Til myndigheder og andre sammenarbejdspartnere Lokalplan nr. B-102.4 Vordingborg Kommunalbestyrelse har den 18. december 2008 vedtaget lokalplan nr. B-102.4 - Et boligområde syd for Nyråd Skovstræde, Nyråd. Rådhuset Postboks 200 4760 Vordingborg T. 55 36 36 36 F. 55 36 25 00 www.vordingborg.dk Journalnr. 2007-36571 Karen Bruunsgaard Sagsbehandler +45 55 36 24 22 KAB@vordingborg.dk 09-01-2009 Lokalplanen kan ses på kommunens hjemmeside: www.vordingborg.dk, Vordingborg Kommunes Biblioteker, eller kan rekvireres gratis på nedenstående adresse eller e-mail. Der vedlægges i henhold til planloven kopi af annonce for offentliggørelse af lokalplanen, der er indrykket i Sydsjællands Tidende den 7. januar 2009. Indsigelser Der har ikke været indsigelser til Lokalplanen. Retsvirkning Lokalplanen har den retsvirkning, at ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun må udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændre anvendelse i overensstemmelse med planens bestemmelser. Klagevejledning I henhold til Planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan kun retlige spørgsmål påklages. Det vil sige, at der kan klages over spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over planens hensigtsmæssighed. Klage sendes til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV. eller nkn@nkn.dk. Klagen skal være modtaget af Naturklagenævnet inden 4 uger fra datoen for planens offentliggørelse. Naturklagenævnet skal modtager et gebyr på 500 kr. for at behandle klagen. Hvis De vil indbringe spørgsmål om planens lovlighed for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra datoen for planens offentliggørelse. Venlig hilsen Karen Bruunsgaard Planlægger
VORDINGBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR. B-102.4 Et boligområde syd for Nyråd Skovstræde, Nyråd Vordingborg august 2008
Om kommune- og lokalplaner Kommuneplanen indeholder målsætninger for kommunens udvikling samt rammer for arealanvendelsen, dvs. hvor der kan være boliger, erhverv, butikker, skoler m.v. En lokalplan indeholder mere detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder af kommunen. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. En lokalplan består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Selve bestemmelserne, der har bindende retsvirkning for ejere af ejendomme, der er omfattet af planen. Retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget til Kommunalbestyrelsen har offentliggjort den endelige lokalplan, dog maksimalt et år efter datoen for forslagets offentliggørelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen efter nærmere fastsatte regler give tilladelse til, at ejendomme, der er omfattet af planen, kan bebygges eller i øvrigt udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanene må ejendomme, der er omfattet af planen jf. planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen tinglyses på ejendommen. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Planloven indeholder bestemmelser om kommunes pligt og ret til at udarbejde kommune- og lokalplaner samt bestemmelser om planernes tilvejebringelse. Lokalplaner skal tilvejebringes ved udarbejdelse af først lokalplanforslag efterfulgt af mindst 8 ugers høringsfrist. På baggrund af den offentlige debat og indkomne indsigelser udarbejder Kommunalbestyrelsen den endelige lokalplan. Behandlet i Miljøudvalg 05.08.2008 Behandlet i Økonomiudvalg 20.08.2008 Kommunalbest. vedtagelse af forslag 28.08.2008 Offentlighedsperiode 10.09.2008 05.11.2008 Behandlet i Miljøudvalg 02.12.2008 Behandlet i Økonomiudvalg 10.12.2008 Kommunalbestyrelsen vedtagelse 18.12.2008 Offentlig bekendtgørelse 07.01.2009 3
INDHOLDSFORTEGNELSE Indhold Lokalplanens redegørelse Lokalplanenes beliggenhed Lokalplanens baggrund og formål Beskrivelse af området Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplanens virkning på miljøet Illustrationsplan Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål 2 Område og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Udstykning 5 Bebyggelsens omfang og placering 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 7 Vej og stiforhold og andre forhold af færdselsmæssig betydning 8 Ubebyggede arealer og beplantning 9 Tekniske anlæg 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 11 Myndighedsgodkendelser 12 Grundejerforening Vedtagelsespåtegning Kortbilag 3
REDEGØRELSE Lokalplanens beliggenhed Lokalplanområdet er beliggende i den nord/østlige del af Nyråd by, umiddelbart op til Nymark Skoven. Området grænser mod syd op til et ældre boligområde fra 60 erne bestående af fritliggende enfamiliehuse og mod vest mod et nyt boligområde, som i øjeblikket er under udbygning. Mod øst grænser området op til arealer der er beliggende i landzone og anvendes til landbrugsformål. Lokalplanområdet afslutter på naturlig vis Nyråd by mod øst og nord. Lokalplanområdet omfatter den vestlige del af matr.nr.75c Nyråd, Vordingborg Jorder, og udgør et samlet areal på ca. 9.000 m2. Lokalplanens baggrund og formål Kortbilag nr. 1 I Kommuneplan 1994-2004 blev området udlagt til boligområde som en naturlig afslutning af Nyråd mod Nymark Skov og Mønsvej. Lokalplanen overfører området fra landzone til byzone. Lokalplanområdet grænser mod syd op til et eksisterende boligområde. Beskrivelse af området Lokalplanen åbner mulighed for at opføre af åbenlav boligbebyggelse eller tæt lav boligbebyggelse i 1½ plan. Bebyggelsen skal sikre, at der er sammenhæng og harmoni med den eksisterende bebyggelse syd og vest for området. Området er beliggende i den nord/østlige del af Nyråd, tæt til rekreative områder, dagligvarebutikker i Nyråd by samt tæt til kommuneskole. Endvidere er der i Nyråd by skolefritidsordning, børnehave m.v. Trafikalt er der gode busforbindelse til Vordingborg by samt mindre end 1,5 km til motorvej. Lokalplanområdet er bakket, det skråner ned til Nyråd skovstræde. Fra Nyråd Skovstræde stiger området mod syd forholdsvist meget for derefter at falde jævnt på den sidste 1/3. Der er landbrugspligt på jorden og området anvendes i dag til landbrugsformål. 4
REDEGØRELSE For at sikre god adgang til rekreative områder samt børneinstitutioner m.v. er det vigtigt at områdets stier etableres i sammenhæng med byens øvrige stianlæg. Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder bestemmelser, der muliggør opførelse af åbenlav eller tæt-lav boligbebyggelse i 1½ plan. Erhverv i egen bolig kan tillades, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Lokalplanen fastsætter rammer for bebyggelsens beliggenhed, anvendelse og ydre fremtræden. Lokalplanen fastlægger endvidere rammer for anvendelsen af arealer til veje, p-anlæg, stier og fælles friarealer. Lokalplanen åbner mulighed for at der kan etableres vejadgang til området fra det mod vest beliggende boligområde eller fra Nyråd Skovstræde. I lokalplanområdets sydlige del, som en del af beplantningsbæltet, etableres en sti som har forbindelse mod vest og syd. Stier i lokalplanområdet sikres således en sammenhæng med det eksisterende stisystem. Som afrunding af Nyråd By og for at sikre en naturlig overgang til det åbne land udlægges et 5,0 meter bredt beplantningsbælte mod øst. Beplantningsbælter vil være en fortsættelse af det eksisterende beplantningsbælte mod syd. Beplantningen skal bestå af hvidtjørn samt enkeltstående eg med ca. 15. meters afstand. Den tilsvarende beplantning er gældende i forbindelse med nyt lokalplanområde mod Græsbjergvej. For at sikre en blød overgangen op til det eksisterende boligområde mod syd etableres der i lighed med det tilstødende lokalplanområde et 7,5 meter bredt beplantningsbælte. Dette skal endvidere tjene som spredningskorridor for dyr der bevæger sig mellem Hulemose Søen og Nymark Skov. 5
