Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark
Aktuelt 19. december 2012 er der fremsat lovforslag (energisparepakken) vedrørende private lejeboliger: Stramning af 5 stk. 2 (E-G ejendomme skal enten op på D eller gennemføre energiforbedringer i ejendommen svarende til mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal) Aftalt grøn byfornyelse (mulighed for frivillige aftaler) Totaløkonomisk rentable forbedringer (uklare regler) Lejers individuelle råderet (stiger til kr. 117.340)
Kurser Energirenovering (Energisparepakken) Advokat og partner Anne Louise Husen, Husen Advokater København: Tirsdag den 5. marts 2013 kl. 9.00-12-30 Aarhus: Mandag den 11. marts 2013 kl. 9.30-13.00
Afkast fra forskellige aktiver DK Afkast (%) 25 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20-25 21,9 7,8 8,4 7,2 4,7-19,9 2011 Gennemsnit 10 år Obligationer Ejendomme Aktier Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
Nominel prisudvikling pris Priserne på ejendomme både stiger og falder tid
Real prisudvikling Pris Mere korrekt at se på den reale prisudvikling Køb på bunden og sælg på toppen eller vær en langsigtet ejendomsinvestor tid
Afvejning mellem afkast og risiko Afkast C D A B A bedre end B C bedre end A C bedre end D D bedre end B Risiko - men hvad med A og D?
Historisk afkast i aktier, obligationer, ejendomme og guld 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 aktier realkredit ejendomme guld
Porteføljesammensætning Givet porteføljeafkast
Andel ejendomsinvesteringer Hvor mange ejendomme bør man have? Et bud fra simulationsberegninger er 15-20 procent af de samlede investeringer, men det afhænger selvfølgelig af risikoprofil Hvorfor er andelene så lavere? illikviditet transaktionsomkostninger ikke-gennemsigtigt marked store enhedsværdier timing af forpligtelser
Belåning af ejendomme Historiske engelske tal giver: 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 Belåningsprocent Afkast Risiko (std) Kilde. IPD og Cass Business School.
Belåning af ejendomme På langt sigt kan det ikke betale sig at belåne ejendomme - medmindre: Man kan time sin investering. Belåne på de rigtige tidspunkter. Spredning af risiko. Bedre valg og drift af ejendomme. Fremtiden kan ikke sammenlignes med fortiden.
Indtil videre Ejendomme giver typisk højere afkast (og højere risiko) end obligationer. Ejendomme giver typisk lavere afkast (og lavere risiko) end aktier Vær opmærksom på at belåning medfører risiko! Rigtige ejendomsfolk udvikler og driver deres ejendomme med tilfredse kunder
Økonomiske nøgletal 2011 2012 2013 2014 2015 BNP-vækst (pct) 0,8 0,2 1,6 1,8 2,3 Offentlig saldo (mia. kr.) -34-77 -37-26 -21 Betalingsbalance (mia. kr.) 118 99 65 57 60 Ledighed (1.000 pers.) 109 120 129 124 119 Beskæftigelsesændring (1.000 pers.) -8-11 -3 16 15 Stigning i lønomkost. (pct.) 2,3 1,8 1,8 2,0 2,8 Inflation (pct.)* 2,5 2,4 2,2 1,4 1,8 *Inflationen er opgjort som væksten i deflatoren for det private forbrug. Kilde: De Økonomiske Råds rapport: "Dansk Økonomi Efterår 2012".
Realt totalt afkast 1985-2011 Kilde: IPD, Sadolin & Albæk og Ejendomsforeningen Danmark
Model for udviklingen i det totale afkast Statistisk analyse af det totale afkast i Danmark fra 1985-2008. Det danske afkast forklares bedst ud fra arbejdsløshed, vækst i BNP og afkastet i England. Modellen ser du som følger: AfkastDK i = 5,8-0,64 Ledighed i + 3,66 BNP i-1 + 0,3 AfkastUK i + 0,36 AfkastUK i-1 + e i Modellen kan bruges til at give en forståelse af det historiske afkast samt at analysere fremtidens totale afkast i Danmark.
Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% Fra 2000 til 2011 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks. 2012 til 2014 viser gennemsnit af svarene i Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse. 50 % af svarene ligger inden for de blå linjer. 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012-2016 Totalt afkast 5,2 5,4 5,7 5,8 Kvartalsændring -0,1-0,2-0,3-0,1 Årsændring -0,1-0,5 New New Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomsforeningen Danmark
Vigtigste pointer Forventning om (meget) svag vækst i økonomien og i det totale afkast på ejendomme i de nærmeste år Der kommer gode tider (og dårlige tider) igen Pas (stadig) på politikerne ved private udlejningsejendomme (=risiko) Invester i ejendomme, hvis du holder af veldrevne ejendomme
info@ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark Åboulevarden 22, 5. sal 8000 Århus C Nørre Voldgade 2 1358 København K