1 København, den 25. januar 2011 KENDELSE Klager ctr. Noel Svend Kristian Skaarup Dyrlundsvej 12 4600 Køge Nævnet har modtaget klagen den 20. maj 2010. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede i købsaftalen har angivet en fejlagtig kursværdi på det lån, køber skulle overtage i forbindelse med handlen, og om indklagede som følge heraf skal betale erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og havde selv fundet en køber. Klager henvendte sig til indklagede, der på Internettet reklamerede med at lave Sælg- og købselvservice for et honorar på 5.000 kr. Af klagers henvendelse fremgår bl.a.:
2 Vi har haft vores villa til salg uden ejendomsmægler og har nu fundet en køber. Vi er derfor interesseret i jeres Salg- og købselvservice (c) til kr. 5.000, der ser ud til at kunne færdiggøre handlen. Vi har en salgsopstilling fra [...], fået lavet tilstandsrapport og energimærkning, [...]. Vi ønsker at give køber tilbud om ejerskifteforsikring. Der er tale om en kontant handel. Ved e-mail af 10. september 2009 oplyste indklagede klager om, hvilke dokumenter indklagede skulle bruge til udarbejdelse af købsaftale. Indklagede vejledte endvidere klager om reglerne om ejerskifteforsikring. Endvidere skrev indklagede bl.a.: Vi har noteret, at handlen sker direkte mellem køber og Jer (SælgSelvSalg), og at der er fundet en potentiel køber, hvorfor der skal udarbejdes en salgsopstilling og en købsaftale i henhold til DE s (Dansk Ejendomsmæglerforening) normer. [...] Vi varetager hele dokumentarbejdet i forbindelse med Jeres salg under henvisning til [indklagedes hjemmeside], hvor I kan se, at vort honorar for SæglSelvRådgivning beløber sig til i alt kr. 5.000 inkl. moms, når det omfatter rådgivning, dokument udfærdigelse og assistance m.v. til sælgeren, som selv har fundet eller finder køberen, og som ikke ønsker at benytte ejendomsmægler. Bolig Assistancen udfærdiger således købsaftalen med tilhørende salgsopstilling og modulet indbefatter, at I selv har fundet/finder køberen til Jeres ejendom, medens BoligAssistancen varetager papirarbejdet for jer som sælgere, og køber er repræsenteret ved egen rådgiver. Det er altid købers rådgiver, som forestår udarbejdelsen og berigtigelsen (tinglysningen) af skødet og refusionsopgørelsen, hvis indhold vi imidlertid kontrollerer på sælgers vegne. Vi koordinerer udarbejdelse af skøde med købers rådgiver, kontrollerer dette på Jeres vegne og følger skødets berigtigelse indtil dette er tinglyst uden anmærkninger og købesummen kan frigives i sin helhed til Jer. [...] Et af bolighandlens mest centrale dokumenter er Købsaftalen, som vi udarbejder for Jer og i hvilken forbindelse vi vejleder Jer om: hvornår I er bundet af Købsaftalen hvilke dokumenter, der skal underskrives af hvem og hvornår m.v. i hvilke tilfælde Købsaftalen kan fortrydes af køber hvordan og hvornår handlen berigtiges de øvrige forhold for sælger ved et boligsalg hvilke udgifter sælger har med bolighandlen Til brug for udarbejdelse af købsaftalen skal vi have oplyst, under hvilke forudsætninger I har solgt ejendommen, dvs. pris, overtagelsesdato, udbetaling, finansiering/kontanthandel, ligesom vi har behov for nedenstående dokumenter.
3 [...] De nødvendige dokumenter Bemærk at vi rekvirerer tingbogsattest og kommunale ejendomsoplysninger. Vi skal bruge kopi af følgende: Kopi af BBR-ejermeddelelsen Kopi af seneste ejendomsskattebillet 2009 med bilag (specifikation af a conto opkrævninger) samt kvittering for betaling af senest forfaldne rate. Herudover kopi af ejendomsskattebilletten for 2008 med bilag (specifikation af a conto opkrævninger) Kopi af seneste terminskvittering for evt. private pantebreve. Kopi af seneste årsopgørelse fra realkreditinstitut for indestående realkreditlån med kontrolkode samt seneste terminskvittering eller kopi af betalingsoversigt fra PBS Kopi af brandpolice/ejendomsforsikring for ejendommen Kopi af seneste betaling/opkrævning fra Grundejerforeningen Kopi af årsopgørelser for forbrugsudgifter (vand, varme, el, renovation m.v.) Når I sælger Jeres bolig skal ethvert lån med sikkerhed i boligen enten overtages af køber eller indfries/relakseres af Jer. Derfor skal I fremvise det seneste års opgørelser fra Jeres realkreditinstitut med relevante terminskvitteringer eller betalingsoversigt. Vi sørger for at koordinere indfrielse og aflysning/relaksering af disse pantehæftelser. [...] Køber skal have modtaget underretning om, at tilbuddet om ejerskifteforsikring skal være accepteret af køber før overtagelsesdagen eller før dispositionsdagen, hvis den ligger tidligere end overtagelsesdagen. Såfremt køber ønsker at benytte et andet forsikringsselskab end det tilbudte, afholder køber eventuelle ekstraomkostninger i denne forbindelse. Det er noteret, at I er ved at indhente forsikringstilbud og vi Det fremgik videre af indklagedes e-mail bl.a.: Samme dag skrev klager til indklagede og takkede ja til indklagedes tilbud. Klager oplyste samtidig, at det var aftalt mellem køber og klager at handle kontant, men at køber skulle overtage et indestående lån. Stadig samme dag svarede indklagede, at dagskursen for de bag lånet liggende obligationer skulle anvendes ved beregningen af kontantværdien af det lån, som køber skulle overtage.
4 Klager sendte oplysning om lånet til indklagede ved fremsendelse af udskrift fra Betalingsservice, hvoraf det fremgik, at lånets hovedstol var 659.000 kr., og at restgælden pr. 30. juni 2009 udgjorde 608.232,04 kr. Den 17. september 2009 udarbejdede indklagede salgsopstilling og købsaftale på en formular autoriseret af Dansk Ejendomsmæglerforening. Salgsopstillingens rubrik vedrørende Ejendomsmæglerens oplysninger til parterne med spørgsmål om mæglerens tilknytning til eller samarbejdsaftaler med andre var alle besvaret med nej. Den 21. september 2009 indbetalte klager 3.800 kr. til indklagede. Indklagede udarbejdede herefter revideret købsaftale. Købsaftalen er udarbejdet på en formular autoriseret af Dansk Ejendomsmæglerforening. Købsaftalen henviste for så vidt angår Ejendomsmæglerens oplysninger til parterne til salgsopstillingen. I købsaftalen var overtagelsesdagen aftalt til den 1. november 2009, og kontantprisen var aftalt til 970.000 kr. Indklagede havde i punkt 18 i aftalen anført købesummen således: Det fremgik videre af punkt 18 i aftalen bl.a.: Vedrørende det lån, som køber skulle overtage i købsaftalen, havde indklagede i købsaftalens punkt 20 anført:
5 Det fremgik af købsaftalens punkt 16 bl.a.: Handlen var fra købers side betinget både af pengeinstituts og rådgivers godkendelse. Den 25. september 2009 skrev indklagede til købers advokat, der havde sat spørgsmålstegn ved kontantprisen i købsaftalen. Indklagede oplyste, at den aftalte kontante købesum var 970.000 kr., der under henvisning til reguleringsbestemmelsen i pkt. 16 i købsaftalen skulle berigtiges således: Kontant udbetaling 50.000,00 kr. Kontant deponering 314.755,09 kr.
6 Beregnet værdi af overtaget realkreditlån Kontant/finansieret købesum 605.244,91 kr. 970.000,00 kr. Klager og køber underskrev købsaftalen den 30. september 2009. Det fremgår af aftalen, at køber fik udleveret salgsopstilling af 22. september 2009. Købers advokat udarbejdede refusionsopgørelse, hvoraf det vedrørende det overtagne lån fremgik: Regulering af overtaget restgæld: I købsaftalen er den restgæld, som køber har overtaget, opgjort til kr. 603.735,57. Rigtig restgæld andrager kr. 604.859,56. Køber gældsovertager en restgæld, der således er kr. 1.123,99 større end forudsat i købsaftalen, og sælger refunderer dette beløb kr. 1.123,99 Købers advokat havde herefter beregnet, at klager skulle betale en refusionssaldo på 6.017,22 kr. til køber. Den 16. december 2009 sendte indklagede refusionsopgørelsen til klager. Indklagede oplyste samtidig, at han fandt refusionsopgørelsen korrekt. Samme dag skrev klager til indklagede bl.a.: Kursværdien er jo ikke indregnet. Køber overtager eksisterende lån til den på overtagelsesdagen gennemsnitlige kurs på børsen i flg. vores kontrakt og ligeledes min bankrådgiver. Gns kursen på alle handlen for obligationsserien var 93,873 op til overtagelsesdagen (30-10-2009). Restgælden skal da reguleres med denne kurs, da dette er indfrielseskursen på lånet på overtagelsesdagen såfremt lånet blev handlet på børsen. Jeg går ud fra at du ved hvordan man beregner dette. Stadig samme dag skrev indklagede til købers advokat og meddelte, at refusionsopgørelsen ikke var korrekt, idet lånets restgæld skulle reguleres med kurs 93,873, som var kursen på overtagelsesdagen.
