STATIONSPARKEN ØSTBROVEJ LINDE ALLÉ KIRKEBJERG ALLÉ DDO c Kampsax - COWI LOKALPLAN GL 92 FOR EN GRUND PÅ HJØRNET AF KIRKEBJERG ALLÉ OG LINDE ALLÉ SEPTEMBER 2007
Lokalplan GL 92 for en grund på hjørnet af Kirkebjerg Allé og Linde Allé Indholdsfortegnelse: PLANREDEGØRELSE Lokalplanens baggrund side 3 Lokalplanens område side 3 Lokalplanens formål side 4 Lokalplanens indhold side 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning side 6 Miljøscreening side 8 Byøkologi og ressourcer side 9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål side 10 2. Lokalplanens område side 10 3. Områdets anvendelse side 10 4. Udstykninger side 11 5. Vej- og parkeringsforhold side 11 6. Bebyggelsens omfang og placering side 11 7. Bebyggelsens ydre fremtræden side 12 8. Garager, carporte, udestuer og andre småbygninger side 12 9. Ubebyggede arealer og hegning side 13 10. Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse side 13 11. Ophævelse af ældre lokalplan side 13 12. Ophævelse af servitutter og deklarationer side 14 13. Lokalplanens retsvirkninger side 14 Vedtagelsespåtegning side 14 Kortbilag 1: Lokalplanområde, byggefelter samt facadebyggelinje Kortbilag 2: Illustrationsplan Hvor der ikke på kortbilag eller i lokalplanteksten er angivet faste tal (afstande, vinkler, etc.) tages der forbehold for kortbilags nøjagtighed, ligesom der tages forbehold for, at de indtegnede bygninger, veje m.v. er i overensstemmelse med de faktiske og fysiske forhold. 1
Luftfoto af området, DDO Kampsax, 2005 2
PLANREDEGØRELSE Lokalplanens baggrund Grunden på hjørnet af Kirkebjerg Allé og Linde Allé har tidligere været udlagt som reserveareal med mulighed for, at der kunne opføres en daginstitution på grunden. Glostrup Kommune har nu vedtaget en masterplan for børneinstitutionsområdet, som gør, at behovet for at opretholde reservearealet bortfalder. Lokalplanen er derfor udarbejdet for at muliggøre ny åben lav boligbebyggelse på grunden. Samtidig skal lokalplanen sikre, at ny bebyggelse tilpasses områdets karakter, således at områdets helhedspræg bevares. Figur 1: Nabohusene på Kirkebjerg Allé Lokalplanens område Lokalplanen omfatter en grund på hjørnet af Kirkebjerg Allé og Linde Allé. Grunden ligger umiddelbart op ad et ensartet boligområde langs Kirkebjerg Allé og Linde Allé, som er opført i perioden 1900 til 1910 som arbejderboliger til det daværende bryggeri i Glostrup. Områdets bebyggelse er oprindeligt opført som gavlhuse af 2 typer. Over tid har om- og tilbygninger dog bevirket, at helhedspræget og en del bygningsdetaljer er blevet sløret. Lokalplanområdet ligger i Glostrup Bymidte og er beliggende i byzone. 3
Figur 2: Lokalplanen omfatter en grund på hjørnet af Kirkebjerg Allé og Linde Allé Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at give mulighed for ny åben lav boligbebyggelse på grunden på hjørnet af Kirkebjerg Allé og Linde Allé. Lokalplanen fastlægger ydermere, at hovedbebyggelse skal opføres med gavl i den eksisterende facadebyggelinje. Figur 3: Facadebyggelinjen, som den nye bebyggelse skal følge Derudover er det lokalplanens formål at fastsætte bestemmelser, der sikrer, at den nye bebyggelse i sin skala og bygningsstruktur kommer til at harmonere med den øvrige bebyggelse i området, således at områdets helhedspræg bevares. 4
