ERHVERVSOMRADE F0LLE
HVAD ER EN LOKALPLAN Efter kommuneplanloven er lokalplaner den plantype en kommunalbestyrelse skal anvende til at fastlægge bindende stemmelser for grundejere, lejere og brugere om anvendelsen af fast ejendom og om bebyggelsens regulering m.v. Kommunepl an \ Kommuneplanloven pdlægger ogsa kommunalbestyrelsen at udarbejde en samlet overordnet plan for hele kommunen. Kommuneplanen udgør de rammer,,inden for hvilke lokalplaner skal udarbejdes. I kommuneplanloven er det bestemt, at en lokalplan skal tilvejebringes, nhr det er nødvedigt for at sikre kommuneplanens VirkeliggØrelse. En lokalplan skal endvidere tilvejebringes, f0r der gennemføres større udstykninger eller bygge- og anlægsarbejder. En lokalplan kan i Øvrigt udarbejdes, nar kommunalbestyrelsen skønner det nødvendigt. Hvad kan en lokalplan indeholde I en lokalplan kan der bl.a. optages bestemmelser om et omrades anvendelse og om en bebyggelses placering, omfang og udformning, om bevaring, om vej- og stiforhold samt om andre forhold det i individuelle tilfælde vil være relevant at medtage. Lokalplanen skal sikre, at et omrade fdr en udformning, som tager mest muligt hensyn til de bestaende omgivelser. Endvidere skal den sikre sammenhæng med den 0vrige planlægning i kommunen. OffentliggØrelse Ved offentligggrelse af lokalplanforslaget skal det sikres, at borgerne far kendskab til forslaget og derved mulighed for at Ove indflydelse pa lokalplanen, inden kommunalbestyrelsen vedtager den endeligt.
1 RGVNDE SSOYSMUNE LOKALPLAN NR, 29 ERHVERVSOMRADE FCDLLE \ Lokalplanen er udarbejdet af R0nde kommunes planlsgningskontor Anvendte kort er reproduceret med Geodætisk Instituts tilladelse (A 83).
INDLEDNING SIDE Lokalplanomriidets beliggenhed... 2 Tekstens opbygning... 2 BESKRIVELSE OG REDEGBRELSE Baggrund og formal med lokalplanen... 4 Eksisterende forhold... 5 Lokalplanens indhold... 7 Forhold til anden planlægning... 14 Illustrationsplan... 20 RETNINGSLINIER FOR ERHVERVSOMRADE FBLLE Indledning... 21 Omradets topografi... 21 Omriidets fysiske struktur... 22 Rumdannelser og landskabstræk... 24 Bebyggelsens placering... 26 b LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 2 3 4 s 5 S 6 s 7 5 8 9 l0 l1 s 12. Formal... 28 Omrade og zonestatus... 28 Omradets anvendelse... 29 Udstykninger... 30 Vej-. sti- og parkeringsforhold... 31 Tekniske anlæg... 31 Bebyggelsens omfang og placering... 32 Bebyggelsens ydre fremtræden... 32 Ubebyggede arealer... 33 Grundejerforeing... 33 Servitutter... 34 Ophævelse af byplanvedtægt... 34 Vedtagelsespategning... 35 Kortbilag 1... 36 Kortbilag 2... 37 Bilag 3. Vejprofiler... 38 Bilag 4. Zoneopdeling... 39 Lokalplanens retsvirkninger
2 XNDGEDNXNG LOKALPLANOMRADETS BELIGGENHED Lokalplanomradet, der ligger nord-vest for RØnde, grænser op til eksisterende erhvervsareal ved Falle og omfatter et areal p& ca. 8 ha. Det afgrænse$ mod vest af det eksisterende blandede bolig/erhvervsomr&de omkring Lerbakken, mod nord af F011evej og mod syd og Øst af landbrugsarealer. Syd for omradet ligger Arhusvej. IokalplanomrAdets bellggenhed I forhold t11 hovedtraflkgrerne overslgtskort 1 : 25000 TEKSTEX3 OPBYGNING Denne lokalplan er opbygget af 3 hovedafsnit: 1. Beskrivelse og redegarelse. 2. Retningslinier for Erhvervsomrade Falle. 3. Lokalplanens bestemmelser.
