1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Stig Rimaas Amagerbrogade 34 2300 København S Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale godtgørelse til klagerne som følge af fejlagtige oplysninger om fællesudgifter til ejerforeningen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 2. august 2007 skrev indklagede til en advokat vedrørende besvarelse af et administratorskema. Da indklagede imidlertid ikke modtog svar herfra, skrev indklagede den 27. august 2007 til en anden person, som ifølge oplysning fra ejerforeningen forestod administrationen. Indklagede bad om hurtigt svar, idet ejerlejligheden nu var solgt. Den 28. august 2007 fremsendte administrator det besvarede administratoroplysningsskema til indklagede. Af skemaet fremgik, at fællesudgifter pr. kvartal udgjorde kr. 2.918,75.
2 Indklagede har til sagen oplyst, at de nye oplysninger om fællesudgifter med mere blev forelagt klagerne før underskrift af købsaftalen. Den 30. august 2007 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen. Det fremgik heraf: Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes advokat godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler i hænde senest d. 05.09.2007. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den anførte dato kl. 16.00, er handlen bindende, bortset fra evt. fortrydelsesfrist efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.... Det fremgik af købsaftalen, at klagerne manglede at få udleveret bl.a. svarskrivelse fra administrator, regnskab, budget samt generalforsamlingsreferat fra ejerforeningen. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling af 27. august 2007 fremgik, at fællesudgifter udgjorde kr. 10.460,00, og at udgifter til vand/vandafledning og varme udgjorde henholdsvis kr. 1.800,00 og kr. 7.520,00. Den 31. august 2007 skrev klagerne til indklagede og oplyste navn og adresse på deres rådgiver samt oplyste, at han ville gennemgå købsaftalen i begyndelsen af den kommende uge. Den 4. september 2007 skrev klagernes rådgiver til indklagede: Som rådgiver for køberne har jeg gennemgået købsaftalen og ikke umiddelbart har nogen indvendinger hertil. Købsaftalen kan således godkendes med forbehold om, at de manglende dokumenter iflg. købsaftalens punkt 27 sidste afsnit ikke giver anledning til væsentlige bemærkninger. De bedes venligst fremsende de manglende dokumenter til mig, så snart de foreligger. Den 20. september 2007 godkendte klagers rådgiver det kommunale oplysningsskema. Den 20. november 2007 gjorde klagernes rådgiver i forbindelse med udfærdigelse af
3 refusionsopgørelse opmærksom på, at der ud fra sælgernes betalingsservice var en difference i fællesudgifterne på årligt kr. 1.215,00. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klagerne. Fællesudgifterne blev ved købet oplyst til årligt kr. 10.460,00, men det viste sig, at det korrekte beløb rettelig skulle være kr. 11.675,00 eller en difference på årligt kr. 1.215,00. Indklagede har udtalt, at han havde glemt at påføre de korrekte fællesudgifter i dokumenterne. Når indklagede ikke var i besiddelse af de rigtige fællesudgifter for året 2007, kunne han som erstatning, indtil de konkrete tal fra administrator forelå, have anvendt budgettet fra 2007 i henhold til regnskabet. Indklagede har haft rigelig tid til at fremskaffe de relevante oplysninger i nærværende handel, idet det af tillægget til købsaftalen, hvori sælger har fravalgt tilstandsrapport, fremgår, at tillægget blev underskrevet af sælger 2. marts 2007. Ejerlejligheden blev solgt den 30. august 2007. Ejerforeningens regnskab var til rådighed den 23. april 2007. Indklagede kunne således have påført salgsopstillingen disse oplysninger. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klagerne. Umiddelbart før handlen manglede indklagede administratoroplysninger. Den administrator, som indklagede havde fået oplyst, reagerede ikke på indklagedes henvendelser. Da korrekt administrator blev oplyst, fremsendte indklagede den 27. august 2007 en fax, hvori indklagede udbad sig den manglende besvarelse af administratorskemaet samt de manglende dokumenter. Først da svaret den følgende dag fremkom, havde indklagede mulighed for at konstatere, at a conto fællesudgifter var hævet fra kr. 2.615,00 til kr. 2.918,75 pr. kvartal. Tidligere samme dag, men før oplysningerne blev modtaget, underskrev sælgerne købsaftalen, da de skulle på ferie. Købsaftalen blev således først underskrevet af sælgerne. Dagen efter underskrev klagerne købsaftalen. På dette tidspunkt havde indklagede modtaget de fleste manglende dokumenter. Der manglede nu kun kommunalt oplysningsskema. Købsaftale og dokumenter blev gennemgået med køberne, herunder
4 de nye fællesomkostninger. På dette tidspunkt havde sælgerne underskrevet købsaftalen, og indklagede kunne ikke rette i en allerede underskrevet købsaftale. Indklagede burde have lavet et tillæg til købsaftalen og nævnt de fremkomne dokumenter samt de nye fællesomkostninger. Desværre skete dette kun mundtligt. Køberne fik udleveret 2 sæt dokumenter med underskrevet købsaftale, salgsopstilling, administratoroplysninger, regnskaber med mere. Dagen efter blev købsaftalen med mere fremsendt til købers bank. Klagernes rådgiver godkendte herefter handlen i sin helhed kun med forbehold for manglende kommunalt oplysningsskema. Først i forbindelse med udfærdigelse af refusionsopgørelse kom klagernes rådgiver i tanker om fællesomkostningerne. Nævnet udtaler: Nævnet lægger til grund, at indklagede havde haft ejerlejligheden til salg i hvert fald siden marts 2007, hvor sælgerne underskrev dokument om fravalg af tilstandsrapport. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke på et tidligere tidspunkt indhentede oplysninger fra administrator om bl.a. de aktuelle udgifter til ejerforeningen. Indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsopstilling, idet fællesudgifterne er anført med for lavt beløb. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, eller af forslag til finansiering, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Spørgsmålet, om indklagede har udleveret administrators oplysninger til klagerne eller til klagernes rådgiver, og dermed om klagerne har modtaget oplysning om de korrekte fællesudgifter, forinden handlen var endelig, kan nævnet ikke afgøre, idet der til sagen er fremkommet modstridende forklaringer herom. Nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om klagerne var i god tro og om krav på godtgørelse. Nævnet finder, at en stillingtagen til klagepunktet forudsætter en nærmere bevisførelse, herunder forklaringer fra de involverede personer. En sådan bevisførelse ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for
5 Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager blandt andet på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Nævnet bemærker endvidere, at det er såvel ejendomsmæglers som berigtigers opgave at kontrollere at alle oplysninger er tilstede, således at handlen kan godkendes endeligt. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagerne det af disse til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 250,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand