August 2006 Lokalplan 17.26.2-1 Udvidelse af sommerhusområde ved Raade Strand og Kommuneplantillæg 3-06 1
LOKALPLAN 17.26.2-1, UDVIDELSE AF SOMMERHUSOMRÅDE VED RAADE STRAND Lokalplanområdets beliggenhed bag det eksisterende sommerhusområde. Kysten i baggrunden og Raade Bæk med engarealer i forgrunden. Indhold Lokalplanens redegørelse side 5 Indledning og formål side 5 Karakteristik af området side 6 Lokalplanens indhold side 8 Lokalplanens forhold til anden planlægning side 9 Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder side 12 Kommuneplantillæg 3-06 side 14 Lokalplanens bestemmelser side 17 Vedtagelsespåtegning side 20 Bilag 1, Matrikelkort side 23 Bilag 2, Lokalplankort side 25 Bilag 3, Illustrationsplan side 27 Lokalplanen er udarbejdet af Sven Allan Jensen as, Farum, i samarbejde med Haderslev Kommune, Byg & Plan, august 2006. 3
LOKALPLANENS REDEGØRELSE Lokalplanens område Luftfoto af lokalplanområdet. INDLEDNING OG FORMÅL Lokalplanens baggrund I forbindelse med, at Miljøministeriet i sommeren 2004 åbnede mulighed for nye sommerhusområder i kystzonen, ansøgte Haderslev Kommune om udvidelse af f lere af sommerhusområderne i kommunen. De godkendte ansøgninger om udvidelser af sommerhusområder i kystnærhedszonen er omfattet af et landsplandirektiv fra juni 2005. Flere af ønskerne i Haderslev Kommune blev imødekommet, blandt andet udvidelsen af et område ved Raade Strand. Med denne lokalplan tilvejebringes det planmæssige grundlag for etableringen af nye sommerhuse i området. Nærværende lokalplan skal desuden sikre, at de landskabelige kvaliteter i området fastholdes, og at nybyggeriets placering og udformning får den helhedsvirkning, der er tilsigtet i forbindelse med ansøgningen om udvidelsen. Lokalplanområdet er beliggende i landzone. I forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse overføres lokalplanområdet til sommerhusområde. 5
I landsplandirektivet er også et areal nordvest for lokalplanens område udlagt til sommerhusområde, men da området ikke må bebygges er det aftalt med områdets ejer og Miljøministeriet, at området ikke indgår i denne lokalplan. Arealet opretholder således landzonestatus og den naturkarakter som området allerede har idag. Dette betyder også at landsplandirektivets angivelse af muligheden for at opføre/ udstykke maksimalt 20 sommerhusgrunde inden for området ikke udnyttes fuldt ud. Der vil kunne udstykkes ca. 10 sommerhusgrunde inden for lokalplanens afgrænsning. KARAKTERISTIK AF OMRÅDET Lokalplanområdets beliggenhed Lokalplanområdet omfatter et ca. 1,3 ha stort område beliggende sydøst for Raade, nord for og i forlængelse af det eksisterende sommerhusområde ved Raade Strand. Lokalplanområdet omfatter en matrikel - mellem en markvej og en sti - som kan bebygges i henhold til landsplandirektivet. Lokalplanområdets landskabelige kvaliteter Lokalplanområdet anvendes idag til landbrugsformål og er dermed omfattet af landbrugspligt. Terrænet er f ladt og lavtliggende, mellem kote 3 og 5. Området Lokalplanens beliggenhed Som luftfotoet viser ligger lokalplanområdet bag det eksisterende sommerhusområde ved Raade Strand. 6
er ikke omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3 eller andre fredninger, men indgår i et særligt værdifuldt landbrugsområde. Lokalplanområdet vil fremstå som en forlængelse og afrunding af det eksisterende sommerhusområde, og på grund af den lave beliggenhed og den foranliggende bebyggelse, vil området ikke være umiddelbart synlig fra kysten. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet ligger i den østlige del af Haderslev Kommune, nær Aarøsund. Mod syd er lokalplanområdet afgrænset af det eksisterende sommerhusområde Raade Strand. Mod øst grænser området op til adgangsvejen og markerne i det åbne land, og længere væk kysten. Landskabet indgår i et særlig værdifuldt landbrugsområde. Mod nord afgrænses området delvist af et beplantningsbælte mod en landbrugsejendom beliggende på Tonneshøjvej nr. 28. Mod vest afgrænses lokalplanområdet af en sti med forbindelse ned til kysten. Længere mod vest ligger engarealerne langs Raade Bæk. Lidt sydvest for lokalplanområdet ligger sommerhusområdet Flovt Strand og bag det et andet område, der er udpeget til nyt sommerhusområde i henhold til landsplandirektivet. En grøn kile med Raade Bæk og de tilgrænsende engarealer ligger således mellem de to eksisterende sommerhusområder og deres respektive nye, bagvedliggende udvidelser. Sommerhusområderne og lokalplanområdet set fra nordøst. 7