7 Den 17. december 2009 svarede købers advokat, at han ikke var enig i, at der skulle ske kursregulering, som anført af indklagede. Der skulle alene ske regulering i forhold til den i købsaftalen anførte restgæld. Den 18. december 2009 meddelte købers advokat, at berigtigelsen af handlen var tinglysningsmæssigt gennemført. Den 27. december 2009 skrev indklagede til købers advokat og oplyste, at da indklagede ikke kunne godkende den af købers advokat udarbejdede refusionsopgørelse, havde indklagede selv udarbejdet en korrekt refusionsopgørelse, der var i overensstemmelse med købsaftalens vilkår, herunder punkt 12, 15 og 16. Vedrørende det omhandlede lån fremgik: [...] [...] Indklagede bad købers advokat sørge for, at køber straks indbetalte refusionssaldo i klagers favør, 33.617,55 kr. Den 8. januar 2010 sendte indklagede sin faktura, hvorved indklagede opkrævede 4.960,92 kr. for bl.a. rådgivning mv. ved salg af [klagers ejendom]. Herfra blev der trukket det beløb på 3.800 kr., som klager allerede havde betalt, således at indklagedes tilgodehavende udgjorde 1.160,92 kr. Klager har til sagen oplyst, at indklagedes tilgodehavende ikke er betalt. Den 14. januar 2010 skrev købers advokat på ny til indklagede og meddelte, at der
8 ikke skulle indregnes en kursregulering i refusionsopgørelsen, idet det i købsaftalen var anført, at det overtagne lån indgik i kontantværdien til kurs 100. Den 15. januar 2010 skrev indklagede til købers advokat bl.a.: Den 22. januar 2010 meddelte klager, at han ikke ville betale indklagedes tilgodehavende ifølge faktura, når købesummen endnu ikke var frigivet. Den 27. januar 2010 skrev klager til indklagede og oplyste, at han havde søgt advokatbistand, og at klagers advokat var af den opfattelse, at det var indklagede, der havde udarbejdet en forkert købsaftale vedrørende det lån, køber skulle overtage. Klager henviste til punkt 18 i købsaftalen, hvor det var anført: Køber gøres i den forbindelse særligt opmærksom på og respekterer, at der ved udarbejdelsen er anvendt de senest noterede officielle børskurser (alle handler, gennemsnitskurs) forud for udarbejdelsen. Klager anførte videre: [...]
9 [...] Samme dag svarede indklagede bl.a.:
10 Klagers advokat overtog herefter korrespondancen med indklagede, men tvisten mellem klager og indklagede blev ikke løst. Klager har til sagen oplyst, at der ikke er underskrevet nogen refusionsopgørelse. Klager er alligevel blev tilrådet af sin advokat at betale den refusionssaldo, der fremgår af købers advokats refusionsopgørelse, idet klagers advokat ikke mener, at køber kan pålægges at betale den refusionssaldo i klagers favør, der fremgår af den refusionsopgørelse, som indklagede har udarbejdet. Klager har herefter den 7. maj 2010 betalt refusionssaldoen på 6.017,22 kr. til køber. Klagers advokat har fremsendt opkrævning på salær på 10.000 kr. inkl. moms. Klager har oplyst, at han har fået henstand med betaling heraf. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager til dækning af tab som følge af fejlbehæftet købsaftale og renter heraf samt klagers advokatsalær. Indklagede skal tillige fortabe retten til betaling af sit resttilgodehavende. Den samlede erstatning kan opgøres således:
11 Indklagede har rådgivet klager i forbindelse med handlen samt udarbejdet handlens papirer, herunder købsaftalen. Køber ønskede at overtage et indestående lån. Indklagede har fejlagtigt angivet lånet med kurs 100 i købsaftalen i stedet for at anvende den aktuelle børskurs på ca. 95, til trods for at det af købsaftalen fremgik, at der var anvendt de seneste officielle kurser ved beregningen. Køber har forlangt, at han skal overtage lånet til kurs 100, selvom det af købsaftalen fremgår, at det er aftalt mellem parterne, at eventuel difference i den endelige kursværdi/restgæld i forbindelse med sælgers overtagelse af lånet (jf. endelig skæringsopgørelse fra Totalkredit ved gældsovertagelse) reguleres over refusionsopgørelsen. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klager og køber ændrede handlen fra en kontanthandel til en finansieret handel. Indklagede fik fra starten oplyst, at køber ønskede at overtage et indestående lån. Det er heller ikke rigtigt, at indklagede ikke modtog oplysning om lånets restgæld fra klager. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af sit salær, når der ikke mellem parterne er indgået en skriftlig aftale, der opfylder lovens krav herom, og når indklagede ikke har udarbejdet en salgsprovenuberegning til klager. Indklagede har bl.a. anført: Sagen bør afvises fra nævnsbehandling. Klagenævnet for Ejendomsformidling kan alene behandle klager over statsaut. ejendomsmæglere, men indklagede har ikke optrådt som ejendomsmægler eller ejendomsformidler i nærværende sag. Klager har således selv fundet en køber til sin ejendom, og indklagede har alene udfærdiget købsaftale på grundlag af de af sælger indhentede data og oplysninger diverse handelsdokumenter. Indklagede er først indtrådt i sagen, efter at ejendommen er
12 solgt. Nævnet bør også afvise sagen, fordi der er behov for omfattende bevis eller vidneførsel. Der er ikke indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, og eftersom indklagede ikke har formidlet salget af ejendommen, er der i sagens natur ikke udarbejdet salgsprovenuberegning. Der er heller ikke udarbejdet salgsopstilling til køber. Den i sagen fremlagte salgsopstilling er alene udarbejdet til intern brug. Indklagede har hverken via sit brevpapir eller på hjemmesider udgivet sig for eller reklameret med at være ejendomsformidler eller ejendomsmægler. I retspraksis er det stadfæstet, at ordet formidling dækket det begreb, at man aktivt bringer køber og sælger sammen og gennem forhandling får disse parter til at indgå en handel, hvilket indklagede ikke har gjort i nærværende sag eller gør generelt. Indklagedes virksomhed er derfor ikke omfattet af reglerne i lov om omsætning af fast ejendom, men alene omfattet af lov om juridisk rådgivning. Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klager. Klager må rette sit krav mod køber og dennes advokat. Indklagede har foretaget en korrekt sagsbehandling i relation til det stillede opdrag. Det var klager og køber, der ændrede handlen fra en kontant handel til en finansieret. Indklagede modtog imidlertid ikke korrekte data eller oplysning om restgælden på det indestående lån, som køber skulle overtage, hvorfor der i købsaftalen blev indsat en klar og uomtvistelig ansvarsfraskrivelse i købsaftalen vedrørende restgælden på det omhandlede lån. Købsaftalen er nøje gennemgået med klager, og klager har godkendt aftalens indhold og form, herunder ansvarsfraskrivelsesklausulen. Formuleringen i købsaftalen om, at de seneste officielle kurser er anvendt ved beregningen, er en fast formulering i alle købsaftaler, der ikke kan ændres. Køber og købers rådgiver har godkendt købsaftalens indhold, herunder bestemmelsen om, at eventuel difference i den endelige kursværdi/restgæld ved gældsovertagelsen skal reguleres over refusionsopgørelsen, samt bestemmelsen om, at der er taget forbehold for den anførte restgæld. Der kan således ikke være nogen tvivl om, at køber har accepteret at skulle refundere klager kursreguleringsforskellen for det overtagne lån. Det kan ikke lægges indklagede til last, at hverken klagers advokat eller købers advokat kan tolke købsaftalens indhold korrekt. Der er ikke nogen årsagssammenhæng mellem indklagedes udformning af købsaftalen og det forhold,
13 at købers advokat ikke vil opfylde købsaftalens bestemmelser. Indklagede har på intet tidspunkt tilsikret klager et bestemt kontant provenu, hvorfor klager ikke har haft forventninger til opnåelse af et bestemt resultat, og det er klager selv, der egenhændigt har haft ansvaret for markedsføring, fremvisning, salgsforhandlinger og fastsættelse af aftalevilkårene. Nævnet udtaler: Af lov om omsætning af fast ejendom 1, stk. 1, fremgår, at loven gælder for: 1) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, 2) erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom og 3) anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom. Reglerne for udøvelse af ejendomsformidling, og de pligter, der påhviler en formidler, jf. lovens 1, stk. 1, nr. 2, er nærmere reguleret i lovens kapitel 3. Efter 17, der er en del af kapitel 3, skal en ejendomsformidler i forbindelse med et salgsopdrag: 1) værdiansætte ejendommen og aftale den kontantpris med opdragsgiver, som ejendommen skal udbydes til, jf. 3 og 4, 2) beregne brutto- og nettoudgift på baggrund af et finansieringsforslag, jf. stk. 2, 3) beregne salgsprovenu, jf. 20, 4) udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om ejendommen, som er nødvendige for en købsbeslutning, og 5) udarbejde udkast til købsaftale. Bestemmelserne i lov om fast ejendom kan ikke fraviges til skade for en forbruger. Efter 2 i nævnets vedtægter, behandler nævnet klager fra forbrugere over statsaut. ejendomsmæglere og andre mellemmænd, der beskæftiger sig med tilsvarende virksomhedsområder eller dele heraf. Nævnet må herefter tage stilling til, om den opgave, som indklagede i den konkrete sag har udført, er omfattet af lovens 1, stk. 1, nr. 2, eller nr. 3, og om sagen er omfattet af nævnets kompetence. Det beror på en konkret vurdering, om bistand i forbindelse med salget af en fast ejendom kan anses for formidling, jf. lovens 1, stk. 1, nr. 2. Det fremgår af forarbejderne til lov om omsætning af fast ejendom (betænkning 1241/1992, side 77), at bestemmelsen om, at loven ikke kan fraviges til skade for en forbruger, ikke [er] til hinder for hos en ejendomsformidler at købe enkeltydelser
14 der ellers indgår i et (samlet) formidlingsopdrag, f.eks. værdiansættelse eller økonomiberegning, når formidlerens udførelse af hvervet kan ske uden tilsidesættelse af de pligter, der påhviler en formidler i forhold til den anden part i en ejendomshandel. Ejendomsomsætningsudvalget har i et brev af 19. december 1995 til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen udtalt, at muligheden for i praksis at splitte et formidlingsopdrag op i delelementer, for hvilke der kan kræves betaling uanset salg, synes relativt begrænset. Det kan således ikke antages, at et opdrag kan begrænses til udarbejdelse af salgsopstilling, provenuberegning og købsaftale, som det herefter overlades til sælger selv at benytte, uden at køber har mulighed for at få den yderligere oplysning og rådgivning, som ville være lovpligtig ved et egentligt formidlingsopdrag. Ligeledes må det anses for udelukket, at en formidler yder bistand ved de afsluttende salgsforhandlinger mellem sælger og køber uden herved at have pligt til omsorg for begges interesser. [ ] Begge de nævnte enkeltydelser synes således at være så centrale elementer i den funktion, som ejendomsformidlere har monopol på, at de kun kan udbydes af ejendomsformidlere, og at det kun kan ske i overensstemmelse med reglerne i lovens kapitel 3, [ ]. Hvad der forstås ved anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom, jf. lovens 1, stk. 1, nr. 3, fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, jf. Folketingstidende 1992-93, tillæg A, sp. 7734. Det fremgår heraf bl.a.: Ifølge stk. 1, nr. 3, gælder lovforslaget endvidere for anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom, såfremt denne aktivitet på tilsvarende måde er forbrugerrelateret. Dette gælder, hvad enten aktiviteten vedrører de økonomiske, tekniske eller juridiske aspekter af en ejendomshandel. Det betyder, at lovforslaget gælder, når f.eks. et pengeinstitut udfører økonomisk rådgivning for en forbruger i forbindelse med omsætning af fast ejendom. Lovforslaget omfatter ligeledes værdiansættelse, som omhandlet i 3, foretaget af f.eks. en rådgivende ingeniør. I det hele gælder lovforslaget for enhver erhvervsdrivende, der som led i sit erhverv yder rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom. Det er dog kun reglerne i kapitel 2, som direkte gælder for sådan rådgivning og bistand. Indgår der imidlertid i en erhvervsdrivendes opdrag elementer, som ellers hører ind under et formidlingsopdrag, stilles, efter omstændighederne via det generelle krav om god skik, de samme krav til information og ydelseskvalitet vedrørende sådanne elementer, som når de udføres i henhold til et formidlingsopdrag. Det fremgår af indklagedes brevpapir, at indklagede driver virksomhed inden for rådgivning af private boligkøbere og boligsælgere.
15 Det fremgår af sagen, at klager selv havde fundet en interesseret køber til sin ejendom og derefter rettede henvendelse til indklagede med henblik på færdiggørelse af handlen. Den ydelse, som klager valgte, bestod i rådgivning, dokumentudfærdigelse og assistance m.v. til sælgeren. Indklagede har udfærdiget købsaftalen med tilhørende salgsopstilling for klager, og det fremgår af indklagedes faktura, at han har ydet rådgivning m.v. vedrørende salg. Herefter og efter en samlet vurdering af det arbejde, som indklagede har udført, finder nævnet, at indklagedes arbejde i den foreliggende sag ikke alene kan anses for at være berigtigelse af en handel men må anses for at være en central ydelse i forbindelse med salget af den omhandlede faste ejendom og som sådan omfattet af lovens 1, stk. 1, nr. 2. Nævnet bemærker, at hvis det ikke var tilfældet, ville arbejdet være omfattet af lovens 1, stk. 1, nr. 3. Sagen er endvidere omfattet af nævnets kompetence, og nævnet finder ikke, at sagen har en sådan karakter, at den ikke kan bedømmes af nævnet. Det fremgår af 8, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at virksomhed som ejendomsformidler kun må drives af ejendomsmæglere, der er registrerede, midlertidige tjenesteydere, der er registrerede og advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven. Af 8, stk. 5, fremgår, at forretningsstedet skal være ledet af en ejendomsmægler eller advokat, der har denne opgave som hovedbeskæftigelse, og som ikke samtidig må lede andet forretningssted. Indklagedes virksomhed ses ikke at have opfyldt denne bestemmelse, og nævnet skal derfor udtale alvorlig kritik af indklagedes ulovlige virksomhedsudøvelse, og nævnet finder, at indklagede som følge heraf skal fortabe sit krav på honorar og betaling af udlæg, i alt 4.960,92 kr., hvoraf klager har betalt 3.800 kr. Indklagede har i købsaftalen angivet kontantværdien af det lån, køber skulle overtage i forbindelse med handlen til kurs 100. Det fremgår af købsaftalens punkt 18, at kursrisikoen er købers fra aftaletidspunktet, og af punkt 16 fremgår, at eventuel difference i den endelige kursværdi/restgæld i forbindelse med købers overtagelse af lånet skal reguleres over refusionsopgørelsen. Nævnet finder herefter, at den refusionsopgørelse, købers advokat har udarbejdet, er korrekt, idet der alene skal reguleres, såfremt restgælden når at ændre sig, inden gældsovertagelse har fundet sted. Nævnet skal udtale kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, idet indklagede som den, der udarbejdede aftalegrundlaget mellem klager og køber, havde pligt til at undersøge, hvad kursen var på det lån, der skulle overtages, og til at anføre den korrekte kurs i kontantomregningen i købsaftalen, kurs 93,873. Nævnet finder ikke,
16 at indklagede kunne frasige sig denne forpligtelse. Nævnet finder, at klager som følge af indklagedes mangelfulde arbejde har lidt et tab, svarende til kursdifferencen på handelstidspunktet mellem kurs 100 og kurs 93,875 af 603.735,57 kr. Indklagede skal herefter erstatte klager 36.978,80 kr. Nævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klagers udgifter til advokatbistand i forbindelse med refusionsopgørelsen. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det er alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke i forbindelse med handlens indgåelse udarbejdede en salgsprovenuberegning til klager, således at klager var bekendt med sit provenu før købsaftalens indgåelse. Da indklagede af anden grund allerede har mistet sit salær, jf. ovenfor, finder nævnet ikke anledning til yderligere i forbindelse med det manglende salgsprovenu. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 40.778,80 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, betale kr. 9.200,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2.
17 P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand