1 København, den 3. marts 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Bolig-Ringen af 2005 ApS v/advokat Vibeke Asmin Hansen Gravene 2 8800 Viborg Sagen angår spørgsmålet, om der på handelstidspunktet gjaldt en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, og om indklagede har krav på betaling af vederlag og andre udgifter. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde i forbindelse med klagernes indgåelse af en lejeaftale med køber af ejendommen.
2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne havde en ejendom, som de ønskede at sælge. Den 30. oktober 2008 underskrev klagerne og indklagede for en periode af 6 måneder en formidlingsaftale om salg af klagernes ejendom til en kontantpris på kr. 1.495.000,00. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.: Klagerne fik udleveret salgsbudget dateret 30. oktober 2008. Det fremgik heraf bl.a.:
3 Formidlingsaftalen udløb imidlertid, uden at ejendommen blev solgt. Den 12. maj 2009 skrev klagerne via e-mail til indklagede i forbindelse med, at en interesseret køber havde givet et tilbud på ejendommen. Det fremgik af e-mailen bl.a.: Vi kan gå videre med prisen på 1285, hvis: Tilstandsrapport accepteres af køber uden forbehold Overtagelse pr. 1ste juli, med ret til at leje huset, uden indskud og uden efter fl. Krav om istandsættelse og til en rimelig leje Boligringen giver rabat på deres vederlag (opr. Kr. 46.891) således at vederlaget bliver 40.000 incl. Moms Her ved udløbet af vores aftale med Boligringen mener vi at I bør bidrage til at minimere tabet ifht. jeres oprindeligt beregnede provenu på ca. 400.000 kr. Den 20. maj 2009 underskrev klagerne og den interesserede køber en købsaftale med overtagelse 1. juli 2009 til en kontantpris på kr. 1.285.000,00. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes advokat godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest den 29.05.2009. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den anførte dato kl. 16.00, er handel bindende, bortset fra evt. fortrydelsesret efter Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Der skal for god ordens skyld
4 gøres opmærksom på, at fortrydelsesfristen efter loven løber sideløbende med indsigelsesfristen efter nærværende bestemmelse. Køber er ligeledes gjort opmærksom på, at det er sælger, der berigtiger handlen. Køber har oplyst, at ejendommen erhverves med henblik på udlejning. Det er mellem parterne aftalt, at sælger skal/har ret til at leje huset/indtræde i lejeaftale med køber pr. overtagelsesdagen dette uden indskud, til en rimelig leje og uden efterfølgende krav om istandsættelse, hvilket er aftalt parterne imellem. Det evt. indgåede/indgående lejeforhold er i øvrigt BoligRingen uvedkommende. [...] Samme dag underskrev klagerne et af indklagede modtaget salgsprovenu, og klagerne og indklagede indgik en aftale om, at indklagede skulle berigtige handlen. Det var aftalt, at indklagede herfor skulle modtage et honorar på kr. 7.000,00. Den 26. maj 2009 skrev købers advokat til indklagede og godkendte handlen med bemærkninger og forbehold. Det fremgik af brevet, at afsnittet i købsaftalen vedrørende klagernes leje af ejendommen skulle udgå. Advokaten anførte videre, at dette ikke betød, at køber var afvisende over for at udleje huset til klagerne, men at dette først kunne ske, når parterne var enige om vilkårene herfor. Den 28. maj 2009 fremsendte indklagede kopi af købers advokats godkendelsesskrivelse af 26. maj 2009 til klagerne. Den 29. maj 2009 skrev indklagede til købers advokat og meddelte, at det omtalte punkt vedrørende leje kunne accepteres. Den 2. juni 2009 skrev indklagede til klagerne og oplyste, at køberne havde deponeret kr. 65.000,00 hos indklagede, samt at garanti for restkøbesummen var sendt til klagernes pengeinstitut. Den 3. juni 2009 skrev købers advokat til indklagede og bekræftede, at handlen var endelig. Samme dag fremsendte indklagede sin faktura til klager:
5 Den 4. juni 2009 fremsendte indklagede købers advokats godkendelsesbrev af 3. juni 2009 til klagerne. Den 11. juni 2009 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Sælgerne af ovennævnte ejendom har kontaktet mig. I købsaftalen står der, at sælgerne skal betale en rimelig leje. Det viser sig nu, at mine klienter skal leje ejendommen i en måned. Jeg håber ikke, at det giver anledning til nogen problemer, hvad rimelig leje er. Det havde ikke bare set i bakspejlet været rart, hvis der havde stået et aftalt beløb. Hvad er en rimelig leje? Den 18. juni 2009 skrev klagerne til indklagede, at såfremt klagernes køb af ny ejendom faldt på plads, ville klagernes behov for at leje den i sagen omhandlede ejendom være begrænset til 1 måned. Købers advokat berigtigede handlen, og indklagede har den 26. august 2009 efter
6 sagens indgivelse til Klagenævnet for Ejendomsformidling tilbagebetalt berigtigelsesomkostninger, kr. 7.000,00 inkl. moms. Indklagede har endvidere tilbagebetalt sit krav til annonceudgifter på kr. 18.750,00 samt endelig fremsendt et beløb på kr. 437,04 for udgift til dokumentation. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på betaling af vederlag eller andre udgifter. Af købsaftalen fremgik det, at klagerne havde ret til at leje ejendommen af køber pr. overtagelsesdagen på nærmere aftalte vilkår. Den omhandlede købsaftale blev fremsendt til købers advokat til godkendelse. Købers advokat skrev i sit godkendelsesbrev, at klausulen om leje ikke kunne accepteres. Klagerne fik imidlertid ikke en kopi af dette brev. Klagerne blev alene telefonisk kontaktet af indklagede vedrørende advokatens forbehold vedrørende forsikring og finansiering samt om nogle ulovlige el-installationer. På trods heraf meddelte indklagede den 29. maj 2009 købers advokat, at forbeholdet vedrørende leje af ejendommen kunne accepteres. Klagerne har heller ikke modtaget kopi af købers advokats godkendelsesbrev af 28. maj 2009. Først efter at klagernes advokat indtrådte i sagen, blev der indgået en lejeaftale med køber. Uagtet, at der ikke forelå en endelig købsaftale, fremsendte indklagede et skøde til klagerne. Da klagerne fandt ud af, at der ikke forelå nogen endelig købsaftale, henvendte klagerne sig til egen advokat, og denne meddelte herefter indklagede, at han nu repræsenterede klagerne. Da der ikke har været nogen endelig aftale at berigtige, har indklagede ikke krav på honorar herfor. Dersom der ikke efterfølgende blev indgået lejekontrakt mellem parterne, var der ikke formidlet noget salg. Ved fremsendelse af skødeudkast til klagerne, dokumenteredes det, at indklagede havde den opfattelse, at der forelå en endelig aftale. Det gjorde der ikke, idet det var væsentligt for klagerne, at de omhandlede forhold vedrørende lejeaftalen var afklaret. Da der ikke været formidlet noget salg, har indklagede derfor ikke krav på honorar herfor. Indklagede har bevisbyrden for, at klagerne modtog kopi af de nævnte breve. Indklagede burde endvidere, henset til at der var tale om et væsentligt forhold, have sikret sig klagernes skriftlige accept heraf. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om den indgåede formidlingsaftale på handelstidspunktet var udløbet.