LOKALPLANENS INDHOLD Anvendelse Lokalplanen fastlægger anvendelsen af området til sommerhusbebyggelse. Bebyggelsen Bebyggelse kan opføres i op til 1 etage med en maks. højde på 5 meter over terræn. For bebyggelse i lokalplanområdet må bebyggelsesprocenten ikke overstige 10% af grundarealet. Bebyggelsen skal placeres minimum 5 meter fra skel, og må kun bestå af én bygning med en feriebolig samt en garage, eventuelt med udhus. For at fremtidig bebyggelse harmonerer bedst muligt med den eksisterende bebyggelse, må tagets vinkel ikke overstige 55 grader fra vandret plan. Ligeledes må bygningernes gennemgående facadehøjde i forbindelse med saddeltage ikke overstige 3 meter. Bygningernes gavl eller facader skal placeres parallelt med naboskel, i lighed med den eksisterende bebyggelse ved Raade Strand. Ny bebyggelse skal i farver og materialer udformes på en måde, så der opnås en god helhedsvirkning i forhold til den omgivende bebyggelse. Derfor fastlægges det i lokalplanen, at der ikke må anvendes blanke eller ref lekterende tagmaterialer, og bygningssider kun må fremstå i farver dannet af hvid, sort, jordfarverne okker, terra de sienna, umbra, engelsk-rødt, dodenkop eller disses blanding med hvid eller sort. Grundejerforening Lokalplanen stiller krav om, at det nye sommerhusområde tilsluttes den eksisterende grundejerforening i det tilgrænsende område, Raade Strandpark. Foreningen skal vedligeholde private fællesveje og stier samt fælles grønne områder. I forbindelse med større udstykninger, er der krav om et fælles friareal på min. 10% af den samlede grundstørrelse. Da lokalplanområdet må betegnes som en mindre udstykning, er der ikke krav om fælles friareal. Hvis den eksisterende grundejerforening afviser at optage de nye grundejere, angiver lokalplanen regler for oprettelse af en ny selvstændig forening. Det skal tilstræbes, at antallet af grundejerforeninger holdes på et minimum i sommerhusområdet. Vej- og stiforhold De nye sommerhusgrunde vejbetjenes via den eksisterende vej til Raade Strand og Raade Strandpark. Den eksisterende stiforbindelse mellem sommerhusbebyggelsen og stranden forlænges mod nord, så de nye sommerhusgrunde også får stiadgang til stranden. Beplantning I skel må der kun plantes hække. 8
FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplanen for Sønderjyllands Amt Det fremgår af afsnit 4.2.1 i Regionplan 2005-2016 for Sønderjyllands Amt, at lokalplanområdet er et af de arealer i amtet, der kan udvides til ny sommerhusbebyggelse. Dermed er lokalplanen i overensstemmelse med regionplanen. Landsplandirektiv for udvidelse af sommerhusområder Lokalplanområdet består af det område, der i landsplandirektivet af juni 2005 er udpeget til udvidelse af Raade Strand sommerhusområde. Som nævnt i indledningen omfatter landsplandirektivet et større arealudlæg end lokalplanens område, men det er aftalt med arealets ejer og Miljøministeriet at der ikke planlægges for dette område, da det ikke kan bebygges eller på anden måde indgå i den aktuelle lokalplanlægning. Dermed er lokalplanen i overensstemmelse med landsplandirektivet. Kommuneplanen Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens nuværende rammeområde 17.15.1, der er en del af kommunens landområde i Øsby. I forbindelse med gennemførelsen af lokalplanen udarbejdes kommuneplantillæg 3-06, der overfører en del af kommuneplanens rammeområde 17.15.1 til 17.26.2 (se side 14). til stranden Ét eksempel på, hvordan det nye sommerhusområde kan udstykkes og bebygges. 9
Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplanramme 17.26.2, hvis rammebestemmelser foreskriver, at der i området kan opføres sommerhusbebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 10% for den enkelte ejendom i området. Afstand til skel skal være mindst 5 meter. Endvidere må bebyggelse ikke opføres med mere end 1 etage, højere end 3 meter til tagfod, og med en maks. bygningshøjde på 5 meter. Skelafstanden gælder for beboelsesbygninger. I rammebestemmelserne skal der i forbindelse med sommerhusbyggeri etableres 2 parkeringspladser pr. sommerhus, med mindre der indrettes fælles parkering svarende til 11 2 parkeringsplads pr. sommerhus. Lokalplaner Området er ikke tidligere lokalplanlagt. Zonestatus Lokalplanområdet ligger i landzone. Ved den endelige vedtagelse af lokalplanen overføres lokalplanområdet til sommerhusområde. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger inden for Planlovens 3 km brede kystzone. Af landsplandirektivet for nye sommerhusområder fremgår det, at nye lokalplaner for de udpegede områder skal suppleres med visualiseringer, hvis de kan være synlige fra kysten. Den nye bebyggelse er placeret på f ladt terræn bag de eksisterende bygninger og beplantning, og afviger ikke fra den eksisterende bebyggelse i området. Lokalplanen tillader ikke byggeri over 5 m. På den baggrund vurderes det, at ny bebyggelse ikke vil være synlig fra kysten og dermed ikke vil påvirke kystlandskabet visuelt. Naturbeskyttelse Indenfor lokalplanområdet findes ikke naturtyper, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3, og lokalplanområdet er ikke omfattet af andre beskyttelsesbestemmelser eller byggelinier i henhold til Naturbeskyttelsesloven. Museumsloven Bygherre skal være opmærksom på, at hvis der i forbindelse med anlægsarbejde i området påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet (jf. Museumsloven 27, lov nr. 473 af 7. juli 2001) omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet, og Haderslev Museum adviseres. Inden for lokalplanområdet vil der være risiko for at støde på jordfaste fortidsminder under anlægsarbejder. Der er i området registreret adskillige gravhøje, og beliggenheden ned mod en bæk er ideel for placeringen af de stenalderbopladser, hvorfra gravhøjene er anlagt. Der vil derfor være risiko for, at der findes en eller flere sådanne bopladser på arealet. Sådanne fortidsminder vil være omfattet af Museumslovens 27 (Lov nr. 473 af 7. juni 2001). I det omfang disse berøres af anlægsarbejde, skal arbejdet indstilles, indtil en arkæologisk undersøgelse er gennemført. 10
For at undgå en sådan uheldig situation for en bygherre, vil Museet anbefale, at der foretages en prøvegravning på de ovennævnte arealer forud for anlægsarbejdets opstart med henblik på at vurdere, om der findes fortidsminder, og om de i så fald har en karakter, der nødvendiggør en egentlig udgravning heraf. Haderslev Museum udarbejder gerne på bygherres opfordring budget og tidsplan for en sådan prøvegravning Vandforsyning Lokalplanområdet er beliggende i forsyningsområdet for Aarøsund Vandværk. Spildevandsplanen Den offentlige kloakering omfatter kun spildevand. Regn- og drænvand skal nedsives eller bortskaffes på anden måde af de enkelte lodsejere. Området er ikke omfattet af spildevandsplanen og der skal derfor udarbejdes et tillæg hertil. Tillægget udarbejdes sideløbende med lokalplanlægningen. Varmeplanen Byggeriet i lokalplanområdet kan opvarmes individuelt, da området, i henhold til kommunens varmeplan, ligger uden for det kollektive varmeforsyningsnet. Miljøvurdering Som følge af Lov om miljøvurdering af planer og programmer fra d. 21 juli 2004, skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirken på miljøet, miljøvurderes. Som følge heraf er kommuneplantillægget og lokalplanen»screenet«for at undersøge, om en egentlig miljøvurdering er nødvendig. I forbindelse med screeningen er Sønderjyllands Amt, Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomite og Haderslev Museum blevet hørt. Lokalplanforslaget omfatter muligheden for en mindre sommerhusbebyggelse, som ikke er omfattet af lovens bilag 3 eller 4. Ud fra amtets GIS-data og regionplanen ses det, at området ikke er en del af et internationalt naturbeskyttelsesområde. I forhold til ovenstående omstændigheder, skal planen ikke miljøvurderes. Derfor skal det vurderes, om planen kan få en væsentlig indvirken på miljøet på grund af andre forhold. Et forhold, der kan udløse en miljøvurdering er, at lokalplanområdet ligger inden for Planlovens 3 km brede kystzone, nærmere beskrevet under forhold til anden planlægning under afsnittet "Kystnærhedszonen". Den visuelle påvirkning af kysten Lokalplanområdet ligger forholdsvis lavt i landskabet (kote 3 til 5) og den maksimale bygningshøjde er 5 m. Som det fremgår af kortbilag og f lyfotos i nærværende lokalplan, ligger lokalplanområdet bag - og i umiddelbar forlængelse af - en eksisterende sommerhusbebyggelse. Den eksisterende sommerhusbebyggelse er bredest ud til kysten, og bliver gradvist smallere, for at afslutte i den trekantform, som lokalplanområdet udgør. Den nærmeste kystlinie mod sydøst i forhold til lokalplanområdet dækkes dermed af den eksisterende bebyggelse. Nordøst for lokalplanområdet ligger kysten også forholdsvis tæt på. Da lokalplanområdet ligger lavt i terrænet, vil en fremtidig bebyggelse være skjult af 11
den eksisterende beplantning i læbælter og omkring landbrugsejendomme set fra denne retning. Ved bebyggelse inden for området, betyder lokalplanområdets form, placering, terrænhøjde, samt eksisterende bebyggelse og beplantning således, at ny bebyggelse ikke vil være synlig fra kysten. Det vurderes på baggrund heraf, at gennemførelsen af lokalplanen vil være uden betydning i forhold til påvirkningen af kystlandskabet. Lokalplanområdet er en del af et værdifuldt landbrugsområde, men er ikke i sig selv et værdifuldt landskab, og er ikke omfattet af internationale fredninger eller naturtyper i henhold til Naturbeskyttelseslovens 3. Lokalplanens byggemuligheder påvirker ikke den visuelle oplevelse langs Raade Bæk, da et beplantningsbælte langs den vestlige del af lokalplanområdet skærmer herimod. Byggemuligheden vil heller ikke få nogen konsekvens for bækken og bræmmen omkring bækken som spredningskorridor for f lora og fauna. Mod vest ligger et internationalt fuglebeskyttelsesområde. Afstanden hertil er dog ca. 500 m, og forventes derfor ikke at give forringelser eller forstyrrelse af dette område. På baggrund af ovenstående forhold vurderes det, at lokalplanen ikke vil have væsentlige påvirkninger på miljøet. Beslutningen om ikke at udarbejde miljøvurdering blev ikke påklaget. Servitutter Der er ikke tinglyst servitutter på den berørte matrikel. TILLADELSER OG DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIG- HEDER En ophævelse af landbrugspligten inden for lokalplanområdet på matr. nr. 749, Hajstrup, Øsby, kræver tilladelse fra Direktoratet for FødevareErhverv. Lokalplanens realisering er ikke afhængig af yderligere tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. 12
13
KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 3-06 TIL KOMMUNEPLAN 2001-2012 17.15.1 Den tidligere afgrænsning af kommuneplanramme 17.26.2. 17.26.2 Oversigtskort over den ny afgrænsning af kommuneplanramme 17.26.2. I henhold til bestemmelserne i 11 i lov om planlægning, lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer, fastsættes herved følgende bestemmelser for nedennævnte område OMRÅDE 17 ØSBY Rammeområde 17.26.2 Med vedtagelsen af dette tillæg til Kommuneplan 2001-2012, udvides rammeområde 17.26.2 Sommerhusområde, som det fremgår af ovenstående kortbilag. Arealet overføres fra rammeområde 17.15.1 Jordbrugsområde. Arealet består af matr. nr. 749, dele af matr. nr. 261, og dele af vejmatrikel "o", alle Hajstrup, Øsby, og er omfattet af lokalplan 17.26.2-1 Udvidelse af sommerhusområde ved Raade Strand og lokalplan 17.26.2-2 Udvidelse af sommerhusområde ved Flovt Strand. I henhold til Kommuneplantillæg 2-04, Områder til detailhandelsbutikker, kan der ikke etableres butikker - dagligvareforsyning - i området og derfor er denne mulighed, som er omtalt i de tidligere rammebestemmelser nu udeladt. 14
For kommuneplanramme 17.26.1 og 17.26.2 gælder følgende bestemmelser: 17.26.1 og 17.26.2 Sommerhusområde Status pr. 01.06.2001 Sommerhusområde. Område 17.26.1 ved Færgegården/Sundparken, sommerhusområde. Område 17.26.2 ved Flovt og Raade Strand, sommerhusområde. Fremtidig anvendelse Sommerhusområde. Bebyggelsens art Sommerhusbebyggelse. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 10 for den enkelte ejendom. Afstand til skel skal mindst være 5 meter. Bebyggelsens etageantal og højde Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1 etage og højere end 3 meter til tagfod. Bygningshøjden må ikke overstige 5 meter over terræn. Bebyggelsens udformning Til udvendige bygningssider skal anvendes materialer, der efter byrådets skøn ikke er skæmmende og de skal fortrinsvis fremstå i materialernes naturfarve eller jordfarver. Opholds- og friarealer Ved større udstykninger skal der tilvejebringes min. 10% fælles friareal. Veje, stier og parkering Med mindre der indrettes fælles parkering (11 2 p-plads pr. hus), skal der på den enkelte grund være parkeringsmuligheder for 2 biler. Beplantning og hegn I forbindelse med større udstykninger skal der udarbejdes en beplantningsplan efter byrådets nærmere anvisninger. Kollektiv forsyning Bebyggelsen skal tilsluttes et et fællesantenneanlæg efter byrådets nærmere anvisning. Særlige bestemmelser Lokalplaner og byplanvedtægter Strandbeskyttelseslinie. Lokalplan 17.26.1, Sommerhusområde ved Raade Strand. Lokalplan 17.26.2-1 Udvidelse af sommerhusområde ved Raade Strand, Lokalplan 17.26.2-2 Udvidelse af sommerhusområde ved Flovt Strand. Kommuneplanramme 17.26.1 og 17.26.2 Sommerhusområde Vedtagelsespåtegning Tillæg til Kommuneplan 2001-2012 er vedtaget af Haderslev Byråd den 31. august 2006 efter reglerne i Lov om planlægning. Jens Christian Gjesing / Poul Erik Graversen Borgmester Kommunaldirektør 15
LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLAN 17.26.2-1, UDVIDELSE AF SOMMERHUSOMRÅ- DE VED RAADE STRAND I henhold til Lov om Planlægning (lov nr. 883 af 18. august 2004) med senere ændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: - af fastlægge områdets anvendelse til sommerhusbebyggelse, - at sikre, at ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet opføres i proportioner og materialer der harmonerer med og er tilpasset landskabet og den omgivende bebyggelse, - at fastlægge vejadgangen til området, - at overføre lokalplanområdet fra landzone til sommerhusområde. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Bilag 1 og omfatter matrikelnummer 749, Hajstrup, Øsby samt alle matrikler, der efter d. 14.03.2006 udstykkes indenfor lokalplanens område. 2.2 Ved den endelige vedtagelse af lokalplanen overføres lokalplanområdet til sommerhusområde. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til sommerhusbebyggelse. Der kan opføres op til 35 kvm carport/garage/udhus eller lignende uden det begrænser bebyggelsesprocenten. 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 10. 4.2 På hver ejendom må kun opføres ét sommerhus, samt en garage, evt. med udhus. 4.3 Bygningerne må kun opføres med én etage. 4.4 Bygningerne skal opføres med gavl eller facade parallelt med grundens sideskel. 4.5 Tagets vinkel med det vandrette plan må ikke overstige 55 grader og konstruktionen skal udelukke udnyttelse af tagetagen. Tagvinklen på garager og lignende mindre bygninger må ikke overstige 30 grader. 4.6 Bygningernes gennemgående facadehøjde i forbindelse med saddeltag må ikke overstige 3 m målt fra terræn (niveauplan) til den linie, hvor ydervæg og overside af tagf lade mødes (bortset fra gavlkanter). 4.7 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagf lade må gives en højde, der overstiger 5 m over terræn (niveauplan) målt efter reglerne i byggelovgivningen. Såfremt bygninger opføres med ensidigt tagfald må den høje facade ikke overstige 4,5 m.
4.8 Bygningers afstand til vejskel skal være mindst 5 meter. Bygninger skal holdes 5 meter fra naboskel. Garager, udhuse, skure og lignende mindre bygninger kan placeres indtil 2,5 m fra skel. 4.9 Opholdsterrasser / opholdsarealer af enhver art, både i tilknytning til beboelsen og som fritstående konstruktioner / anlæg, må ikke være hævet højere end henholdsvis gulvkoten eller 0,3 meter over det naturlige terræn. 5 Udstykning 5.1 Ingen grund må udstykkes mindre end 1000 m 2. 6 Veje, stier og parkering 6.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Raade Strandpark, som vist på bilag 2. Der udlægges areal til en privat fællesvej med et samlet vejudlæg på 7 m med en principiel beliggenhed som vist på bilag 2. 6.2 Boligerne skal vejbetjenes fra den nye fordelingsvej. Til adgangsvejen i lokalplanområdets østlige side må der således ikke etableres direkte adgang for kørende, gående eller anden færdsel fra de tilgrænsende ejendomme. 6.3 Der udlægges areal til privat fællessti som vist i princippet på bilag 2 i min. 3 m bredde. 6.4 Der skal på hver parcel reserveres plads til to parkeringspladser. 6.5 Veje og stier anlægges af grundejerne i lokalplanområdet. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Til udvendige bygningssider må ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn virker skæmmende. 7.2 Blanke eller ref lekterende tagmaterialer må ikke anvendes. 7.3 I skel må kun plantes levende hegn (f.eks. hække). 7.4 Skiltning og reklamering må, bortset fra almindelig navne- og nummerskiltning, ikke finde sted. Note: Undtaget herfra er sædvanlig salgs- og informationsskiltning i anlægsperioden 7.5 Udvendige bygningssider må kun fremtræde i farver dannet i hvidt, sort eller jordfarverne okker, terra de sienna, umbra, engelsk-rødt, dodenkop eller disse sidstnævnte farvers blanding med hvidt, gråt eller sort. 8 Tekniske anlæg 8.1 Husspildevand skal tilsluttes det offentlige kloaksystem efter nærmere anvisninger. 8.2 Regnvand af ledes indenfor den enkelte ejendom. 8.3 Alle ledningsanlæg, herunder ledninger til udendørs belysninger, skal udføres som jordkabler. 18
8.4 Fjernsyn skal tilsluttes fællesanlæg. Øvrige antenner, paraboler ol. må ikke være synlige fra vejen. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Eksisterende beplantning skal så vidt muligt bibeholdes. 9.2 Mod nø og nv skal der på den enkelte grund etableres en ensartet beplantning af overvejende egnstypiske planter og med minimum tre planterækker, jf. bilag 2 i en bredde af 5 m. 9.3 Mellem de enkelte grunde må der udføres en terrænregulering på maks 1:4, dog således, at 0,5 meter fra skellet skal være vandret. 10 Betingelser for ibrugtagning 10.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal den være tilsluttet det offentlige kloaksystem i overensstemmelse med spildevandsplanen for Haderslev kommune. 10.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet de i 8 angivne tekniske forsyningsanlæg, og der er etableret opholdsarealer, beplantning iht. 9.2, parkeringsarealer og tilfredsstillende adgangsforhold. 11 Grundejerforening 11.1 Grundejerne skal tilsluttes grundejerforeningen Raade Strandpark. Hvis den pågældende grundejerforening ikke vil optage grundejerne i lokalplanområdet, skal bestemmelserne i 11, stk. 2 være gældende. 11.2 Grundejere i området skal senest når halvdelen af grundene er solgt etablere og være tilsluttet en grundejerforening med vedtægter godkendt af Byrådet. 11.3 Grundejerne skal forestå drift og vedligehold af privat fællesvej og fællessti. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Det er kun Haderslev Byråd, som har påtaleret vedrørende overholdelse af lokalplanen. 12.2 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. 12.3 Byrådet kan meddele mindre betydende lempelser i lokalplanens bestemmelser, hvis karakteren af det område planen forsøger at skabe eller fastholde, ikke derved bliver ændret. Mere væsentlige ændringer kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12.4 Forhold der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 19
Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er vedtaget af Haderslev Byråd den 31. august 2006. Jens Christian Gjesing / Poul Erik Graversen Borgmester Kommunaldirektør Offentlig bekendtgørelse Lokalplanen er offentligt bekendtgjort i Budstikken d. 20. september 2006. 20
21
749 Lokalplanafgrænsning Matrikelgrænser BILAG 1 Mål: 1:4.000 Matrikelkort Lokalplan 17.26.2-1 23
Lokalplanafgrænsning Hegnsgrænser Bygninger (eksisterende) Principiel vejføring - i 7 m bredde Principiel stiføring - i 3 m bredde Vejadgang Beplantning - i 5 m bredde BILAG 2 Mål: 1:2000 Lokalplankort Lokalplan 17.26.2-1 25
26
ikke målfast til stranden BILAG 3 Illustrationsplan Lokalplan 17.26.2-1 27
OM LOKALPLANER Hvem laver lokalplaner? Bestemmelserne om lokalplaner står i Lov om Planlægning fra 2000 med efterfølgende ændringer. Byrådet skal ifølge loven lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt. Der skal laves en lokalplan, før der udføres større anlægsopgaver, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens gennemførelse. Byrådet kan lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt af andre hensyn. Offentlig fremlæggelse Når byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan, skal forslaget fremlægges offentligt, ligesom der skal sendes besked herom til alle ejere, lejere og brugere indenfor det område, der berøres af planen. Interesserede lokale foreninger og lignende kan bede om at få skriftlig underretning om de lokalplanforslag, som kommunen fremlægger. Kommunen holder undertiden et borgermøde om lokalplansagen, men har ikke pligt til det. Det påhviler byrådet at sende lokalplanforslaget til øvrige myndigheder, som kan have særlige interesser i planen. Amtsrådet får forslaget tilsendt og skal påse, at det overholder de retningslinier, der er i regionplanen og andre forskrifter. Borgerne kan være med til at påvirke indholdet og kvaliteten af den endelige plan. Byrådet kan beslutte at ændre planen som følge af de indsigelser og ændringsforslag, der fremkommer inden fristens udløb. Indsigelser og ændringsforslag medfører, at den endelige vedtagelse skal udsættes mindst en måned. Hvis en ændring på væsentlig måde berører andre end dem, der har foreslået ændringen, kan byrådet ikke vedtage planen endeligt før de berørte er blevet hørt om ændringen. Efter vedtagelsen skal byrådet bekendtgøre lokalplanen offentligt, samtidig med, at de foreninger, myndigheder og ejere, der har fremsendt indsigelser, får skriftlig underretning om vedtagelsen. Hvad skal en lokalplan indeholde? En lokalplan skal indeholde alle emner af byplanmæssig betydning. Derimod er der ingen lovmæssige bestemmelser for, hvordan de enkelte emner skal behandles. Loven nævner nogle emner, der kan beskrives i en lokalplan. F.eks. overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområde, områdets anvendelse, ejendommens størrelse og afgrænsning, vej- og stiforhold, bebyggelsers beliggenhed, omfang og udformning samt anvendelse, bevaring af bebyggelse og beplantning, fællesanlæg m.m. Sammen med den egentlige lokalplans tekst og kortbilag skal der være en beskrivelse af, hvad byrådet vil opnå med forslaget, hvordan forslaget hænger sammen med de overordnede planer for området, samt en beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger. Hvilke retsvirkninger har lokalplanen? Fra det tidspunkt, hvor byrådet offentliggør eventuelle forslag til lokalplaner, må der ikke foretages udstykninger eller udføres bebyggelse i området, der foregriber den endelige plan. Den endelige lokalplan tinglyses på de enkelte ejendomme, der er omfattet af planen, og der må herefter ikke foretages ændringer, som er i strid med planen. Byrådet kan nedlægge forbud mod ændringer, som kan hindres ved en lokalplan. Denne bestemmelse findes i Lov om planlægning 14. Forbudet kan gælde ét år. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning for planens gennemførelse. Byrådet kan give tilladelse til mindre betydende lempelser i forhold til lokalplanen og Planlovens bestemmelser om regulering af bebyggelsen. Haderslev Kommune Teknik & Miljø Gåskærgade 28 6100 Haderslev Tlf. 74 22 25 26