Lokalplanens indhold Lokalplanen skal give mulighed for, at en ubenyttet grund i et eksisterende villakvarter kan bebygges med åben lav boligbebyggelse. I lokalplanområdet vil der kunne bygges 2 villaer/parcelhuse. Der fastlægges en facadebyggelinje, således at ny bebyggelse med facade mod Kirkebjerg Allé vil følge den eksisterende facadelinje. Ny bebyggelse skal tilpasses det omkringliggende byggeri. Derfor kan der bygges i 1½ etage, med en maksimal højde fra terræn til tagkip på 7,5 m. Derudover skal ny bebyggelse udføres med god arkitektonisk kvalitet, der passer ind i det eksisterende kvarter. Figur 4: Eksempel på ny bebyggelse på grunden Bebyggelsesprocenten for hver grund sættes til 35 og mindre bygninger må samlet set maksimalt udgøre 60 m 2. Dette gøres for at bebyggelsens omfang og friarealer skal harmonere med det omkringliggende kvarter, og særligt nabohusene på Kirkebjerg Allé. Derudover indeholder lokalplanen bestemmelser om facadens og tagets udseende, hegning, skiltning m.v. Nedenstående figur viser et eksempel på en illustrationsplan for området. På kortbilag 2 vises en målfast illustrationsplan. 5
Figur 5: Illustrationsplan for lokalplanområdet Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2005 for Region Hovedstaden Afsnit 2.1.4 i Regionplan 2005 angiver retningslinjer for boliger i stationsnære områder: 2.1.4: I de stationsnære områder må omdisponeringen af arealanvendelse generelt ikke føre til en mere ekstensiv anvendelse end hidtil, og de nye lokaliseringsmuligheder til boliger i de stationsnære områder kan som hovedregel kun etableres som etageboliger og anden tæt lav boligbebyggelse. Fingerplan 2007 Paragraf 11 i Fingerplan 2007 angiver retningslinjer for det ydre storbyområde (byfingrene). Heraf har punkt 4 og 5 betydning for lokalplanens forhold til anden planlægning: 11, pkt.4: stationsnære områder udnyttes med bebyggelsesprocenter, der modsvarer den centrale beliggenhed og gode tilgængelighed. Ved knudepunktsstationer skal tilstræbes, at en del af de stationsnære byggemuligheder forbeholdes regionale funktioner, herunder kontorerhverv 6
11, pkt. 5: ny byudvikling tilrettelægges, således at der skabes sammenhæng med de eksisterende byområder og en klar grænse mellem by og land Lokalplanområdet er stationsnært, men udlægges til åben lav boligbebyggelse. Dette er ikke en mere ekstensiv anvendelse end hidtil, og bebyggelsesprocenten modsvarer ikke umiddelbart den stationsnære beliggenhed. At lokalplanområdet udlægges til åben lav boligbebyggelse skyldes, at det ønskes at tilpasse bebyggelsen til det eksisterende kvarter og at bevare områdets helhedspræg samt skabe sammenhæng med det eksisterende byområde. Kommuneplan 2003 2015 for Glostrup Kommune Lokalplanens område indgår i kommuneplanens område GB 18: Område mellem Østbrovej og Glosemosevej. For område GB 18 gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: a. at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg, som naturligt kan indpasses i et boligområde (børneinstitutioner) samt butikker, der ikke er til gene for de omkringboende. Placering af butikker skal fastlægges i en lokalplan, b. at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstiger 35, c. at bebyggelse ikke opføres med mere end 2 etager, d. at områdets helhedspræg bevares, e. at facader mod vej ikke ændres, undtagen ved ændringer, der tilbagefører huset til det oprindelige udseende, f. at hegning sker som levende hegn eller som tremmestakit med lodrette staver, hvidmalet og i en højde af max 1,10 m. Lokalplanen er i overensstemmelse med de gældende rammebestemmelser i Kommuneplan 2003-2015. Temaplan for Bymidten Kommunalbestyrelsen har i 2003 i forbindelse med udarbejdelsen af Kommuneplan 2003-2015 vedtaget en Temaplan for Bymidten. Med planen ønskes det bl.a. at fastholde den hidtidige indsats for at forskønne området. Bymidten afspejler Glostrups historie, og det ønskes at bevare de træk, der viser udviklingen fra landsby til stationsby til forstad. Derudover ønskes der en fortætning af Bymidten, dog under hensyntagen