OTTERUP KOMMUNE LOKALPLAN O-B2/03 Boligejendom Stadionvej 27
LOKALPLAN O-B2/03 Boligejendom Stadionvej 27 i OTTERUP BY PRIS 50 KR. INDHOLDSFORTEGNELSE BILAG TIL LOKALPLAN SIDE 2
BILAG A Kort beskrivelse af lokalplanens indhold... 4 BILAG B Lokalplanens forhold til anden planlægning... 5 BILAG C Frist for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag... 7 BILAG D Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 7 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 Lokalplanens formål... 8 2 Lokalplanens område og zonestatus... 8 3 Områdets anvendelse... 9 4 Udstykninger... 9 5 Vej-, sti - og parkeringsforhold... 9 6 Tekniske anlæg... 9 7 Bebyggelsens omfang og placering... 9 8 Bebyggelsens ydre fremtræden... 10 9 Ubebyggede arealer... 10 10 Beskyttelse mod støj... 10 11 Grundejerforening... 11 12 Lokalplanens retsvirkninger... 11 13 Vedtagelsespåtegning... 12 14 Tinglysning... 12 LOKALPLANENS KORTBILAG Kortbilag 1 Lokalplanens afgrænsning... 13 Kortbilag 2 Illustrationsskitser... 14 Lokalplanen er udarbejdet af konsulentfirmaet Jørgen Andersen, Otterup i samarbejde med Frits Ingemann. Foto: Jørgen Andersen. 3
Kort beskrivelse af lokalplanens indhold BILAG A Lokalplanområdet er beliggende i den østlige enden af Stadionvej tæt på hovedvejen til Odense. Lokalplanområdet omfatter ejendommen Stadionvej 27, der er kendt som glashuset. Ejendommen indeholder 28 ejerlejligheder. Den er forholdsvis enligt beliggende umiddelbart op til et stort grønt område og et stort P-areal ved Otterup Hallerne. Den nuværende ejendom, der er opført i 1970, bærer præg af datidens tidstypiske billige byggestil, og den har en anonym karakter, selvom den er opført i 2 etager. Det flade tag sammenholdt med bygningens forholdsvis store bredde giver bygningen en næsten ydmyg karakter, der bliver forstærket af de dominerende omgivelser, (et stort gartneri med høje drivhuse umiddelbart syd for ejendommen, høje træer tæt på og Otterup Hallen med det meget stor bygningshøjde nord for ejendommen). Ejendommen er nedslidt og trænger til en gennemgribende renovering. Ejendommen Stadionvej 27. September 2001 De aktuelle renoveringsplaner går ud på at forbedre kvaliteten i de nuværende 28 ejerlejligheder. De skal samtidig gøres større og have selvstændig indgang direkte fra det fri. Det påtænkes gjort ved at forsyne ejendommen med en ny tagkonstruktion, med udnyttet tagetage og hems. Det vil give bygningen en tiltrængt ansigtsløftning. Det vil desuden tilføre hele området en forøget bygningskvalitet. Der er ikke planlagt flere end de nuværende 28 lejligheder. Der henvises i øvrigt til lokalplanens Kortbilag nr. 2 Otterup Kommunalbestyrelse ønsker med denne lokalplan 4
at give mulighed for, at ejendommen Stadionvej 27 kan gennemgå en tiltrængt bygningsforbedring med ny tagkonstruktion, med udnyttet tagetage og hems, og dermed en større bygningshøjde, end den hidtidige bygning har haft. at give mulighed for, at ejendommen kan opnå en større bebyggelsesprocent, end den nugældende planlægning giver mulighed for. Det kan anbefales med henvisning til, at der i umiddelbar nærhed er store grønne områder, der kan kompensere for en højere bebyggelsesprocent. at give mulighed for, at denne ejendom kan tilpasses den bygningshøjde, der i forvejen præger det pågældende område. Lokalplanens forhold til anden planlægning BILAG B Regionplan 2001-2013 Otterup by er i regionplanen Regional bymønsterby. Lokalplanen er ikke i modstrid med regionplanens intentioner. Kommuneplanen for Otterup Kommune Det fremgår af kommuneplanens hovedstruktur: At planens rammer er så elastiske, at ethvert planlægningsinitiativ fra en person eller virksomhed vil kunne fremmes, når det er i overensstemmelse med helheden, det vil sige samfundets og de andre borgeres interesser. Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanen for Otterup Kommune. Lokalplanområdet er beliggende i område O-B2: Boligområde Damløkkevej Stadionvej, hvor bestemmelser for lokalplaner skal sikre: 1. at områdets anvendelse fastholdes til boligformål af åben, lav karakter, idet der dog åbnes mulighed for indpasning af bebyggelse til offentlige formål og erhvervstyper, der kan indpasses uden genevirkninger for omgivelser, herunder dagligvarebutikker til områdets forsyning, 2. at der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for det pågældende areal under eet overstiger 25, samt at der i øvrigt ikke åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocent for hver enkelt ejendom overstiger 25. For eksisterende og fremtidige underområder med rækkehuse, kædehuse eller lignende tæt lav bebyggelse kan dog åbnes mulighed for en bebyggelsesprocent for det pågældende underområde under eet på op til 40, 3. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage, 4. at bebyggelseshøjden max. må udgøre 8,50 m, 5. at der til enhver ny bebyggelse skal udlægges og anlægges friarealer til sikring af tilfredsstillende opholdsarealer for børn og voksne, adgangs- og tilkørselsforhold, red- 5
ningsmuligheder for brandvæsenet og parkering, dog min. 10 %. Lokalplanens godkendelse forudsætter et kommuneplantillæg, idet den påtænkte bygningsrenovering medfører en større bygningshøjde og en større bebyggelsesprocent end de nugældende kommuneplanbestemmelser giver mulighed for. Vej-, sti- og parkeringsforhold Lokalplanområdet har vejadgang til Stadionvej. Lokalplanen medfører ikke flere boligenheder, og dermed ikke behov for flere parkeringspladser. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er beliggende i indvindingsopland for Otterup vandværksboring. Område er beliggende 950 1000 m fra drikkevandsboringer ved Otterup Vandværk. I lokalplanområdet må der ikke etableres virksomheder, der oplagrer, anvender eller fremstiller olie- og kemikalieprodukter, jf. regionplanens retningslinier stk. 7.2.6. Støjforhold Lokalplanområdet grænser op til Åkandevej, hvor der er etableret en støjvold. Det vurderes, at den eksisterende støjvold mellem Åkandevej og bebyggelsen er så støjreducerende, at bebyggelsen i området ikke bliver udsat for støjpåvirkninger, der nødvendiggør en egentlig dokumentation. Aktiviteter indenfor lokalplanområdet skal overholde miljøstyrelsens vejledende støjgrænser overfor den eksisterende boligbebyggelse vest for lokalplanområdet. Spildevandsplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af Otterup kommunes spildevandsplan, og området er tilsluttet offentligt kloaksystem. Varmeplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af Otterup kommunale fjernvarmes forsyningsområde, og der er pligt til fjernvarmeforsyning. Vandforsyning Lokalplanområdet er tilsluttet Otterup vandforsyning. Affaldsbortskaffelse Lokalplanområdet er omfattet af de kommunale affaldsregulativer herunder dagrenovationsordningen. Fredningsforhold 6
Lokalplanområdet er ikke omfattet af fredninger eller beskyttelseslinier. Jordforurening Der er ikke registreret affaldsdepoter eller kortlagte forurenede grunde indenfor lokalplanområdet. Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Frist for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag BILAG C I overensstemmelse med planlovens 24 har Otterup Kommunalbestyrelse fastsat en frist på 8 uger for fremsættelse af indsigelser mod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget. Indsigelser eller ændringsforslag skal være Otterup Kommune i hænde senest 5. februar 2002. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger BILAG D Indtil forslaget er endelig vedtaget af kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2, opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år fra vedtagelse af lokalplanforslaget. 7
