1 København, den 6. december 2010 KENDELSE Klager ctr. EDC Ejendomscentret Odder A/S Rosensgade 15 8300 Odder Nævnet har modtaget klagen den 26. maj 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og derfor skal betale godtgørelse til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager og en medejer havde en ejendom, som de ønskede, at indklagede skulle sælge. Parterne indgik i januar 2008 en formidlingsaftale om salg af ejendommen. Indklagede indhentede den 3. januar 2008 en tingbogsattest på ejendommen. Det fremgik heraf, at der var tinglyst 2 pantebreve på ejendommen, henholdsvis et realkreditpantebrev med et pålydende på 2.059.000 kr. samt et ejerpantebrev med påtegning om, at indkaldelser med videre vedrørende anmodning om tvangsauktion over ejendommen skulle sendes til et pengeinstitut. Nogle interesserede købere underskrev en betinget købsaftale om ejendommen. En frist for opfyldelse af en betingelse om, at køberne først skulle have solgt deres egen
2 ejendom, udløb, uden at denne var blevet opfyldt. Formidlingsaftalen udløb uden salg, og klager besluttede sig herefter for selv at overtage ejendommen. Klager var herefter med skøde af 20. august 2009 eneejer af ejendommen. Køberne fik deres ejendom solgt og henvendte sig herefter på ny til indklagede. Da klager stadig var interesseret i at sælge sin ejendom, blev der den 8. oktober 2009 indgået en købsaftale med en salgspris på 2.200.000 kr. Det fremgik under Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår bl.a.: Rådgiverforbehold Nærværende handel er betinget af købers og sælgers rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed. Eventuelle indsigelser skal skriftligt være EDC Ejendoms Centret A/S, i hænde senest den 16.10.2009 kl. 16.00. I modsat fald er handlen bindende for køber og sælger. Samme dag underskrev klager en ny formidlingsaftale, og klager fik udleveret et salgsbudget. Det fremgik af salgsbudgettet, der var opstillet ud fra en salgspris på 2.200.000 kr. bl.a.: [ ]
3 [ ] Det fremgik videre, at et yderligere pantebrev var anslået med et indfrielsesbeløb, som udgjorde 334.000 kr., og at det budgetterede underskud var 177.839 kr. Indklagede havde samme dag indhentet en ny tingbogsattest. Det fremgik heraf bl.a., at der stadigvæk var tinglyst et realkreditpantebrev med en hovedstol på 2.059.000 samt et ejerpantebrev med en hovedstol på 350.000 kr. Samme aften den 8. oktober 2009 sendte indklagede en e-mail til klagers pengeinstitut. Det fremgik heraf bl.a.: Hermed en kopi af købsaftale med diverse dokumenter i handel hvor [klager] sælger [ejendommens adresse]. Oplysninger om restgæld i salgsbudget er ikke opdateret, idet [klager] ikke har kunnet give mig de nødvendige oplysninger. Måtte der være spørgsmål eller kommentarer hører jeg gerne. Den 26. oktober 2009 fremsendte indklagede en faktura og opgørelse til henholdsvis klagers pengeinstitut og klager. Indklagedes krav på salær var 37.500 kr. inkl. moms. Beløbet samt udlæg til tingbogsattest med 350 kr.,
4 ejendomsoplysningsskema med 400 kr. samt udlæg til ½ skødestempel, 7.450 kr., blev modregnet i købers deponering på 110.000 kr. Indklagede vedlagde således en check på 64.400 kr. til indsættelse på en deponeringskonto, indtil tinglyst anmærkningsfrit skøde forelå. Den 4. november 2009 skrev klager til indklagede bl.a.: [ ] Indklagede svarede ved e-mail den 5. november 2009. Det fremgik af indklagedes svar, at indklagede henviste til den e-mail, som indklagede havde fremsendt til klagers bankrådgiver den 8. oktober 2009. Det fremgik videre bl.a.:
5 [ ] Den 6. november 2009 skrev klagers bankrådgiver til indklagede bl.a.: Jeg bekræfter, at jeg har fået din mail dateret 8/10 2009 med nedennævnte ordlyd. Du meddeler i denne mail, at oplysninger om restgæld ikke er opdateret, idet [klager] ikke har kunnet give dig de nødvendige oplysninger. Restgælden er af EDC anslået til kr. 334.000 og da den samlede gæld til os med sikkerhed i huset pr. overtagelsesdagen den 1. november 2009 kunne opgøres til kr. 334.836,87 incl. renter, fandt vi ikke anledning til indvending eller kommentarer på din mail. Samme dag skrev klager til indklagede bl.a.:
6 [ ] Den 31. marts 2010 oplyste klagers pengeinstitut klager om, at den korrekte indfrielseskurs pr. 8. oktober 2009 var 99,69 svarende til et indfrielsesbeløb på 2.052.617 kr. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klager for den fejlagtige salgsprovenuberegning. Indklagede udarbejdede den 8. oktober 2009 et salgsbudget til klager. Af salgsbudgettet fremgik, at det oprindelige lån kunne indfries til kurs 95,98 svarende til af 1.976.146 kr. Det viste sig imidlertid, at den korrekte indfrielseskurs var 99,69 svarede til et indfrielsesbeløb på 2.052.617 kr. Forskellen mellem indklagedes fejlagtige beregning af provenuet og en korrekt beregning er 76.471 kr. Indklagede anvendte en indfrielseskurs pr. 17. juni 2009. Indklagede anvendte dermed en 4 måneder gammel indfrielseskurs. Indklagede har erkendt, at det udarbejdede salgsbudget var fejlbehæftet, men indklagede har ikke ønsket at betale den fulde godtgørelse. Det er ikke korrekt, at klager ikke oplyste indklagede om låneforholdene i ejendommen. Klager oplyste således, at han havde overtaget det eksisterende kreditforeningslån, samt at restgælden til banken udgjorde omkring 334.000 kr. Klager er ikke professionel og eventuelle standardforbehold om forskel på indfrielsen af lån kan ikke fritage indklagede for ansvar. Indklagede har henvist til, at klager og dennes pengeinstitut har udvist manglende omhu. Da klager imidlertid ikke er ejendomsmægler, har klager tilkøbt denne ydelse, idet klager valgte at sælge sin bolig i forventning om at modtage en sædvanlig og korrekt mæglerydelse. Dette har klager ikke fået. Indklagede har beregnet et forkert salgsprovenu, hvorfor klager i henhold til lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, skal have godtgjort forskellen mellem den forkerte og en korrekt provenuberegning. Indklagedes bemærkning om klager og klagers pengeinstituts manglende gode tro synes i det hele at være udokumenteret og må stå for indklagedes egen regning. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klager.
