1 København, den 9. oktober 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Lone Bøegh Henriksen A/S Søborg Hovedgade 87 2860 Søborg Nævnet har modtaget klagen den 21. maj 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har undladt at oplyse klagerne om, at der flere gange, senest i juli 2011, havde været vand i kælderen i den ejendom, de købte, og om indklagede derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 16. oktober 2011 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for 4.850.000 kr. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. juli 2011.
2 Det fremgår af købsaftalen, at klagerne i forbindelse med handlen havde fået udleveret tilstandsrapport vedrørende ejendommen. Tilstandsrapporten var dateret den 26. maj 2011. I tilstandsrapporten er der vedrørende kælderen følgende bemærkning: Af sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten fremgår, at sælgerne af ejendommen har oplyst, at de har boet i ejendommen i 18 år, og at sælgerne har svaret nej til spørgsmålet om, hvorvidt der har været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet (ikke gulvafløb). Det fremgår af forsikringstilbud på ejerskifteforsikring fra Topdanmark dateret den 26. maj 2011, at forsikringen ikke dækker skader, der konstateres på eller udbreder sig fra utætte/opfugtede kældervægge og kældergulve. Den 21. april 2012 skrev klagerne til indklagede: I forbindelse med køb af ovenstående ejendom, jf. underskrevet købsaftale af den 16. oktober 2011 med overtagelse den 01.07 2012, har vi efterfølgende fra sælger modtaget følgende information; Hele kælderen har været oversvømmet med 10-15 cm vand, senest ved skybruddet den 02.07.2011. Kælderen har ligeledes været oversvømmet for 5-6 år siden, dog kun i et enkelt rum. På baggrund heraf, er det vores opfattelse at Home som mægler har tilsidesat Jeres loyale oplysningspligt, idet mægler skal oplyse køber om alle ikke bagatelagtige forhold som sælger/mægler kender eller burde kende og som mægler/sælger må påregne at køber lægger vægt på. Sælger oplyste at Home var gjort bekendt med at kælderen havde været oversvømmet. Som køber ønsker vi at denne mangel udbedres på en forsvarlig måde inden vores overtagelse af ejendommen. Den 7. maj 2012 skrev indklagedes ansvarsforsikringsselskab til klagerne bl.a.: Som jeg forstår jeres brev, gør I gældende at Home Søborg ikke har oplyst jer om, at
3 kælderen i huset tidligere har været oversvømmet, og at Home Søborg følgelig har tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Jeg har drøftet sagen med Home Søborg, som har oplyst til mig, at Home Søborg netop har oplyst jer om, at der har været vand i kælderen i forbindelse med skybruddet sidste sommer. Efter skybruddet sidste sommer har det været en oplysning, som Home Søborg har været særligt opmærksom på at give til alle potentielle købere af huse, som fik vand i kælderen i forbindelse med skybruddet. Home Søborg har således ikke tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Dertil kommer at huset ikke kan siges at være mangelfuldt, blot fordi der har været vand i kælderen ved nogle enkelte lejligheder, hvor i øvrigt størstedelen af ejendommene i området også har været påvirket af det usædvanligt voldsomme vejr. Jeg skal derfor afvise, at I kan rette et krav mod Home Søborg. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede undlod at oplyse klagerne om, at husets kælder havde været oversvømmet med 10-15 cm vand i juli 2011. Klagerne havde endda spurgt indklagede, om kælderen nogensinde havde været oversvømmet, og indklagede svarede benægtende. Efter at klagerne har klaget, påstår indklagede, at indklagede har givet oplysningen til klagerne, hvilket er usandt. Indklagede burde under alle omstændigheder have givet en så vigtig oplysning i købsaftalen eller i tilstandsrapporten. Huset har således 2 mangler, idet klagerne ikke kan anvende kælderen som forudsat, fordi der vil være risiko for skade på møbler/indbo, som opbevares i kælderen, og fordi klagerne ikke kan forsikre indbo i kælder mod oversvømmelse, som det fremgår af forsikringstilbud fra Topdanmark. Indklagede skal derfor betale for, at en autoriseret kloakmester gennemgår ejendommen og udbedrer mangler for at sikre kælderen mod fremtidige oversvømmelser. Klagernes tidligere bolig er også af ældre dato med kælder, og klagerne ved godt, at de ikke kan forvente en knastør kælder, omvendt var en af de væsentligste årsager til at købe huset, at der kunne indrettes børneopholdsrum med sofa og TV. Klagerne havde endda valgt et andet hus på vejen fra på grund af oplysning om, at der havde været vand i kælderen. Indklagede har bl.a. anført:
4 Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har oplyst klagerne om, at der har været vand i kælderen i forbindelse med skybruddet i sommeren 2011. Indklagede har således ikke tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Indklagede har således ikke tilbageholdt oplysninger over for klagerne og kan derfor ikke pålægges erstatningsansvar eller kritiseres for det udførte arbejde. At der har været vand i kælderen ved nogle enkelte lejligheder, hvor størstedelen af ejendommene i området var påvirket af det usædvanligt voldsomme vejr, er ikke ensbetydende med, at huset kan siges at være mangelfuldt. Klagerne ville også, selvom kælderen ikke havde været oversvømmet i 2011 eller aldrig havde haft vand i kælderen, have haft en risiko for, at det på et tidspunkt ville kunne ske. Hvis forholdet var så vigtigt, som klagerne beskriver, burde klagerne enten have betinget handlen af, at der ikke tidligere havde været vand i kælderen, eller fået sælger til at underskrive en indeståelse for, at dette ikke var tilfældet. Nævnet udtaler: Klagerne og indklagede har til nævnet givet modstridende oplysninger om, hvorvidt indklagede inden handlen oplyste klagerne om, at der havde været vand i kælderen i juli 2011. Nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om klagerne fik denne oplysning inden handlen. Nævnet bemærker dog, at det må påhvile indklagede som den professionelle part at sikre sig dokumentation for, at klagerne har fået oplysningen. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede ikke skriftligt har oplyst klagerne om, at der havde været vand i kælderen. Nævnet finder det ikke af klagerne godtgjort, at de tidligere episoder med vand i kælderen har bevirket, at klagerne ikke kan forsikre indbo i kælderen mod oversvømmelse. Det bemærkes i den forbindelse, at forsikringstilbuddet, som klagerne henviser til vedrører ejerskifteforsikringen og ikke indboforsikring. Spørgsmålet om, hvorvidt oplysningen om, at der har været vand i kælderen ville have haft betydning for ejendommens salgspris, og dermed spørgsmålet om, hvorvidt klagerne har betalt for meget for ejendommen, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Konklusion:
5 Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand