Kommuneplantillæg nr. 13 Boliger ved Søndermarksvej Viaduktvej Prangervej Hann hu Hannerupvænget Søndermarksvej Fredericia Kommune Teknik & Miljø, Rådhuset, 7000 Fredericia, Tlf.: 79212121
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, som kan fastlægge et områdes anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, veje- og stier, friarealer o.s.v. inden for lokalplanens område. Ifølge lov om planlægning kan Byrådet altid beslutte at tilvejebringe en lokalplan. Desuden siger loven, at Byrådet skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. For at give alle mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal Byrådet offentliggøre et forslag til lokalplan, inden planen kan vedtages endeligt. Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Bemærkningerne skal indgå i Byrådets videre overvejelser. Men det er alene Byrådet, der står med den endelige afgørelse, når lokalplanen skal endeligt vedtages. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. En lokalplan består af 2 afsnit. I Redegørelse er der gjort rede for lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning og endelig lokalplanens retsvirkninger. I sidste afsnit følger selve Bestemmelser, der indeholder de egentlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, som tinglyses på den enkelte ejendom. 2
Kommuneplantillæg nr. 13 Boliger ved Søndermarksvej Indhold Redegørelse Indledning 4 Lokalplanens indhold 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning 5 Lokalplanens retsvirkninger 8 Kommuneplantillæg nr. 13 10 Bestemmelser Lokalplanens formål 13 Lokalplanens område 13 Områdets anvendelse 13 Udstykninger 14 Vej- og stiforhold 15 Ledningsanlæg 15 Bebyggelsens omfang og placering 16 Bebyggelsens ydre fremtræden 17 Ubebyggede arealer 17 Servitutter 18 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 18 Tilladelser fra andre myndigheder 18 Ophævelse af lokalplan nr. 34 18 Vedtagelsespåtegning 18 Kortbilag Kortbilag nr. 1: Områdeafgrænsning, arealanvendelse, mål 1: 1.000 Kortbilag nr. 2: Illustrationsplan, mål 1: 1.000 3
Viaduktvej Prangervej Hann hu Hannerupvænget Søndermarksvej Lokalplanens område Indledning Lokalplanen omfatter et mindre område, der mod vest afgrænses af Prangervej, mod nord og øst af Fredericia kommunes gartneri og materielgård og mod syd af Hannerup Skov. Områdets beliggenhed og afgrænsning er vist på ovenstående kort. Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske om at åbne mulighed for at etablere åben-lav boliger på arealet. Lokalplanen åbner mulighed for udstykning af 2 parcelhusgrunde. Området benyttes i dag til Fredericia kommunes gartneri og materielgård. Materielgården skal ombygges til produktionsskole, hvorved det mindre areal ud mod Prangervej bliver ledigt. Arealet giver mulighed for at etablere 2 større parcelhusgrunde, der vil komme til at ligge meget attraktivt ud til Hannerup Skov. Luftfotoet på side 5 viser hovedtrækkene i områdets eksisterende forhold med de planlagte parcelhusgrunde indtegnet. 4
Redegørelse Hannerupvænget Prangervej Gartneri Søndermarksvej Hannerup Skov Jernbane Luftfoto der viser de eksisterende forhold, med de nye boliggrunde indtegnet Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter et ca. 0,25 ha. stort areal, der åbner mulighed for opførelse af åben/lav boligbebyggelse i 1 til 1 1/2 etage. Området trafikbetjenes via Prangervej. Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan og Kommuneplan Området er i overensstemmelse med Regionplan 1997-2009, idet det her er vist som byudviklingsområde. Lokalplanens område er i Kommuneplan 1996-2006 udlagt til erhvervsformål. Lokalplanen forudsætter derfor udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen ( se side 10). Området er derudover omfattet af lokalplan nr. 34, der ligeledes udlægger 5
området til erhverv. Lokalplan nr. 34 ophæves for nærværende lokalplanområde ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Byzone Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Trafikforhold De to parcelhusgrunde får en fælles udkørsel til Prangervej. Prangervej er i princippet en facadeløs vej. Da det ikke p.g.a. fredskovpligt på Hannerup Skov er muligt at vejbetjene de nye boliger af en ny stikvej gennem skoven, vil det i stedet være hensigtsmæssigt at give boligerne en fælles udkørsel til Prangervej i stedet. Fredningsforhold Lokalplanområdet grænser mod syd op til Hannerup Skov, der er fredskov og derfor pålagt en skovbyggelinie. Skovbyggelinien søges ophævet for lokalplanområdet. Kystområder Lokalplanen er omfattet af Planlovens 5 vedrørende kystnære områder, men den fremtidige bebyggelse vil ikke have nogen indflydelse på kystlinien, idet den vil komme til at ligge bag eksisterende bebyggelse langt fra kysten. Miljøforhold Ifølge miljøloven skal det sikres, at trafikstøjniveauet for hele området ikke overstiger 55 db(a). Det indendørs trafikstøjniveau i boliger er fastsat til 30 db(a). Trafikmængden på Prangervej udgør i dag ca. 2.500 biler i døgnet. Da det er et bymæssigt område, er trafikhastigheden max. 50 km/t, og trafikstøjen udgør ca. 60 db(a). For at opnå et tilfredsstillende støjniveau, placeres bebyggelsen ud mod Prangervej, så den fungerer som støjskærm for opholdsarealerne. Derudover påregnes ydervægge og vinduer mod vejsiden lydisoleret. Syd for lokalplanområdet er der udlagt areal til forlængelse af Søndermarksvej til Vestre Ringvej. Trafikmængden ved en evt. forlængelse skønnes at blive på 2.000 biler i døgnet, hvilket skønnes at kunne overholde støjniveauet. Støjniveauet for jernbaner må ikke overstige 60 db(a) og vibrationer fra jernbanen må ikke overstige 75 db(a). 6 Syd for lokalplanområdet ligger jernbanen. Ud for lokalplanområdet ligger jernbanen i en dyb udgravning, hvilket reducerer støjniveauet betydeligt. Der skal i nødvendigt omfang etableres støjværn langs jernbanen.
Redegørelse Illustrationsplan der viser, hvordan området kan komme til at se ud Derudover skal støjgrænserne i Regionplan 1997-2009 for boligområder (45-40-35 db(a)) overholdes. Forsyningsplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Området forsynes med fjernvarme (overskudsvarme) i overensstemmelse med varmeplan for Fredericia. Vandforsyning vil ske fra Tre-For. Agenda 21 Fredericia Byråd har vedtaget en byøkologisk handlingsplan og vejledning, der som mål har, at der bygges miljørigtigt i kommunen. Gennem lokalplanlægningen skal det sikres, at dette mål opfølges. Lokalplanen indeholder bl.a. bestemmelser om nedsivning af regnvand ved afledning til faskiner, hvis jordbundsforholdene taler herfor, samt en hensigtsmæssig placering af den enkelte bolig på boliggrundene. 7
Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. 8
Redegørelse Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 25. september 1999 9
391as Kommuneplantillæg nr. 13, Boliger ved Søndermarksvej Boligområder Områderne skal fortsat anvendes til boliger. Det skal være muligt at indpasse bygninger til visse offentlige formål og erhverv, f.eks. børneinstitutioner, liberale erhverv, serviceerhverv samt butikker fortrinsvis til områdets daglige forsyning. Men kun, hvis det ikke er til gene for omgivelserne, eller hvis det ikke bryder områdets karakter af boligområde. bebyggelseprocent p-pladser Åben lav 25 2 pr. bolig Tæt-lav 35 1 pr. bolig Etageboliger 50 1 pr. bolig Anden bebyggelse 40 fastsættes efter behov Område: B8, Sønderparken, Skovvejskvarteret Gældende planer: Byplanvedtægt nr. 24, lokalplaner nr. 79 og nr. 185 Særlig anvendelse: Etageboliger, åben-lav og tæt-lav boliger. Dele af området skal anvendes til grønt område for forskellige fritidsaktiviteter. Der må opføres enkelte bygninger til disse formål. Områdets udformning: Karakteren af det enkelte område med ensartet bebyggelse skal fastholdes. Åben-lav, tæt-lav og etageboliger Max. Etageantal: Åben lav 1 1/2, tæt-lav 2, etageboliger 3 Mindste grundstørrelse: Åben lav 600m 2, tæt-lav 300m 2 B 8 E 10 O 16 10
Bestemmelser Boliger ved Søndermarksvej Kortbilag: 1. Områdeafgrænsning/arealanvendelse 2. Illustrationsplan Område: Del af matr. nr. 391 æ, Fredericia Stadsjorder Anmelder: Teknik & Miljø Rådhuset 7000 Fredericia 11
"t" "f" "dl" 391 æ "ec" 391 a Matrikelkort Lokalplanområdets afgrænsning 12
Bestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanens område, som fremgår af 2. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: at at at tilvejebringe muligheden for at opføre åben/lav boligbebyggelse i området, fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser for området, fastlægge bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Lokalplanens område 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist med sort priksignatur på modstående side og omfatter del af matr. nr. 391 æ, Fredericia Stadsjorder samt alle parceller, der efter den 1. april 1999 udstykkes heraf. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til boligformål i form af åben/lav boligbebyggelse med tilhørende fællesanlæg som vej/sti- parkeringsanlæg og fælles opholdsarealer. 3.2 Byrådet kan tillade opførelse af bygninger til visse erhverv, f.eks., liberale erhverv og serviceerhverv. Der kan ikke etableres butikker i området. Byrådet kan således tillade, at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at 13
ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, at at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 3.3 Med henblik på at undgå et utilfredsstillende miljø på grund af trafikstøj, skal det ved udformning af ny boligbebyggelse sikres, at et indendørs støjniveau på 30 db(a) ikke overskrides, og at støjniveauet for hele området ikke overstiger 55 db(a). For at opnå et tilfredsstillende støjniveau, placeres bebyggelsen ud mod Prangervej, så den fungerer som støjskærm for opholdsarealerne. Derudover påregnes ydervægge og vinduer mod vejsiden lydisoleret. For at undgå et utilfredsstillende miljø på grund af støj fra jernbanen, skal det sikres, at støjniveauet ikke overstiger 60 db(a) og at vibrationer fra jernbanen ikke overstiger 75 db(a). Syd for lokalplanområdet ligger jernbanen. Ud for lokalplanområdet ligger jernbanen i en dyb udgravning, hvilket reducerer støjniveauet betydeligt. Der skal i nødvendigt omfang etableres støjværn langs jernbanen. Støjbelastningen fra eventuelt erhverv må ikke overskride de grænser, der er fastsat i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5, 1984 samt Regionplan 1997-2009 gældende for åben/lav boligbebyggelse. *) 3.4 Inden for området kan opføres transformerstation til kvarterets forsyning, når den ikke har mere end 30 m2 bebygget areal og ikke er højere end 3 m over terræn. Udstykninger 4.1 Inden for lokalplanområdet må udstykning kun ske efter en af Byrådet godkendt plan. 14 *) Det vil sige, at støjbelastningen målt udendørs højst må være: 45 db(a) mandag fredag kl. 07.00 18.00 samt lørdag kl. 07.00 14.00 40 db(a) mandag fredag kl. 18.00 22.00 samt lørdag kl. 14.00 22.00 og søn og helligdage kl. 07.00 22.00 samt 35 db(a) alle dage kl. 22.00 07.00.
Bestemmelser 4.2 Grundstørrelser i boligområdet skal være mindst 1000 m2 for åben/lav bebyggelse. Vej- og stiforhold 5.1 Området vejtrafikbetjenes fra Prangervej. Der etableres fælles udkørsel til Prangervej for boligparcellerne, i princippet som vist på kortbilag nr. 1. 5.2 Der skal etableres 2 parkeringspladser pr. åben/lav bolig. 5.3 Udkørslen til Prangervej må højst udlægges i 7 meters bredde. 5.4 Alle færdselsarealer indrettes så vidt muligt under hensyn til bevægelseshæmmede. Det tilstræbes at undgå trafikbarrierer i terræn, (høje kantsten, trapper m.v.), jfr. i øvrigt Udearealer for alle. 5.5 Boligparcellerne har grundejerforpligtigelser mod Prangervej. Ledningsanlæg 6.1 Alle forsyningsledninger lægges så vidt muligt i jord. Efter aftale med de kommunale værker placeres ledninger så vidt muligt langs vej og sti, i ubefæstede arealer. 6.2 Ny bebyggelse i området er pligtig at tilslutte sig bynettet efter Byrådets nærmere anvisning. 6.3 Der må, efter tilslutning til bynettet for modtagelse af radio- og TVprogrammer, ikke opsættes radio- og TV-antenner, herunder paraboler, inden for området. Byrådet kan dog give tilladelse til opsætning af mindre parabolantenner, der ikke virker skæmmende på omgivelserne. 6.4 Ny bebyggelse indenfor lokalplanens område skal forsynes med fjernvarme efter Byrådets nærmere anvisning. 15
Ved etablering af opvarmningssystemer med vedvarende energi kan Byrådet dispensere fra ovennævnte. Hvis bygningens varmebehov ikke fuldt ud kan dækkes af vedvarende energi, skal den resterende del af opvarmningsbehovet kunne dækkes gennem en eventuel kollektiv varmeforsyning. 6.5 Lokalplanområdets vandforsyning skal ske fra Tre-For. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for åben/lav bebyggelse. 7.2 Etageantallet må højst være 1 1/2 (1 etage + udnyttet tagetage). Der kan indrettes kælder. 7.3 Tage skal udformes med en taghældning mellem 20-45. 7.4 Der udlægges byggefelter og facadebyggelinie som vist på kortbilag nr. 1. Facader skal placeres i facadebyggelinie ud mod Prangervej. Udhuse eller lign. kan opføres udenfor byggefelterne. 7.5 Intet punkt af en bygnings ydervægge eller tagflader må være hævet mere end 8,5 m over terræn (niveauplan) målt efter bygningsreglementets bestemmelser. 7.6 Garager og carporte må afvige fra bygningsreglementets bestemmelser om bygningshøjde i skel, hvis taghældningen er som den øvrige bebyggelse på grunden, eller lavere, og højden respekterer en linie bestemt af højden 2,5 m i skel og højden 3,5 m ved afstanden 2,5 m fra skel. 7.7 Kortbilag nr. 2, Illustrationsplan, viser et eksempel på hvorledes ny bebyggelse kan opføres og arealet kan disponeres. Bebyggelsen kan også opføres med anden udformning og beliggenhed inden for området. 16
Bestemmelser Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ny bebyggelse skal i sine væsentlige træk have en sådan udformning og fremtræden, herunder farveholdning, at den naturligt tilpasses til de eksisterende forhold på stedet. Til udvendige bygningssider må ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn virker skæmmende. Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes uden særlig tilladelse. Glaserede tagteglsten, solfangere og solceller kan dog tillades. 8.2 Ydervægge og vinduer mod Prangervej skal udføres med lydisolerende materialer. 8.3 Skiltning og reklamering må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Skiltning skal i omfang begrænses til det nødvendige. Det enkelte skilt skal være tilpasset bygningens arkitektoniske holdning og må ikke ved sin udformning få karakter af facadebeklædning. Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 9.2 Ubebyggede arealer må kun befæstes på maximum 15% af arealet for at sikre nedsivning af regnvand. Regnvand kan opsamles i lagertank og anvendet til havevanding. Det bør desuden tilstræbes at regnvandet kan afledes til faskiner, hvis jordbundsforholdene taler herfor. 9.3 Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn må kun foretages efter Byrådets godkendelse. Der kan foretages terrrænregulering i forbindelse med etablering af udkørsel til Prangervej. 9.4 Hegning langs veje, stier, og mellem de enkelte parceller skal ske som levende hegn. 17
9.5 Stenmuren ud mod Prangervej skal, udover ved den nye udkørsel, bevares. Servitutter 10.1 Privatretlige bygningsservitutter og andre tilstandservitutter, der ikke er forenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse inden for området må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet de i 6 nævnte fællesanlæg ( fjernvarme, bynet). Tilladelse fra andre myndigheder 13.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før Skov og Naturstyrelsen har meddelt ophævelse af skovbyggelinien for Hannerup Skov på lokalplanområdet. Ophævelse af lokalplan nr. 34 14.1 Lokalplan nr. 34, vedtaget af Fredericia Byråd den 6. juni 1979, ophæves for så vidt angår det af nærværende lokalplan omfattede område. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Fredericia Byråd den 13. september 1999 Uffe Steiner Jensen / Lars Hansson 18
Bestemmelser I medfør af 30 i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997) begæres foranstående lokalplan nr. 185 tinglyst på ejendommen matr. nr. 391 æ Fredericia Stadsjorder, samt alle parceller, der efter den 1. april 1999 udstykkes herfra. Fredericia Byråd den 13. september 1999 Uffe Steiner Jensen / Lars Hansson 19
4 8.00m 316h 391v Fredericia Stadsjorder "f" FREDERICIA KOMMUNE LOKALPLAN NR. 185 2A 6 8 10 HANNERUPVÆNGET 29 31 391py 21 23 391px 25 391pv 391pu 27 391pt 391ps 391ø 391qf 391qe 19 17 15 "ec" 391ot HANNERUPVÆNGET 1 3 5 7 391qi 391qh 391qg PRANGERVEJ "dl" 391qk 391æ 391x 391kæ 391qd 9 Boliger ved Søndermarksvej Kortbilag nr. 1 Områdeafgrænsning/Arealanvendelse Signaturer: Områdeafgrænsning Udkørsel til Prangervej Byggefelt Facadebyggelinie 16 391a 391a SØNDERMARKSVEJ Fredskov "u" Fredskov TEGNET: GODK.: DATO: REV.: TEKNIK & MILJØ CL/dh 08.04.1999 08.07.1999 MÅL ARKIV TEGN.NR.: 1:1000 K:\Plan\Lokalpla\Lp185kb1_1 11/99