T E K N I K O G M I L J Ø Forslag Lokalplan 013-707 Sommerhusområde ved Gjerrild Nordstrand - Fjeldholmvej med Kommuneplantillæg 12 (til Kommuneplan 1999-2011 for Nørre Djurs Kommune) Norddjurs Kommune Torvet 3 8500 Grenaa Tlf: 87 59 10 00 www.norddjurs.dk
VEJLEDNING Læsevejledning Lokalplanen er opdelt i 2 hovedafsnit, en redegørelsesdel og en bestemmelsesdel. I redegørelsesdelen beskrives lokalplanens baggrund og indhold samt intentionerne med planen. Desuden beskriver redegørelsesdelen lokalplanens forhold til anden planlægning. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med overordnede landsplandirektiver, regionplan og kommuneplan samt vedtagne forsyningsplaner. Lokalplanen er bindende for de omfattede ejendomme. Planen medfører ikke umiddelbar handlepligt, således kan eksisterende lovlige forhold fortsætte som hidtil. Lokalplanen er bindende for fremtidige ændringer og nyanlæg. Borgernes indflydelse på lokalplanlægningen Intentionerne med lov om planlægning er blandt andet at sikre borgerne indflydelse på og kendskab til den lokale planlægning. Derfor forpligtes kommunen til at udarbejde lokalplaner før større anlægsarbejder kan igangsættes. I overensstemmelse med 24 i lov om planlægning er fristen 8 uger for fremsættelse af indsigelser mod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget. Indsigelser eller ændringsforslag skal sendes til Norddjurs Kommune, Rådhuset, Torvet 3, 8500 Grenaa eller på e-mail til ge@norddjurs.dk inden den x. x 2007. Lokalplanen er udarbejdet af: Landinspektørfirmaet Kjær i samarbejde med Norddjurs Kommune Kontaktperson: Gerda Enevoldsen Telefon: 89 59 40 53 2
INDHOLD Indholdsfortegnelse Lokalplanens redegørelse Baggrund 4 Eksisterende forhold 4 Lokalplanens indhold 4 Forhold til anden planlægning 6 Landsplandirektiv 6 Kystnærhedszonen 6 Regionplanlægning 6 Kommuneplan 1999-2011 6 Miljøvurdering 7 Støjforhold 7 Anden kommunal planlægning 7 Beskyttelse 7 Museumsloven 7 Landbrug 7 Midlertidige retsvirkninger 7 Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål 8 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 8 3 Områdets anvendelse 8 4. Udstykninger 8 5. Vej- og parkeringsforhold 9 6. Teknik 9 7. Bebyggelsens omfang og placering 10 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 10 9. Ubebyggede arealer 11 10. Grundejerforening 12 11. Ophævelse af servitutter 12 12. Lokalplanens retsvirkninger 12 Vedtagelsespåtegning 13 Kort 1: Områdets afgrænsning 14 Kort 2: Lokalplankort 15 Kort 3: Lokalplankort Bilag: Tillæg nr. 12 til Nørre Djurs Kommuneplan 1999-2011 17 3
REDEGØRELSE Lokalplanens redegørelse Baggrund Kommunalbestyrelsen i den tidligere Nørre Djurs kommune ønskede at fremme turismen i kommunen og derved skabe mulighed for yderligere arbejdspladser indenfor serviceerhvervene samt opretholde butikker, spisesteder m.m. i et tyndt befolket område, så da staten åbnede mulighed for at udvide eksisterende kystnære sommerhusområder i en række af landets yderområder, søgte kommunen om at udbygge de eksisterende sommerhusområder med 5 nye, hvoraf Gjerrild Nordstrand - Fjeldholmvej er det ene. Et landsplandirektiv fastsatte i foråret 2005 rammerne for disse udvidel-sesmuligheder, og den daværende Nørre Djurs Kommunes ansøgning resulterede i at der blev åbnet mulighed for udbygning med 4 nye områ-der, hvoraf muligheden ved Fjeldholmvej hermed realiseres med et tillæg til kommuneplanen og lokalplan. Eksisterende forhold Lokalplanen omfatter et område syd for det eksisterende sommerhusområde ved Gjerrild Nordstrand, som omfatter ca. 423 sommerhusgrunde. Lokalplanområdet anven des i dag til landbrugsformål. Landskabet i området er stort set fladt i omtrent kote 5, som det eksisterende sommerhus område foran. Det er ikke muligt at se havet fra det nye område. Lokalplanområdet er mod nord afgrænset af Fjeldholmvej umidelbart syd for det eksisternde sommerhusområde og campingplads. Mod syd, øst og vest er grænser området op til åbne landbrugsarealer. Lokalplanens indhold Lokalplanen fastlægger strukturen i området, dets vejog stiforhold, principper for bebyggelsens udformning og retningslinier for friarealernes karakter. Udstykning Lokalplanen omfatter 98 nye sommerhusgrunde varierende i størrelse fra ca. 1. 000 til ca. 2.150 m². Grundene er opdelt 8 enklaver, hvor grundene er placeret omkring et centralt placeret fælles areal. Bebyggelse Bebyggelsen skal afspejle områdets karakter af sommerhusområde, hvilket vil sige, at bebyggelsen udfor- 4