3 AFSNIT 1 AFSNIT 2 AFSNIT 3 I fgrste afsnit beskrives formal og indhold i lokalplanen og baggrunden for planlægningen gennemgbs. I afsnit 1 er tillige redegjort for forholdet til anden planlægning, herunder kommuneplan og regionplan, I andet afsnit beskrives den karakter, byradet Ønsker at tilvejebringe for det samlede erhvervsomrade i Kommuneplan 89 benævnt omrade 1.E2 og 1.E4. Med enkle principskitser og en kort tekst forklares efter hvilke retningslinier, omradets videre udbygning bør \ ske. Disse retningslinier er ikke juridisk bindende for den enkelte grundejer. De er ment som ledetr&.de for omrbdets fremtidige planlægning. Tredie afsnit er de juridisk geldende bestemmelser for omradets bebyggelse og arealdisponering. Bagerst findes.de juridisk bindende kort, principskitser over vejprofiler samt et skema over de retningslinier, lokalplanen udstikker for bebyggelse og anvendelse l planens forskellige udstyknlngsomrader.
4 3,- BESKTaIVELSE OG REDEGXBRELSE mggrund OG FURM1sL MED LOKALPLANEN Des er fdlgende anledninger til lo- Kalplanens fremkomst: - RØnde komme mangler byggemodnede erhvervsgrunae. Den videre byggemodning til erhverv ved RØnde by er planlagt at skulle foregdr i erhvervsomrade FØlle. - Rande kommune Ønsker at kunne tilbyde erhvervsgrunde til forskellige typer virksomheder, der stiller forskellige krav til omgivelserne. Undersdgelser af sbmmenhængen mellem kommunal planlægning og erhvervslivets udviklingsmuligheder viser, at virksomheder i stigende omfang har problemer i forhold ti1 deres naboer - staj, røg, udseende, trafikale forholu osv. Problemerne forekommer savel i forhold til omgivende omrdder som internt i erhvervsomraderne mellem forskellige typer af virksomheder. En anuen tendens i tfden er, at virksomheder i stigende grad "sælger" p& image, udseende og beliggenhed. Saledes er omgivelsernes kvalitet af stor betydning for den enkelte virksomhed. P& denne baggrund sigter lokalplanen P$ at opfylde falgende ma1: - En opdeling af omradet i anvendelseszoner skal sikre, at den enkelte virksomhed kan tilbydes den rette beliggenhed, saledes at miljøkonflikter i omradet forebygges. - OmrBdet skal sikres gode tilkørselsforhold fra motortrafikvejens udfletning ved Korslund via Randersvej. - Planlagningen for omradet skal sikre, at de landskabelige kvaliteter, der i dag er i omrddet, bevares og plejes. Planlagningen sager ved etablering af beplantninger, at sikre, at erhvervsomriidet fra begynaelsen far identitet og sammenhæng med landskabet. Ligeledes skal planlægningen sikre, at omsadet som helhed fremst&r harmonisk, velplanlagt og velplejet.
5 EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanomrddet - udsigt mod Rende by Lokalplanomradet bestar af ubebygget jord langs FØllevej mod Skrejrup. Arealet er kommunalt ejet. Omradet grænser op til et blandet bolig-erhvervsomr%de beliggende omkring Lerbakken. Syd for dette omrdde ligger et mindre parcelhusomrade ud mod Arhusvej/Randersvej.
6 LokalplanomrAdet - udslgt over det abne land mod nord OmrAdet trafikbetjenes fra Arhusvej/ Randersvej via FØllevej og ligger relativt nær ved udfletning til motortrafikvej. Omriidet ligger h@jt i landskabet, og rummer s&ledes en række attraktive udsigtsgrunde, med udsigt dels over det åbne land mod nord dels over RØnde by, der ligger p8 bakkedraget Øst for omrtidet.
7 Det ekslsterende erhvervsomr&de ved Lerbakken Endelig skal det nævnes, at RØnds skole og byens idratsfaciliteter ligger syd-(bst for omradet ud mod Arhusvej/ Skrejrupvej. &OKALPLANENS INDHOLD Nye ubstykniagsomr&der Byggeornrdder Arealanvendelsen Der udpeges 4 udstykningsomt&der, bsnævnt 1.1, 1.2, 1.3og 1-4 p& kortbilag nr. 2. Omreiderne er beliggende syd for FØllevej p& et areal, der er en del af parcel 10" FØlle, F0311e by. (Se kortbilag nr. 1). Indenfor delomraderns fastlægger lokalplanen ved hjælp af byggeomrader, hvilke arealer, der m& bebygges og hvilke, der skal holdes fri for bebyggelse (se kortbilag nr. 2). Uden for byggeomrbderne sikres reservation til vejarealer og beplantninger. Arealanvendelsen i omrddet er i Kommuneplanen fastlagt til erhvervsform81.
ogsa a Med denne lokalplan sikres en zoneopdeling af omrbdet, der skal forebygge miljøgener og -konflikter, savel internt i ornr&det som i forhold til omgivelserne. Opdelingen er ikke kun bestemt af mil- + jøforhold forhold som facadebeliggenhed, krav til udenddrs oplag, tilgængelighed m.v. indgar i opdelingen I den følgende gennemgang af udstykningsomraderne refereres til "Hdndbog om Milja og Planlægning" udsendt af Planstyrelsen ag MfljØstyrelsen i december 1991. I danne hdndbogs kap. 8 henfores danske virksomhedstyper og -anlæg til 7 klasser med stigende miljøbelastnlng af omgiveloerne. Klasseinddelingen er administrationegrundlag i nærværende lokalplan. DelomrWe 1.1 (se kortbilag nr. 2) er beliggende langs Fdllevej grænsende op til det Abne land. Omrhdet udlægges til liberale erhverv, kontorer, smbværksteder med forretningsvirksmhed, mindre produktionsvirksomheder og virksomheder med megen tilkørse1. Virksomhederne hører med undtagelse af enkelte virksomheder med megen tilkørse1 til i ovennævnte hhdbogs klasse 1 og 2. I omradet kan der som hovedregel ikke placeres virksomheder, der er miljabelastende. D et er derfor en forudsætning, at virksomheder, der placeres her, ikke skal have miljøgodkendelse. Der er i omrtkdet mulighed for udendørs oplag. Der vil ikke kunne etableres boliger i omradet. Det forventes, at fremtidige virksomheder i dette omrade i haj grad stiller krav til bl.a. udseende og forarealer, s& erhvervsomradet fremstar pænt og velholdt. Delomriide 1.2, der er beliggende omkring Lerbakken (vej B-B) og vej C-C syd for delomrade 1.1 (se kortbilag nr. 2), udlægges til lettere industri, lager, handværk, værkstedsvirksomheder og reparation.
9 Virksomhederne kan henføres til hbdbogens klasse 2 og 3. I omradet kan placeres virksomheder, som skal kap. 5 godkendes, men som efter Rande kommunens skdn ikke giver nævneværdig rniljdbelastning af amgivelserne Der er i omrtfdet mulighed for udendørs oplag. I omrttdet vest for Lerbakken, vil der kunne etableres bolig for en familie saf remt den har ti1,knytning til virksomheden. I omradet Øst for Lerbakken er det ikke tilladt at opfare boliger. Kun i meget specielle tilfælde kan der gives mulighed for indretning af en enkelt bolig i tilknytning til en virksomhed, shfremt det kan dokumenteres, at tilstedeværelsen af en person er nødvendig af hensyn til virksomhedens forsvarlige (Sikkerhedsmæssige) drift. Uanset om der matte forekomme et sbdant tilfalde, vil omradet i milj0mæssig henseende blive administreret som et nrentn erhvervsomrade og ikke som et blandet bolig/erhvervsomr&de. Eksempler p& virksomhedstyper: tbmrermestre, snedkernestre, mindre entreprenører, smtf trykkerier m.v. Delomrade, 1.3 (se kortbilag nr. 2), ligger mellem omreide 1.2 og ubebygget areal. Omradet udlagges til industri, lager-, entreprenar- og oplagsvirksomhed. Omreidet anvendes primært af virksomheder, for hvilke det er vanskeligt at reducere den frembragte lokale stbjfarurening. Virksomhederne kan overvejende henføres til hdndbogens virksomhedsklasser 4 og 5, men visse klasse 3 virksomhsder kan ogsa passes ind her. Det er i dette omrade, der tillades de højeste støjniveauer, samt lugt- og støvgener. Der m& dog ikke etableres forurenende virksomheder med særlige beliggenhedskrav (jvf. miljøbeskytte1- seslovens kap. 9). I omradet ma der etableres virksomheder, som kommunen kan miljøgodkende. Derudover kan der etableres virksomheder, der kræver en amtslig miljøgodkendelse. (1 miljøbe-
10 skyttelseslovens kap. 5 er denne type virksomhecler mærket med a). RØnde kommune vil for hver enkel a-virksomhed vurdere, om den kan placeres i omrb det. I omradet er udendørs oplag muligt. Der vil ikke kunne etableres boliger i omradet. Kun i meget specielle tilfælde kan der gives mulighed for indretning af en enkelt bolig i tilknytning til en virksomhed, sbfremt det kan dokmenteres, at tilstedeværelsen af en person er nødvendig af hensyn til virksomhedens forsvarlige (sikkerhedsmæssige) drift. Udset om c er m&te forekomme et shdant tilfælue, vil omradet i miljqlmaessig henseende blive administreret som et "rent" erhvervsomrsdo og jkke som et blandet bolig/ erhvervsomr&de. Eksempler ph virksomhedstyper: maskinfabrikker, m0belfabrikker m.v. Delomrbde 1.4 (se kortbilag 2) Omrddat udlsgges til liberale erhverv, kontorer, mindre produktionsvirksomheder o.lign. Virksomhederne kan henfdres til hi5nubogens klasse 1 og 2. Det er en forudsatning, at virksomheder, der placeres her, ikke skal have miljøgodkendelse. Der vil ikke kunne etableres boliger i omreidet. Det forventes, at fremtidige virksamheder i dette omrdde i hbj grad stiller krav til udseende. Arealet ggres først klar til byggeri, nhr det eftersparges af konkret virksomhed. Udvidelsesmuligheder Beplantning RQnde kommune tilbyder udvidelsesmuligheder for ornr$dets virksomheder, ved at man før grundsalg i omsadet tilbyder den givne grund til ejere af nabogrunde. Hvor der er flere naboejere vil den, der har været etableret i omr$det laengst blive tilbudt grunden f8rst. I lokalplanen er der fastlagt 3 typer af beplantning. (Se kortbilag nr. 2).
11 Hovedalleen FØllevejs status som omr&dets hovedadgangsvej og dermed omriidets førstehhdsindtryk skal opbygges og understreges med en alle af bornholmsk r0n. Alleen er med til at binde omrbdet sammen og give en rolig baggrund for de forskellige former for erhvervsbebyggelse, som byradet forestiller sig placeret i omr8det. Alleen plantes af RØnde kommune som ogsa star for vedligeholdelse, Levende heun Denne type af bepldntning bestar af planlagte og eksisterende beplantninger, der er med til at underopdele omr&det og understrege terrænet. Samtidig virker Ue som en visuel afskarmning mellem erhvervsomrddet og det bbne land/arhusvej/rønde by, samt lnternt i omradet. Disse beplantninger udføres af RØnde kommune, som ogs& vedligeholder dem minimum de farste 2 &r efter plantningen indtil grundejerne, overtager forpligtelsen for de hegn, som ligger p& den enkelte ejers ejendom. Det levende hegn som afgrænser omrddet mod Ost vedligeholdes vedvarende af RØnde kommune. Delomrade 1.4 tilplantes midlertidigt som grdnt omrade af RØnde kommune. Allebeplantning savel som levende hegn etableres i forbindelse med byggemodningen. "In~acrearealer~~ Den tredie form for beplantning, som planen indeholder bestemmelser om, er den, som skal placeres langs omradets hovedadgangsve j, de sakaldte 'I imagearealer". Denne beplantning udføres og betales af firmaerne selv. P& arealet ved FØllevej er det vigtigt med et ordentligt udseende. Her er det ikke kun virksomhedernes image, men hele karakteren af erhvervsomrkdet, der signaleres.
12 Eksempel p4 imageareal fra det eksisterende erhvervsomrelde. PR Electronb er beliggende @ en Mor vel - plejet plæne ud mod Randersvej Ubebyggede gmnde Veje og stier RØnde komune tilsar ved byggemodningen alle grunde i omradet med græs. Ved k@b af en grund i omrbdet forpligter ejeren sig til at splrge far pasning af sit grundstykke ogs& i ubebygget stand. Vejadgangen til UdstykningsomrAderne skal ske fra Randersvej via Fallevej (vej A-A) og Lerbakkens forlængelse (vej B-B) til udstykningsomraderne 1.1, 1.2 isamt Fra en ny stikvej (vej C-C) fra FØllevej til udstykningsomrhderne 1.2 og 1.3 (se kortbilag nr. 23 FØllevej (vej A-A) (se bilag 3): Vejarealet udlagges i bredde pb 16 m, dog med en maximal befæstelsesbredde p& 8 m. Kombineret gang- og cykelsti anlægges langs vejens sydlige side. Vej B-B (se bilag nr. 3): Vejarealet udlægges i bredde p& 12 m, 8og med en maximal befæstslsesbredde p& 8 m. Der anlaegges fortov langs vejens Østlige side. Vej C-C (se bilag nr. 3): Vejarealet udlaegges i en bredde p& 12 m, dog med en maxinral befastelsesbrede p& 8 m. Der anlægges græsrabatter langs vejen.
