6. september 2013 - Teknik & Miljø, ES NOTAT øjebliksbillede pr. dags dato, skal løbende ajourføres. Dagligvarekæders ønske om at etablere nye butikker på Bornholm Teknik & Miljø har i den senere tid modtaget henvendelser fra adskillige discountkæder og developere, som har ønsker om at etablere dagligvarebutikker på 1000 m 2 på forskellige adresser på Bornholm. De idéer til placering af nye butikker, som Teknik & Miljø er bekendt med på nuværende tidspunkt, er i dette notat blevet inddelt i fire kategorier: A. Sager som vil kunne behandles administrativt B. Sager som forudsætter politisk stillingtagen og tilvejebringelse af ny en lokalplan C. Sager som forudsætter politisk stillingtagen til en ændring af kommuneplan samt tilvejebringelse en ny lokalplan D. Sager som falder uden for kommunalbestyrelsens kompetence som planlægningsmyndighed Sidst i notatet findes et resume af planlovens bestemmelser om detailhandel, som især har relevans for forståelsen af kategori D. Kategori A Nybyggeri og anvendelse i overensstemmelse med gældende lokalplan. Denne sagstype kan behandles administrativt, idet der er tale om en byggesag. 1) Nexø havn, Sdr. Hammer 2, (Fakta) Ejendommen der bl.a. rummer Møbelhuset InHouse på Nexø havn har et stort ekstensivt udnyttet bygningsareal, som ejeren gerne ser omdannet til også at rumme en dagligvarebutik på 1000 m 2. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 032 for et butiksområde på Nexø havn, som tillader den ønskede anvendelse. Fakta er i kontakt med ejeren med henblik på en aftale. Sagen vil kunne behandles administrativt som en byggesag, når der søges. 1
Kategori B Nybyggeri og anvendelse, der er i overensstemmelse med rammerne i den gældende kommuneplan, men kræver en ny lokalplan. Denne sagstype forudsætter politisk stillingtagen samt en offentlig høring af lokalplanforslaget for at kunne gennemføres. 2) Rønne, Snellemark 1-11 (udvidelse af Snellemarkcentret) Bornholms Invest I/S, som ejer Snellemarkcentret, har i 2010 og i 2013 meddelt kommunen, at man arbejder på en langsigtet plan om udvidelse af Snellemarkcentret gennem opkøb af de små ejendomme, der er beliggende mellem den nuværende centerbygning og Snellemark. Et skitseprojekt for en ny toetagers butiksbygning på denne gadestrækning er sendt til Bornholms Regionskommune. Anvendelsen til butikker er i overensstemmelse med den gældende lokalplan og kommuneplan, men den fysiske udformning af det skitserede byggeri forudsætter en ny lokalplan, idet den eksisterende lokalplan ikke giver mulighed for et toetages byggeri, og heller ikke indeholder stillingtagen til placering af de nødvendige parkeringspladser. 3) Allinge havn, (Netto) Netto har sendt kommunen en skitse til en mulig ny butik på Allinge havn, som afløsning for den eksisterende Netto-butik. Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanen. Beliggenheden og butiksstørrelsen er anderledes end den hidtidige Netto-butik, hvorfor realisering af projektet forudsætter, at der tilvejebringes en ny lokalplan. En lokalplan der gør det muligt at etablere den foreslåede butik, bør herudover sikre, at udviklingspotentialet på naboområdet Kjærenæsgrunden forbedres. 4) Allinge, Birkebakken, (Netto) Netto har - umiddelbart efter ovenstående ønske - luftet et alternativt ønske, nu om at bygge en ny butik overfor Shell-tanken i Allinge som afløsning for den hidtidige Nettobutik på Allinge havn. Ideen går ud på at anvende Birkebakken 10, der rummer et tidligere industrivaskeri samt to-tre private villaejendomme ud mod Tejnvej og Nordre Borrelyngsvej til en ny butik med tilhørende parkering. De eksisterende bygninger forudsættes nedrevet. De foreslåede arealer er indeholdt i bymidteafgrænsningen i kommuneplanen, og det vil derfor være muligt at lokalplanlægge for en butik uden at ændre i kommuneplanen. Skulle det fra politisk side ønskes at fastholde de nuværende butiksområder i det centrale Allinge (jf. butiksplaceringen omtalt ovenfor i pkt. 2), således at dagligvarebutikkerne ikke flytter ud i kanten af byen, vil det dog være muligt at reducere bymidteafgrænsningen. Bornholms Regionskommune har ved møde med den developer, som har fremført ideen, aftalt at han sender Bornholms Regionskommune to-tre scenarier for mulig planlægning for butikker i Allinge. Som grundlag for den politiske behandling af sagen, vil det være hensigtsmæssigt, at der i den forbindelse foreligger en analyse af scenariernes konsekvenser. 5) Allinge havn, (Fakta) I forbindelse med Nettos ønske om at etablere sig på Birkebakken 10 i Allinge (beskrevet ovenfor i pkt.4), er der fremkommet forslag om at Fakta, som er en del af COOP-koncernen, i stedet kunne bygge nyt på Allinge havn som afløsning for den hidtidige Netto-butik, som så skulle nedrives. En developer, der arbejder for Netto, har sendt kommunen dette forslag til en eventuel erklæring: 2
