INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE... 3 LOKALPLANOMRÅDET... 3 BAGGRUNDEN FOR LOKALPLANEN... 3 LOKALPLANENS INDHOLD... 4 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... 5 LOKALPLAN H12... 6 1 LOKALPLANENS OMRÅDE... 6 2 LOKALPLANENS FORMÅL... 6 3 OMRÅDETS ANVENDELSE... 6 4 UDSTYKNINGER... 7 5 VEJE, STIER OG PARKERING... 7 6 TEKNISKE INSTALLATIONER... 8 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING... 8 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... 9 9 BEPLANTNING OG HEGN... 10 10 GRUNDEJERFORENING... 10 11 BYGGELINIER... 11 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNNGER OG DISPENSATION FRA LOKALPLANEN... 11 TILLÆG NR. 2 TIL KOMMUNEPLAN 2005... 12 PLANBILAG Planbilag 1: Arealdisponering
2
REDEGØRELSE Byrådet vedtog den 28. august 2006 1. revision af lokalplan H12 endeligt. LOKALPLANOMRÅDET Parcelhusområdet er ca. 10.000 m² og er beliggende som en sidevej til Langebjergvej. Øst for området ligger den nord/sydgående kommunale hovedsti Buskebjerg. BAGGRUNDEN FOR LOKALPLANEN Bebyggelsen kaldet Studiebyen blev opført i 1980 på initiativ af Praktiserende Arkitekters Råd, med Boligfonden SDS som bygherre. Det nye boligområde skulle give impulser til en fortsat udvikling af tæt/lav bebyggelsesform. Bebyggelsesplanen har vist, at individuelle huse kan placeres relativt tæt og alligevel bevare de enkelte huses karakter af havebolig. Enkle, ikke alt for restriktive forskrifter om højder, facadebehandlinger med videre har medvirket til at give Studiebyen en tiltalende både variation og helhed. Det er dog især udformningen af bebyggelsesplanen, projekteret af Skaarup og Jespersen, arkitekter, der har givet bebyggelsen en helt usædvanlig kvalitet. Adgangsveje, opholds- og legeområder samt beplantning er med årene blevet til en række attraktive uderum til gavn og glæde for beboerne. Bebyggelsen rummer 21 huse på et areal, der ved normal parcelhus udstykning ville rumme omkring 8 huse. Tætheden sammen med variationen giver bebyggelsen en intimitet og egen karakter, der tit savnes i traditionelle parcelhusområder. For den smukke helhed fik bebyggelsen Fredensborg-Humlebæk Kommunes Klassikerpris i 2004. Bebyggelsesplan for området 3
1. revision af lokalplan H12, august 2006. De fleste af bygningerne i Studiebyen er opført i én etage med udnyttet tagetage. Flere af beboerne har ønsket at ombygge deres bolig fra én til to etager. Derfor har forvaltningen foretaget en arkitektonisk vurdering af de bygninger i bebyggelsen, som beboerne har ønsket at ombygge. I vurderingen er der set på den overordnede arkitektoniske idé med bebyggelsen og stedets karakter. Desuden er bygningens indpasning i området, bygningens facadehøjde, taghældning og proportioner indgået i vurderingen. Dette er gjort for at fastholde og sikre Studiebyens særlige kvaliteter. Fire af boligerne i bebyggelsen er oprindeligt opført i to etager. Vedtagelsen af 1. revision af lokalplan H12 betyder, at yderligere fem bygninger kan opføres i to etager. LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplan H12 åbner mulighed for at opføre et varieret boligkvarter med små haver til hver enkelt bolig og et fælles areal samt opførelsen af et fælleshus. Bebyggelsesplanen skal sammen med lokalplanbestemmelserne sikre et helhedspræg i bebyggelsen, som er udformet med vægt på variation såvel i facader og byggestil som højde, tagform og størrelse på udeareal og etageareal. Bebyggelsen er tættere end i normale parcelhuskvarterer. På den enkelte ejendom må bebyggelsesprocenten ikke overstige 55, og boligens etageareal må højst udgøre 210 m 2. Ni af boligerne må med den endelige vedtagelse af revision af lokalplan H12 opføres i to etager og de øvrige må opføres med maksimalt én etage med udnyttet tagetage. Der er i lokalplanen bestemmelser om taghældning, facadehøjde, bygningsmaterialer, farver, hegn, skiltning og tekniske installationer. Der er udlagt areal til en fælles parkeringsplads til gæsteparkering. Alle ejerne skal indgå i en grundejerforening, som er ansvarlig for fælleshus og fællesarealer. Adgangen til lokalplanområdet sker fra Langebjergvej ad en blind boligvej. Herfra udgår lokalplanområdets boligvej, der skal indrettes som en opholdsog legegade, dvs. en såkaldt 40 gade i henhold til færdselsloven. Fra lokalplanområdet er der trafiksikker adgang til institutioner, center og friarealer ad Buskebjergstien. 4