13 Gruodederf orening Valg af erhvervsgrund Der oprettes en erhvarvsgrundejerforening for hele Erhvervsomrade F011e. Alle parceller inden for lokalplanomradet har tvunget medlemskab af foreningen. Grundejere i det eksisterende erhvervsomr4de vfl blive tilbudt medlemskab af foreningen. RØnde kommune finder det hensigtsmæssigt, at der er et samlet organ, som kan varetage alle erhvervevirksomhedernes interesser i ornr8det. Det sikrer, at de forpligtelser, som overdrages til grundejerne, kan varetages kollektivt. ' Af teksten i radegarelsen fremgik, at det er i den enkelte virksomheds interesse at analysere sine behov og finde den grund i udstykningen, der passer til disse. Det kan dreje sig om behov for bolig i tilknytning til virksomhed, støjnivaau, miljøforhold samt arkitektoniske og landskablige forhold. RØnde komuna vil være behjælpelig med vejleuning ved valg af grund og placering af en virksomhed, s& erhvervsomradet som helhed og den enkelte virksomhed i særdeleshed fremstar og fungerer optimalt.
~~ ~ 14 FORHOLtR TIL ANDEX Lokalplanomradet er en del af rammeom- PLANLlsGNING rade 1.E2 og 1.E4 i RØnde Kommune- RØnde konnrmneplan 89 plan 89. -r ERHVERVSOMRADE Lerbakken, Falle RBNDE KOMMUNEPIAN 89 RAMMER FOR LOKALPUNLRQNINI Vedtaget: 6. nov. 1985 Lokalplanlægningen for omradet skal sikre at omrildetsanvendelse fastlægges til erhvervsformal, &som lettere lndu - stri, lager- og værkstedsvirksomheder, herunder service- og forretnings virksomhedog enkelte boliger (bestyrer -, portnarbolig o. Ilgn.) l tllknytning til den pilgældende virksomhed, samt at der kun kan opfrares virk - somhederelleranlæg, som ikke medfrarer særlige gener i form af forurening. at bebyggelsesprocenten p8 hver enkelt ejendom Ikke overstige 40. at bygnlngsherjden Ikke overstlger 8,5 m. atswhensyn ferlger reglonplanens retningslinier (Mlljerstyreisens vejled - ninger).
15 ERHVERVSOMRADE Falle / Skrejrup RWE KOMMUNEPLAN 89 RAMMER FOR LOKALPtANlÆQNIN~ Vedtaget: 13. dec. l089 Lokalplanlægnlngen for omradet skal slkre at omrtktsanvendelse fastlægges til erhvervsform& dsom industri - cy h&mrksomh, engrcwlrksomheder, erhvervservlceflrmaer sam &Idanerhvervsvirksomhed, som efter byrddetsksn naturligt finder plads lomddet (dog Ikke handel med dagllgvarer). Enkelte boliger (indehaver -, bestyrer -, portnerboliger o.lign.) i tilknyt - ning til virksomhederne kan tillades. \ Denvestilgedel af omradet forbeholdes overvejende lndustrl -, transport. og helndværksvimheder, mens omrtlderne mod Skrejrup og Rarnde owejendefotbeholdes mindre fremstllllngsvlrksomheder, der Ikke er omfattetaf miljdxskytte!lstaovens kap. 5, samt engrosfirmaer, erhvervsservlcafirmaer o.llgn. at kmbyelgelsesprocenten pa den enkelte elendom Ikke overstlger 40. at bygningshajden ikke overstiger 1 O m over terræn, bortset fra skorstene og lignende bygnlngsdele, der n~ldvendlge for en bygnlngs eller et anlægs drift. atom&detopdeles I 3 adskllte delomr&der med hver sln vejadgang fra Fsllevej - ny.forbindelse - Skrejrupvej. at eventuelle restarealer mellem delomrilderne fremstar gr~lnne og forbliver i landzone. at den avrlge del af omradet overfares t11 byzone. Lokalplanen strider ikke mod disse rammebestemmelser.
16 Kommuneplanens rammeomr&de 1. E2 er omfattet af en byplanvedtægt fra 1974. I -- I,- - Lokalplangrænse Byplanv&&q$ens omrdde med lokalplanomrfidets grænse indtegnet Lokalplanen omfatter en del af byplanvsdtægtens areal og afviger fra denne vedrarende følgende forhold: - Øst for Lerbakken phbydes udstykninger med en grundstørrelsa p& 1500-2000 m2. Vest for Lerbakken p&- bydes udstykninger med en grundstørrelse pd 2500-5000 mz. Dette piibud ophæves med lokalplanen, hvor en generel minimumsstørrelse pb 2000 ma bliver gældende. - Byplanvedtagten phbyder en mindste facadelangde ph 30 m. Dette phbud ophæves for den del af byplanvedegtens areal, der er omfattet af lokalplanen. - Byplanvedtægtens Østlige afgrænsning pdbydes beplantet.
