1 København, den 6. december 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Preben S. Christensen Rådhusgade 6 6200 Aabenraa Nævnet har modtaget klagen den 26. april 2010. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om en ejendoms tag og derfor er erstatningsansvarlig over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 6. januar 2009 udarbejdede indklagede salgsopstilling, og samme dag sendte han denne pr. e-mail til sælger af ejendommen, så sælger kunne godkende indholdet heri. Det fremgår af denne e-mail: Som aftalt sender jeg vedhæftet udarbejdet salgsopstilling, indeholdende en beskrivelse som jeg venligst skal bede jer om, at læse godt igennem og give mig en tilbagemelding, om I kan godkende indholdet. Det er vigtigt at I læser salgsopstillingen igennem med kritiske øjne, da fejl heri kan være ansvarspådragende overfor en køber. Den 22. januar 2009 underskrev klager købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på 1.000.000 kr. med overtagelsesdag den 1. marts 2009.
2 Af salgsopstillingen, der hørte til købsaftalen, fremgik bl.a.: Flot vedligeholdt og funktionel indrettet villa, der fremstår med malede facader (2005), eternittag samt sprossevinduer med termoglas. [ ] Villaen er opført i 1898, og er indenfor de sidste 12 år løbende moderniseret såvel udvendig som indvendig boligarealet udgør 161 m 2, hvoraf de 65 m 2 ligger på 1. sal samt 96 m 2 god anvendelig kælder. Derudover kommer 90 m 2 garageanlæg med stort hobbyrum og værksted samt brændeskur. Ejendommen er indenfor de sidste 12 år bl.a. renoveret med nye spær og eternittag, sprossevinduer med termoglas, isolerede ydervægge i stueplan samt naturgasfyr og varmtvandsbeholder nye vvs og elinstallationer. [ ] Det fremgår af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen bl.a. havde fået udleveret tilstandsrapport for ejendommen og forsikringstilbud på en ejerskifteforsikring. Af tilstandsrapporten fremgår, at ejendommen var velrenoveret og i god vedligeholdelsesstand. Vedrørende ejendommens tag fremgår: I tillæg til tilstandsrapport var der anslået en udbedringspris på 4.000 kr. excl. moms til montering af rygningsinddækning, inkl. lift. Klager har til sagen oplyst, at han efter overtagelsen konstaterede, at ejendommens tag smuldrede. Den 27. september 2009 anmeldte klager forholdet til ejerskifteforsikringen. Den 2. november 2009 indhentede klager tilbud på renovering af taget:
3 Den 25. november 2009 skrev klagers advokat til indklagede bl.a.: [ ] hvis klienten køber ejendommen, ud fra den overbevisning at det eternittag der er på huset ikke er mere end 12 år. Levetiden for eternittag er normalt 30 år, hvorfor min klient forudsætter at han ikke skal afholde udgifter til udskiftning af tag de næste 10-15 år. Hertil kommer at der af tilstandsrapporten under punktet tagkonstruktion tagbelægning, er anført en K1 er, idet tagbelægning har mosbegroning og forvitring pga. alder. Det viser sig medio 2009 at tagpladerne smuldrer. Min klient retter henvendelse til Cembrit A/S, der oplyser at tagpladerne formentlig er fra 1991, dvs. 18 år gamle.
