- Hjulsporet 27 4930 Maribo Tlf. 54 78 14 00 Fax 54 78 14 01 www. syddan. dk SALGSPROSPEKT Unik byejendom. Søndergade 2, 4900 Nakskov Sag 5468 Erhvervsmæ glerfirma
. Mægler: Torben Christoffersen Dato: 24. august 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Søndergade 2 4900 Nakskov Matr.nr. 39 Nakskov Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Lolland Boligudlejningsejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1912 Ombygningsår 1983 AREALER Grundareal 586 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 873 m² Erhvervsareal m/afskrivning 438 m² Erhvervsareal u/afskrivning 418 m² Boligareal 761 m² Etageareal i alt 1.617 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr. 6.650.000 heraf grundværdi kr. 386.800 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand, police nr. 000-1279-9268-0. Brand, hus og grundejer, insekt og svamp, udv. rørskade, stikledning, restværdi, elskade, glas og sanitet. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. BESKRIVELSE Ejendommen er opført i 1912 med ydervægge af røde mursten, vinduer som enkeltlagsruder med forsatsrammer samt rødt vingetegltag. Ejendommen er indrettet med forretning i stueetagen, smukt og smagsfuldt kontor på 1.sal. Herudover 5 beboelseslejemål, alle med eget køkken og bad, hvoraf 3 er deciderede herskabslejligheder. Ejendommen opvarmes med centralvarme fra fjernvarmeværk. Til ejendommen hører mindre gård. Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 2 af 12
UDENOMSAREALER Ejendommens ubebyggede arealer er udlagt til gård. OMRÅDE / KVARTER Ejendommen er beliggende på Nakskov by s hovedhandelsstrøg. P-FORHOLD Ved ejendommen forefindes gode parkeringsforhold for biler og cykler. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 4.500.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 4.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 65.796 -Refusion depositum kr. 33.900 -Refusion forudbetalt leje kr. 7.800 Anslået kapitalbehov kr. 4.524.096 STARTFORRENTNING 9,94 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. MOMSFRADRAGSPROCENT 72,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. LEJEINDTÆGTER TILBUDSPLIGT Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 596.243, heraf anslået kr. 440.400, fordelt som følger: Boliglejemål kr. 290.843, heraf anslået kr. 135.000. Erhvervslejemål kr. 305.400, heraf anslået kr. 305.400. I øvrigt henvises til særskilt bilag. Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. SÆRLIGE BELØB ØVRIGE FORHOLD Ejendommen udbydes til salg på kontantvilkår uden forslag til finansiering. Syddan A/S er gerne behjælpelig med anvisning af finansieringsmuligheder. Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 3 af 12
PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE Kommuneplanramme C2-A Bymidte - centerområde, butikker, boliger til helårsbeboelse, offentlige formål, privat- og offentlig service samt erhverv i kategori A - miljøklasse 1-2. Max. størrelse på den enkelte butik: Dagligvarebutikker max. 3.500 m², udvalgsvarebutikker max. 2.000 m² og pladskrævende butikker max. 2.000 m². Lokalplan C2-V Havnekarreen syd for Søndergade Udskrift af planer kan rekvireres hos ejendomsmægler. BRANDMÆSSIGE FORHOLD Køber opfordres til at kontrollere de brandmæssige forhold ud fra købers påtænkte anvendelse. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 13.08.2008. Byrder ------ Nr. Lyst 001 14.08.1905 Dok om fælles brandmur/gavl mv 002 12.06.1989 Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv 003 28.06.1996 Lokalplan nr. C2-V TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: El: SEAS/NVE Vand: Offentligt vandværk Varme: Fjernvarme LØSØRE OG INVENTAR Eventuelt inventar fremgår af lejekontrakter, der beror hos ejendomsmægler. Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 4 af 12
. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. FORURENING V1/V2 NIVEAU Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. DRIFTSUDGIFTER 2015 Ejendomsskatter 2015 kr. 12.799 Renovation / miljøafgifter kr. 9.279 Vand / vandafledning / el kr. 17.100 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 48.510 Administration kr. 31.750 Forsikringer, præmie kr. 27.238 Driftsudgifter år 2015, i alt anslået kr. 146.676 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 72,00 %. Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. ØVRIGE FORHOLD Udgifter til el og vand er anslåede. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: Syddan A/S Hjulsporet 27 4930 Maribo Att.: Torben Christoffersen, Ejendomsmægler, valuar EA E-mail: torben@syddan.dk. Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 5 af 12
X Bogmærke 1By g X Bogmærke 1By g BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1912/ 1983 Bebygget areal 873 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Beboelseslejligheder 761 m² Boligareal Nej Tøj og Sko 438 m² Erhvervsareal Ja kontor 1. sal 418 m² Erhvervsareal Nej Beskrivelse Ydervægge er af mursten. Tag som tegl. Bygningens anvendelse er i BBR registreret således: Etageboligbebyggelse (flerfamilieshus, herunder 2 familieshus). Arealangivelser i BBR er ikke korrekte. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 155.843 I alt kr. 155.843 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 135.000 Erhvervslejemål kr. 305.400 I alt kr. 440.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 146.676 kr. 146.676 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 155.843 kr. 155.843 Lejeindtægter, anslåede kr. 440.400 kr. 440.400 1. år før afskrivning / skat kr. 449.567 kr. 449.567 Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 6 af 12
Afskrivning 1. år, anslået kr. 162.339 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 388.690 Likviditet 1. år før skat kr. 449.567 Skattevirkning ved skatteprocent på 23,50 % kr. 91.342 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 23,50 % kr. 358.225 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 72,00 %. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. BEMÆRKNINGER Ejendommens resultat forudsættes beskattet efter reglerne i Virksomhedsskatteloven. Driftsudgifter 2015, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 12.799 RENOVATION Renovation kr. 9.079 Miljøafgifter kr. 200 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafgift kr. 12.000 Elforbrug kr. 5.100 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 48.510 ADMINISTRATION Administration kr. 26.250 Varmeregnskab kr. 5.500 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 27.238 Driftsudgifter i alt anslået kr. 146.676 Driftsudgifterne er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 72,00 %. Købesummens fordeling - Afskrivninger KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 4.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 41.560 Advokatsalær skøde kr. 22.650 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 1.586 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.565.796 Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 7 af 12
Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 4.000.000 Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 2.613.200 Grundens værdi kr. 451.202 Kontantomregnet købesum kr. 7.064.402 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 4.058.485 = kr. 162.339 Afskrivning 1. år kr. 162.339 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 41.560 Advokatsalær skøde kr. 22.650 Moms kr. 5.663 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 69.873 - Momsrefusion (fradragsprocent 72,00) kr. 4.077 Handelsomkostninger anslået inkl. momsrefusion kr. 65.796 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 4.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 65.796 - Refusion deposita kr. 33.900 - Refusion forudbetalt leje kr. 7.800 Investeret kapital, omregnet kr. 4.524.096 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 596.243 - Driftsudgifter iht. budget kr. 146.676 Nettoleje til forrentning kr. 449.567 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 449.567 X 100 = 9,94 % (anslået) 4.524.096 Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 72,00 % Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 8 af 12
FOTO - KORTBILAG Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 9 af 12
Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 10 af 12
Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 11 af 12
Sag 5468 - Søndergade 2, 4900 Nakskov Side 12 af 12