Regionplan 89 Miljglmaessige forhold 17 Dette pabud ophæves, for den del af byplanvedtagtens areal, der er omfattet af lokalplanen. Beplantninger etableres herefter som angivet i lokalplanen. I Regionplanen bestemmes, at alle kommuner i Arhus amt, med undtagelse af SamsØ, skal udlægge industriarealer med forbud mod boliger, som ikke e'r nddvendige for den pagaeldende virksomheds forsvarlige drift. Tilladelse til - i et konkret tilfalue - at indrette en bolig i farbindelse med en virksomhed, bør kun gives, hvis det kan dokunenterbs, at virksomhedens forsvarlige drift kræver, at der uden for normal arbejdstid er en person (f. eks. vagtmand eller portner) i virksomhedens umiudelbase nærhed, som med meget kort varsel kan træde i funktion i tilfælde af alarm eller af andre sikkerhedsmæssige arsager. Bestemmelsen har til formdl at sikre et alsidigt udbud af erhvervsarealer, ags& arealer, der er egnede til virksomheder, der medfører en vis st@j og/ eller anden miljømaessig belastning af omgivelserne, Med lokalplanen for Erhvervsomrbde Falle im0dekomes dette for RØnde kommunes vedkommende. Lokalplanomr8det er opdelt i flere udstykningsomrader. Med udgangspunkt i miljøbeskyttelsesloven tager denne opdeling bl.a. sigte p& at regulere miljøbelastningen dels i de enkelte udstykningsomrader, dels i forhold til lokalplanomradets omgivelser. Milj0beskyttelsesloven MiljØbeskyttelseslovens kapitel 5 handler om særligt forurenende virksomheder. Kapitel 5 inddeler alle virksomheder i 4 kategorier: 1) Virksomheder, der aldrig skal have miljøgodkendelse. De er ikke nævnt i bilag til MiljØministeriets bekendtgørelse nr. 783 af 21. november 1986 (med senere endringer).
VirksoanhedsstØj 2) Virksomheder, der ikke skal have milj0godkendelse, hvis de etableres i et omrade, hvor der er en godkendt lokalplan, der udlægger omr& det til erhvervsformal. Disse virksomheder kaldes *-virksomheder, De er nemlig markeret med en gtjerne (.k) i bilag til MiljØministeriets bekendtgrbrelse nr. 783 af 21. november 1986 (med senere mdringer). 3) Virksomheder, som kommunen skal miljøgodkende. Disse virksomheder er nævnt uden særlig markering i bilag til Miljaministeriets bekendtgmelse nr. 783 af 21. november 1986 (med senere ændringer). 4) Virksomheder, soh amtskommunen skal miljøgodkende, Disse virksomheder er markeret med (a) i bilag til MiljØministeriets bekenutgørelse nr. 783 af 21. november 1986 (med senere ændringer). Virksomheder, der etablerer sig i omrgdet, skal overholde de st0jgrænser, der er fastlagt for det enkelte delomrdde i lokalplanen, stiledes at omgivelserne ikke generes i nævneværdig grad. Granseværdierne for virksomhedsstøj er vist i nedenstaende skema. Værdierne angiver det maksimale etøjnfveau, som den enkelte virksomhed skal overholde, bade i det delomrbde, hvori den ligger og i forhold til naboomraderne i og uden for lokalplanomr8det. Grænsevsrdierne, der er angivet i db(a), forudsættes malt i et vilkarligt punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive omrader. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder. De nærmere definitioner, bl.a. af nævnte tidsrum, er angivet i MiljØstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om ekstern støj fra virksomheder.
19 Dag Af ten Nat Maksimalkl. 07-18 kl. 18-22 kl. 22-07 værdi SØn- og Nat helligdage kl. 22-07 kl. 07-18 LØrdage kl. 14-18 I boligomrade syd for lokal- 45 40 35 50 planomradet.. I omrade 1.1 og 1.2 vest far Ler- 55 45 40 \ bakken (vej B-B) I omripde 1.3 og omrade 1.2 8st for 60 60 60 60 Larbakken (vej B-B) I omrade 1.4 55 45 40 55 55 Spildevand Omradet er omfattet af godkendt spildevandspl an. Kloakarbejder forventes pabegyndt i 1992. Varmeforsyning VejtrafikstØf Landbrugspligt For lokalplanoms&det foreligger der ingen kommunal varmeforsyningsplan. I planlagningen er phregnet individuel opvarmning. Det skønnes ikke, at stgjniveauet hidrarende fra Randersvej og FØllevej vil belaste omradet. Ophievelse af landbrugspligten sker i forbindelse med Kort og Matrikelstyrelsens godkendelse af udstykning.
21 2- RETNINGSLINIER FQR EL7NCVERVSQMRADEZ FQ)ILLE Indledninq OmrMets tomagi I dette aesnit beskrives, hvilke kvaliteter og muligheder, der er i Erhvervsomrade Falle, og som bar fremmes ved den fremtidige planlægning. Denne fremstilling af en udbygningsstrategi for Erhvervsomrade FØlle beskriver, hvilke landskabelige træk, der er vigtige for omrhdet. Hvilke fysiske strukturer, der kan gøre omradet til et velfungerende erhvervsomriide, samt hvardan planlægningen af omradet kan respektere det nærliggende skole/ idretsomriide og sdve RØnde by. Retningslinierne giver konkrete anvisninger p& omradets fysiske udformning. Retningslinierne er ikke retsligt bindende for grundejerne, men skal forst8s som i@ber, eksempler og Inspiration for den fremtidige lokalplanlægning og udbygning af omradet. Omradets topograf1 Omrddets vestlige del bestar af et nord/@stligt bakkedrag med fin udsigt over det Abne land mod nord og RØnde by mod Øst. Den Østlige del af omrhdet b@- star af et dalomrbde, der følger og afgrænses af Skrejrup bæk.
22 Omrbdets fvsibke 8traktUr Vejnettet Omrddets fysisk.@ struktur bør opbygges stiledes, at erhvervsvirksomhederne gives gode tilkørselsforhold til det overordnede vejnet. Desuden bar udbygningen af vejnettet sikre mod konflikter mellem skole/ idrætsomrade og erhvervsomrade. Den fremtidige vejstruktur udbygges med udgangspunkt i de to hovedtrafikbrer: den Øst/vestg&ende Arhusvej og den ngrd/sydgdende Randersvej. Fra disse leder hovedfordelingsveje via stikveje til oms&dets virksomheder, Omradets vejstruktur kan ps længere sigt udbygges som vist p& den ovenst&- ende skitse, hvor erhvervstrafikken ledes vest om skole/idrstsomr&de. Herved opnas den mest rationelle trafikforsyning til erhvervsvirksomhederne, samtidig med at barnene sikres en forsvarlig skolevej, og landskabet omkring Skrejrup baek og landsbyen Skrejrup bevares. Denne vejstruktur er en af flere mulige langsigtede 1Øsninger. Lokalplanforslaget fastlægger kun vejforløb i en mindre del af omradet, og disse vejfglringer kan udbygges p& andre mader end den skitserede.
23 Byrbdet Ønsker imidlertid at tilkendegive, at den lasning, der vælges til sin tid, skal friholde Nattergalevej- Skrejrupvej p& strækningen fra krydset Nattergalevej/Arhusvej til Skrajrug by for erhvervskarse1 til og fra ErhvervsomrAde FØlle. Princirtse, der visa, hvordan den fremtidige bebyg - gelse nplacereslomddet Bebyggelsen kommer til at bestd af enkeltstaende bygninger. Bygningerne bør orientere sig mud hovedfordelingsvejene, s& de er med til at strukturere omrhdet og tilføre det identitet. Mange erhvervsomrttder virker udflydende og usammenhængende, fordi den enkelte ejendom bygges uden tanke for den helhed den indgar i. For at styrke omrhdets karakter og identitet bør grundejerne opmuntres til at orientere bygningerne mod hovedfordelingsvejene - s& erhvervsomradet modtager den besøgende med en attraktiv facade. Beplantning Principskitse. der viser, den eksisterende og fremtidige beplantnlng, som den kunne udformes I omradet.
