KONTOREJENDOM I NYT CENTEROMRÅDE Højbovej 1A, 8600 Silkeborg Sag 16307 Kontantpris kr. 21.800.000 Afkast 5,47 % Ca. 3.000 m² kontor Grundareal på ca. 6.000 m² Stor synlighed fra Ringvejen Mange udviklingsmuligheder CAPITAL MARKETS
Silkeborg er meget mere end smuk natur. Byen har et af Danmarks mest aktive erhvervsnetværk, og kommunen forventer en befolkningstilvækst, der er dobbelt så stort som landsgennemsnittet.
OMRÅDET Silkeborg Kommune har omkring 90.000 indbyggere, og Silkeborg er kendt som en af Danmarks smukkest beliggende byer, omkranset af søer, åer og skove. Silkeborg har fokus på erhvervslivets vilkår og blev i 2013 kåret som Østjyllands bedste vækstkommune. ErhvervSilkeborg er områdets store erhvervsnetværk, der tæller 800 medlemmer, hvoraf en stor del er vækstorienterede virksomheder. I 2016 åbner SilkeborgMotorvejen, hvilket gør det endnu mere attraktivt at være erhvervsdrivende i Silkeborg. Det forventes, at omkring 30.000 biler i døgnet vil benytte den nye motorvej. Ejendommen ligger i området, der lokalt kaldes Balle, i den nordvestlige del af Silkeborg. Her er både bolig og erhvervsområder, og ejendommen er beliggende lige op til boligområdet. Jf. kommuneplanramme nr. 12-C-20 er området udlagt til midtbycenter, hvor der kan etableres bebyggelse til center og butiksformål som butikker, kontorer, restauranter, caféer, biograf, m.m. Ejendommens fysiske rammer og indretning åbner mulighed for en omdannelse til flere af disse formål og det samme gør matriklen, hvor udeområderne byder på stort antal P-pladser og et stort grønt område. Ejendommen har facade ud til Nordre Ringvej, og den megen trafik giver gode muligheder for stor synlighed via skiltning. Silkeborg Kommune har udarbejdet en prognose for befolkningsudviklingen, hvoraf det fremgår, at der frem til 2026 vil være en tilvækst på 9,5% mod en stigning på landsplan på 4,3%.
EJENDOMMEN Ejendommen er en hesteskoformet kontorejendom beliggende med stor synlighed lige ud til Nordre Ringvej i Silkeborg. Ejendommen er i 2 plan og opført i 1986 i røde sten nederst og eternitplader øverst. Tagbeklædningen er af bølgeeternit. Den indvendige indretning er bygget op med lette vægge, der gør det let at ændre lejemålenes størrelser og indretninger. P.t. er der indrettet i alt 10 kontorlejemål. På 1. sal er der indrettet 4 lejemål, hvor loftet er ført til kip. I stueplan er der etableret 6 lejemål og i kælderen 2 lejemål. Der er adgang til lejemålene via 4 indgangspartier. Ejendommen har en god beliggenhed og gode rammer, og giver mulighed for både en optimering som kontorejendom og en investering med tanke på områdets status som midtbycenter jf. kommuneplanramme nr. 12-C-20, idet ejendommen helt eller delvist kan omdannes til retail formål. En omdannelse til boliger er en mulighed, der kræver et tillæg til lokalplanen. Arealerne omkring ejendommen er fuldt befæstede køre og parkeringsarealer, grønne områder imellem ejendommens 3 længer samt græsarealer mod Ringvejen. Desuden er her et udhus på 40 m². Såvel indvendigt og udvendigt er det muligt for developeren at udnytte de gode rammer til skabe nogle flotte og attraktive lejemål, både til brug for kontorer og forskellige former for retail. OFFENTLIGE FORHOLD & EJEN- DOMSVURDERING Zonestatus: Vej: Kommuneplaner: Lokalplaner: Servitutter: Byzone. Ejendommen er beliggende ved offentlig vej. 12-C-20 Centerområde ved Håndværkervej, Balle. 