Drift af almene boliger - fra tanke til grav Allerede i forbindelse med skitsering og på projekteringstidspunktet bør driftsspørgsmål indgå i overvejelserne, når disponeringen af byggeriet fastlægges og konstruktioner og materialer skal vælges. Er bygherrer og rådgiver nok opmærksomme på, at driften skal indtænkes så tidligt som overhovedet muligt i processen? v/afdelingschef Kent Larsen, AI-Gruppen og afdelingschef Carsten Pietras, COWI 1
Alt er i princippet muligt at bygge, men noget byggeri kræver mere opmærksomhed i driftsfasen 4
Drift af almene boliger - fra tanke til grav Vi mener, at kunne give nogle bud på, hvorledes: Rådgiver og bygherre, hver for sig, men også i fællesskab kan tænke sig til, at byggefejl minimeres Et bud på, at planlagt drift kan medvirke til, at byggefejl ikke nødvendigvis behøver at blive til byggeskader Projektfejl byggefejl byggeskader - driftsskader vil være nogle nøgleord i efterfølgende gennemgang. 5 Byggeskadefonden orienteringsmøder 2009
Disposition Overordnet disposition til at belyse vores synspunkter 1.Tænk drift i alle faser i byggeriet så fra tanke til grav bliver til fra projekt til genfødsel 2.Skader baseret på: Projektfejl byggefejl driftsfejl 3.Totaløkonomi / driftsøkonomi 4.Driftsplaner - fra pestilens til merværdi 5. - For bygherren/driftsherren/rådgiveren 6. - Driftsplaner tilpasset driftsherrens konto 115-116 120-401 7.Driftsplaner - praktiske erfaringer - eksempler på driftsplaner 8.Gode råd om drift 9.Fremtid 10.Konklusion 11.Spørgsmål 6
Drift i alle faser af byggeriet Idé- og program Dispositionsforslag Projektforslag Forprojekt Hovedprojekt Udførelse/aflevering Drift/1 og 5 års eftersyn 7
Økonomi i Byggeriet Kilde: Dansk Facilities netværk, omkostninger til drift og vedligehold er 6 gange udgiften til etablering 8
Drift i alle faser af byggeriet Ved vores research i Granskningsnotater udarbejdet under projekteringen, måtte vi konstatere, at det ikke har været muligt, at finde frem til bare et enkelt granskningsnotat, hvor drift og vedligehold tages med i vurderingen omkring byggetekniske løsninger og valg af materialer for en almen boligafdeling Den konstatering giver stof til eftertanke Hvorfor bliver granskningsnotater ikke brugt 9
Drift i alle faser af byggeriet Byggeskadefondens Erklæring om risikobehæftede forhold skal udfyldes. 10
Skader baseret på: Projektfejl byggefejl driftsfejl 11
Skader baseret på: Projektfejl byggefejl driftsfejl 12
Idéfejl Idéfejl er typisk byggerier, som ikke burde været bygget f.eks.: Byggerier, som har en så stram økonomi, at der gås på kompromis med kvalitet, tid og materialer Problemerne er typisk mange ændringer, omprojektering, sparerunder, ændring i udbudsfasen fra fagentrepriser til totalentrepriser, hvor f.eks. totalentreprenøren tager styring Svag bygherre og ingen rådgivere, som siger fra i tide Byggerier, som fra arkitektens side er meget risikobetonet, og hvor risici udførelsesmæssigt og økonomisk ikke er afklaret "Hoved under armen projekter". 13
Idéfejl - Her syntes en del god byggeskik udeladt 14
Idéfejl Flot byggeri drift synes ikke indtænkt snerydning? niveaufri adgang OK? 15
Projekteringsfejl Projekteringsfejl skyldes ofte ikke gennemtænkte løsninger Manglende koordinering Manglende dialog- ikke fokus på kommunikation Manglende viden om materialer Manglende granskning i de nævnte faser Manglende KS Drift og vedligehold er ikke et af succeskriterierne Mange rådgiver tænker ikke på helheder,(specialister) 16
Projekteringsfejl Her burde nok have været en sålbænk fra starten. 17
Projekteringsfejl Altandøre på 1. sal mangler muligvis en altan. 18
Projekteringsfejl Her er rep. i gang! Gavle og forskelling, her mangler måske et udhæng. Nabobygning, med udhæng 19
Projekteringsfejl Lidt udhæng og tag nedløb over indgangsdøre ville spare mange driftskroner. 20
Projekteringsfejl Beregning af fejl, projektering af statik for altaner. 21
Udførelsesfejl Kan skyldes, at håndværkeren ikke følger tegninger At materialer f.eks. vinduer ikke er udført rigtigt Tilpasning på byggeplads Beslutninger taget på byggepladsen, hvor konsekvensen ikke er gennemtænkt Tidsplan vanskeliggør indbygning af sårbare materialer Byggematerialer indbygget det forkerte sted Manglende eller tilfældigt udført vinterforanstaltninger En håndværkers skade på egne eller andres leverancer. 22
Udførelsesfejl Eksempel på sokkelløsninger, fliseløsning lidt alternativ. 23
Udførelsesfejl Manglende fastgørelse af vinduespartier. 24
Udførelsesfejl Eksempel på bagfald på altanbelægning, skærpet opsyn på fuger. 25
Udførelsesfejl Eksempel her på: Halvtag udført ukorrekt medfører skader på vindskeder i finer. 26
Udførelsesfejl Eksempel her på: Halvtag udført, så der via opfugtet fugebånd ledes vand i ydervæggen. 27
Udførelsesfejl Et sådan byggeri kræver styr på logistikken og vejrguderne. 28
Driftsfejl Driftsfejl skyldes manglende viden om materialer, og om bygning som helhed hos driftspersonale Fejlagtig behandling af materialer Eksempelvis forkert overfladebehandling på murværk, silikonebehandling Afhjælpning af driftsproblemer, hvor løsninger ikke er gennemtænkt Eksempelvis lukning af ventilation i tagrum for at afhjælpe problem med fygesne Manglende driftsmateriale Glemte driftsmanualer (de står et sted i kælderen) Dårlige driftsmanualer og brugsvejledninger Afleveringsfejl. 29
Driftsfejl Eksempel her på: Vandnæse er glemt ved vinduesudskiftning. Tagnedløb på fladt tag som ikke er blevet inspiceret længe. 30
Driftsfejl Eksempel her på: 31
Driftsfejl Afkast fra tørretumbler i fællesvaskeri Ingen sokkel ved terrasse 32
Totaløkonomi/driftsøkonomi Totaløkonomiske vurderinger er indført som krav i offentligt støttet byggeri fra 1998 og er fra år 2000 indført som krav for statsligt byggeri - Hvad er en totaløkonomisk beregning? -Princippet bag totaløkonomi er at anvende helhedsbetragtninger og se på de samlede udgifter i hele levetiden -Det nytter ikke at udvikle et produkt, som er billigt at fremstille, hvis der er store udgifter forbundet med dets brug (eller fjernelse) -Ved totaløkonomiske beregninger tages der hensyn til de mest relevante udgifter såsom anlægsudgift, vedligeholdelse, varmetab og skrotning -Totaløkonomi er et godt redskab i beslutningsprocessen, da det muliggør sammenligning af alternative løsninger, og man kan f.eks. se, om det kan betale sig at investere i kvalitet og lang holdbarhed. De totaløkonomiske vurderinger bør derfor indgå så tidligt som muligt i beslutningsprocessen. 33
Totaløkonomi/driftsøkonomi Beregningsmodel ligger på Byggeskadefondens hjemmeside til fri afbenyttelse Af andre totalberegningsmodeller og overvejelser haves: SBI med 13 gode råd Erhvervs- og Boligstyrelsens Totaløkonomiske beregning på bygningsdels niveau COWIs beregningsmodel Renovering kontra udskiftning af vinduer fra før 1950 Punkt 1 s tv annoncerede oplysning om, at den dyreste bliver den billigste ganske som vist el-forbrug på AA mærkede køleskabe, men budskabet er baseret på en totaløkonomisk beregning Totaløkonomiske overvejelser ligger, som regel til grund for energibesparende tiltag. 34
Kilder og info 35 27.10.09
Kilder og info 36 27.10.09
Totaløkonomi/driftsøkonomi SBI giver følgende opskrift til vurdering af totaløkonomien 27.10.09 37
Driftsplaner - fra pestilens til merværdi Driftsplaner - fra pestilens til merværdi For bygherren/driftsherren/rådgiveren Driftsplaner tilpasset driftsherrens konto 115-116 401 Driftsplaner skal ikke være "skuffeplaner" eller genbrug Driftsplaner skal indeholde relevante aktiviteter. Aktivitet skal være klare og præcise 38
Driftsplaner - praktiske erfaringer og eksempler på driftsplaner Eksempel på almennyttig driftsplan konto 115, 120 og 401 39
Driftsplaner - praktiske erfaringer og eksempler på driftsplaner Eksempel på almennyttig driftsplan konto 115, 120 og 401 40 27.10.09
Driftsplaner fra et boligselskab Eksempel: Driftsplan som udarbejdes i forbindelse med budget. Tal overføres fra rådgivers plan. 41
Gode råd om drift i byggeri 1. Involver driftsherren/driftspersonale/samarbejdspartnere. 2. Dialog projekter minimer fejl og afstemmer forventninger. 3. Som rådgiver brug driftspersonalet eller erfarende drifts rådgivere - til Kvalitets sikring. 4. Brug erfaringer fra andre byggerier og brug opsamlet viden. 5. Byg så vand ledes væk fra bygningen. 6. Byg så forbrug minimeres. 7. Tilpas og udvælge de kritiske områder f.eks sokkel, udhæng, vinduer tag og genbrydning. 8. Udarbejd driftsplaner så de kan anvendes direkte af administration, og driftspersonale. 9. Giv driftspersonalet de kritiske punkter som skal inspiceres jævnligt, og fortæl hvorfor. 10. Byg så det er nemt at inspicere og udskifte. 11. Byg så du selv vil bo i bygningen. 42
Gode erfaringer 1. Dialog- projekt mindsker byggefejl med 80% 2. Lejerbo og Rambøll har renoveret 600 lejeligheder i Kolding, og erfaringer fra dette byggeri viser, at fejl og mangler ligger 2/3 under lignede renoveringssager 3. Projektet har kostet ca. 500.000 kr. Støttet af landsbyggefonden innovationspulje 4. Forventet at have sparet 1,5 mio. i fejl og mangler 5. Hvad er der gjort: Strategisk indsats for at få informationer ud til den enkelte håndværker. Færre fejl og mangler på byggepladsen 14. oktober 2009 Nyt køkken og bad i 600 beboede lejligheder. Udført af 80 danske og tyske håndværkere fra 5 forskellige entreprenørfirmaer igennem 2 år. Det kunne let have ført til et mareridt af byggefejl og mangler, men på Lejerbo s renovering afd. Munkebo i Kolding er antallet af linjer på mangellisten faldet drastisk. Fokus på at minimer fejl Sort punkt møder, hvor sjakbajser på tværs af faggrupper udpeget risikozoner Fælles skurby, fælles arr. find fejl møder gå hjem møder osv. se også www.lejerbo.dk 43
Fremtid Kan nye metoder/teknikker/samarbejdsmodeller hjælpe med at reducere antallet af fejl i byggeriet? Eksempelvis pågår tiltag med: DBK- Forvaltnings Klassifikation Digital aflevering til drift BIM modeller Intelligente byggematerialer Chip kodning af byggematerialer LEAN Construction "Byg Erfa m.v." 44
Konklusion - morale Vores gennemgang synes at bestyrke os i, at der ligger det nødvendige værktøj i form af viden, skematikker og arbejdsgange til at nedbringe antallet af byggeskader (fra projektering over udførelse til drift) og dermed true Byggeskadefondens eksistens Den største udfordring ligger i vedvarende at anvende værktøjet og overdrage dette til nye unge rådgivere Megen viden går tabt fra rådgiver til administration til drifstansvarlig Intet erstatter sund fornuft Intet erstatter godt samarbejde Intet erstatter god kommunikation Sørg for at fornuft, samarbejde og kommunikation bliver brugt 45
46