1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klager ctr. Bengtson & Frydendall A/S Nordre Frihavnsgade 71 2100 København Ø Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af arbejdsvederlag og dokumentationsomkostninger efter klagernes opsigelse af formidlingsaftalen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejerlejlighed og kontaktede derfor indklagede, som de havde købt ejerlejligheden gennem ca. 1 år tidligere. Den 16. januar 2006 udarbejdede indklagede salgsbudget vedrørende ejerlejligheden. Den 7. februar 2006 underskrev klagerne formidlingsaftale om salg af ejerlejligheden. Det fremgik heraf, at aftalen var gældende i 6 måneder, og at indklagede havde vurderet ejerlejligheden til en kontantpris på kr. 4.495.000,00. Det fremgik videre af formidlingsaftalen: Udløber eller opsiges aftalen betaler sælger både dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand. Opsiges aftalen af sælger, betales der vederlag, medmindre opsigelsen kan lægges ejendomsmægleren til last. Vederlaget kan kun under særlige omstændigheder overstige ¼ af det vederlag m.v., sælger skulle have betalt, hvis
2 ejendommen var solgt til den aftalte kontantpris. Vedrørende indklagedes vederlag var aftalt: Det var endvidere i formidlingsaftalens pkt. 11, andre vilkår anført:
3 Det var på underskriftsiden med håndskrift anført, at salgsopstillingen skulle godkendes af klagerne inden frigivelse. Den 23. februar 2006 sendte indklagede salgsopstilling til klagernes godkendelse. Den 3. april 2006 underskrev klagerne aftale om ændring af udbudsprisen til kr. 4.295.000,00. Den 1. maj 2006 skrev klagerne til indklagede: Da vi indgik aftale om salg af vor lejlighed aftalte vi, at vi anvendte den store annoncepakke. Vi mener ikke dette er blevet gjort, vores lejlighed bliver alene annonceret i Home avisen (dog første gang i Børsen), hvor den drukner i masserne! Vi har ligeledes netop konstateret, at på Boligsiden.dk er den slet ikke registeret under ejerlejligheder!! Vi ønsker at stoppe samarbejdet d.d. da vi ikke mener, at der sker noget. Håber du er enig heri, vi vil herefter forsøge at leje lejligheden ud. Den 2. maj skrev indklagede til klagerne: Vi accepterer jeres ønske om ophævelse af formidlingsaftalen. Det er ikke korrekt at vi ikke har levet op til formidlingsaftalens bestemmelse om annoncering af ejerlejligheden. Den er blevet annonceret som aftalt i home NYT (tillæg til Berlingske Tidende) i Villabyerne og home Lokal NYT.
4 Årsagen til at ejerlejligheden ikke er at finde under ejerlejligheder er, at jeg ultimo sidste uge, ændrede kriterierne således at lejligheden i en periode blev præsenteret under villaer/villalejligheder, idet jeg finder lejligheden som et godt alternativ til en villalejlighed. Initiativet var alene for at skabe mere opmærksomhed om lejligheden, ligesom billedvalget i aviserne er blevet ændret med samme formål. Situationen på boligmarkedet p.t. er en svag opbremsning som vi forventer aftager her op til sommerferien, hvorfor jeg ikke er enig i, at det på nuværende tidspunkt er en god idé at udleje lejligheden, men foreslår, at afvente til ultimo juni måned. Valget er naturligvis helt jeres, men skal gøre opmærksom på, at det koster et honorar at opsige kontrakten, svarende til ca. 25% af den samlede pris. Den 7. juni 2006 skrev klagerne til indklagede: Der er desværre ikke kommet skub i salget. Vi har Dem mistænkt for ikke at have efterlevet vort ønske om at markedsføre lejligheden professionelt. Vi er druknet i Home s annonce-avis, og der har tilsyneladende ikke været foretaget nogen anstrengelser for at markedsføre/fremhæve lejligheden i separate annonceringer eller lignende, uanset at vi fra starten var villige til at købe den store annoncepakke. Vi har savnet et aktivt salgsunderbyggende arbejde. På Home s hjemmeside under Salgsopstilling-Nøgletal mangler oplysning om fælles-omkostninger m.v. hvilket desværre stiller en eventuel køber i en forventning om at husleje-budgettet er kunstigt lavt. Vi har mange gange både mundtligt og skriftligt bedt om et aktivt salgsarbejde uden at der er kommet nogen reaktion herpå. Vi beder Dem bl.a. på grund af ovennævnte omstændigheder om, at vi ophæver Formidlingsaftalen uden at det har nogen økonomiske konsekvenser for os. I fald De ikke er enig heri, beder vi Dem om et møde, hvori De redegør for virkningen af den store annoncepakke, samt Deres salgs-arbejde i øvrigt. At De har valgt ikke at markedsføre ejendommen i forårsmotiv/sommermotiv taler vel for sig selv Den 8. juni 2006 skrev klagerne en mail til indklagede og oplyste, at de forgæves havde forsøgt at komme i kontakt med indklagede og bad indklagede bekræfte opsigelsen af formidlingsaftalen uden økonomiske konsekvenser for klagerne.
5 Samme dag skrev indklagede til klagerne: Hermed bekræftes din opsigelse af formidlingsaftalen, som jeg modtog i går. Jeg er helt og aldeles uforstående overfor, at I ikke har kunnet træffe mig pr. telefon. Dels har jeg hverken modtaget besked her i forretningen, der er ikke blevet ringet på min mobil (hvor der også kan lægges besked) ligesom jeg altid kan træffes på min mail. Jeg svarer altid hurtigt tilbage. Jeg er ikke enig i din fremstilling af sagen, ligesom jeg er uforstående overfor, at jeg skulle have misligholdt aftalen. Markedet er generelt MEGET stille på lejligheder i Storkøbenhavn, hvilket bekræftes af, at salget på netop ejerlejligheder i flere kæder ligger i indeks 45-50 i forhold til sidste år. At blive mistænkelig gjort som du gør i dit brev, finder jeg meget upassende og fornærmende. Det er meget muligt, at I finder at lejligheden drukner, men lejligheden er annonceret iht. den indgåede formidlingsaftale og inden for de rammer budgettet er lagt. Ønskede I en mere slagkraftig annoncering, kunne I have valgt en liebhaverbetonet markedføring med et større budget, hvilket jeg ikke ville have anbefalet. At beskylde os for, at der skulle mangle fællesomkostninger i opstillingen, synes jeg er frækt. Du har selv fået udleveret opstillingen, og der har ALDRIG manglet fællesomkostninger eller andre ejerudgifter. Du har selv fået udleveret opstillingen til godkendelse inden salgsarbejdet gik i gang. Jeg forstår godt, at du gerne vil have et aktivt salgsarbejde, men du må forstå, at der har IKKE været nogen kunder at arbejde med, hvilket også er årsagen til, at lejligheden ikke er solgt. Dette er det samme for stort set alle lejligheder i Storkøbenhavn p.t. Der har været flere åbne huse uden besøg. Opsigelsen af formidlingsaftalen, kan derfor ikke begrundes med misligholdelse, hvilket du udmærket burde være klar over. Vi fremsender dokumenter og en faktura, som du selvfølgelig er velkommen til at klage over til Klagenævnet for Ejendomsformidling, men jeg er sikker på, at De finder mit vederlag passende. Indklagede opkrævede ¼ af det aftalte vederlag samt kr. 400,00 for indhentelse af kommunalt oplysningsskema, i alt kr. 32.259,38.
6 Den 21. september 2006, 29. januar og 16. april 2007 rykkede indklagede for sit tilgodehavende. Sidstnævnte brev var sendt fra indklagedes advokat, indeholdt trussel om inkasso og var pålagt rykkergebyr. Den 24. april 2007 skrev klagerne til indklagedes advokat og afviste at være indklagede noget beløb skyldig. Den 4. juni skrev indklagedes advokat til klagerne og fastholdt, at indklagede havde krav på arbejdsvederlag svarende til ¼ af det aftalte salær. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på betaling af arbejdsvederlag henset til det mangelfulde arbejde indklagede har udført. Klagerne valgte at sætte lejligheden til salg hos indklagede, fordi de havde købt lejligheden gennem indklagede ca. 1 år tidligere. Indklagede har imidlertid ikke foretaget sig noget af det, klagerne var blevet stillet i udsigt. Det var aftalt, at lejligheden skulle annonceres særskilt i Børsen og Berlingske, hvilket ikke er sket. Lejligheden har næsten kun været annonceret i homes interne aviser, home Nyt og home Lokal NYT, som ikke har givet respons. Der har ikke været sat til salg skilt op på ejendommen, og der kom ingen besøgende til de åbne huse. Alligevel tog indklagede ikke initiativ til anden markedsføring. Der har været fejl i salgsmaterialet. Fællesudgifter var ikke med i salgsopstillingen, som fandtes på nettet. Potentielle købere ville derfor få indtryk af en urealistisk lav ydelse. I august 2007 solgte klagerne lejligheden og måtte i den forbindelse give et prisafslag på kr. 225.000,00 på grund af fejl og mangler ved badeværelset. Indklagede burde have oplyst klagerne om denne fejl, da de erhvervede ejendommen, så klagerne kunne have taget højde herfor, da de indgik handlen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på betaling af annoncer. Indklagede har ikke misligholdt aftalen og er derfor berettiget til arbejdsvederlag som krævet.
7 Klagerne har underskrevet formidlingsaftalen og dermed indgået en bindende aftale. Klagerne har selv godkendt salgsmaterialet, forinden det blev udleveret til interesserede købere. Det fremgår af det udleverede materiale, at fællesudgifter var medtaget. Som det fremgår af formidlingsaftalen, har klagerne valgt annoncepakke 1 + 2, det fremgår ligeledes tydeligt hvad disse omfatter. Når der i salgsbudgettet står pakke 3, er det en fejl. Ejendommen har været annonceret de aftalte steder, det vil sige home NYT, home Lokal NYT, Villabyerne og derudover en annonce i Børsen, fordi indklagede havde overskydende plads. Der har været afholdt 8 åbent hus arrangementer, og der har været til salg skilt på ejendommen. Det er rigtigt, at lejligheden ikke i hele salgsperioden kunne findes på Boligsiden under ejerlejligheder. Det er fordi, indklagede havde rykket annoncen til siden med villaer og villalejlligheder i forsøg på at tiltrække flere købere i det skrantende marked. Det er rigtigt, at klagerne havde købt ejerlejligheden gennem indklagede. Indklagede vidste ikke, at der var en skjult fejl på badeværelset, og kunne følgelig ikke oplyse herom. Nævnet udtaler: Henset til formidlingsaftalens bestemmelse om indholdet af annoncepakke 1 og 2, finder nævnet det ikke mellem parterne aftalt, at der skulle ske særskilt annoncering af klagernes ejerlejlighed i Berlingske Tidende og Børsen. Nævnet finder, at den annoncering, der har været af klagernes lejlighed, er i overensstemmelse med det aftalte. Nævnet finder det kritisabelt, at klagernes lejlighed var annonceret på internettet med manglende oplysning om fællesudgifter, men finder ikke grundlag for at fastslå, at dette har haft negativ betydning for salgsbestræbelserne vedrørende klagernes ejerlejlighed. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at klagers opsigelse af formidlingsaftalen kan lægges indklagede til last. Indklagede har derfor krav på arbejdsvederlag og betaling af dokumentationsomkostninger i henhold til formidlingsaftalens bestemmelser herom. Henset til salgsperiodens længde og det af indklagede udførte arbejde finder nævnet, at
8 et passende arbejdsvederlag kan fastsættes til ¼ af det aftalte vederlag, kr. 31.859,50 samt indklagedes udlæg til kommunalt oplysningsskema kr. 400,00, i alt kr. 32.259,38. Da der til sagen er fremkommet modstridende forklaringer om, hvorvidt der har været opsat til salg skilt i klagernes ejerlejlighed, må nævnet afvise at tage stilling hertil. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede, da klagerne købte lejligheden, vidste, at der var mangler ved badeværelset. Konklusion: Klager skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til indklagede betale kr. 32.259,38 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 %, fra den 20. februar 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand