Gunnar Gunnarson arkitekter maa / aps byggeøkonom mdb St. Søndervoldstræde 9, 3. DK 1419 København K Telefon +45 33 33 90 02 Telefax +45 33 33 90 87 E-mail gg @ gga.dk CVR nr. 20 97 82 36 E/F Tyrolsgade 13 - Saltholmsvej 6 Tilstandsrapport November 2005
side 2 Indholdsfortegnelse: 0 Opgaven... 3 1 Ejendommens data... 3 Bygningsdelenes tilstand... 4 2 Kælder... 5 3 Facader.... 6 4 Tag... 9 5 Trapperum... 11 6 Port... 11 7 Etageadskillelser... 11 8 Konstruktioner... 11 9 Installationer... 12 10 Boliger... 13 11 Erhvervslejemål... 13 12 Friarealer... 13 13 Forsikringsforhold og råd / svamp... 14 14 Genopretnings- og forbedringsarbejder... 14 15 Økonomisk oversigt... 15
side 3 0 Opgaven. 0.1 Besigtigelsesdatoer. September / oktober 2005. 0.2 Rapportdato. 1. februar 2006 0.3 Besigtigelsesdeltagere. Arkitekt Gunnar Gunnarson Arkitekt Jesper Herget I første gennemgang deltog Kris Ømann, Stine Skov og John Pedersen fra E/F s bestyrelse. 0.4 Rekvirent. Ejerforeningen Tyrolsgade 13 / Saltholmsvej 6 v/ formand Kris Ømann Tyrolsgade 13, 2. tv. 2300 København S 0.5 Rapportgrundlag. Møder og besigtigelser på ejendommen, omfattende udvendig besigtigelse af klimaskærm, trapper, gennemgang, kælder og enkelte lejligheder. Modtaget kopier af BBR-meddelelse og forsikringspolice, samt gennemgang af tegningsmateriale. 1 Ejendommens data. 1.1 Adresser og matr. nr. Tyrolsgade 13 / Saltholmsvej 6, 2300 København S. Matr. 47s Sundbyøster kvarter 1.2 Ejer. Ejerforeningen Tyrolsgade 13 / Saltholmsvej 6. 1.3 Administrator. AB Boligadministration Amagerbrogade 40, 1. th. 2300 København S 1.4 Bygninger. Hjørneejendom mod Tyrolsgade / Saltholmsvej, opført i 1902 med 2 opgange. 1.5 Etager. Kælder-, stue- og 4 normaletager, samt delvist beboet tagetage, i alt 7 etager. 1.6 Adgangsforhold. 2 hovedtrapper og 2 bitrapper i træ. Gennemgang til gårdareal gennem kælder fra Saltholmsvej 6. 1.7 Anvendelse. 21 ejerlejligheder til beboelse, ingen erhverv (nedlagt). Pulterrum i kælder- og tagetage. Varmecentral i kælder. 1.8 Arealer ifølge BBR. Bebygget areal 248 m² Bolig areal 1.383 m²
side 4 1.9 Generel beskrivelse. Brokvarterejendom med 2 opgange opført 1902. Karréejendom opført i gadelinie tilsluttet naboejendomme. Bygget som del af samlet kompleks på Saltholmsvej. 2- og 3-værelses boliger, almindelig københavnsk type, oprindeligt med toiletter i gård. Toiletrum senere etableret ved inddragelse af alkoverum i hjørnelejligheder og del af køkken i nabolejlighed, andre med individuelle baderum. Rummer 21 boliger, udstykket som ejerlejligheder. Traditionel byggeteknik, høj udnyttelse. Fuld højde efter dagældende byggelov. Regelmæssig, moderat udsmykket gadefacade. Malede trævinduer, Danebrogs- og Frederiksbergvinduer. Trappevinduer og enkelte døre er fra ejendommens opførelse. Københavnertag med papdækket top og skiferdækkede skråsider. Kviste er delvist dækket med zink og pap. 2 hoved- og bitrapper i træ, med adgang til gård fra Saltholmsvej 6 gennem kælder. Lav kælder, fuldt udnyttet. Tagetage delvist med boliger, 2 stk., delvist med pulterrum og tørrelofter. Fjernvarmeforsyning og centralvarmeanlæg er etableret i 19983. Fællesgård er etableret i 1995. 1.10 Helhedsindtryk. Velproportioneret bygning, opført i sammenhæng med naboejendom. Ejendommen virker velbygget og velordnet, dog præget af delvis løbende vedligeholdelse i svingende kvalitet. Genopretningsbehov specielt vedrørende tag og vinduer, samt mindre facadearbejder. Vinduer til boliger og trapper mod gård er fornyet individuelt med deraf følgende vekslende alder, udførelse og kvalitet. Resterende vinduer til trapper mod gaden fra opførelsen er nedslidte og bør fornys. Arbejder i kælder og på bitrapper kan udføres, når økonomisk mulighed gives her og efter de ønsker der måtte være til brugen. For kælderen endvidere for opnåelse af fuld forsikringsmæssig dækning af mod svamp. Ingen væsentlige generelle installationsmangler. Ejendommens boliger, inkl. indretning af baderum, istandsættes og forbedres løbende individuelt af ejerne. Bygningsdelenes tilstand.
side 5 2 Kælder. Ikke fuldt ud tilgængelige for besigtigelse grundet aflåste kælderrum.. Fuldt udnyttet, lavt beliggende enkeltkælder med gulv ca. 1 m under terræn. Adgang fra hovedtrappe i Saltholmsvej 6, etableret efter brand i 1973, og en udvendig trappe. Uisoleret, men diverse installationer giver tilskud til opvarmning af kælderen. Helhedsindtryk rimelig velordnet og tør, dog med behov for regulering af ventilationen. 2.1 Grund og fundering. Murede fundamenter og kælderydervægge. Fundering stort set bæredygtig, dog tyder mindre sætningsrevner i gadefacade på lidt svagere fundering og nogen bevægelser i disse områder, dog næppe behov for fundamentsforstærkninger. 2.2 Dræn og kloak. Der forekommer ikke dræn fra ejendommens opførelse og der er ikke oplyst om etablering af udvendig fugtisolering og omfangsdræn ved kælderydervægge på gårdside i forbindelse med etablering af fælles gårdanlæg. Kloak på gårdside eftergået og oprettet i denne forbindelse. Der findes sump med nyere grundvandspumpe i kælder, det kunne ikke ved besigtigelsen konstateres, om pumpen fungerer korrekt. Efterfølgende gennemgået med VVS-installatør og i gangsat. Fugt i kælderydervægge og underste facadepartier stammer sandsynligvis fra terræn. Fugtproblemerne, eventuel etablering af udvendig fugtisolering og omfangsdræn, bør vurderes i forbindelse med en genopretning af kælderen og dennes fremtidige anvendelse. Der er i gennemgangsperioden konstateret angreb af rotter på plastrør ved centralvarmeanlæg. Kloak skal gennemgås eller Miljøkontrollen kontaktes. 2.3 Kældergulve. Betonstøbte, slidte med revnedannelser og afskalninger, ved besigtigelsen rimelige tørre. Betonreparationer kan overvejes udført. 2.4 Kælderydervægge. Murede, delvis pudsede og filtsede, slidte med revnedannelser og afskalninger, ved gennemgangen rimelige tørre. Murerreparationer kan overvejes udført. 2.5 Kældervinduer. Sandsynligvis oprindelige malede trævinduer, udvendigt monteret trådnet. Træværk med mindre skader, overflader slidte. Bør overvejes udskiftet når økonomisk muligheden foreligger og koordineres med ventilation af kælderen. 2.6 Kælderdæk. Træbjælkelag i traditionel udførelse med delvis frie bjælker, rør og puds på underside af indskudsbrædderne, uisoleret - flere steder påmonteret gipsplader. Bjælkelag sandsynligvis sundt, skader i pudsede overflader bør murerrepareres. Flere overflade skader på pudslag. Der må påregnes udbedringer af disse skader.
side 6 Forskriftsmæssige brandsikre loftsoverflader bør etableres ved oppudsning eller gipspladebeklædning, eventuelt kombineret med isolering af etagedækket. 2.7 Lyskasser. Forekommer ikke. 2.8 Kældernedgang og udvendige kældertrappe. Murede og pudsede vanger, støbt bund og trin. Afskallinger, slidte trin, bør overvejes murerrepareret. 2.9 Installationer i kælder. Fungerende belysning. Teknisk isolering af med enkelte skader, bør eftergås og genoprettes i nødvendigt omfang. 2.10 Kælderrum. Benyttes til cykel- og pulterrum, varmecentral i del af privat pulterrum forekommer ikke hensigtsmæssigt. Der findes tilsyneladende stadig ledige rum. Hvis etablering af beboervaskeri skulle blive et ønske, er der derfor placeringsmuligheder i kælderen. 2.11 Ventilation og klima. Generelt forekommer kælderen rimeligt ventileret, dog findes der rum der ikke er ventileret tilstrækkeligt. Bør gennemgås og afhjæpes ved montering af riste. Ved eventuel udskiftning af kældervinduer bør disse være forsynet med friskluftventiler. 3 Facader. 3.1 Gadefacader. Plane i gadelinie mod Tyrolsgade, 6 fag, mod Saltholmsvej, 5 fag, og hjørneafskæring, 1 fag. 3.1.1 Sokkel. Pudset og malet sokkel med afskallet maling og en del overfladeskader under reparation. Bør færdiggøres og overfladebehandles i forbindelse med istandsættelse af underfacader. Asfaltering eller sortmaling vil give facaden mere karakter. 3.1.2 Murværk. Grundmur, pudset til kordongesims under vinduer på 1. sal, herover blank mur og hovegesims i røde sten, moderat dekoreret med små gesimser over vinduer og gennemgående pudset bånd over og ved 4. sals vinduer. Murankre i ornamenteret støbejern, enkelte med skader, indgår som en del af facadekompositionen. Murede stik med moderat pilhøjde over vinduer i blank mur. Rimelig stand med enkelte spredte sætnings- og fugeskader, især ved hjørneafskæringen. Afsmitninger fra murankre på murværket. Kan udbedres ved eventuel stilladsrejsning til tag- og vinduesarbejder.
side 7 3.1.3 Overflader. Underfacade malet i nyere tid, farve lys rød tonet med grå. Fremtræder med en del overfladeskader og pudsskader, igangværende reparationer ses. Istandsættelse af underfacaden bør færdiggøres, inkl. malerbehandling med diffusionsåben maling i nær fremtid, for at stoppe nedbrydningen, farvevalget kan overvejes. Overfladebehandling ca. hvert 10. år bør indarbejdes i en langsigtet vedligeholdelsesplanlægning. 3.1.4 Sålbænke og gesimser m.v. Trukne og pudsede gesimser og sålbænke på 2. sal, enkelte spredte overfladeskader, Bør eftergås inklusive vandafvisende overfladebehandling af oversider. Skifersålbænke 3. og 4. sal, flere defekte, bør udskiftes for at undgå nedbryning af murværket ved eventuel stilladsrejsning til tag- og vinduesarbejder. 3.1.5 Vinduer og yderdøre m.v.. Malede trævinduer, boligvinduer som Danebrogsvinduer og Frederiksbergvinduer med udelt midterparti og mindre siderammer. Trappevinduer som dannebrogsvinduer. Tidligere butiksvinduer i stueetage ændret til boligvinduer med opdeling delvis tillempet øvrige vinduer. 2 hovedtrappedøre, 2-fløjede malede trædøre, i meget forskellig udførelse. Mod Saltholmsvej, oprindelig, i rimelig stand. Mod Tyrolsgade, nyere ukurant dør, der ikke klæder bygningen, men i rimelige stand. Foreningen har indhentet pris på ny dør som på Saltholmsvej, udskiftningen kan anbefales. Vinduer til boliger er udskiftet gennem årene og fremtræder derfor med varierende behov for overfladebehandling, dog anbefales malerarbejde udført i overskuelig fremtid. Vedligeholdelsespligten for vinduerne påhviler den enkelte ejer. Fortsat individuel vedligehold indebærer ulemper i form af vinduer i forskellig stand, og farveforskelle. En samlet overfladebehandling bør samlet set blive bedre for ejendommen som helhed, både kvalitetsmæssigt og med hensyn til bygningens fremtræden, evt. farveskift kan overvejes. Trappevinduer er fra ejendommens opførelse. Ukurante løsninger ved reparationer og generel stand nedslidt. Det kan anbefales at udskifte trappevinduer til nye trævinduer med termoruder, gerne som lavenergiruder, hvilket vil medføre en energibesparelse. Istandsættelse og opmaling af de ekst. vinduer er ikke umuligt, men vil nok være uforholdsmæssigt kostbar. Stillads til malerarbejder alene er relativt kostbart, men samlet stilladsrejsning sammen med arbejder på facade og tag kan anbefales. Overfladebehandling af vinduer og døre ca. hvert 6. år bør indarbejdes i en langsigtet vedligeholdelsesplanlægning. 3.1.6 Tagrender og nedløb. Nyere, PVC, intet særligt bemærket. I forbindelse med tag- og facadearbejder kan udskiftning til zink dog overvejes. 3.1.7 Diverse udvendige bygningsdele. Belysning ved hoveddørene, intet bemærket.
side 8 3.2 Gårdfacade. Regulær plan facade uden bitrappetårne i gængs udformning. 3.2.1 Sokkel. Sortmalet puds, ikke markeret i pudslaget. Spredte fugtskader; bør istandsættes i forbindelse med istandsættelse af underfacade. 3.2.2 Murværk. Grundmur, pudset og malet til kordongesims under vinuer til 1. sal, herover blank mur i gule bagfacadesten uden dekorationer, stik over vindueshuller. Der ses omfattende murreparationer af facaden, især stik og brystninger er ommurede. Murværket er derfor i rimelig stand. 3.2.3 Overflader. Underfacade er i rimelig stand. Opmaling kan iværksættes når økonomisk mulighed er tilstede, eventuelt i forbindelse med istandsættelse af sokkel og kordongesims. Helhedsindtrykket af gårdfacaden er noget uensartet. I forbindelse med eventuel stilladsrejsning kan en facadevask med vandsivning eller moderat højtryksspuling overvejes, hvilket kan lysne facaden noget og få den til at fremstå enartet, hvilket vil højne helhedsindtrykket væsentligt. Kemisk afrensning eller sandblæsning kan ikke anbefales på grund af risikoen for skader på stenoverflader. Behandling af overfacader er dog ikke påtrængende på kort sigt på baggrund af, at øvrige gårdfacader i karreen fremtræder på samme måde, samt ejendommens ret omfattende behov for andre arbejder. 3.2.4 Sålbænke og gesimser m.v.. Skifersålbænke er tilsyneladende fornyet i forbindelse med øvrige udførte facadearbejder og derfor i god stand. Kordongesims er partielt nedbrudt og bør murerrepareres inklusive vandafvisende overfladebehandling af oversiden. Lille hovedgesims i blank mur, tilstand som tilstødende murværk. 3.2.5 Vinduer og yderdøre m.v.. Malede trævinduer i som dannebrogsvinduer i traditionel udførelse, 1-fags i Tyrolsgade til bitrappe og køkkener (tv.), 2-fags til bitrapper på Saltholmsvej, 2- og 3-fags til værelser. Alle er udskiftet gennem årene, individuelt. Tilstand og anbefaling om istandsættelse som boligvinduer mod gaden. Døre til bitrapper er sandsynligvis fra ejendommens opførelse, generel stand slidt. Kan overvejes udskiftet når økonomisk muligheden foreligger. Istandsættelse og opmaling må påregnes i mellemtiden. 3.2.6 Tagrender og nedløb. Nyere, PVC, almindelig god stand. 3.2.7 Udvendige installationer. Telefonkabler og stærkstrømskabler på gårdfacade, begrænset omfang, enkelte løse. Resterende telefonkabler der er i brug kan flyttes til indvendig føring i kabelbakker på hovedtrapperne ved istandsættelse af gårdfacaden. Belysning af lamper ved bitrappedøre, almindelig god kvalitet.
side 9 4 Tag. Københavnertag med papdækket top og skiferdækkede skråsider. Kviste er delvist dækket med zink og pap. En lejlighed, samt pulterrum og tørrelofter i tagetagen i hver opgang. 4.1 Tagværk. Kun begrænset tilgængeligt for inspektion ved besigtigelsen grundet aflåsede pulterrum og beklædninger i boliger. Fritliggende spær og bjælker er tilsyneladende i rimelig stand, trods synlige tegn fra tidligere fugtindtrængen, se billede pkt. 4.8 Tagrum. Svampeundersøgelse skal anbefales. Udskiftning af nedbrudt træ samt eventuel imprægnering af bevaret træ og tilstødende murværk kan forventes efter svampeundersøgelse. 4.2 Tagdækning, pap. Underlag med en del ujævnheder. Overpap, slidt, med spor af mange løbende reparationer. Tagkit ses brugt ved flere reparationer. Bør eftergås. Når skiferdækning udskiftes, bør hele papdækningen ligeledes fornys. 4.3 Tagdækning, skifereternit. Eternitskifer oplagt i kit fra tagudskiftning i 1982, sandsynligvis asbestarmeret, fremtræder med begyndende nedslidning og forvitring, spredte tegn på utætheder og udskiftede sten. Levetiden på ældre asbestarmeret eternitskiferdækning oplagt i kit anslås normalt til omkring 30 år. Herefter vil forvitring af stenene og ældning af skiferkitten medføre accelererende utætheder. Tagdækningen anslås at have en restlevetid på omkring max. 5 år, men vil i denne periode kræve løbende eftergang og give risiko for vandskader.
side 10 Det bør planlægges at forny tagdækningen med asbestfri eternitskifer, gerne oplagt på undertag, ved næste stilladsrejsning, da der kan spares en del stilladsudgifter ved kombination af tag- og facadearbejder. Alternativt bør det ligeledes overvejes, om der eventuelt skal anvendes naturskifer. Samtidig kan man sikre forskriftsmæssig ventilation og rimelig isolering af tagkonstruktionen. Indtil da er det vigtigt løbende at observere tagdækningen og tætne utætheder så snart de konstateres. 4.4 Zinkarbejder. Tagdækning og flunker i zink på kviste til boliger, 4 stk. mod gaderne og 3 stk. mod gård. Hætter, udluftninger og inddækninger. Fremstår i varierende stand, en del inddækninger og hætter tærede eller defekte. Mange reparationer ses på med zinken, både tagkit og pap er anvendt. Zink og træunderlag bør kontrolleres og udskiftes i nødvendigt omfang. Hvis tagdækning fornyes, udskiftes alle zinkarbejder normalt, hvilket vil være en fordel. 4.5 Tagvinduer. Ældre støbejernsvinduer, sandsynligvis genanvendt ved tagudskiftningen. Slidte men i rimelig stand. Taglem, 1 stk. papdækket, noget tung og klodset. Kunne med fordel erstattes af oplukkelig ovenlyskupel. 4.6 Murværk på tag. Skorstene i røde sten, nedtaget til ca. 60cm overtag for bevarelse af aftræk for boliger, afdækning med pudslag på top. Noget slidte, synlige tegn på tidligere reparationer. Brandkamme, filtsede og afdækket med vingetegl, spredte skader. På holdes under observation indtil der iværksættes tagarbejder. 4.7 Installationer på tag. Antennemast i brug ved brandkam, som supplement til hybridnet. Kan fjernes i forbindelse med tagarbejder, så en generalforsamlingen beslutter dette. 4.8 Tagrum. Med pulterrum, tørrelofter og boliger. Kun begrænset adgang til besigtigelse i pulterrum. Gangarealer ryddelige, velordnede og velbelyste. Nyere elinstallation. Små pulterrum med bræddeskillevægge, rigeligt antal. Tørrelofter, 1 pr. opgang, i brug. Der bemærkedes enkelte pudsskader, blandt andet efter fornyet faldrør. Muret skillevæg mellem opgange fremtrådte pudset med enkelte lodrette revnedannelser, bør eftergås.
side 11 5 Trapperum. Trapperum er ombygget så adgang fra til kælder fra bitrapper er sløjfet og der nu kun er adgang fra hovedtrappe på Saltholmsvej og fra udvendig trappe fra gård. Fra bitrapper er der adgang til gård fra nyere ståltrapper. På Saltholmsvej er trapperum istandsat efter voldsom brand i 1973. Der er etableret nye døre. 5.1 Hovedtrapper. 2 stk., ved gadefacade, med adgang til stueetage, 4 normal- og tagetager. Traditionelle trætrapper i almindelig god udførelse med døre i bagvæg og vinduer ud for mellemreposer, god stand. Linoleum i rimelig stand, kun spredte skader i Tyrolsgade, hvor forkantlister på de øverste løb er af ældre og derfor nå påregnes udskiftet tidligere. Ingen påtrængende arbejder. 5.2 Bitrapper. 2 stk. i trappetårne med større reposer. Traditionelle trætrapper i almindelig god udførelse med adgang til alle etager undtagen kælder og loft. Generel stand dårlig, præget af delvis uafsluttede reparationsarbejder, en del sætningsrevner. Ret omfattende pudsskader, partielt umalede ompudsninger. Træløb med spor efter reparationer og partielle fornyelser i flere omgange, sandsynligvis udbedring af råd- eller svampeskader. Lakerede trætrin, slidte overflader og forkanter, værst i de nederste etager. Hovedistandsættelse af bitrapper anbefales, da nedbrydningen fortsætter og trinene kan komme til at udgøre en sikkerhedsrisiko. 6 Port. Forekommer ikke, se kældernedgang, pkt. 2.8. 7 Etageadskillelser. Traditionelle træbjælkelag med lerindskud, intet særligt bemærket eller oplyst. Etageadskillelser mod uopvarmet loft er efterisoleret ved indblæsning af mineraluld. 8 Konstruktioner. Bærende hovedskillevæg, muret - intet særligt konstateret. Det bør ved fremtidige ombygninger i boliger sikres, at bærende konstruktioner ikke forringes. Nye tunge badeværelser med betongulv bør ikke etableres uden en statisk vurdering af belastede konstruktioner.
side 12 9 Installationer. Ikke generelt omfattet af denne besigtigelse, men VVS-installatør har medvirket ved senere gennemgang. 9.1 Varmeanlæg. Fjernvarmeforsynet to-strenget centralvarmeanlæg etableret omkring 1983. Anlægget er ikke omfattet af løbende tilsynsordninger og ELO ordningen. Der er usikkerhed om hvor meget og hvor tit, der fyldes vand på anlægget. Det anbefales at monterer en måler og udlufte radiatorerne i tageetagen. Ellers formodes ikke at være særlige forhold eller problemer ved varmeanlægget. 9.2 Brugsvand. Koldtvandsrør ses udskiftet i kælder, kondensisoleret. 9.3 Afløb. Faldstammer er udskiftet i 1995, velfungerede. 9.4 Teknisk isolering. Forekommer i kælderen, se pkt. 2.9. 9.5 Bygas. Gas i køkkener i boliger, intet særligt oplyst eller bemærket. 9.6 Ventilation. I form af aftrækskanaler fra wc/baderum. Aftræk fra køkkener er nedlagt, muligvis i forbindelse med delvis nedtagning i højden på taget med samtidig opfyldning med murbrokker m.m. 9.7 Stærkstrøm. Ejendomsinstallation med hovedtavle i trapperum nr. 13. Der fandtes flere løse forbindelser. Skal gennemgås af el-installatør. 9.8 Svagstrøm. Omfatter nyere dørtelefonanlæg med føringsveje i kabelkasser på hovedtrapper. Telefonkabler på gårdfacade er delvist demonteret. 9.9 Affaldshåndtering. Rullecontainere i gård, tømmes via fælles gårdanlæg. 9.10 Beboervaskeri. Findes ikke. Kan eventuelt placeres eller forberedes i kælder, eventuelt i forbindelse med ny indretning af varmecentral, se pkt. 2.10.
side 13 10 Boliger. Er ikke særskilt gennemgået. Besigtigelsen omfattede begge boligerne i tagetagen, Salthomsvej nr. 6, 2. tv. og Tyrolsgade nr. 13, 1. th. og 2. tv. Intet særligt bemærket eller oplyst. 10.1 Baderum. I de besigtigede boliger fandtes baderum, undtagen i nr. 13, 2. tv., hvor der var brusekabine, men baderum er et kommende projekt. Brusekabiner forekommer stadig i en del boliger, individuelt indrettet af ejerne. Der bør sikres forskriftsmæssig ventilation og holdes omhyggeligt øje med tegn på utætheder. 10.2 Pulterrum. De forskriftsmæssige 3 m² depotrum pr. bolig findes i kælder og tagetagen. 10.3 Brandsikring. Intet særligt konstateret. Det bør løbende påses, at diverse ombygninger ikke forringer den godkendte brandsikring. 11 Erhvervslejemål. Forekommer ikke mere, nedlagt butik ombygget til bolig. 12 Friarealer. 12.1 Terræn. Ejendommen er beliggende på stort set plan grund, terræn gårdside er lidt lavere end gadeside. 12.2 Fortorv. Asfaltbelægning til kantsten, slidt og lappet med lunker og sætninger. Tilstanden og udviklingen bør nøje følges, så der ikke opstår fare for fodgængere. Omlægning til betonfliser og asfaltbelægning, som ved naboejendom i Tyrolsgade, anbefales, når der gives økonomisk mulighed herfor eller i forbindelse af en gennemgribende renovering af gader og fortorv. 12.3 Gårdareal. Regulær fællesgård, etableret af gårdrydningskontoret i 1995. Halvprivat areal i hjørnet af ejendommen belagt med farvede betonsten. Belægning op mod ydermur har partielle smådefekter, bør udbedres. Beplantning op ad facade på trappetårne i moderat omfang; bede skønnes ikke at øge fugtbelastningen på kælderydervægge i væsentligt omfang. Fælles gårdanlæg forudsættes varetaget af gårdlaug og er ikke omfattet af besigtigelsen. 12.4 Fælles tagterrasse. Indretning af fælles tagterrasse er ret kostbar, da der kræves 2 adgangsveje. Terrassen må ikke kunne ses fra gaderne og der er to mulige løsninger.
side 14 Etablering på det flade tag, fra opgang til opgang, kræver forstærkning af tagværket, og er dyr. Indskæring i tagfladen ved nuværende tørrelofter er billigere, men giver problemer med at der kræves to flugtveje og orienteringen i Tyrolsgade bliver mod nord. Man bør dog overveje mulighederne nærmere i forbindelse med en udskiftning af tag. 13 Forsikringsforhold og råd / svamp. Købstædernes almindelige Brandforsikring ved bygningsforsikring, police nr. 3-082-004483. Forbehold er at svampeskader på gulve og paneler i kældre ikke dækkes. Der bør optages forhandlinger om vilkårene for fuld svampeforsikring af ejendommen. 14 Genopretnings- og forbedringsarbejder. Behovet for nødvendige og anbefalelsesværdige arbejder og disses indbyrdes sammenhæng kan opsummeres som følger: Svampeundersøgelse skal anbefales. Af kælderdæk for at opnå fuld forsikringsmæssig dækning af mod svamp og af tagværk for nærmere at kunne fastlægge omfang og tidspunkt for tagarbejder. Eventuelle råd- og svampeskader kan medføre efterfølgende udbedring af eventuelle skader og kan få stor indflydelse på den efterfølgende prioritering. Ligeledes må der påregnes løbende eftergang af tagdækning efter behov. På ret kort sigt er tagudskiftning påkrævet. Hvis der forekommer hyppige utætheder eller tilbagevendende reparationsudgifter, skal det overvejes at fremrykke udskiftningen. Det bør samtidig vurderes, om der skal anvendes naturskifer i stedet for eternitskifer. Levetiden er min. den dobbelte og merprisen anslåes til ca. 200.000 kr. eks. moms. Istandsættelse, opmaling, af vinduer og udskiftning af trappevinduer mod gaden, murerreparationer kan med fordel udføres samtidigt med tagudskiftningen for at spare udgifter til byggeplads og stillads. På længere sigt kan efterfølgende arbejder udføres, efter de ønsker der måtte være til brugen, og når der gives økonomisk mulighed herfor. Opretning af overflader i kælder, eventuel etablering af omfangsdræn og udvendig isolering af kældervægge mod gaden, samt nye belægninger på fortov. Ligeledes vil opmaling af underfacader og bitrapper højne helhedsindtrykket af ejendommen. Opretning af trin på bitrapper kan overvejes udført før opmalingen, såfremt sikkerheden ikke findes tilstrækkelig. 14.1 Tilskudsmuligheder. Der kan ikke for tiden opnås offentlig støtte til arbejder, som er relevante for ejendommen. Såfremt ejendommen tidligere har været medlem af Grundejernes Investeringsfond og stadig har et kontonummer heri, kan der være mulighed for billige lån i GI. Kan undersøges af administrator.
side 15 15 Økonomisk oversigt. På næste side er udgifterne til større påtrængende og ønskelige genopretnings- og forbedringsarbejder prissat som overslag. De anførte beløb er erfaringspriser fra tilsvarende arbejder, prisniveau oktober 2005. Ved større arbejder er medregnet afsætninger til uforudseelige udgifter og teknikeromkostninger, men ikke eventuelle byggelånsrenter og andre finansierings- og administrationsomkostninger. Udgifter til lift eller stillads til udvendige arbejder er medtaget under de enkelte arbejder. Priserne er opgivet eksklusive og inklusive moms. Beløbene kan ændres en del ved den endelige fastlæggelse af arbejdernes omfang, udførelse og kvalitet, og afhænger endvidere af markedssituationen på tidspunktet for endelig prisindhentning. De anførte beløb skal primært betragtes som en angivelse af prisniveauer. Arbejderne er prioriterede som: A: Påtrængende arbejder, der vanskeligt kan udsættes, og som bør udføres snarest som forudsætning for øvrige arbejder. B: Påtrængende arbejder eller ønskelige forbedringsarbejder, som bør planlægges til udførelse i nær fremtid blandt andet for at undgå yderligere skader på ejendommen. C: Ønskelige arbejder på lidt længere sigt, som kan udsættes, men må påregnes udført inden for de nærmeste 5-10 år. Løbende vedligeholdelsesudgifter er ikke medtaget. En række mindre forhold nævnt i rapporten, som ikke naturligt indgår i større samlede arbejder, forudsættes afhjulpet over den løbende drift. Den anførte prioritering skal forstås som et oplæg til ejerforeningens drøftelser og bør rettes til efter foreningens økonomiske muligheder m.v. Ved større samlede arbejder kan det anbefales at indhente to underhåndsbud eller flere faste tilbud ved licitation på grundlag af et specificeret udbudsmateriale. Der kan være fordele for eksempel ved reducerede byggepladsudgifter i samlet udførelse af flest mulige arbejder. Det samlede investeringsbehov kan anslås til mellem kr. 2.400.000 og kr. 2.800.000 inklusive moms, afhængigt af det ønskede kvalitetsniveau. Det kan anbefales at udarbejde en langsigtet vedligeholdelsesplan, som sikrer at der henlægges tilstrækkelige midler til planlagt og periodisk vedligeholdelse også efter gennemførelse af genopretnings- og forbedringsarbejder.
side 16 15.1 Anslåede udgifter. Position Aktivitet Udgift eks. moms, kr. Udgift inkl. moms, kr. A: Påtrængende arbejder, kort sigt 4+13 Svamp Svampeundersøgelse Afsætning 2.1 Kælder Gennemgang grundvandspumpe, centralvarmemeanlæg og rottesikring. Afsætning 2.7 Kælderdæk Råd- og svampeskader, Afsætning 3.1.3 Underfacader Opretning og behandling af overflader - færdiggørelse 4.1 Tagværk Råd- og svampeskader, Afsætning 12.000 15.000 16.000 20.000 24.000 30.000 64.000 80.000 32.000 40.000 I alt 148.000 185.000 B: Påtrængende eller ønskelige arbejder inden for de nærmeste år 4. Tag Udskiftning af fibereternit, papdækning, inddækninger hætter m.m. 3.15 3.25 3.15 3.25 824.000 1.030.000 Vinduer og Nyere vinduer, eftergang og maling 184.000 230.000 yderdøre Trappevinduer Nye vinduer 68.000 85.000 3.1 Gadefacade Diverse facadearbejder, murerreparationer, 108.000 135.000 sålbænke m.m. Byggeplads og stillads til vindues- og facadearbejder 280.000 350.000 12.4 Fælles tagterrasse. Etablering på tag Anslået 800.000 kr. eks moms / 1.000.000 kr. inkl. moms I alt 1.464.000 1.830.000 C: Ønskelige eller mulige arbejder inden for 5-10 år 2.11 Kælderrum Opretning og behandling af overflader 48.000 60.000 Afsætning 2.4 Kældervægge Omgangsdræn og udvendig isolering 108.000 135.000 12.2 Fortov mod gade Ny belægning mod gaden 32.000 40.000 3.1.15 Hoveddør Ny dør i Tyrolsgade 20.000 25.000 5.2 Bitrapper Pudsreparation og opmaling 128.000 160.000 Opretning af trin 40.000 50.000 9.10 Beboervaskeri - enkel udførelse Etablering inkl. skillevægge, overflader og maskiner 96.000 120.000 I alt 472.000 590.000