7 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har krav på vederlag. Umiddelbart efter formidlingsaftalens udløb fik indklagede kontakt til en interesseret køber, som tilbød at købe ejendommen for kr. 1.285.000,00. Indklagede kontaktede herefter klagerne, der for at acceptere denne pris, i deres e-mail af 12. maj 2009, stillede forskellige vilkår, herunder størrelsen af indklagedes vederlag. Der blev herefter på disse vilkår oprettet købsaftale, berigtigelsesaftale samt provenuberegning. Indklagede har fremsendt begge købers advokats godkendelsesbreve til klagerne. Risikoen ved påberåbelse af manglende modtagelse ved almindelig postforsendelse påhviler modtageren. Forbeholdet i godkendelsesbrevet vedrørende klagernes leje af ejendommen var ikke udtryk for købers uenighed, men blot at dette spørgsmål skulle tages ud til nærmere behandling og denne udtagelse skete i henhold til aftale med klagerne. Det gøres gældende, at det kan lægges til grund, at den af indklagede udarbejdede købsaftale er grundlag for salg af klagernes ejendom, og at der dermed er grundlag for beregning af vederlag. Det er korrekt, at den oprindelige formidlingsaftale var udløbet. Da der imidlertid viste sig en køber, blev der indgået en individuel aftale med klagerne og indklagede om vilkår for indgåelse af en handel med denne køber og i den forbindelse størrelsen af formidlingsvederlaget. Grundlaget for vilkårene var skriftligt, da klagers e-mail af 12. maj 2009 var accepteret ved udarbejdelse af salgsprovenuberegning. Da indhentelse af diverse dokumentationsomkostninger ikke indgår i den individuelle formidlingsaftale frafaldes refusion af disse udlæg. Indklagede udarbejdede og fremsendte udkast til skøde til klagerne. Klagernes advokat meddelte imidlertid den 11. juni 2009 indklagede, at købers advokat ville udfærdige skøde. Der pågik herefter en del korrespondance mellem parterne vedrørende den mellem klagerne og indklagede oprindeligt indgåede aftale om, at denne skulle berigtige handlen. Da handlen ikke blev berigtiget af indklagede har indklagede krediteret berigtigelsesvederlaget. Nævnet udtaler:
8 Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne havde accepteret at lade klausulen om fremtidig leje af ejendommen af køber udgå af købsaftalen. Da indklagede allerede af anden grund, jf. nedenfor, fortaber sit krav på vederlag og betaling af andre udgifter, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, er bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Formidlingsaftalen af 30. oktober 2008 var på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse udløbet efter sit indhold, og der ses ikke senere at være indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, hvorfor nævnet allerede af denne grund ikke kan godkende indklagedes krav på salær, Internet, køberkartotek, og fotos og plantegning, i alt kr. 47.320,00 inkl. moms. Beløbet fremkommer efter, at indklagede efter klagens indgivelse allerede har tilbagebetalt kr. 18.750,00 inkl. moms vedrørende annoncering og kr. 7.000,00 inkl. moms vedrørende berigtigelse. Nævnet skal bemærke, at nævnet ikke finder, at e-mail af 12. maj 2009 fra klagerne og/eller klagernes underskrift på salgsprovenu af 20. maj 2009 kan anses for en gyldig formidlingsaftale mellem parterne, idet ingen af disse dokumenter opfylder lovens formkrav til en formidlingsaftale. Indklagede har endvidere ikke krav på betaling af sine udlæg til dokumentation, i alt kr. 2.065,00, idet der i formidlingsaftale indgået den 30. oktober 2008 var indgået en aftale om solgt eller gratis, hvilket betød, at hvis ejendommen ikke blev solgt inden formidlingsaftalen udløb, skulle der ikke ske betaling til indklagede. Dette omfattede også dokumentationsomkostninger. Indklagede har allerede tilbagebetalt kr. 437,04, hvorfor indklagede mangler at tilbagebetale differencen, i alt kr. 1.627,96. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion:
9 Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr. 49.647,96 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 48.947,96 fra 16. juli 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand