævnet finder det ikke kritisabelt, at indklagede annoncerede ejendommen som solgt og stoppede yderligere markedsføring af ejendommen, idet der på dette tidspunkt forelå en underskrevet købsaftale. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte markedsføring, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr. 6.250,00, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 250,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr. 25.099,24 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 24.849,24 fra 30. marts 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og
10 nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen Formand