REDEGØRELSE mes med træ som det primære facademateria-le, og at bebyggelsens maksimale byggehøjde holdes nede. Lokalplanens bestemmelser lægger desuden en række begrænsninger på brug af materialer, som i farve eller karakter ikke naturligt hører hjemme i et sommerhusområde, hvor naturen gerne må være det dominerende element. Veje og stier De 10 parceller beliggende vest for Langholmvej vejbetjenes fra kommunevejen Langholmvej og den resterende del af området vejbetjenes fra kommunevejen Fjeldholmvej nord for området. Vejene i området udlægges som grusveje. Beplantning De i områdets fælles friarealer eksisterende beplantninger søges i størst mulig omfang bevaret. Det er planens intension, at skabe et beplantningsmæssigt karakterfuldt sommerhusområde, hvor der i de 4 enklaver langs med Fjeldholmvej etab-leres en randbeplantning som et 6 meter bredt levende hegn mens der i de resterende 4 enklaver etableres en central lund af egetræer og den resterende del af grunden åbent præg en overgang mellem grundene og de omkringliggende fællesarealer alene markeres med en ½ meter høj jordvold. Planen indeholder derfor retningslinier for beplantningen af de private arealer. Beskyttede områder Der er i området to mindre vandhuller, der er beskyttet af naturbeskyttelseslovens 3. Vandhullerne bevares uændrede beliggende som en del af omådets fælles friareal. Der er i området et jord- og stendige, der er beskyttet af museumslovens 29. Diget fremtræder i marken stortset som et almindeligt markskel og vurderes ikke at være særligt bevaringsværdigt. Udstykningsplanen er udfærdiget således at jord- og stendiget i den største del af digets udstrækning er beliggende i de fælles friarealer, hvor diget kan bevares uændret. Der er i den nordlige del af området syd for Fjeldholmvej registreret et areal som 3 eng. Engen vurrderes ikke at have store naturværdier, da jorden har været i omdrift indenfor de senere år. Den Sydvestlige del af området ligger indenfor skovbyg- 5
REDEGØRELSE Eksempler på huse, der er tilpasset terrænet gelinie af Brøndstrup Plantage. Vandboring Der er i området beliggende en eksisterende vandværk. Vandværket er erhvervet af en af udstykkerne i området, og vil blive nedlagt i forbindelse med realiseringen af lokalplanen. Lokalplanens forhold til anden planlægning Landsplandirektiv/regionplanlægning Lokalplanen udarbejdes inden for rammerne af Landsplandirektiv for udvidelse af sommerhusområder i kystnærhedszonen, juni 2005, som erstatter regionplanen. Kystnærhedszone Området er beliggende indenfor kystnærhedszonen, men da området ligger bag et større sommerhusområde, og ikke vil kunne ses fra kysten, har området intet særskilt visuelt udtryk i forhold til den nærliggende kyst. Regionplan Området vest for Langholmvej er beliggende i et område, der i regionpla-nen er udpeget med særlige landskabelige interesser. Den øvrige del af lokalplanområdet er i regionplanen udlagt som muligt naturområde. Kommuneplan 1999-2011 Kommuneplanen skal suppleres med et tillæg for at indarbejde landsplandirektivets retningslinier som rammer for nærværende lokalplan. Det sker ved at kommunalbe-
REDEGØRELSE styrelsen samtidig med lokalplanen vedtager et tillæg til kommuneplanen. Tillæg nr. 12 til kommuneplanen er vist bagest i lokalplanen. Miljøvurdering Der er foretaget en screening, der offentliggøres samtidig med lokalplan-forslaget. Det er vurderet, at der ikke skulle være miljømæssige problemer i forbindelse med lokalplanens udarbejdelse. Støjforhold Lokalplanområdet er omgivet af sommerhusområder og dyrkningsarealer, og der er ingen støjkilder i områdets nærhed. Anden kommunal planlægning Lokalplanområdet er ikke omfattet af kommunens spildevandsplan. Spildevand fra området skal føres til offentlig kloak. Området ligger inden for Gjerrild Nordstrand Vandværks forsyningsområde og vil blive forsynet herfra. Beskyttelse Der er i området to vandhuller der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 og et jord- og stendige, som efter museumsloven skal beskyttes. Udstykningsplanen er udfærdiget således at vandhullerne kan henligge uforstyrret som en del af områdets fælles friarealer og diget respekteres i videst muligt omfang og lokalplanen indeholder retningslinier for vandhullerne og diget bevarelse. Museumsloven Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet og fundet skal straks anmeldes til Djurslands Museum. Landbrug Lokalplanområdet er i sin helhed omfattet af landbrugspligt. Landbrugs-pligten ophæves i forbindelse med områdets udstykning til sommerhusbebyggelse. Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen må en ejendom ikke anvendes, bebygges eller 7
REDEGØRELSE på anden måde bruges, så det foregriber indholdet af den endelige lokalplan. Eksisterende lovlig anvendelse kan dog fortsætte. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst i et år. 8
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 013-707 for et sommerhusområde ved Fjeldholmvej. I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at overføre området til sommerhusområde at fastlægge områdets anvendelse til sommerhusbe byggelse. at fastlægge bestemmelser for ny bebyggelses pla cering, omfang og udformning at fastlægge bestemmelser for veje og stier i områ det. at fastlægge bestemmelser for fællesarealer i områ det. 2. Lokalplanens område og zonestatus a. Lokalplanen afgrænses som vist på kort 1 og omfatter en del af matrikelnumrene 16d, 26a, 26fo og 27a Gjerrild By, Gjerrild og matr.nr. 26d og 26dd Gjerrild By, Gjerrild samt alle parceller, der udstykkes indenfor lokalplanområdet efter den 1. marts 2007. b. Lokalplanområdet ligger i landzone men overfø res ved den endelige vedtagelse af denne lokal plan til sommerhusområde. 3. Områdets anvendelse a. Områdets parceller må kun beboes i tidsrummet fra 1. april til 30. september og udenfor dette tidsrum kun i kortvarige ferieophold, weekender og lignende. Dette gælder dog ikke pensionister, der op-fylder reglerne om helårsbeboelse i plan lovens 41. b. Der må ikke etableres eller drives nogen form for erhverv i området. 4. Udstykninger a. Ved udstykning må ikke fremkomme grunde med mindre grundstørrelse end 1.000 m². b. Udstykning skal ske som vist på udstykningsplanen kort 2 som 8 enklaver af grunde placeret 9
BESTEMMELSER omkring centrale fælles arealer. Der er dog mulighed for at udstykke større grunde ved at mindske antallet af grunde.. 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold a. Området vejbetjenes fra kommunevejene Lang holmvej og Fjeldholmvej samt fra nye veje, som forbindes med kommunevejene Langholmvej og Fjeldholmvej. b. Vejene udlægges som private fælles veje som vist på kort 2 i en bredde af 8 meter og anlægges med en vejkassebredde på mindst 5 meter. c. Vejen skal anlægges med grusbelægning. d. Der skal på hver parcel udlægges areal til mindst 2 parkeringspladser. Parkeringspladserne skal udpeges i forbindelse med byggeansøgning. e. Der må kun etableres 1 overkørsel til hver ejen dom f. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før vejsystem til grunden er anlagt. 6. Teknik a. Der må ikke etableres tagantenner inden for om rådet. b. Der må i lokalplanområdet opsættes paraboler med en mindre diameter end 1 meter, når deres centrum ikke placeres højere end 1 meter over terræn, og de ikke er synlige for omgivelserne. Parabolerne skal placeres i en afstand af mini mum 2,5 meter fra skel. c. Placering af udendørs skabe til tekniske anlæg (elskabe m.v.) skal aftales med bygningsmyndig heden og indpasses i bebyggelse eller beplant ning, så de ikke dominerer eller virker visuelt forstyrrende. d. El-ledninger i området skal fremføres som jord kabler. e. Spildevand fra bebyggelse i området skal føres til offentlig kloak f. Overfladevand skal nedsives på egen grund g. Solfangere/paneler kan placeres på bygningens tag eller facade efter bygningsmyndighedens god kendelse, når de ikke ved reflekser eller på an den måde er forstyrrende for omgivelserne. h. Varmepumper kan placeres på bygningernes fa cade. i. Området vandforsynes fra Gjerrild Nordstrand vandværk. j. Der skal etablere minimum 2 brandstandere i 10