4 Min klient står nu i de kedelige situation at han har lagt oplysningerne fra salgsopstillingen og tilstandsrapporten til grund for sit køb af ejendommen, disse oplysninger viser sig at være ukorrekte. Min klient har indhentet tilbud på nyomlægning af taget. Prisen på en nu omlægning er på 167.250,00 incl. moms. Hvis min klient havde været bekendt med de faktiske forhold omkring taget og derved udsigt til at betale yderligere kr. 162.250,00 til et nyt tag, ville min klient ikke have købt ejendommen. Som sagt er det en meget ærgerlig situation der er opstået for min klient, der blot ønsker et ordentligt tag på sit hus, hvilket er det han ifølge salgsopstillingen og tilstandsrapporten har betalt for. Min klient er indstillet på at få sagen løst på mindelig vis, hvorfor jeg skal bede dig kontakte mig, så vi kan finde en løsning. Den 4. december 2009 skrev indklagede til klagers advokat bl.a.: Køber har i forbindelse med handlen fået udleveret en tilstandsrapport, hvori der fremgår at eternittaget er forvitret i overfladen hvilket tilhører alderen dette bliver af den byggesagkyndig karakteriseret som en K1, altså en mindre alvorlig skade. Dvs. den byggesagkyndig vurderer at taget er sundt og rask, men har en forvitret overflade der er normalt. Omvendt fejler taget ikke mere end hvad man kan forvente af et tag fra den årgang. At der så efterfølgende viser sig at taget smuldre, må jo i så fald have været en forkert vurdering af den byggesagkyndig, herunder forkert angivet karakter i tilstandsrapporten. På baggrund af ovennævnte og det at køber tillige har haft mulighed for, at lade taget undersøge for at konstateret hvor slemt forvitringen var, er jeg ikke interesseret i at finde en løsning i den forbindelse. Den 10. december 2009 skrev klagers advokat til indklagede bl.a.: Jeg er enig i fra den byggesagkyndiges side, er foretaget en forkert vurdering af tagets tilstand. Dette ændrer dog ikke på, at der i salgsopstillingen er opgivet forkerte oplysninger, idet det fremgår at der indenfor de sidste 12 år er lagt nyt tag, hvilket viser sig at
5 være ukorrekt. Taget viser sig at være 18 år gammelt, dvs. 33 % ældre end hvad der i tilstandsrapporten er anført. Henset til den levetid/garanti som producenten giver på cementplader produceret i den årrække (15 år), har det haft stor betydning for min klient i forhold til at træffe beslutning om køb af ejendommen. Min klient er nu stillet i en situation, hvor han skal ofre et nyt tag. En sådan investering er en stor udskrivning hvilket han naturligvis ikke har budgetteret med. Den 4. januar 2010 skrev indklagede til klagers advokat: i fortsættelse af vores korrespondance og senest din skrivelse af 10. december 2009, har jeg endnu engang kigget på sagen. Ifølge den tidligere ejer er eternittaget lagt på huset i 1992 og dermed 17 år gammelt det er tillige korrekt at jeg i min skrivelse har oplyst at taget er 12 år gammelt, dvs. 5 år yngre end faktum. Det er min overbevisning at 5 år ikke er afgørende for om køberne havde valgt huset eller ej i betragtning af, at et eternittag forventes at have en levetid på mellem 30 til 40 år, også set i relation til at taget ikke har nogen anmærkninger af væsentlig karakter i tilstandsrapporten. På baggrund heraf er jeg ikke interesseret i at finde en løsning. Jeg er bekendt med at køber har tegnet en ejerskifteforsikring i forbindelse med handlen, og såfremt dette ikke allerede er sket mener jeg, at sagen i første omgang burde anmeldes over for forsikringsselskabet. Klager har bl.a. anført: Indklagede har givet fejlagtige oplysninger om tagets alder og er derfor erstatningsansvarlig over for klager. I salgsopstillingen var oplyst, at ejendommen inden for de sidste 12 år var renoveret blandt andet med nye spær og eternittag. Klager har efterfølgende fundet ud af, at tagpladerne formentlig er fra 1991, og dermed ca. 18 år gamle. Taget er i så dårlig stand, at det skal udskiftes. Ved købet havde det afgørende betydning for klager, at han ikke skulle forvente at udskifte taget inden for de første 10 år, og det vidste indklagede. Hvis klager havde fået oplysningen om tagets alder, ville han ikke have købt ejendommen. Indklagede har bl.a. anført:
6 Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har videregivet sælgers oplysninger om ejendommen, herunder om renoveringen og taget, i tillid til at disse oplysninger var korrekte. Der har heller ikke i tilstandsrapporten været oplysninger, som gav indklagede anledning til at tvivle på sælgers oplysninger. Sælger har desuden godkendt salgsopstillingens beskrivelse, da ejendommen blev sat til salg. Sælger har dog i forbindelse med nærværende klagesag givet oplysning om, at taget er lagt på i 1992. Indklagede bestrider, at klager har nævnt, at tagets alder havde stor betydning for ham. Det er desuden indklagedes opfattelse, at de 5 år, som taget reelt er ældre end oplyst, ikke var afgørende for, om klager havde købt ejendommen. Eternittage forventes at have en levetid på op til 40 år. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at oplysningen om, ejendommen var renoveret inden for de seneste 12 år, herunder med nyt tag, stammede fra sælger. Indklagede havde ikke pligt til at efterprøve, om sælgers oplysninger var korrekte, og nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede ved en almindelig besigtigelse af ejendommen og henset til tilstandsrapportens bemærkninger om taget, burde have indset, at taget var ældre end 12 år, og dermed indset, at sælgers oplysning om alderen på taget ikke var korrekt. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Konklusion: Klagen tages herefter ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand