2 4 6 BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME HANDLES IGEN HVILKE INVESTORTYPER ER I ØJEBLIKKET AKTIVE? NYBYGGEDE EJERLEJLIGHEDER SÆLGES SOM UDLEJNINGSEJEN- DOMME? WWW.DTZ.COM/DK
handles igen Bunden er nået ifølge seneste undersøgelse fra DTZ Research. Nu mødes købere og sælgere igen og handlen med boligudlejningsejendomme er stigende. Ifølge en helt ny undersøgelse fra DTZ Research, er det københavnske marked for handel med boligudlejningsejendomme endelig ved at tø op. Der blev i 2009 foretaget en række handler, som indikerer et nyt prisniveau, og som formentlig er ved at være accepteret af en række potentielle investorer som markedsprisen. Bytteklubben Efter JyllandsPostens afsløring i sommeren 2007 af pantebrevskarrusellen, overbelåningerne, Det store Ejendomsspil eller bytteklubben, som flere dagblade efterfølgende har døbt det, der foregik frem til medio 2007, stoppede handlen med boligudlejningsejendommen næsten totalt, særligt i det københavnske marked. Det må i dag nærmest anses som dokumenteret, at en kreds af personer, formentlig mellem 40 og 50 personer/selskaber, internt mellem hinanden foretog et meget stort antal handler med de samme ejendomme. Hver gang til højere og højere priser, og hver gang med nye skægpantebreve bagest i prioritetsordenen. Fordi der var tale om så mange deltagere i bytteklubben og fordi antallet af handler var så stort, gik der lang tid, før det blev opdaget, hvad der foregik. Antallet af handler blev til sidst flere hundrede om året, og alene disse 40-50 personer/selskaber kunne derfor holde markedet i gang. Alle tal, såvel som fornemmelsen hos landets långivere, viste stigende priser og ingen undrede sig for alvor før sommeren 2007, hvor så godt som alle andre investorer var stået af markedet og kun de 40-50 personer/ selskaber fortsat handlede. Historisk prisfald Ejendommene blev derefter i en periode på over to år ramt af et hidtil uset voldsomt prisfald på 40-50%, som startede fra et historisk højt niveau med priser 2 på omkring 25-30.000 kr/m 2. for selv middelmådige ejendomme, mens liebhaverejendomme kunne runde et niveau på 50.000 kr/ m 2 eller mere, hvis særlige forhold gjorde sig gældende. Bunden nået Der findes ikke i Danmark offentligt tilgængelige statistikker, hvor udviklingen i handelspriser på specifikt boligudlejningsejendomme i udvalgte geografiske områder kan ses. DTZ har dog som en betalt opgave rekvireret et handelsprisindeks på boligudlejningsejendomme for Region Hovedstaden inklusiv Frederiksberg Kommune hos Danmarks Statistik. Heraf fremgår det, at handelspriserne eksploderede i 3. kvartal 2007, for derefter at falde kontinuerlig frem til 1. kvartal 2009, med undtagelse af en kortvarig stigning i 2. kvartal 2008. I 2. kvartal 2009 begyndte priserne igen at stige i takt med, at handlen igen begyndte at vokse. 140 130 120 110 100 90 80 70 2006.1 2006.2 2006.3 2006.4 2007.1 2007.2 Kilde: Danmarks Statistik 2007.3 2007.4 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 Handelsprisindeks boligudlejningsejendomme 2009.1 2009.2 DTZ Research har klarlagt en stor del af markedet ved undersøgelse af handlerne foretaget i perioden 1. januar 2009 til 30. september 2009, i det omfang det har været muligt at fremskaffe oplysninger om handelsvilkårene. I 1. halvår 2006 blev 405 handler med boligudlejningsejendomme gennemført. Antallet faldt derefter støt frem til 1. halvår 2009, hvor der er handlet 81 ejendomme.
