1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade 10 9490 Pandrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har handlet i strid med forbuddet mod dobbeltrepræsentation ved i samme handel at repræsentere sælger og berigtige handlen for klager, der er køber, samt hjælpe klager med finansieringen af købet. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om finansieringsomkostningerne i forbindelse med handlen, og om indklagede derfor skal godtgøre klager differencen.
2 Endelig angår sagen spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af berigtigelseshonorar, når der ikke er indgået en skriftlig aftale herom. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 2. september 2008 underskrev klager en købsaftale om køb af ejendommen for kr. 1.845.000. Det var i købsaftalen anført, at klager skulle erlægge en udbetaling på kr. 147.886,27, og købet skulle herudover finansieres med optagelse af et ejerskiftelån på kr. 1.133.000 og et sælgerpantebrev på kr. 650.000. Det fremgik videre af købsaftalen, at klager i forbindelse med optagelse af ejerskiftelånet skulle afholde udgifter således: - tinglysningsafgift, staten kr. 3.300,00 - stiftelsesprovision, realkreditinstitut kr. 0,00 - kurtage, penge/realkreditinstitut kr. 2.768,77 - omkostninger til lånehjemtagelse, penge-/realkreditinstitut kr. 3.125,00 - omkostninger til lånehjemtagelse, ejendomsmægler kr. 0,00 - lånesagsgebyr, realkreditinstitut kr. 1.000,00 Vedrørende udgifter til sælgerpantebrevet, var det i købsaftalen anført: Sælgerpantebrevet indgår i kontantværdi til kurs 96,00 med kr. 624.000,00 med fradrag af salgsprovision kr. 13.000,00 - tinglysningsafgift, staten kr. 11.200,00 Det var i købsaftalen aftalt, at tinglysningsafgiften vedrørende skøde skulle betales af klager og sælger med halvdelen hver, og at klager skulle betale for handlens berigtigelse. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling af 2. september 2008 havde indklagede anført klagers andel af tinglysning af skøde til kr. 6.250 og anslåede omkostninger til berigtigelse til kr. 7.500. Indklagede berigtigede handlen for klager og udfærdigede i den forbindelse skøde og refusionsopgørelse. Indklagede indhentede endvidere lånetilbud og tilbud på sælgerpantebrevet. Den 14. januar 2009 fremsendte det pantebrevsfirma, der havde købt sælgerpantebrevet, provenu ved salg af pantebrevet til det pengeinstitut, hvor der var oprettet en deponeringskonto, og samtidig meddelte pantebrevsfirmaet til klager, at
3 provenuet var deponeret, og at provenuet var fratrukket en tinglysningsafgift på kr. 11.200 og et gebyr på kr. 1.000. Den 19. januar 2009 blev ejerskiftelånet udbetalt. Nykredit meddelte, at omkostninger ved afregning af lånet var kr. 3.000 i lånesagsgebyr, kr. 1.709,64 i kurtage og kr. 175 for tingbogsattest, i alt kr. 4.884,64. Den 21. januar 2009 fremsendte indklagede sin faktura og en handelsopgørelse til klager. Af fakturaen fremgik: [...] [...] Af handelsopgørelsen fremgik: [...] [...] Den 26. januar 2009 indbetalte indklagede kr. 10.000 til medvirkende pengeinstitut til dækning af pengeinstituttets gebyr. Den 7. september 2009 betalte indklagede kr. 11.200 til klager. Beløbet havde
4 indklagede modtaget fra pantebrevsfirmaet, idet firmaet ved en fejl havde fratrukket pantebrevsprovenuet en tinglysningsafgift på kr. 11.200. Klager har tillige indgivet klage over indklagede og den ansvarlige indehaver statsaut. ejendomsmægler Søren Villadsen til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, der den 10. marts 2010 afsagde kendelse i sagen. Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere fandt det ikke godtgjort, at indklagede havde handlet i strid med forbuddet mod dobbeltrepræsentation i forbindelse med handlens berigtigelse for klager eller ved sin bistand til klager i forbindelse med indhentelse af finansieringstilbud og dertil knyttede ekspeditioner. Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere fandt ikke, at de i købsaftalen anførte omkostninger til finansiering afveg væsentligt fra de reelle finansieringsomkostninger, idet forskellen reelt udgør ca. kr. 5.800. Det fandtes godtgjort, at klager havde været eller burde have været bekendt med, at det var nødvendigt at inddrage en anden bank i lånehjemtagelsen, da klagers egen bank ikke ville medvirke, og gebyret til medvirkende bank fandtes rimeligt. Indklagede og den ansvarlige indehaver blev således frifundet for samtlige klagepunkter vedrørende klagers køb. Klager har bl.a. anført: Indklagede har handlet i strid med forbuddet mod dobbeltrepræsentation i lov om omsætning af fast ejendom 15 ved i samme handel at repræsentere sælger og berigtige handlen for klager samt hjælpe klager med finansiering af købet. Klager og indklagede aftalte allerede før handlens indgåelse, at indklagede skulle repræsentere klager samt være behjælpelig med finansieringen. Klager havde derfor den klare opfattelse, at indklagede sørgede for hjemtagelse af nye lån som skitseret i købsaftalen. Imidlertid konstaterede klager til sin overraskelse primo 2009, at indklagede havde bedt et pengeinstitut om at formidle lånesagerne, hvilket tilsyneladende har betydet yderligere finansieringsomkostninger for klager. I forbindelse med handlens indgåelse havde klager meddelt, at hun havde et anstrengt forhold til sit eksisterende pengeinstitut, hvorefter indklagede foreslog, at klager henvendte sig til det pengeinstitut, som han selv brugte. Dette pengeinstitut ønskede imidlertid ikke at medvirke til et bankskifte. Derpå meddelte indklagede, at han nok skulle sørge for, at finansieringen kom på plads. Klager underskrev da også realkreditpantebrev og sælgerpantebrev på indklagedes kontor. Indklagede oplyste ikke, at der var et pengeinstitut involveret i lånesagen. Det er således ikke korrekt, som af indklagede anført, at klager var i hyppig kontakt med alternative pengeinstitutter m.fl. om garantistillelse. Klager husker ikke, om aftalen, om at indklagede skulle berigtige handlen for klager, blev indgået samtidig med købsaftalens underskrivelse eller kort derefter.
5 Klager blev ved købsaftalens indgåelse stillet i udsigt, at udgifterne vedrørende ejerskiftelån ville udgøre kr. 10.193,77. Herfra skal dog fratrækkes kr. 1.300, idet tinglysning afgift udgør kr. 2.000 og ikke kr. 3.300, som anført af indklagede. Endvidere er klager stillet i udsigt, at udgifterne ved salg af sælgerpantebrevet ville udgøre kr. 24.200. Dette giver et samlet udgift på kr. 31.200. De faktiske finansieringsomkostninger har i stedet udgjort kr. 4.884,64 til lånesagsgebyr, kurtage mv. til Nykredit, kr. 12.200 i tinglysningsafgift, jf. låneafregning fra pantebrevsfirmaet, yderligere omkostninger kr. 13.200, kr. 13.000 og kr. 5.000, jf. indklagedes faktura, samt gebyr til medvirkende pengeinstitut kr. 10.000. I forbindelse med klagesagen har klager modtaget kr. 11.200 retur fra pantebrevsfirmaet, hvorefter klager i alt har betalt kr. 13.990,87 mere end oplyst i købsaftalen, hvilket beløb indklagede skal godtgøre klager. Det er ikke rigtigt, som af indklagede anført, at klager eller klagers eksisterende pengeinstitut var klar over, at de oprindeligt oplyste finansieringsomkostninger ikke kunne holde. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klager kun er faktureret for kr. 5.000 af de kr. 10.000, som medvirkende pengeinstitut har beregnet sig. Klager har både betalt kr. 10.000, idet indklagede har modregnet kr. 10.000 i et aftalt godtgørelsesbeløb, som indklagede har betalt til klager som følge af fejl i provenuberegningen ved salg af klagers ejendom og kr. 5.000 til indklagede. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på berigtigelseshonorar, når der ikke mellem parterne er indgået en skriftlig aftale om betaling heraf. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har på intet tidspunkt ydet klager rådgivning i forbindelse med handlen. Indklagede har alene sørget for at fremskaffe alternative finansieringstilbud, således at handlen på sælgers vegne kunne gennemføres. Klager oplyste, at hun ville forsøge at opnå finansieringstilbud i sit eget pengeinstitut, men grundet mindre uoverensstemmelser i kundeforholdet ville klager muligvis foretage bankskifte. Klager forsøgte således at flytte sit kundeforhold til det senere medvirkende pengeinstitut. Indklagedes berigtigelse af handlen er alene af ekspeditionsmæssig karakter. Det var først efter handlen, at klager besluttede, at indklagede skulle stå for berigtigelsen på
6 vegne klager. Aftalen om berigtigelse blev alene indgået mundtligt. Efter købsaftalens indgåelse har der været kontakt næsten hver dag mellem klager, klagers pengeinstitut og sælgers pengeinstitut samt alternative pengeinstitutter, som eventuelt ville stille garanti for hjemtagelse af klagers lån. Klager har således været informeret om og accepteret, at medvirkende pengeinstitut forestod hjemtagelsen af klagers lån mod betaling, idet alle andre muligheder var udtømte. Det er indklagede, der har sendt lånet i Nykredit til tinglysning, hvorfor det er indklagede der har udlagt kr. 2.000 i tinglysningsafgift. Dette beløb indgår derfor i indklagedes faktura og skal betales af klager. Låneafregning fra pantebrevsfirmaet er udstedt til klager, og indklagede har derfor ikke set, at der ved en fejl er fratrukket en tinglysningsafgift på kr. 11.200. Det er imidlertid indklagede, der har lagt dette beløb ud for klager. Indklagede har derfor nu fået beløbet udbetalt fra pantebrevsfirmaet og betalt beløbet til klager. Det fakturerede gebyr til medvirkende pengeinstitut er klagers omkostning for bankens arbejde i forbindelse med bankens hjemtagelse af klagers lån. På købsaftalens indgåelsestidspunkt var det ikke muligt at forudse, at klager var nødsaget til at modtage assistance fra fremmed pengeinstitut for at få lån udbetalt. Derfor fremgår udgiften ikke af købsaftalen. Både klager og klagers daværende pengeinstitut har i forløbet været i kontakt med medvirkende pengeinstitut og har dermed været bekendt med og accepteret udgiften. I øvrigt er klager alene blevet faktureret kr. 5.000, selvom udgiften udgjorde kr. 10.000. Nævnet udtaler: Det fremgår af 15, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Af 15, stk. 4, fremgår, at formidleren efter indgåelse af bindende købsaftale, som ikke kan fortrydes i henhold til lovgivningen herom, kan indgå aftale med den anden part om bistand til opgaver af ekspeditionsmæssig karakter i forbindelse med handelens berigtigelse. Nævnet finder det ikke godtgjort, at aftalen om indklagedes berigtigelse er indgået, før handlen var endelig. Nævnet finder heller ikke, at indklagede har foretaget rådgivning af klager, hvorfor nævnet ikke kan lægge til grund, at indklagede har handlet i strid med 15 i lov om omsætning af fast ejendom. Nævnet skal bemærke, at det ikke er i strid med denne bestemmelse, at indklagede har søgt lånetilbud for klager. Indklagede har i købsaftalen angivet udgifter i forbindelse med optagelse af ejerskiftelån til kr. 10.193,77, og udgifter i forbindelse med oprettelse og salg af sælgerpantebrev til kr. 24.200. Disse beløb er således blevet finansieret via optagelse af de pågældende lån.
7 Nævnet finder ikke, at disse omkostninger er for lavt angivet. Nævnet finder således ikke, at indklagede burde have medregnet højere udgifter til pengeinstituts medvirken til omprioriteringssagen, idet det ikke ses godtgjort, at indklagede på handelstidspunktet var klar over, at det ville blive dyrere end sædvanligt at få et pengeinstitut til at medvirke ved omprioriteringen. Nævnet finder i øvrigt ikke, at klager var berettiget til at forvente, at der ikke skulle medvirke et pengeinstitut i forbindelse med omprioriteringssagen, og dermed til at forvente, at der ikke ville komme udgifter til et pengeinstitut men alene til indklagede. Af købsaftalen fremgår videre, at klager skal betale ½ af tinglysningsafgiften vedrørende skødet samt betale udgifter til berigtigelse. Disse er i salgsopstillingen oplyst til henholdsvis kr. 6.250 og anslået kr. 7.500. Nævnet finder ligeledes ikke, at disse er for lavt angivet. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at godtgøre klager beløb vedrørende finansieringsomkostningerne. Det fremgår af de Forbrugeretiske Regler 5, at ejendomsmægleren skal sørge for, at væsentlige aftaler indgås eller bekræftes skriftligt. Det fremgår af sagen, at der ikke mellem parterne er blevet indgået en skriftlig berigtigelsesaftale med angivelse af, hvilket arbejde indklagede skal udføre, og hvad klager skal betale herfor. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på honorar for udfærdigelse af skøde, kr. 5.000. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 5.700 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 5.000 fra 28. juli 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen
formand 8