12-E-20 Glarmestervej, Balle. 3191 Erhvervsareal ved Viborgvej. 20.09 Del, Ballevej I.P. Jakobsens Vej. Der henvises til tingbogsattest af den 24. marts 2015, som kan rekvireres hos CBRE A/S. Ejendomsvurdering 2014 kr. 15.100.000 Heraf grundværdi kr. 6.127.200 FAKTA Matrikel nr.: 499b Silkeborg Markjorder. Grundareal: 5.962 m² Bygningsarealer jf. BBR-meddelelse: Bebygget areal: 1.457 m² Bygningsareal, kontor: 2.882 m² Kælder: 189 m² Udhus: 40 m²
ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE: Ejendommen overtages efter nærmere aftale. GÆLD UDEN FOR KØBESUMMEN: Der overtages ikke gæld ud over købesummen. REFUSION: De af lejerne indbetalte deposita refunderes af sælger. Deposita fremgår af lejerlisten. MOMS: Lejen tillægges moms. Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. ENERGIMÆRKE: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser, og der foreligger energimærke af 07.01.2013 med energiklassifikation C. EL, VAND OG VARME: El leveres af EnergiMidt. Vand og varme leveres af Silkeborg Forsyning. Nogle af lejemålene har klimaanlæg. Forbruget betales af lejerne. ØVRIGE OPLYSNINGER TINGLYSNING: Køber og sælger betaler hver halvdelen af tinglysningsafgiften vedrørende registrering af skødet. SKATTEMÆSSIG AFSKRIVNING: Ejendommen er ikke afskrivningsberettiget jf. Afskrivningsloven. Der kan dog afskrives med 4% årligt på ejendommens installationer. BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedr. besigtigelse af ejendommen bedes, efter aftale med ejeren, rettet til CBRE. BILAG: Bilag 1: Beliggenhed. Bilag 2: Lejerliste. Kortet nedenfor viser SilkeborgMotorvejens linjeføring igennem Silkeborg by. MILJØFORHOLD: Jf. en attest af 20.03.2014 fra Region Midtjylland er der ingen oplysninger om jordforurening på matriklen. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret hos Alm. Brand, police nr. 38326155. Forsikringen dækker: Bygningsbrand, kasko, hus og grundejer, insekt og svamp, udvidet rørskade, stikledninger og restværdi.
DRIFTSBUDGET Driftsbudget (ved fuldt udlejet ejendom). Årlig leje pr. 01-01-2015 kr. 1.329.547 Lejernes ansl. refusion af driftsudgifterne kr. 261.550 Lejernes henlæggelse jf. fællesregnskabet kr. 10.604 Årlig indtægt i alt kr. 1.601.701 Dr iftsudgifter jf. fæ lles dr iftsbudget: Grundskyld 2015 114.747 Fælles el 16.500 Vand inkl. vandafledning 23.500 Vedligehold 7.500 Administration 16.902 Renovation 24.000 Vicevært 10.000 Snerydning 50.000 Rengøring 15.000 Forsikring 16.200 Renhold af fællesarealer 7.500 Klimaanlæg 10.000 kr. -311.849 Anslåede udgifter udenfor fæ llesr egnskabet: Øvrig administration 20.000 Øvrig udvendig vedligeholdelse 2.882 m² a 86.460 kr. -106.460 Kontant over-/under skud ved kontant handel kr. 1.183.392 Gennemsnitlige driftsudgifter pr. m² lejebærende areal kr. 138 Driftsudgifterne er angivet eksklusiv moms Fra 2015 betales der ikke længere dækningsafgift i Silkeborg Kommune. KONTAKT Peter Svendsen Ejendomsmægler & Valuar Civiløkonom, HD (FR), MDE T: (+45) 87 30 84 25 E: peter.svendsen@cbre.com