7 Indklagede fik ejendommen til salg i januar 2008. Den 3. oktober 2008 havde klager og nogle købere indgået en betinget købsaftale. Købsaftalen var betinget af købernes salg af egen ejendom. Frist for opfyldelsen af betingelsen udløb, uden at køberne havde solgt deres ejendom, og køberne kunne således ikke gennemføre handlen. Indklagede havde herefter ejendommen til salg frem til sommeren 2009, hvor klager valgte selv at overtage denne som eneejer. Herefter bad klager indklagede om at stoppe med salget, idet klager selv ønskede at bebo ejendommen og udleje et værelse til en lejer. Ultimo september 2009 fik indklagede solgt de potentielle køberes ejendom, og da køberne forsat var interesserede i at købe klagers ejendom, tog indklagede på ny kontakt til klager. Indklagede traf klager på ejendommen og præsenterede klager for købernes tilbud om at købe. Klager var interesseret i at sælge, og det blev aftalt, at klager og indklagede skulle mødes på indklagedes kontor dagen efter for at drøfte detaljerne. Indklagede bad i den forbindelse klager om at medbringe seneste oplysninger om lån i ejendommen efter klagers overtagelse af ejendommen. Klager mødte imidlertid op på indklagedes kontor uden at medbringe oplysningerne. Klager henviste i den forbindelse indklagede til klagers pengeinstitut, idet klager oplyste, at han ikke vidste, hvilke lån han havde i ejendommen. Indklagede forsøgte flere gange at få fat på klagers bankrådgiver. Indklagede lagde telefonbeskeder, men der blev aldrig ringet tilbage. Indklagede hentede herefter en ny tingbogsoplysning, og indklagede indhentede med de tidligere realkreditkoder en opdatering af lånet, og resultatet heraf blev, som det ses i salgsbudgettet af 8. oktober 2009. På købsaftalemødet blev klager gjort opmærksom på, at der kunne være en forskel på indfrielsen af lånet på indfrielsesdagen i forhold til det i salgsbudgettet anførte. Klager sagde til indklagede, at klager blot var glad for, at ejendommen endelig var blevet solgt, og resten vedrørende økonomien ville han vende med sin bankrådgiver. Indklagede fremsendte samme aften kopi af købsaftalen med samtlige dokumenter og salgsbudget til klagers bankrådgiver. Indklagede gjorde specielt opmærksom på, at restgælden i salgsbudgettet ikke var opdateret på grund af manglende oplysninger fra klager. Købsaftalen indeholdt rådgiverforbehold for både køber og klager, hvilket betød, at klagers rådgiver ved rettidig omhu kunne have benyttet sig af denne klausul til om nødvendigt at hæve handlen. Først flere uger senere gjorde klager og dennes bankrådgiver opmærksom på, at de mente, at der var noget galt med indfrielsesbeløbet. Klager ønskede, at indklagede skulle tage det fulde ansvar. Indklagede tilbød at eftergive 25.000 kr. i forventning
8 om, at klagers pengeinstitut ville vedgå sig dets ansvar for mangelfuld rådgivning. Klager har på ingen måde været i god tro ved underskrivelse af købsaftalen, og klagers pengeinstitut har ydet dårlig rådgivning over for kunden. Nævnet udtaler: Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Indklagede opdaterede ikke restgælden korrekt. Det fremgik af salgsbudgettet af 8. oktober 2009, at kursdatoen på realkreditlånet var 17. juni 2009. Nævnet finder derfor, at indklagede har foretaget en forkert beregning af provenu ved salg. Indklagede har oplyst, at klager på købsaftalemødet blev gjort opmærksom på, at der kunne være en forskel på indfrielsen af lånet på indfrielsesdagen i forhold til det i salgsbudgettet anførte. Nævnet finder ikke, at klager var gjort opmærksom på, at indfrielseskursen på handelstidspunktet ikke var opdateret, og at denne derfor kunne afvige fra den, som var oplyst i salgsbudgettet. Nævnet finder derfor, at klager var i god tro. Nævnet finder ikke, at indklagedes e-mail til klagers pengeinstitut bragte klager i ond tro. Nævnet finder derfor, at indklagede skal betale en godtgørelse til klager svarende til forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning, 76.471 kr. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 76.471 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen
formand 9