OTTERUP KOMMUNE LOKALPLAN NR. O-B2-03 BOLIGEJENDOM STADIONVEJ 27 I OTTERUP BY I henhold til Lov om planlægning (lov nr. 518 af 11. juli 2000 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. LOKALPLANENS FORMÅL 1.1. Lokalplanen har til formål: at give mulighed for, at ejendommen Stadionvej 27 kan gennemgå en tiltrængt bygningsforbedring med ny tagkonstruktion, med udnyttet tagetage og hems, og dermed en større bygningshøjde, end den hidtidige bygning har haft. at give mulighed for, at ejendommen kan opnå en større bebyggelsesprocent, end den nugældende planlægning giver mulighed for. Det kan anbefales med henvisning til, at der i umiddelbar nærhed er store grønne områder, der kan kompensere for en højere bebyggelsesprocent. at give mulighed for, at denne ejendom kan tilpasses den bygningshøjde, der i forvejen præger det pågældende område. 2. LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1 og omfatter ejendommen matr. nr. 4 bu Hjorslev by, Otterup og de på ejendommen værende ejerlejligheder, samt alle parceller, der efter 1. oktober 2001 udstykkes fra nævnte ejendom. 2.2. Området er beliggende i byzone. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE 8
3.1. Lokalplanområdet må anvendes til boligformål. 3.2. Specielt om støj gælder, at aktiviteterne i lokalplanområdet skal overholde Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for støj. 4. UDSTYKNINGER 4.1. Der kan ikke foretages yderligere udstykning i lokalplanområdet. 5. VEJ-, STI - OG PARKERINGSFORHOLD 5.1. Lokalplanområdet har vejadgang over ejendommens nordøstlige skel til kommunevejen Stadionvej. 5.2. Lokalplanen medfører ikke flere boligenheder, og der er ikke behov for flere end de nuværende ca. 28 parkeringspladser. 6. TEKNISKE ANLÆG 6.1. El-ledninger må kun udføres som jordkabler. 6.2. Lokalplanområdet er tilsluttet offentligt spildevandssystem, offentlig varmeforsyning og almen vandforsyning. 6.3. Belysning af udendørsarealer samt eventuel reklame- eller bygningsbelysning må ikke give anledning til gener for de omkringboende. Udendørs belysning bør etableres som lavenergi belysning. 7. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1. Indenfor lokalplanområdet må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50. 7.2. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 3 etager med udnyttet tagetage, og bygningshøjden må ikke overstige 11,8 m. 7.3. Der kan dispenseres fra det skrå højdegrænseplan, idet bebyggelsen kan opføres i henhold til illustrationsplan kortbilag 2. 9
8. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1. Skiltning og reklamering må kun finde sted med kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 8.2. Til udvendige bygningssider samt tagflader må ikke anvendes materialer, som efter kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende. 8.3. Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. 9. UBEBYGGEDE AREALER 9.1. Eventuelle fællesanlæg til affaldsbeholdere, cykelstativer, postkasser og lignende skal ved udformning, indretning og afskærmning placeres, så de ikke giver anledning til gener for beboere i og udenfor lokalplanområdet. 9.2. Det skal sikres, at ubebyggede arealer ved beplantning, tæt indhegning, befæstelse og lignende ikke giver anledning til støv-, støj- eller andre gener for omgivelserne. 9.3. Terrænregulering på mere end ± 50 cm i forhold til eksisterende terræn må kun foretages med kommunalbestyrelsens tilladelse. 10. BESKYTTELSE MOD STØJ 10.1. Aktiviteter i lokalplanområdet må ikke belaste den tilstødende boligbebyggelse med støj ud over Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for boligområder. Grænseværdierne er henholdsvis: 45 db (A) mandag fredag kl. 07 18 lørdag kl. 07 14 40 db (A) mandag fredag kl. 18 22 lørdag kl. 14 22 søndage kl. 07 22 35 db (A) alle dage kl. 22-07 11. GRUNDEJERFORENING 10
11.1. Der skal oprettes en grundejerforening / beboerforening med medlemspligt for samtlige ejere af lejlighederne, senest 1 år efter den gennemførte bygningsrenovering. 11.2. Foreningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. 12. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 12.1. Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendommen, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. 12.2. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12.3. I henhold til 47 i planloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. 12.4. Private byggeservitutter og andre private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jfr. ovenfor. 11
12
KORTBILAG NR. 1 LOKALPLANENS AFGRÆNSNING 13
PERSPEKTIV SKITSE KORTBILAG NR. 2 ILLUSTRATIONSPLAN 14
ISOMETRI 15
Facadeskitse mod øst 16
Facadeskitse mod nord 17