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Forslag til revision af Lokalplan H12 var ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2005. Lokalplanområdet er en del af rammeområde HB21. Med 1. revision af lokalplan H12 blev der udarbejdet tillæg til Kommuneplan 2005. Lokalplanen er herefter i overensstemmelse med Kommuneplan 2005. Deklarationer tinglyst af NESA A/S På områdets østlige del må der i henhold til deklaration lyst af Nesa A/S, i en afstand af 5 m fra skel ikke findes større beplantning. Langs den øst for området beliggende 15 m brede sti er der ligeledes i deklaration lyst af Nesa A/S fastlagt byggelinie 5 m fra skel. Miljøvurdering I forbindelse med behandling af forslaget til revision af lokalplanen har Byrådet foretaget en screening af lokalplanen efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det blev vurderet, at der ikke skulle foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget, da de foreslåede ændringer efter kommunens vurdering ikke har væsentlig indflydelse på miljø, befolkning, landskab m.v. 5
LOKALPLAN H12 For et område til tæt-lav boligbebyggelse ved Langebjergvej i Humlebæk. I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område. 1 LOKALPLANENS OMRÅDE 1.1 Områdets begrænsning fremgår af planbilag 1. 1.2 Området omfatter matr.nr. 2 hz, 2 ib, 2 ic, 2 id, 2 ie, 2 if, 2 ig, 2 ih, 2 ii, 2 ik, 2 il, 2 im, 2 in, 2 io, 2 ip, 2 iq, 2 ir, 2 is, 2 it, 2 iu, 2 iv, 2 ix, Øverste Torp samt alle parceller, der efter den 15. marts 2006, udstykkes fra nævnte ejendomme. 2 LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål: at fastlægge udstyknings- og bebyggelsesplan for området med henblik på opførelse af tæt lav boligbebyggelse med en bymæssig karakter, at tilstræbe trafiksikkerhed i området ved vej- og stinettets udformning. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må med nedenstående undtagelser kun anvendes til boligformål i form af tæt lav helårsbebyggelse, med tilhørende fællesanlæg. Der må inden for området ikke udøves nogen art for virksomhed, som ved støv, røg, lugt, støj, rystelser samt ved sit udseende eller på anden måde efter byrådets skøn er til ulempe for de omboende. 3.2 På hver ejendom må der kun opføres eller indrettes én bolig for én familie. 3.3 Det er tilladt, at der på ejendommen drives sådan virksomhed, som almindeligvis udføres i beboelseslejligheder eller beboelseshuse, når virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig, og når virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning og lignende). Det indgår heri også, at områdets præg af boligområde ikke brydes, eller virksomheden ikke fremkalder behov for parkeringsmuligheder, som ikke er til stede på den pågældende ejendom eller i området. 6
3.4 Ejendommene må i øvrigt ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. Med mindre virksomheden omfattes af stk. 3, må der således ikke på ejendommene indrettes pensionater eller klublejligheder eller drives anden lignende for erhvervsmæssig udlejning. 3.5 Uanset foranstående kan der i fællesområderne, som vist på planbilag 1, indrettes bebyggelse til fælles anlæg såsom fælleshus, som dog ikke må anvendes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 3.6 Indenfor området må der ikke placeres campingvogne, både og uindregistrerede biler. 4 UDSTYKNINGER Udstykninger må kun foretages efter de retningslinier, som fremgår af planbilag 1. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Der udlægges areal til følgende veje med en beliggenhed som angivet på planbilag 1: Boligvejen A-B i en bredde af 9 m. Boligvejen C-D i en bredde af 8 m Boligvejen D-E i en bredde af 7 m. Boligvejen F- S i en bredde af 7 m. 5.2 Der udlægges areal til følgende stier med en beliggenhed som angivet på planbilag 1: Stien a-b i en bredde af 3 m. Stien c-d i en bredde af 3 m. 5.3 Boligvejene skal udformes i overensstemmelse med færdselslovens 40, som opholds- og legeområde, med en maksimal hastighed på 15 km/t. 5.4 På hver ejendom skal der udlægges areal til en bilhenstillingsplads. Herudover skal der udlægges areal til parkeringsplads for en bil pr. bolig. 5.5 Der skal være direkte adgang for gående fra boligvej eller sti til den enkelte boligparcels havearealer. Dog kan adgangen ske gennem carport eller garage. Eventuel låge skal åbnes imod ejendommen. 7
6 TEKNISKE INSTALLATIONER 6.1 Der må ikke etableres individuelle antenneanlæg, idet området skal tilsluttes et kommunalt TV- og radioantenneanlæg. 6.2 Alle vejbelysningsarmaturer skal være af samme fabrikat og have samme udformning. 6.3 El-ledninger må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 For den enkelte boligparcel må bebyggelsesprocenten ikke overstige 55, og ingen beboelsesbygning må opføres med et etageareal større end 210 m². Fælleshuset må ikke opføres med et etageareal større end 105 m². 7.2 Bebyggelse skal placeres indenfor de på planbilag 1 viste byggefelter. Bebyggelse skal i princippet placeres med facade eller gavl i nord- og østskel eller nordlige og østlige byggelinier. Dog skal iagttages, at for bygninger, der opføres ved skel mod boligvej eller fællesareal, samt stier, gælder at tagudhæng skal holdes på egen grund. For parcellerne 12, 13, 17 og 20 kan det dog tillades, at bygningerne placeres med udgangspunkt i syd- eller vestskel. 7.3 Bygningerne må ikke opføres med mere end en etage med udnyttet tagetage. Dog må bygninger på parcel 5,7,9,11,12,17,19 og 20 opføres i to etager. 7.4 Bygningernes facadehøjde må ikke overstige 3,5 m målt fra et af kommunen godkendt niveauplan (terrænkote) til skæringen mellem facade og tagflade. For de i stk. 3 nævnte toetages bygninger må facadehøjden ikke overstige 5,4 m. 7.5 Stuegulv må ikke være hævet mere end 30 cm over foranstående niveauplan. 7.6 Tagets vinkel med det vandrette plan skal være mellem 20º og 50º. Garager, udhuse og lignende må dog udføres med fladt tag. Tagvinklen må 8
ikke overskride 25º på bygninger på parcellerne 3A, 14, 15, 16, 18 og 19, samt på de bygninger, der må opføres i to etager, jfr. stk. 3. 7.7 Vinduesåbninger må kun anbringes i bygningssider, der vender mod egen grund eller mod fællesarealer og boligvej. 7.8 Der må etableres kælder under husene. Kældrene må ikke anvendes som garage. 7.9 Eventuelle udhuse skal i princippet sammenbygges med beboelses- eller garagebygninger. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Med mindre andet godkendes af byrådet skal ydremure udføres efter en af følgende retningslinier: Blank mur af gule, blødstrøgne mursten med udkradset fuge eller skrabefuge af bakkemørtel. Maskin- eller blødstrøgne mursten eller kalksandsten vandskuret med bakkemørtel uden yderligere behandling. Maskin- eller blødstrøgne mursten eller kalksandsten vandskuret og kalket i hvid eller gul farve. Behandlingen kan også udføres med gennemfarvet mørtel ved tilsætning af diverse stoffer til opnåelse af lysere eller mørkere gul farve, okker eller terrakotta. Maling må kun anvendes til hvide facader. 8.2 Træpartier i facader og carporte, herunder gavltrekanter, vindskeder, sternbrædder, plankeværker og lignende skal være af ru brædder, lærketræ eller trykimprægneret i grågrøn farve eller behandlet med jordfarver. 8.3 Tage skal dækkes med tagsten. 8.4 Ingen form for skiltning og reklamering på ejendommene må finde sted. Denne bestemmelse gælder ikke for ejendomme, hvorpå der i overensstemmelse med 3, stk. 3, udøves erhvervsvirksomhed, idet der på sådanne ejendomme med byrådets særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde må finde skiltning og reklamering sted i det efter byrådets skøn sædvanlige omfang for virksomheder af den pågældende art. Skilte vil kun blive godkendt anbragt på husmur eller fast hegn. 9
8.5 Bygningernes udformning må ikke senere ved tilføjelser, ombygninger eller reparationer forandres udvendigt med hensyn til materialer, behandling, bemaling, farver, fast lysinstallation o.s.v. uden byrådets godkendelse, da helhedsindtrykket skal bevares. 8.6 Fælleshuset må ikke forsynes med oplukkelige vinduer ud mod Buskebjergstien. 8.7 Alle udvendige bygningsændringer i Studiebyen sender kommunen til udtalelse i Grundejerforeningens bestyrelse. 9 BEPLANTNING OG HEGN 9.1 Beplantning af fællesarealer samt plantning af hække og opsætning af hegn skal foretages efter en af byrådet godkendt beplantningsplan. 9.2 I området må der ikke findes beplantning, der ved skygge eller kraftig vækst er til væsentlig gene for beboerne i nærliggende boliger. 9.3 Ubebyggede arealer, der ikke benyttes til gårdsplads eller lignende, skal anlægges og vedligeholdes som have. 9.4 På parcellerne 1, 2, 3a, 4 og 5 må der ikke findes større beplantning i indtil 2,5 m fra kloakledning. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der er oprettet en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere i området. 10.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, fælles friarealer og fællesanlæg, herunder ledninger og hegn m.v., samt forhandlinger herom med myndighederne for det område, den pågældende grundejerforening dækker. 10.3 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 10
11 BYGGELINIER 11.1 Langs den nord for området beliggende vej fastlægges byggelinie 4 m fra skel. 11.2 På parcel 17 fastlægges byggelinie 3 m fra nordskel mod den 5 m brede sti. 11.3 Langs den syd for området beliggende 8 m brede sti fastlægges byggelinie 3 m fra skel. 11.4 Langs områdets grænse mod vest fastlægges byggelinie 2,5 m fra eksisterende kloakledning over parcellerne 1, 2, 3a, 4 og 5. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNNGER OG DISPENSATION FRA LOKALPLANEN 12.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. De eksisterende lovlige forhold på en ejendom samt den lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i denne lokalplan kan indrømmes af byrådet, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Ændringer i lokalplanen kan ske efter byrådets vedtagelse efter reglerne om vedtagelse og godkendelse af nye lokalplaner. I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages foranstående Lokalplan H12 endeligt. FREDENSBORG-HUMLEBÆK BYRÅD, den 29. oktober 1979 og den 28. august 2006. John Hemming borgmester / Arne Hauge Jensen konst. kommunaldirektør 11
TILLÆG NR. 2 TIL KOMMUNEPLAN 2005 Kommuneplanens rammebestemmelser for Rammeområde HB21 ændres til følgende formulering: For område HB21 fastsættes følgende rammer for indholdet af lokalplanen. a) Områdets anvendelse fastsættes til åben/lav boligbebyggelse eller tæt/lav boligbebyggelse. b) Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 25 for åben/lav bebyggelse og for hver enkelt ejendom beliggende i Studiebyen må bebyggelsesprocenten ikke overstige 55 for tæt/lav bebyggelse. c) Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager. d) Der udlægges areal til et 10 meter bredt beplantningsbælte. I henhold til Lov om planlægning vedtages ovenstående tillæg nr. 2 til Kommuneplan 2005 endeligt. Fredensborg-Humlebæk Byråd, den 28. august 2006 John Hemming borgmester / Arne Hauge Jensen konst. kommunaldirektør 12