BESTEMMELSER området f.eks. som vist på kort 2. 7. Bebyggelsens omfang og placering a. På hver ejendom må kun opføres ét sommerhus. b. Der må på hver grund opføres et sommerhus på optil 120 m², De grunde der er større end 1.200 m² kan yderligere bebygges med et areal svaren de til 5% af det areal der overstiger 1.200m². c. På hver parcel er det tilladt at opføre ét udhus/ brændeskur og en garage/carport på tilsammen 35 m² d. Ny bebyggelse må opføres i én etage med en maksimal bygningshøjde på 5 m over terræn (niveauplan) målt efter bestemmelserne i bygningsreglementet. e. Facadehøjde målt fra terræn (niveauplan) til skæring med facade og tagflade må ikke over stige 3 meter beregnet efter bygningsreglementet. f. Bygningsmyndigheden skal i forbindelse med byggetilladelse godkende et niveauplan for bebyggelse. Niveauplanet fastsættes som ud gangspunkt som middel koten beregnet på bag grund af koten i bygningens 4. hjørner. I forbin delse med byggeansøgning skal fremsendes pla ner, der viser eksisterende og fremtidigt terræn. g. Der må ikke etableres kælder. h. Sommerhuset må ikke opføres nærmere skel mod nabo, sti eller vej end 5 m ved beplantningsbæl ter 6 meter. i. Garager, carporte, udhuse og lignende må ikke placeres nærmere skel mod nabo, sti eller vej end 2,5 m og må ikke have en større højde end 2,5 m indtil 5 m fra skel ved beplantnings bælter 6 meter. j. Garager, carporte og udhuse skal i farver og arkitektonisk udtryk være i harmoni med hoved husets arkitektur. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden a. Ydervægge på alle bygninger skal udføres med træ som primært byggemateriale, og overfladen skal fremstå ubehandlet, olieret eller males i nuancer af jordfarver inden for den organiske jordfarveskala. b. Tagbeklædningen skal udføres i tegl, cementtegl, zink, eternit eller tagpap i mørke farver inden for den organiske jordfarveskala og må ikke være med reflekterende overflade. I tvivlstilfælde kan 11
BESTEMMELSER kommu-nen kræve, at bygherre fremlægger en materialeprøve som grundlag for byggesagsbe handlingen. Tagdækning kan endvidere udføres med græstørv eller som stråtag, hvis bygningsreg lementets afstandskrav til nabo og skel kan op nås. c. Tekniske anlæg som aftræk og lignende skal inte greres i bygningernes arkitektur. d. I delområdet må ingen form for erhvervsmæssig skiltning og opsæt-ning af reklamer finde sted. Undtaget er kortvarig reklamering i for-bindelse med salg af en ejendom. 9. Ubebyggede arealer a. Fællesarealer udlægges som dels et større sam menhængende grønt område i mellem enklaver ne med en del af den eksisterende be plantning, der bevares, og dels som mindre grøn ninger centralt i de enkelte enklaver. b. Omkring de 4 enklaver langs med Fjeldholmvej etableres et 6 meter bredt levende hegn bestå en de af en blanding af træer og buske som vist på kort 3. Hegning mellem de enkelte parcel ler og mod vej må ikke udføres som fast hegn, men skal udføres som levende hegn, klippede el ler fritvoksende hække, med en maksimal højde på 1,80 m. c. I de øvrige 4 enklaver etableres en central lund af egetræer som vist på kort 3. Den resterende del af grunden kan indrettes frit, dog med mi nimum 80 % græs. Hegning mellem grundene må alene udføres som et let hegn af rundtømmer i maksimal 1,20 m højde. Skellet mod de om kringliggende fælles arealer markeres alene med en 0,5 meter høj jordvold, hvor der ikke må etab leres hegn af nogen art. d. I områdets fælles friarealer er beliggende to vandhuller, der ikke må ændres eller bearbejdes. e. I områdets ligger et fredet dige. Diget må ikke ændres eller bearbejdes indenfor de fælles fri arealer. f. En ejendoms beplantning, som er til væsent lig gene for tilstødende grunde, skal efter påbud fra grundejerforeningen enten reduceres i et sådant omfang, at genevirkningen ophører, eller om nødvendigt helt fjernes. g. Campingvogne, lastbiler, busser, lastbilsanhænge re, containere, større både og uindregistrerede køretøjer og lign., må ikke opbevares på en ejen 12
BESTEMMELSER doms ubebyggede arealer. Bestemmelsen omfat ter ikke joller, kanoer og kajakker. h. Henlæggelse af materiale og materiel må ikke finde sted uden for bygninger eller dertil indret tede tæt hegnede arealer. I forbindelse med byggeri kan materiale og materiel oplagres kort varigt på ejen-dommen, dog maksimalt ½ år.. i. Terrænreguleringer på mere end 0,5 meter i for hold til eksisterende terræn og nærmere nabo skel end 2,5 meter må ikke foretages uden til ladelse fra bygningsmyndigheden. j. Fællesarealer, beplantningsbælter, veje og stier skal overdrages til grundejerforeningen senest når udstykningen af alle grunde er afsluttet. 10. Grundejerforening a. For udstykkede parceller inden for lokalplanom rådet skal der på udstykkernes foranstaltning oprettes en grundejerforening. Grundejerfor eningen skal oprettes i forbindelse med udstyk ning af de første parceller i området. Der er med lemspligt af grundejerforeningen. b. Vedtægter for grundejerforeningen skal godken des af kommunalbestyrelsen. c. Grundejerforeningen skal forestå fælles anliggen der som drift og vedligehold af områdets veje, stier, fællesarealer og beplantning. d. Kommunalbestyrelsen kan tillade sammenlægning med eksisterende grundejerforening. 11. Ophævelser af servitutter a. Servitut om sommerhusbebyggelse tinglyst på matr.nr. 16d den 27.11.1963 søges aflyst indenfor lokalplanområdet med påtaleberettigedes un derskrift. b. Servitut om færdselsret samt ret til vandledning i vej til vandværk i området tinglyst på matr.nr. 26fo den 10.11.1978 søges aflyst med påtalebe rettigedes underskrift. c. Servitut om pligt til levering af vand mv tinglyst på matr.nr. 26dd den 11.10.1978 søges aflyst med påtaleberettigedes underskrift. d. Servitut om beplantning til sløring af vandværks bygning mv. på matr.nr. 26dd den 18.06.1979 søges aflyst med påtaleberettigedes underskrift. 12. Lokalplanens retsvirkninger a. Efter offentliggørelse af den endelig vedtagne lokalplan må ejendomme, der er omfattet af 13
BESTEMMELSER planen ifølge Lov om planlægning 18 kun ud stykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i over ensstemmelse med planens bestemmelser. b. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejen dom kan fortsætte som hidtil. c. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. d. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. e. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er vedtaget fremlagt som forslag af Norddjurs Kommunalbestyrelse Grenaa, den Mogens Caspersen Konst. Miljø- og Teknikdirektør / Hans Carsten Rasmussen Afdelingschef 14
Kortbilag 1 15
16 Kortbilag 2
Kortbilag 3 17
KOMMUNEPLANTILLÆG Kommuneplantillæg nr. 12 til Nørre Djurs Kommuneplan 1999-2011 Redegørelse Formålet med dette tillæg til kommuneplanen er at give mulighed for etablering af et nyt sommerhusområde med optil 99 grunde. Tillægget til kommuneplanen er udarbejdet inden for de retningslinier, som er fastlagt i Landsplandirektiv for udvidelse af sommerhusområder i kystnærhedszonen, juni 2005: Retningslinjer 1 Der udlægges et areal på ca. 20,3 ha til sommerhusformål syd for det eksisterende sommerhusområde Gjerrild Nordstrand 2 Arealet skal afgrænses som vist på kortskitsen, og der må maksimalt udstykkes 99 grunde indenfor området. 3 Ved kommune- og lokalplanlægning for arealet skal det sikres, at myndighedskrav efter anden lovgivning respekteres, herunder tilladelser fra berørte myndigheder. 18
KOMMUNEPLANTILLÆG Tillæg nr. 12 til Nørre Djurs Kommuneplan 1999-2011 Kommuneplantillægget supplerer de eksisterende rammeområder for lokalplanlægningen. Rammer for lokalplanlægning Område 10-2-S. For en lokalplan for det kortet viste område 10-2-S fastlægges følgende rammer for lokalplanlægningen: Anvendelse Bebyggelse Udstykning Zoneforhold Max bebyg%: 10 Min 1000 m 2 Max 1 etage Max 99 grunde Max 5 m Sommerhusbebyggelse Sommerhusområde Skelafstand 5 m Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillægget er vedtaget fremlagt som forslag af Norddjurs Kommunalbestyrelse Grenaa, den Mogens Caspersen Konst. Miljø- og Teknikdirektør / Hans Carsten Rasmussen Afdelingschef Retsvirkningerne af kommuneplantillægget Når kommuneplantillægget er endeligt vedtaget, skal kommunalbestyrelsen ifølge planlovens 12 virke for kommuneplantillæggets gennemførelse. Indenfor byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte 19
KOMMUNEPLANTILLÆG sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Indenfor byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse og ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. 20