REDEGØRELSE Det sydlige beplantningsbælte skal bestå af hassel, så det bliver en naturligt fortsættelse af eksisterende beplantningsbælte mod vest. Udnyttes området fuldt ud til åbenlav bebyggelse, vil der kunne opføres 8-10 parcelhuse. Udnyttes området fuldt ud til tæt-lav bebyggelse, vil der kunne opføres 18-20 boliger. For at give området et harmonisk præg skal området som helhed enten bebygges med tæt-lav eller åbenlav bebyggelse. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan 1999-2011 Lokalplanområdet er i følge Vordingborg Kommuneplan 1999-2011 beliggende i landzone. I henhold til rammebestemmelser for område B-102 må området anvendes til boligområde med tilhørende fællesanlæg, offentlig og private servicefunktioner og mindre erhvervsvirksomheder der uden gene kan indpasses i boligområdet. Området er udlagt til tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse. Lokalplanen overholder kommuneplanens rammebestemmelser. Skovbyggelinien Hovedparten af lokalplanområdet er pålagt skovbyggelinien fra Nymark Skov, hvis formål er, at sikre skovens landskabelige værdier. Skovbyggelinien måles 300 meter fra skovbrynet, og indenfor denne afstand er der forbud mod at bygge. Med lokalplanen ophæves skovbyggelinien for lokalplanområdet. Landbrugsloven Der er på matr.nr. 75c Nyråd, Vordingborg Jorder landbrugspligt. Lokalplanen forudsætter, at landbrugs-pligten ophæves efter 6, stk. 1, i Landbrugsloven. Det vil sige, at landbrugspligten bortfalder ved udstykning m.v. uden tilladelse efter Landbrugslovens 6. 6
REDEGØRELSE Særlige drikkevandsinteresser Området ligger i et indsatsområde for grundvandsbeskyttelse og ligger i et indvindingsopland til Nyråd Vandværk. Der findes en boring tæt på det udlagte boligområde. Ifølge den vedtagne indsatsplan er det vigtigt at informere naboer i og omkring indvindingsoplande om den generelle håndtering af pesticider og andre kemikalier, som har stor betydning for risikoen for forurening af drikkevandet. Forurening Region Sjælland har ingen oplysninger om forurenet jord på denne matrikel. Ejer eller brugere af boligområdet, skal dog være opmærksomme på, at de ifølge Jordforureningslovens 72B skal sikre, at den øverste ½ meter jord på de ubebyggede dele af arealerne er rene. Varmeplan Lokalplanområdet er beliggende i et naturgasområde. Det betyder at nye boliger skal tilsluttes naturgasforsyningen. Lavenergiboliger i lavenergiklasse 2 er dog undtaget fra denne bestemmelse. Vand Lokalplanområdet vil blive forsynet med vand fra Vordingborg Vand A/S. Spildevandsplan Lokalplanområdet er ikke omfattet af gældende Spildevandsplan. Området vil blive indarbejdet i Spildevandsplan 2009-2012. Området separatkloakeres og der tillades ikke nedsivning til faskine. Deklarationer Deklarationer er bestemmelser, der er tinglyst på ejendommen. Såfremt en deklaration er uforenelig med lokalplanens bestemmelser, bortfalder den efter Planlovens 18. På matr. nr. 75c, Nyråd Vordingborg Jorder hviler følgende servitutter, som der skal tages højde for 7
REDEGØRELSE ved den endelig udformning af bebyggelsesplan. Dato 17.02.1869 Dok om råstofindvinding og betingelser herfor. 02.07.1981 Dok om oversigt mv. 14.03.1983 Dok om byggelinier mv. 23.03.1984 Dok om adgangsbegrænsning mv. 14.03.1991 Dok om forsynings/afløbsledninger mv. 23.11.2001 Samdriftsdeklaration vedr. 75c og 75f, forud for al pantegæld. Servitutter, der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser kan aflyses efter planlovens 18. Miljøvurdering Planen har gennemgået screening ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen har vurderet om planen har væsentlig virkning på miljøet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv og de indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Lokalplanen er blevet screenet i forhold til overordnet planlægning og politikker, bymønster og kulturmiljøer, miljø, areal- og naturinteresser, infraog infostrukturer, andre forvaltningsområders politikker samt befolkningens fritidsmuligheder. Screeningen har vist, at der ikke er væsentlig virkning på miljøet af lokalplanen. Lokalplanen skal derfor ikke gennemgå en miljøvurdering. 8
BESTEMMELSER I henhold til lov om planlægning fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Det er lokalplanens formål at overføre området fra landzone til byzone at åben mulighed for at opføre boliger at fastlægge bebyggelsens placering og ydre fremtræden at udlægge fælles friarealer at fastlægge vejadgang at udlægge beplantningsbælte mod øst og syd 2 OMRÅDES AF- GRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matr. 75c Nyråd, Vordingborg Jorder, samt alle matrikler, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra ovennævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet overføres med lokalplanens vedtagelse fra landzone til byzone. 3 OMRÅDETS 3.1 Område A udlægges til boligformål til helårsbeboelse. ANVENDELSE 3.2 Ved åben-lav bebyggelse må kun opføres én bolig for én familie på den enkelte ejendom. 3.3 Områderne B1 og B2 udlægges til beplantningsbælte. Kortbilag nr. 2. 4 UDSTYKNING 4.1 Ved udstykning til åbenlav bebyggelse må ingen grund være mindre end 800 m2. 4.2 Ved udstykning til tæt-lav bebyggelse må ingen grund være mindre end 300 m2. 4.3 Området skal udstykkes enten til åben-lav eller til tætlav bebyggelse. 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 5.1 Den maksimale bebyggelsesprocent for åben-lav bebyggelse er 30, og for tæt-lav bebyggelse maksimalt 40. 9
BESTEMMELSER 5.2 Åben-lav samt tæt-lav bebyggelse må opføres i maksimum 1½ plan. 5.3 Bygningshøjde må maksimalt være 8,5 meter 5.4 Facadehøjden må ikke overstige 3,5 meter målt fra naturligt terræn til facadens skæring med tagfladen. 5.5 Ved opførelse af tætlav bebyggelse må facadehøjden på én facade samt gavle, maksimalt være 5,5 meter. 5.6 Boligbebyggelse skal placeres minimum 2,5 meter fra naboskel og fra beplantningsbælte og minimum 5,0 meter fra vejskel. 5.7 Garager, carporte, skure og lignende placeres minimum 1,0 meter fra naboskel og 5,0 meter fra vejskel. Indenfor 2,5 meter fra naboskel må disse udføres med en maksimum højde på 2,5 meter til tagets øverste begrænsning eller som saddeltag med en maksimum højde på 3,5 meter, 2,5 meter fra skel. 5.8 Ved tæt-lav bebyggelse kan afstandskravenen i 5.6 og 5.7 tilsidesættes forudsat, at der fremsendes en samlet plan for bebyggelsen til godkendelse. 5.9 Afstanden mellem tæt-lav bygninger indenfor den samme bebyggelse skal være 2,5 x facadehøjden. 6 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 6.1 Bebyggelsen kan opføres med ensidig taghældning eller sadeltag. 6.2 Der kan placeres solfanger/solcelleadgang integreret i tagfladen. 6.3 Ingen tagflader må have en spejlglansværdi der ligger over 25 %. 6.4 Bygningsfacader skal udføres i blank mur eller pudset, filset eller vandskuret murværk. Dog kan 50 % af facaden bestå af andet materiale. 6.5 Til facader skal anvendes farver dannet af jordfarver samt sort og hvidt eller blandinger herimellem. Til døre, vinduer og lignende mindre dominerende 10
BESTEMMELSER facadeelementer er andre farver tilladt. 7 VEJE OG STIER OG ANDRE FORHOLD AF FÆRDSELSMÆSSIG BETYDNING 7.1 Vejadgangen til lokalplanområdet etableres fra det mod vest beliggende boligområde eller fra Nyråd Skovstræde. Kortbilag nr. 2 7.2 Privat fællesvej udlægges i en bredde af 8,0 meter og anlægges med en kørebanebredde på mindst 5,0 meter og fortov i en bredde på 1,3 meter. Se principskitse 7.3 Stier udlægges i en bredde af 2,3 meter og anlægges med fast belægning i en bredde af 1,3 meter. 7.4 Sti mod syd i beplantningsbælte B2, udlægges i en bredde på 3,3 meter og anlægges med fast belægning i en bredde af 1,3 meter. Der etableres desuden stiforbindelse til det mod vest beliggende beplantningsbælte. Kortbilag nr. 3 7.5 Ved åbenlav bebyggelse skal der udlægges 2-pladser pr. bolig. Ved tætlav bebyggelse skal der udlægges 1½ p-pladser pr. bolig. 7.6 Der må kun etableres én overkørsel til vej for hver enkelt ejendom. 7.7 Vendepladser for renovationskøretøjer og lignende skal etableres med de minimumsmål, der er vist er på tegningen til venstre. 8 UBEBYGGEDE AREALER OG BEPLANTNING 8.1 Langs lokalplanområdets østlige grænse skal der etableres et 5,0 meter bredt beplantningsbælte bestående af hvidtjørn med overstandere af eg, mindst én eg pr. 15 meter. 8.2 Langs lokalplanområdets sydlige grænse skal der etableres et 7,5 meter bredt beplantningsbælte bestående af hassel. Igennem beplantningsbæltet etableres der en sti som en nøddegang. Stien skal have forbindelse til stierne mod vest og syd. 11
BESTEMMELSER 8.3 Terrænet må maksimalt reguleres med +/- 0,5 meter, 2,5 meter fra skel. Se skitse. Vordingborg Kommune skal i forbindelse med byggemodningen godkende en samlet plan for terrænregulering. 8.4 Oplag af fritidsbåde, campingvogne og uindregistrerede køretøjer må ikke finde sted. 8.5 Renovationsstativer, containere m.v. skal afskærmes og placeres således, at de ikke virker skæmmende for omgivelserne. 8.6 Hønsehold er ikke tilladt 8.7 Ved tætlav boligbebyggelse skal der anlægges en fælles legeplads. Legepladsens grundareal skal udgøre mindst 1,5 m2 pr. boligenhed. 9 TEKNISKE ANLÆG 9.1 Boligbyggeri skal tilsluttes naturgasforsyning. Boligbyggeri, der som min. opføres som lavenergiklasse 2, er undtaget for krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. 9.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg efter Vordingborg Kommunes anvisninger. Afløb til faskine er ikke tilladt. 9.3 Parabolantenner og øvrige antenner kan opsættes på egen grund. Højden på paraboler må maksimalt være 1,5 meter målt fra terræn til centrum af parabolen. Antenner må maksimalt være 1,8 meter høje målt fra terræn. 9.4 Der må ikke opsættes minivindmøller på de enkelte huse eller andre former for vindmøller. 9.5 El-ledninger, herunder til udendørs belysning må kun udføres som jordkabler. 12
BESTEMMELSER 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før, der er sket tilslutning til offentlig kloak. 10.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før ejendommens ubebyggede arealer er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanens 7. Beplantningsbælter skal dog senest være etableret senest 1 år efter byggemodningen er påbegyndt. 10.3 Ejer skal sikre, jf. Jordforureningslovens 72 B, at den øverste ½ meter jord på de ubebyggede dele af arealerne er rene. 10.4 Før byggemodning igangsættes i området skal Sydsjællands Museum kontaktes for eventuelle udgravninger i arkæologiske interesseområder. 11 MYNDIGHEDS- GODKENDELSER 11.1 Skovbyggelinien ophæves med vedtagelse af denne lokalplan. Kortbilag nr. 4. 11.2 Opsætning af skilte og flag skal godkendes af Vordingborg Kommune. Se folderen Råd og regler for facader og skilte i Vordingborg By. 12 GRUND- EJERFORENING 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanområdet. Alternativt kan der ske en sammenslutning med anden grundejerforening. Grundejerforeningen oprettes når mindst 50 % af boligerne er taget i brug. 12.2 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på fællesarealer inden for lokalplanområdet. 12.3 Grundejerforeningen er pligtig til at vedligeholde de i 7 og 8 nævnte veje, stier, fællesarealer og beplantningsbælter. 13
14
Lokalplan nr. B-102.4 - Et boligområde ved Nyråd Skovstræde, Nyråd kab - August 2008 Bilag 1 Fagsekretariat Plan Områdeafgrænsning Lokalplanområdet Vordingborg Kommune 15
Lokalplan nr. B-102.4 - Et boligområde ved Nyråd Skovstræde, Nyråd A = Boligområde B1 = Beplantningsbælte B2 = Beplantningsbælte Bilag 2 Lokalplanområdets opdeling kab - August 2008 Fagsekretariat Plan Vordingborg Kommune 16
Lokalplan nr. B-102.4 - Et boligområde ved Nyråd Skovstræde, Nyråd kab - August 2008 ----------- Stiforløb Bilag 3 Stiforløb Fagsekretariat Plan Vordingborg Kommune 17
Det meste af lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinie. Lokalplan nr. B-102.4 - Et boligområde ved Nyråd Skovstræde, Nyråd kab - August 2008 Skovbyggelinie Bilag 4 Skovbyggelinie Fagsekretariat Plan Vordingborg Kommune 18
19