BILAG 1 - LEJEFORTEGNELSE Højbovej 1A, 8600 Silkeborg Ejendomsnr.: 740-4885 Matr. nr.: 499b, Silkeborg Markjorder Adres- Ind- Areal Årlig Leje/ Leje- O psigelsesvarsel Afståelse/Moms F ri Uopsigelighed N r. Lejer se flytning T ype m 2 leje m 2 Deposita reg. N æste reg. lejer/ udlejerfremleje (+/ -) pr. Udlejer Lejer 1 Sotea ApS i alt A+B, st. 01-03-2006 kontor 445 196.690 442 122.931 * 3% 01-04-2016 6 / 6 Ja/Ja + 01-05-2021 01-05-2018 2 Ledig A C1 kontor 670 268.000 400 - + 3 Ra2hauge D st tv 01-11-2013 kontor 215 91.237 424 22.809 100% NPI 01-03-2015 Nej/Nej + 4 Ra2hauge D1 tv 27-02-2012 kontor 234 149.115 637 37.279 100% NPI 01-03-2015 6 / 6 Nej/Nej + 5 Slank og Sund E st 10-05-2010 kontor 103 45.000 437 30.119 100% NPI 01-07-2015 6 / 6 Nej/Ja + 01-05-2016 6 Feline Holidays F st 15-08-2008 kontor 445 259.655 583 129.828 100% NPI 01-07-2015 6 / 6 Ja/Ja + 31-07-2015 7 Ledig F 1. kontor 256 102.400 400 - - - + 8 Lyngsøe Edb A/S C st 05-07-2010 kontor 247 98.800 400 35.970 100% NPI 01-01-2015 3 / 3 Ja/Ja + 01-07-2016 9 McPhone Tele ApS E 1. 12-02-2015 kontor 267 106.800 400 27.731 100% NPI 01-04-2016 6 / 6 Nej / Nej + 01-02-2021 McPhone Tele ApS kld. 12-02-2015 lager 55 4.125 75 1.031 100% NPI 01-04-2016 6 / 6 Nej / Nej + 02-02-2021 10 Lemche & Co. ApS D kld. 15-10-2013 lager 100 7.725 77 1.875 100% NPI 01-10-2015 6 / 6 Nej/Nej + 28-02-2015 01-05-2016 Kontorareal 2.882 1.317.697 286.643 *= depositum stillet som garanti. Kld/lager 155 11.850 1.875 I alt 3.037 1.329.547 288.518 Faktiske deposita/garanti, udlejede lejemål 409.574 Estimerede deposita, ledige lejemål 185.200 Deposita i alt ved fuld udlejning 594.774 N oter: Deposita stillet som garanti indgår ikke i de akkumulerede deposita, og indgår dermed ikke i beregningen af ejendommens forrentning. Kun faktisk deponerede deposita indgår i afkastberegningen. McPhone Telemarketing ApS er ydet følgende betalingsordninger vedr. leje og deposita: - pr. 1 oktober 2016 indbetales restdeposita således, at det samlede depositum udgør 6 måneders aktuel husleje - lejer kan opsigelejemålet i uopsigelighedsperioden mod at tilbagebetale modtaget lejerabat - i perioden 01-04-2015 til 01-10-2015 ydes en lejerabat på kr. 26.700 i den aktuelle periode - i perioden 01-10-2015 til 01-04-2016 ydes en lejerabat på kr. 13.350 i den aktuelle periode. Herefter betales fuld leje.
PLANSKITSER Stueplan 1. sals plan Kælderplan
KAPITALBEHOV OG STARTFORRENTNING: Kapitalbehov ( anslået ved fuldt udlejet ejendom) Kontantpris kr. 21.800.000 Deposita og forudbetalt leje kr. -288.518 1/2 registreringsafgift kr. 66.230 Advokat, anslået kr. 50.000 Investeret kapital kr. 21.627.713 F or r entning, fuldt udlejet ejendom Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 5,47% ved kontant handel af den investerede kapital: Kontantpris pr. lejebærende m 2 kr. 7.178 Kontantpris pr. kontor m² kr. 7.564 kr. kr. 1.183.392 21.627.713 x 100 = 5,47% Gennemsnitlige driftsudgifter pr. m 2 lejebærende areal kr. 103
CBRE - DANMARK CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvalitet af vores rådgivning og serviceydelser i et personligt og langvarigt samarbejde med vores kunder. CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 52.000 medarbejdere (eksklusiv filialer) fordelt på mere end 300 kontorer i 50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 Best in Class selskaber af Business Week. CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 52 ansatte fordelt på 2 kontorer i henholdsvis København og Aarhus. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. CBRE
- løsningen til din næste ejendomshandel!