24 Den eksisterende beplantning er en af omradets store kvaliteter. Beplantningerne er i høj grad med til at strukturere dels det kupereae landskab og dels dalen ved Skrejrup bæk. Denne karakterfulde grcdnne struktur kan styrkes ved at tilføje en all8beplantning langs de ny0 hovedfordelingsveje. Herved understatte6 hovedfordelingsvejenes betydning, som vigtige forlqb i omradets struktur. Ornriidets silhuet Omrfldets silhuet, hvor man ser bebyggelsens place - ring p4 skrdningen Bebyggelsens silhuet bør underordnes det kuperede landskab og hovedbeplantnfngen i omradet. Af hensyn til RØnde bys karakterfulde silhuet pb den vestvendte bakkeskraning Øst for omradet, WJ: der ikke bygges for højt i omr&det. Rumdannelser oq lanclskabstræk Al leen Omrfldets hovedfordellngsve e markerer sig med en all&eplantning af Bornholms L R0n
25 Levende hegn OmrAdets hovedfordelingsveje bor udforme8 med all&beplantning, gadebelysning og belægninger, s& de markerer sig som vigtige vejforløb, der binder omrbdet sammen. De levende hegn i omradet fralger landskabets former Dalen Omradet rummer bevaringsvsrdige beplantninger i form af levende hegn, der fysisk og visuelt deler omrddet op og understreger landskabet. Dette træk bygges der videre p& i planlægningen og udbygningen af omradet ved pleje af eksisterende hegn og etablering af nye. Dalen ved Skrejrup bæk - et smukt landskabsrum
26 Bebvusalsens Placerinq! Mod Øst afgraenses omrddet af Skrejrupbæk. Bakken er kranset af træ- og kratbeplantning, der danner en smuk og veldefineret overgang mellem erhvervoomradet og landsbyen Skrejrup/det Abne land. Dette landskabstræk skal i planlægningen og udbygningen af omradet bevares og plejes. Det flade naturligt afgrænsede dalstr@glv kan i planlægningen af ornrddet udlægges til virksomheder, der orienteres mod og indpasser sig i landskabsrummet. Bebyggelsens placering mod hovedfordelingsvejene Mod Fdllevej b@r bygningerne placeres parallelt med vejens akse. Bebyggelsen kan have frem- og tilbagespring fra en fastlagt linie. Bebyggelsens placering ved Skrejrup bæk
27 I omrbdets Østlige del placeres bygnfngerne i landskabsrummet ved bækken. Bebyggelsen bør her gives et Abent præg og bygningerne ligge som arkitektoniske elementer i landskabet.
28 3, LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til lov om kommuneplanlægning (MiljØministeriets 1ovbekendtgØrelse nr. 918 af 22.12.89) bestemmes følgende for det i 2 nævnte omrade. d 1.0 LOKALPLANENS FORMAL Lokalplanens formal er: - at sikre der kan anvises arealer til erhvervsformal. - at sikre en fleksibel udstykning, der kan imødekomme forskellige Ønsker om grundstørrelse og anvendelse. - at sikre omradet gode tilkørselsforhold. - at minimere de miljømæssige gener internt i omradet og overfor naboomraderne. - at sikre, at omradet far et helhedspræg og en god sammenhæng med landskabet. - at fastlægge beplantninger, der giver omradet karakter og fungerer som skærm mod omgivelserne. - at oprette en grundejerforening til varetagelse af fælles opgaver i omradet. 5 2.0 OMRli.DE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanomradet afgranses som vist kortbilag nr. 1 og omfatter del af matrikel nr.loa~0-e-~-e;--f0.l.l.e--byf samt al- t-/ k&., $, bt-zyed le parceller, der udstykkes fra oven- nævnte del af ejendommen. 2.2 2.3 Lokalplanomradet opdeles i udstykningsomraderne 1.1, 1.2, 1.3 og 1.4. (Se kortbilag nr. 2). Med RØnde kommunes offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overfares det p& kortbilag nr. 1 viste omrade fra landzone til byzone.
29 2.4 Lokalplanens omrhde er undergivet landbrugspligt. Landbrugspligten er dog ikke til hinder for at RØnde kommune kan tillade, at arealet tages i brug til det i lokalplanen angivne form81. Lokalplanen opdeles i 3 udstykningsomrader, som vist p& kortbflag nr. 2. Inden for hvert omrdde m& der kun opfdres eller indrettes bebyggelse til eller uddves erhverv som følger: 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 Udstykninasomrade l'.l Liberale erhverv, kontorer, mindre produktionsvirksomheder, smhvarksteder med tflh0rende forretningsvirksomhed samt virksomheder med megen tilkørse1 og lignende. Virksomhederne hører med undtagelse af enkelte virksomheder med megen tilkdrsel til i klasse 1 og 2 i "Wndbog om MiljØ og Planlægning" fra Planstyrelsen og MiljØstyrelsen. Inden for omr&de 1.1 m& der ikke udøves virksomhed, hvortil der af hensyn til forebyggelse af forurening m& stilles betydelige afstandskrav eller andre særlige beliggenhedskrav i henhold til miljøbeskyttelseslovens kapitel 5. Der m8 ikke ogføres eller indrettes boliger i omrade 1.1. Udstvkninqsomrade 1.2 Lettere industri, lager, hhndvark, værkstedsvirksomheder og reparation. Virksomhederne kan henfplres til ovennævnte hiindbogs klasse 2 og 3. Der m& vest for Lerbakken for hver virksomhed indrettes en bolig for en enkelt familie med tilknytning til virksomheden. Boligens areal m% ikke overstige erhvervsetagearealet. Øst for Lerbakken m$ der ikke opf0res eller indrettes boliger. Inden for ornr&.de 1.2 m& der ogsti udwes virksomhed, der kræver miljagodkendelse af RØnde kommune, og som kommunen skønner ikke belaster omgivelserne nævneværdigt.