til den eksisterende byskala. Lokalplanområdet ligger op ad et ensartet område med arbejderboliger til det daværende Glostrup Bryggeri, og ny bebyggelse på lokalplanens område vil derfor blive tilpasset området, så helheden bevares. Lokalplanen giver mulighed for åben lav boligbebyggelse, der tager hensyn til den eksisterende byskala, i tråd med Temaplanen for Bymidten. De planlagte bebyggelser i lokalplanområdet er derfor i god overensstemmelse med de overvejelser og prioriteringer, der ligger til grund for vedtagelsen af Temaplanen for Bymidten. 7
Byplanvedtægter og lokalplaner Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan GL 79 For børneinstitution på Kirkebjerg Allé, tinglyst den 27. april 1995. Lokalplan GL 79 ophæves for hele lokalplanområdet med vedtagelsen af denne lokalplan. Servitutter og Deklarationer I forbindelse med udarbejdelsen af denne lokalplan er servitutter og deklarationer for lokalplanområdet blevet undersøgt. Der er tinglyst følgende indenfor lokalplanområdet: Dokument om vejret m.v., lyst den 31. marts 1875 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., lyst den 8. maj 1901 Dokument om at 8az og 8aæ skal være i fælles eje, lyst den 31. januar 1958 Dokument om forbud mod udendørs opslag, overdækning og fjernelse af denne ved ejerskifte, lyst den 12. juni 1987 De servitutter og deklarationer, der er tinglyst indenfor lokalplanens område vil blive søgt aflyst ved kvittering. Byggelinjer Langs Kirkebjerg Allé fastlægges der i lokalplanen en facadebyggelinje for lokalplanområdet. Derved sikres det, at ny bebyggelse på lokalplanens område, der vender ud mod Kirkebjerg Allé, følger den eksisterende facadelinje. Museumsloven Hvis der under jordarbejder findes spor af fortidsminder, skal arbejdet standses og anmeldes til Museum for Astronomi, Nyere tid, Arkæologi, Antikvarisk enhed, Kroppedals Allé, 2630 Tåstrup (Bekendtgørelse af museumsloven lovbekendtgørelse nr. 1505 af 14. december 2006 27 stk.2). Oplysninger kan evt. indhentes på Museet inden arbejdet påbegyndes. Miljøscreening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 05.05.04) har myndigheder pligt til at miljøvurdere planer og programmer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der kan have væsentlig indvirkning på miljøet. Med henblik på at afklare, om det er nødvendigt at foretage en miljøvurdering, har Glostrup Kommune udarbejdet en indledende miljøscreening. På grundlag af denne screening har kommunen vurderet, at det byggeri, som lokalplanen giver mulighed for, ikke vil bevirke en så væsentlig påvirkning af miljøet, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. 8
Byøkologi og ressourcer I Glostrup Kommunes Agenda 21 plan 2004 2008, indgår en målsætning om, at der i forbindelse med nybyggeri og byfornyelse skal overvejes, hvorvidt økologiske holdninger om vandbesparelse, energibesparende klimazoner, kompostering m.m. skal indarbejdes. Det er kommunalbestyrelsens hensigt i videst muligt omfang at søge genbrug af materialer og øvrige byøkologiske tiltag indarbejdet ved nybyggeri og ved anlæg af nye veje, pladser, torve m.v. Med hensyn til varme, el, affald, vandforsyning og spildevandsrensning er det kommunalbestyrelsens hensigt så vidt muligt at søge tekniske og organisatoriske foranstaltninger til nedbringelse af ressourceforbruget indarbejdet ved nybyggeri. Der bør i den anledning ikke alene tages udgangspunkt i den nuværende situation, men også tages hensyn til fremtiden. Det henstilles derfor, at der ved nybyggeri og anlægsarbejder sker en konkret vurdering af mulighederne for at indarbejde økologiske løsninger. 9
LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokalplan GL 92 for en grund på hjørnet af Kirkebjerg Allé og Linde Allé I henhold til Planloven (lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i pkt. 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at fastlægge den fremtidige arealanvendelse til åben lav boligbebyggelse, med mulighed for opførelse af 2 villaer/parcelhuse i lokalplanområdet at hovedbebyggelse opføres med gavl i den eksisterende facadebyggelinje at bevare områdets helhedspræg ved at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens facade, facadebyggelinje og hegning 2. Lokalplanens område 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter ejendommene matr.nr. 8az, 8ni, og 8aæ alle af Glostrup by, Glostrup, samt alle parceller, der efter den 22. februar 2007 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til åben lav boligbebyggelse. 3.2 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på ejendommene drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig, at virksomhedens areal højst udgør 25 % af det samlede etageareal at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommen ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, og at virksomheden ikke medfører gener for de omboende 10
at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom 4. Udstykninger 4.1 Der kan ikke ske yderligere udstykning indenfor området. 4.2 Den del af matr. nr. 8 az, Glostrup By, Glostrup der er udlagt til vejareal kan udskilles til vej. 5. Vej- og parkeringsforhold 5.1 Der må kun etableres en overkørsel på 3,5 meter pr. grund. 5.2 Parkering skal ske på egen grund. Der skal udlægges og anlægges 2 parkeringspladser pr. ejendom. 5.3 Vej udlagt på del af matrikel nr. 8az Glostrup By, Glostrup, skal opretholdes eller udskilles som vej. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund må ikke overstige 35. Vejarealet kan ikke medregnes for matr. nr. 8az Glostrup by, Glostrup. 6.2 Bebyggelse skal opføres med gavl i facadebyggelinjen angivet i kortbilag 1, dog kan mindre bygninger (carporte, garager, skure m.v.) trækkes tilbage på grunden. 6.3 Bebyggelse må kun opføres i de angivne byggefelter på kortbilag 1. Mindre bygninger og tilbygninger kan dog placeres uden for byggefelterne. 6.4 Mindre bygninger (carporte, garager, skure, drivhuse m.v.) må samlet set maksimalt udgøre 60 m 2 på hver grund. 6.5 Bebyggelse skal opføres med 1½ etage. 6.6 Bebyggelsens samlede højde skal være mellem 7,5 m og 8,5 m fra terræn til tagkip. 6.7 På matrikel 8az Glostrup by, Glostrup, skal tag opføres som symmetrisk saddeltag, hvis hældning med det vandrette plan skal være 45 grader. På matrikel 8aæ Glostrup by, Glostrup, skal tag opføres som symmetrisk saddeltag med halvvalm, hvis hældning med det vandrette plan skal være 45 grader. 11
6.8 Tagudhæng må ikke overstige 0,5 m. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsens form, facader, materialer og farver skal udføres med god arkitektonisk kvalitet. Ny bebyggelse skal derudover indpasses arkitektonisk til det omkringliggende område, således at områdets helhedspræg bevares. 7.2 Ydermur skal opføres i mursten, som pudses eller vandskures i lyse hvide, gule eller grå farver, som passer ind i området og ikke afviger væsentligt fra de omkringliggende huses farver. 7.3 Tagmaterialer skal være røde tegltagsten, grå betonsten eller grå/sort eternitskifer. 7.4 Eventuelle vinduer i den skrå tagflade skal udføres som enkeltsiddende tagvinduer, hvis samlede bredde ikke må overstige en tredjedel af tagfladens længde. Tagvinduer må ikke være mere end 0,8 meter brede. 7.5 Der må ikke opsættes udendørs antenner, herunder paraboler, hverken på bygninger eller master, der er synlig fra offentlig vej. 7.7 Skiltning og reklamering må kun finde sted efter kommunalbestyrelsens godkendelse. Skiltning og reklamering skal overholde retningslinierne Retningslinjer for facader og skilte udarbejdet af Glostrup Kommune oktober 1996. 8. Garager, carporte, udestuer og andre småbygninger 8.1 Garager skal udføres i harmoni med og i samme materialer og farver som ejendommens hovedbebyggelse. 8.2 Udestuer skal fortrinsvis opføres i glas fra terræn til tag. Tag skal udføres i samme materialer som hovedbygningens eller i glas. 8.3 Carporte skal udføres som en let konstruktion og skal være helt åben på mindst to sider. Carporte skal harmonere med ejendommens øvrige lette konstruktioner som fx pergolaer, indgangspartier og lignende. 8.4 Skure m.v. skal opføres i træ og skal males i samme farve som ejendommens øvrige træværk, eller en farve, som harmonerer med bebyggelsen. 12
9. Ubebyggede arealer og hegning 9.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal opretholdes. 9.2 Hegning mod vej skal udføres som levende hegn. Mod Kirkebjerg Allé må hegn maksimalt være 1,40 m og mod Linde Allé 1,80 m i højden. 9.3 Opbevaring af køretøjer over 3500 kg, campingvogne, både og uindregistrerede køretøjer samt oplagring af materialer må ikke finde sted på de ubebyggede arealer. 9.4 Ved anlæg, drift og vedligeholdelse af ubebyggede arealer må der ikke anvendes pesticider/kemiske bekæmpelsesmidler. 9.5 Udendørs belysning må ikke blænde eller være til væsentlig gene for omgivelserne. 9.6 Hvor det er muligt skal regnvand fra tage og belagte arealer føres til faskiner. 9.7 Placering af opsamlingsmateriel til dagrenovation skal ske i overensstemmelse med Glostrup Kommunes regulativ for husholdningsaffald. 10. Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse Ny bebyggelse må ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse tages i brug før: 10.1 - parkeringsarealer og øvrige ubebyggede arealer for den pågældende bebyggelse er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne om parkeringsforhold i pkt. 5 og om ubebyggede arealer og hegning i pkt. 9. 10.2 - bebyggelsen er tilsluttet et varmeforsyningsanlæg med naturgas 10.3 - bebyggelsen er tilsluttet offentlig kloak og vandforsyning 11. Ophævelse af ældre lokalplan Lokalplan GL 79 for børneinstitution på Kirkebjerg Allé, tinglyst den 27. april 1995, ophæves for det område, der er omfattet af nærværende lokalplan. 13
12. Ophævelse af servitutter og deklarationer Følgende af de servitutter og deklarationer der er tinglyst indenfor lokalplanens område vil blive søgt aflyst ved kvittering: Dokument om vejret m.v., lyst den 31. marts 1875 Dokument lyst den 31. januar 1958 om at 8az og 8aæ skal være i fælles eje Dokument lyst den 12. juni 1987 om forbud mod udendørs opslag, overdækning og fjernelse af denne ved ejerskifte Dokument lyst den 8. maj 1901 om vejret m.v. 13. Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. 18 i Planloven. Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er vedtaget af Glostrup Kommunalbestyrelse den 12. september 2007. GLOSTRUP KOMMUNALBESTYRELSE, den 2. oktober 2007. Søren Enemark Borgmester / Martin Petersen Teknik- og Miljøchef 14
8ds 8dt 8kg 8dr 8gp 8dq 8an 8ni 8az 8aæ 8ao 8nn 8aø KIRK EBJERG AL LÉ 8am 8nm LIN DE ALLÉ 8gq 8ap 8ba 8mv Signaturforklaring Lokalplanområde LOKALPLAN GL 92 Kortbilag 1 Facadebyggelinje Glostrup Kommune En grund på hjørnet af Kirkebjerg Allé og Linde Allé Lokalplanområde, facadebyggelinje samt byggefelter Byggefelt Dato: 12. februar 2007 Skel Mål: 1:500
LINDE ALLÉ KIRKEBJERG ALLÉ LOKALPLAN GL92 KORTBILAG 2 Glostrup Kommune En grund på hjørnet af Kirkebjerg Allé og Linde Allé Illustrationsplan Dato: 22. marts 2007 Mål 1:500