Kommunen er forudsat politisk enighed indstillet på at der skal laves 2 lokalplaner som giver tilladelse til at der placeres en butik på 1000 m 2 i forbindelse med Birkebakken 10 og at der laves en ny butik på havnen hvor Netto i dag er placeret. En forudsætning for at iværksætte disse lokalplaner vil være, at der er indgået aftale med henholdsvis Fakta på havnen og Netto på Birkebakken. En sådan erklæring fra kommunen vil imidlertid ikke være bindende for parterne. Kommunen har ingen sikkerhed for at planlægning for Birkebakken 10 og de to-tre foranliggende villaejendomme mod Tejnvej og Nordre Borrelyngsvej til en ny butik ikke medfører, at der i stedet for to dagligvarebutikker i det centrale Allinge (COOP og Netto) i stedet ender med at være én dagligvarebutik i det centrale område af byen, og én dagligvarebutik i udkanten af byen. 6) Rønne havn, Nordre Kystvej, (Netto og REMA 1000) Netto og Rema 1000 har hver for sig ytret interesse for at etablere sig på de arealer på vestsiden af Nordre Kystvej, som Føtex tidligere ønskede anvendt til etablering af et varehus. Kommunalbestyrelsen har i december 2012 besluttet, at der skal udarbejdes forslag til en helhedsplan for et sammenhængende område mellem Snellemarks udmunding og Nørrekås lystbådehavn, før der tages stilling til områdets anvendelse og indretning. Udover at belyse mulighederne for en effektiv trafikafvikling i området, er hensigten også, at Rønne bys havnefront får et så attraktivt præg som muligt, så de færgerejsende til Bornholm modtages af en ø og en by med et præsentabelt ankomstareal, at der bliver skabt bedre funktionel og visuel kontakt mellem bycentret og de rekreative områder omkring Nørrekås, samt at områdets fremtidige indretning tilfører Rønne by nye oplevelsesmuligheder og funktioner Kategori C Nybyggeri og anvendelse, der ikke er i overensstemmelse med rammerne i kommuneplanen og lokalplanen, og som derfor både kræver en ændring i kommuneplanen samt en ny lokalplan. Denne sagstype forudsætter politisk stillingtagen samt to offentlige høringsperioder for at kunne gennemføres. 7) Rønne, Nordre Kystvej 30-32 (unavngiven dagligvarebutik) Bornholms Invest I/S, som ejer Snellemarkcentret, har i juni 2013meddelt, at man vil indgå i en forhandling med Campus Bornholm om muligheden for at erhverve naboejendommen Ndr. Strandvej 30-32 (det tidligere Hotel Hoffmann). Hvis selskabet skulle nå så langt, at ejendommen købes, bliver det med det forbehold, at kommunen vil se velvilligt på at udarbejde et kommuneplantillæg og en lokalplan, så ejendommens stueetage vil kunne anvendes til butiksformål i form af en dagligvarebutik. 8) Rønne, Store Torvegade, (Fakta) BRK har henover sommeren 2013 gennemført en indledende offentlig høring om eventuelt at udlægge et lokalcenter for Rønne Nord med i alt 3000 m 2 bestående af områdets hidtidige butikker, herunder Eurospar i Gartnervangen, suppleret med yderligere en daligvarebutik på 1000 m 2. Der er i planloven givet mulighed for, at kommunerne kan udlægge lokalcentre til betjening af et lokalområde, forudsat at der er 3
et lokalt kundegrundlag for de butiksarealer, som udlægges. I dette tilfælde vil det være muligt at udlægge et lokalcenter på op til i alt 3000 m 2, idet bydelen Rønne Nord har godt 3000 indbyggere. Fakta har som høringssvar indsendt forslag om planlægning for en 1000 m 2 dagligvarebutik placeret på adressen Store Torvegade 115. Ejendommen rummer i øjeblikket butikken Øens Vinagentur. Med den nuværende vejudformning af T-krydset Store Torvegade/Borgmester Nielsensvevej vil den foreslåede placering af dagligvarebutikken i direkte tilknytning til T-krydset imidlertid ikke være forsvarlig i forhold til trafiksikkerheden. Kommunens vejmyndighed har skønnet at en ombygning af T-krydset til en rundkørsel, som kan sikre sikkerheden i forbindelse med trafikken til og fra discountbutikken, vil koste ca. 4 mio. kr., som i givet fald skal bekostes af bygherren. Til sammenligning vil en ny 1000 m 2 dagligvarebutik i Rønne nord i stedet kunne placeres på et areal, der består af tre ejendomme, der beliggende mellem Gartnervangen og Haslevej umiddelbart over for over for Frydenlund bageri og tæt på den nyligt etablerede rundkørsel. De tre ejendomme rummer i øjeblikket en genbrugsbutik, en taxicentral samt en privat villa med et autoværksted. En trafiksikker vejadgang til en discountbutik på dette areal vil kunne etableres via Gartnervangen, uden at der skal etableres nye vejanlæg. Endvidere vil beliggenheden af en discountbutik i umiddelbar nærhed af Eurospar-supermarkedet antageligt medføre en synergieffekt, idet de to butikkers differentierede vareudbud vil kunne supplere hinanden. 9) Aakirkeby ved T-krydset Birgersvej/Vesterbro (Rema 1000, Fakta) Både Rema 1000 og Fakta har tilkendegivet ønske at etablere en 1000 m 2 dagligvarebutik på et kommunalt ejet, rekreativt areal beliggende på sydsiden af T- krydset Birgersvej/Vesterbro. Ingen af kæderne har dog indsendt ansøgning til Bornholms Regionskommune, og da arealet er kommunalt ejet, vil det ikke kunne sælges uden at det sker gennem offentligt udbud. Teknik & Miljø foreslår, at der forud for en endelig politisk stillingtagen til den skitserede planlægningsmulighed udarbejdes en analyse for konsekvenserne for Åkirkebys bymidtes detailhandelsstruktur og byliv. Det bør indgå i vurderingen, at der er muligheder for at placere nye butikker i den centrale del af Åkirkeby, hvor der blandt andet nord for Torvet vil være mulighed for omdannelse af eksisterende ubenyttede ejendomme til butiksformål 10) Rønne, området ved Åkirkebyvej/ Zahrtmannsvej/Almindings Runddel (Rema 1000, Fakta, Lidl) BRK har henover sommeren 2013 gennemført en indledende offentlig høring om eventuelt at planlægge for en lokal dagligvarebutik på 1000 m 2 i området i nærheden af Almindings Runddel. I debatoplægget har Teknik & Miljø redegjort for, at det ville være muligt at fravige planlovens hovedprincip om at arealer til butikker skal udlægges i bymidten ved anvendelse af lovens undtagelsesbestemmelsen om en enkeltstående butik, der betjener et begrænset lokalområde. Imidlertid har en afgørelse i Natur- og Miljøklagenævnet den 21. juni 2013 for en tilsvarende sag for i Hedensted Kommune vist, at en sådan planlægning vil være i strid med planloven. Den anden undtagelsesbestemmelse i loven, som omhandler muligheden for at udlægge et lokalcenter, vil i stedet muligvis kunne anvendes i den konkrete sag, (jf. Teknik & Miljøs notat af 20. august 2013 fra drøftelse med Naturstyrelsen) 4
I givet fald vil der kunne redegøres for et lokalt kundegrundlag på ca. 1400 indbyggere svarende til udlæg af et lokalcenter med et samlet butiksareal på 1400 m 2. Dette vil give for at de to eksisterende tankstationsbutikker ved Almindings Runddel, som sælger dagligvarer, vil kunne blive suppleret med én ny dagligvarebutik på 1000 m 2. Kategori D Nybyggeri og anvendelse, der som udgangspunkt kræver en ny lokalplan og en ændring af kommuneplanen, men hvor den nødvendige planlægning vil være i strid med planlovens bestemmelser for placering af ny detailhandel. Denne sagstype kan ikke gennemføres. 11) Nexø, Søbækken, (Rema 1000) REMA 1000 ønsker at opføre en dagligvarebutik på 1000 m 2 i den sydlige udkant af Nexø umiddelbart ved siden af den allerede eksisterende 1000 m 2 store Netto-butik. Projektet forudsætter, at der tilvejebringes et tillæg til kommuneplanen samt en ny lokalplan for et lokalcenter, som både vil skulle omfatte den ønskede butik og den allerede eksisterende Netto-butik. Som udgangspunkt fastlås det i planlovens regler for detailhandel, at planlægningen skal udlægge arealer til butikker i bymidten. Undtagelsesreglen om et lokalcenter kan imidlertid ikke benyttes her, da butikker placeret uden for bymidterne ikke må have det samme kundegrundlag som bymidten, og således i strid med lovens intentioner udgøre en konkurrent til bymidten, hvor arealer til butiksformål skal udlægges efter lovens udgangspunkt. De butikker, der kan placeres i lokalcentre, er til lokalområdets forsyning. I den sydlige del af Nexø findes ikke en lokal bydel med et indbyggerantal, som giver mulighed for et lokalcenter med to dagligvarebutikker på tilsammen 2000 m 2 butiksareal, idet området kun omfatter ca. 500 indbyggere. (Jf. den modsatte situation i Rønne Nord nævnt under pkt. 8). 12) Aakirkeby, ved Birgersvej/Nexøvej/Doktorbakken, (Fakta) Fakta har fremsat ønske om at placere en butik på 1000 m 2 i Aakirkeby i området ved den østlige indkørsel til byen. Planlovens to undtagelsesbestemmelser, om henholdsvis enkeltstående butikker til områdets daglige forsyning og om lokalcentre, kan dog ikke anvendes i dette tilfælde, idet der i den østlige del af Aakirkeby ikke findes et lokalt indbyggerantal, som giver kommunen mulighed for at planlægge for den ønskede 1000 m 2 store dagligvarebutik. Fakta er i stedet blevet opfordret til at kigge på arealer inden for bymidteafgrænsningen i Aakirkeby, hvor der blandt andet nord for Torvet vil være mulighed for omdannelse af eksisterende ubenyttede ejendomme til butiksformål. 13) Hasle, rundkørslen ved Svalhøjvej, (Netto) Netto har for et par år siden fremsat ønske om at etablere en 1000 m 2 dagligvarebutik ved rundkørslen i den sydlige udkant af Hasle. Teknik & Miljø har orienteret Netto om, at kommunen ikke har hjemmel til at foretage den nødvendige planlægning, og i stedet henvist Netto til arealer, der allerede er omfattet af kommuneplanens bymidteudlæg, 5
som er ganske omfattende. Undtagelsesreglerne i loven om en enkeltstående butik til områdets daglige forsyning eller et lokalcenter kan ikke benyttes til at planlægge for den ønskede butik ved den sydlige rundkørsel, da butikker placeret uden for bymidterne ikke må have det samme kundegrundlag som bymidten, og da der i den sydlige del af Hasle ikke er en lokal bydel med et indbyggerantal, som giver mulighed for at planlægge for en dagligvarebutik på 1000 m 2. Resume af planlovens bestemmelser om planlægning for detailhandel 1 I planlovens bestemmelser om detailhandel fastslås det, at arealudlæg til butiksformål som hovedregel skal placeres i den centrale del af en by eller bydel. Målet hermed er at understøtte levende og varierede bymidter, idet den centrale del af en by typisk er det traditionelle hovedcenter, hvor tilgængeligheden for alle arter af trafik er bedst. Målet er at skabe og udvikle levende og varierede byområder og undgå en udvikling, hvor butikkerne flytter fra bymidten og ud til store butikscentre i byernes udkant, hvor afhængigheden af bil til indkøb er størst. Samtidig understøtter udviklingen af detailhandlen i bymidterne den løbende omdannelse og fornyelse i byerne. Butikkerne bidrager til liv og aktiviteter i byen og er vigtige forudsætninger for at skabe det liv, der gør det attraktivt at opholde sig i byen. Det spiller derfor en væsentlig rolle, hvordan byerne indrettes: om butikkerne ligger samlet eller spredt, og om der er mødesteder og rammer for aktiviteter. Efter planlovens 5 n stk. 1 kan der som en undtagelse til reglen om, at butikker skal placeres i den centrale del af en by eller en bydel, uden for disse områder placeres mindre arealer til butikker, der - - alene skal betjene et begrænset lokalområde, f.eks. en begrænset del af en by eller en bydel, en landsby, et sommerhusområde eller lignende, eller - enkeltstående butikker som betjener et meget begrænset lokalområde, eller - alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper, eller - sælger egne produkter i tilknytning til produktionslokalerne Det er en forudsætning for anvendelse af planlovens 5 n stk. 1, at der er tale om begrænsede arealudlæg, der ikke må blive så store, at butikkerne reelt vil få mere end lokal effekt. Det en forudsætning, at butiksarealerne tilpasses efterspørgslen i det umiddelbare opland, hvilket kommunen skal redegøre for. Butikkerne uden for bymidterne må ikke have det samme kundegrundlag som bymidten, og således i strid med lovens intentioner udgøre en konkurrent til bymidten, hvor arealer til butiksformål skal udlægges efter lovens udgangspunkt. 1 Kilde til dette afsnit er Miljøministeriets vejledning om detailhandelsplanlægning, maj 2010. 6