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2006.1 2006.2 2007.1 2007.2 2008.1 2008.2 2009.1 Antal handler med boligudlejningsejendomme 2006.1 Kilde: Danmarks Statistik 2009.2 Afkast og kvadratmeterpriser Det viser sig, at handlerne i perioden næsten alle blev foretaget til priser i niveauet 15.000-16.000 kr./m 2. Billedet er lidt mindre klart, når det kommer til afkastniveauer. Dette skyldes bl.a. at der særligt på boligudlejningsejendomme er mange forbedringsmuligheder, og at ejendommene derfor ofte ikke handles på det aktuelle afkast, men på det mulige fremtidige afkast. Det generelle billede er dog afkast i niveauet 4-4,5% for ejendommen som helhed. Fordeles afkastet på hhv. boligdelen og erhvervsdelen, har kun få sælgere opgjort dette, men disse har til gengæld en ret klar opfattelse af niveauet: 3-3,50% for boligdelen og 5,5-6,5% for erhvervsdelen. Næsten alle adspurgte har svaret, at der i de første tre kvartaler af 2009 var flere handler end i de sidste tre kvartaler af 2008, og de fleste indikerer tilmed, at de forventer endnu flere handler i det kommende halvår. Aktuel markedspris Ved tidligere undersøgelser blandt investorer og potentielle nye investorer har DTZ Research kunnet sammenstykke en opfattelse i markedet af, at markedsprisen på boligudlejningsejendomme ville stabilisere sig på et niveau omkring 12-14.000 kr./ m 2, men den nye undersøgelse fra DTZ Research viser meget tydeligt, at handlerne blev foretaget 3 på et højere niveau. Næsten alle handler skete i prisniveauet 14-16.000 kr/m 2 og hovedparten mellem kr. 15.000 og kr. 16.000 pr. m 2, hvilket må siges at indikere, at dette er det nye markedsniveau. Til forklaringen hører, at alle adspurgte har fortalt, at næsten alle handler blev foretaget med 90% finansiering eller mere fra sælger. I et fastfrosset lånemarked, som det nuværende, må det dermed konstateres, at det er af afgørende betydning, at der i handlen sikres den fornødne finansiering. I modsat fald sker der ingen handel. Dette viser med stor tydelighed den nuværende tendens, hvor investorerne retter deres opmærksomhed mod de sikre investeringer og handler uden risiko. Kun ganske få private investorer kommer med en høj egenfinansiering. Derfor handles i øjeblikket næsten kun de ejendomme, hvor en høj finansieringsgrad kan sikres (modsat den del af markedet, hvor de institutionelle investorer dominerer her sker handlerne typisk kontant og i enkelte tilfælde med finansiering på op til 60% involveret efterfølgende). Det sker typisk, når sælger er i økonomiske problemer eller har overdraget nøglen til långiver og långiver derfor undtagelsesvis kan give højere finansieringsgrad for at sikre at ejendommen overgår til en ny, økonomisk stærkere køber og dermed ikke skal forvaltes af långiver, for hvem det er en både økonomisk og ressourcemæssig belastning at overtage forvaltningen af et antal ejendomme. Den langsigtede investering DTZ ser i øjeblikket et antal købere i markedet, som gør gode handler. Hvis man kan købe op, når priserne ligger omkring bundniveauet og det samtidig er muligt at købe til en pris, hvor ejendommens drift ikke er en likviditetsmæssig belastning, kan man næsten ikke undgå at gøre en god forretning på den lange bane. Næsten alle typer af boligudlejningsejendomme har meget lav tomgangsrisiko. Når den danske lejelovgivning derudover sikrer, at lejeindtægten minimum følger prisudviklingen i samfundet, vil en boligudlejningsejendom med stor sandsynlighed generere både et likviditetsoverskud på sigt og en rigtigt god pensionsopsparing på den lange bane.
Hvilke investortyper er i øjeblikket aktive? I forbindelse med markedsanalysen omkring handler med boligudlejningsejendomme, har DTZ Research kortlagt, hvilke investortyper der i øjeblikket opkøber i samme segment. Ved kortlægning af størstedelen af de i 2009 foretagne handler med boligudlejningsejendomme, viser det sig samtidig, hvem der i det nuværende marked er tidligst ude med troen på at markedet har stabiliseret sig og er begyndt at købe op. førstegangsinvestorer, der ikke havde det fornødne kendskab til den meget komplicerede lejelovgivning, der er baggrunden for både størrelsen af den lovlige leje og dermed også for prisdannelsen. Tiden inden sammenbruddet Undersøgelsen fra DTZ Research viser, at der i perioden op til markedets sammenbrud i sommeren 2007 var stor aktivitet blandt spekulanter, der alene købte op i troen på fortsatte hurtige prisstigninger. I den sidste periode inden markedets kollaps, var nærmest kun bytteklubben aktive købere. Disse handler bør udtages af undersøgelsen, idet de havde andre bevæggrunde end det øvrige marked. Perioden inden da det man måske kunne kalde den sidste del af den sande højkonjunktur for boligudlejningsejendommene, har DTZ i sin undersøgelse defineret som perioden 1. januar 2006 31. december 2006 1. I denne periode troede mange stadig på fortsatte prisstigninger og købte uden at fokusere på ejendommenes drift. Mange ejendomme blev således købt til priser, hvor driften end ikke kunne betale forrentningen af lånene, men dette var af mindre betydning, når mankoen typisk lå omkring 1-2% af ejendomsværdien årligt og prisstigningerne samtidig lå på 10-20% årligt. Mange ejendomme blev opkøbt af 1 Det er naturligvis alene en fornemmelsessag, hvornår markedet ændrede sig fra sande prisstigninger til stor dominans af bytteklubbens handler og grænsen kan næppe defineres ved eksakte datoer. DTZ oplevede imidlertid, som flere kolleger i branchen, at omkring årsskiftet 2006-2007 faldt en stor del af de ellers kendte investorer til boligudlejningsejendomme fra som følge af manglende tiltro til, at prisstigningerne kunne fortsætte. Det var også omkring dette tidspunkt, at flere af de institutionelle investorer og andre solgte deres porteføljer af boligudlejningsejendomme. 4 Investorer i dagens marked Spekulanterne, der alene købte i troen på hurtige prisstigninger, er ude af markedet i dag. En stor del af dem er enten gået konkurs eller er under betalingsstandsning og deres ejendomme er enten allerede afhændet - i fri handel eller på tvangsauktion eller ligger i konkursboer, som endnu ikke har nået at afhænde ejendommene. Køberne er nu i stedet typisk erfarne markedsdeltagere. Undersøgelsen fra DTZ Research viser at kun få ejendomme er solgt til uerfarne investorer, mens langt de fleste er blevet opkøbt af investorer, der stod af markedet i tide inden sammenbruddet. Der er næsten udelukkende tale om privatpersoner, dog ofte via et selskab. For 1-1½ år siden meldte flere kendte investorer sig på banen og var klar til opkøb af større porteføljer, hvis priserne var tilstrækkeligt lave. Disse havde/har typisk en kreds af passive pengemænd bag sig mens en kendt ejendomsmand står i spidsen. Ingen af disse har, så vidt DTZ Research har kunnet konstatere, købt boligudlejningsejendomme. I det hele taget har opkøbene hos næsten alle været yderst beskedne i de forløbne 1-1½ år. Fællestræk hos de aktive investorer, der har opkøbt boligudlejningsejendomme, er fokus på at optimere ejendommens drift og udvikle dens muligheder for på denne måde at sikre en langsigtet værdiudvikling. Ingen påregner hurtigt salg af de opkøbte ejendomme, hvorimod alle betegner ejendommene
som en anlægsinvestering og ofte også som en langsigtet pensionsopsparing. Interessant er det også at konstatere, at adskillige af køberne vil agere upåvirket af et eventuelt yderligere fald i ejendomspriserne og at de samstemmende mener, at de alligevel vil have gjort en god handel. Den generelle holdning er, at en ejendomsinvestering altid vil være en god investering, når blot den ses på langt sigt, f.eks. 20 års sigt. Flere fortæller om ejendomme, de købte for 20 år siden eller mere, og som i dag har en værdi på ti eller tyve gange købsprisen eller mere. I dette lys må man naturligvis bekræfte, at det er uden betydning om man køber til en pris der er f.eks. 10% over markedets bund. Institutionelle investorer tøver En anden interessant konklusion af undersøgelsen fra DTZ Research er, at de institutionelle købere (eksempelvis pensionskasserne), ikke er tilbage i markedet som købere. Svarerne indikerer at dette heller ikke kommer til at ske foreløbig. Ikke så meget ud fra en afkastmæssig betragtning, men ud fra en betragtning om, at direkte ejerskab af boligudlejningsejendomme giver for meget uro blandt pensionskassens medlemmer, der ofte ikke kan acceptere, at deres egen pensionskasse kræver årlige lejestigninger og at den nuværende lejelovgivning nærmest straffer ejere, der vedligeholder ejendommene godt eller forbedrer dem. For at undgå polemik blandt medlemmerne, ønsker langt de fleste af landets pensionskasser derfor ikke at investere i boligudlejningsejendomme. Flere har dog indirekte investeringer i ejendomstypen en investeringsform, der spreder sig over alle kontinenter i øjeblikket og formentlig vil blive endnu mere udbredt i de kommende år. 5
Nybyggede ejerlejligheder sælges som udlejningsejendomme I løbet af 2009 er der færdiggjort en del boligbyggerier i Storkøbenhavn, som typisk er udstykket i ejerlejligheder. DTZ Researchs undersøgelse viser dog en tydelig tendens til, at disse ejendomme gennem det seneste ½-1 år har været udbudt til salg som boligudlejningsejendomme. Ændringerne på boligmarkedet Ligesom i de foregående år er der i løbet af 2009 færdiggjort en del boligbyggerier i Storkøbenhavn. Ejendommene er typisk udstykket i ejerlejligheder, så godt som alle med det formål at sælge dem enkeltvis til slutbrugeren forbrugeren, der skal bo i lejligheden. Som følge af det svigtende boligmarked, hvor både stort udbud, lille efterspørgsel samt prisfald har været nøgleord, står en stor del af ejerlejlighederne dog stadig usolgte. Undersøgelsen viser ikke hvor stor en andel af ejerlejlighederne, der er solgt til slutbrugeren. Dog viser den en tydelig tendens til, at ejendommene gennem det seneste ½-1 år har været udbudt til salg som boligudlejningsejendomme, dvs. at f.eks. hele blokke/komplekser med alt fra 10-200 lejligheder er solgt til samme investor. Dette har nærmest været uset i markedet tidligere, idet værdien som boligudlejningsejendomme har været betydeligt lavere end værdien som enkeltstående ejerlejligheder. I takt med prisfaldet på boligmarkedet er prisspændet dog blevet indsnævret. I den periode, hvor priserne på ejerlejligheder var på sit højeste, blev nogle få projekter også solgt en gros i hele blokke/komplekser. På daværende tidspunkt var der tale om projekter, der endnu ikke var opført, og hvor developeren ønskede at undgå risikoen for detailsalget til den enkelte forbruger. Årsagen kunne eksempelvis være adgang til bedre finansiering, såfremt developeren allerede på tidspunktet for ansøgning om byggelån kunne dokumentere, at alle lejligheder var solgt. Der blev så givet en rabat i forhold til detailprisen, som følge af købers overtagelse af risikoen for salgsfasen. Typisk var der tale om købere, som ønskede at videresælge de enkelte ejerlejligheder og måske selv besad ekspertise på dette område. 6 En investering med ekstra potentiale Nu er der derimod tale om, at investor erhverver en blok/et kompleks for at drive ejendommen som boligudlejningsejendom og at investor dermed forlanger et markedsmæssigt afkast af sin investering. Derudover har investor muligheden for at opnå en gevinst, når/hvis ejerlejligheder på et senere tidspunkt igen stiger i værdi. At lejlighederne udlejes medfører nemlig ikke, at investor fortaber muligheden for senere at frasælge dem enkeltvis som ejerlejligheder til forbrugere, der ønsker at bebo dem selv. Dette vil oftest ske i en senere successiv process, hvor den enkelte lejlighed sælges i forbindelse med at lejer alligevel fraflytter, såfremt fraflytningen sker på et opportunt tidspunkt, dvs. når markedsprisen på ejerlejligheder er høj. Man kan dermed sige, at en investor, der erhverver en boligudlejningsejendom, som er udstykket i ejerlejligheder, får adgang til en ekstra potentiel gevinst, som investoren af en ejendom i den ældre boligmasse ikke har adgang til (dog med enkelte undtagelser, f.eks. for fredede ejendomme og de såkaldte 80/20-ejendomme ). Afkast Potentialet for en senere lejeforhøjelse består i nybyggede ejendomme alene af, at lejen på langt sigt typisk bør følge nettoprisudviklingen, hvorved investeringen er inflationssikret. Ejendomme tilhørende den ældre boligmasse tilbyder oftest muligheder for en noget bedre lejeudvikling, f.eks. gennem 5 stk.2-moderniseringer, aftalte forbedringer eller stigende boligprocent alt sammen indtjeningsmuligheder, der ikke eksisterer i nybyggede ejendomme. Den aktuelt betalte leje er næsten altid højere i nybyggede ejendomme end i den gamle boligmasse, når der måles på leje pr. m 2. I den gamle boligmasse
ligger lejen i storbyerne typisk fra kr. 400 1.100 pr. m 2 p.a., mens nybyggede lejligheder typisk udlejes i niveauet kr. 1.050 1.700 pr. m 2 p.a. Det medfører en risiko for, at denne højere leje måske i fremtiden ikke kan opnås altså en større risiko i den nye ejendom, end i den gamle. Nogle vil mene, at risikoen er teoretisk, hvis ejendommen er attraktivt beliggende. Hvis der er tale om en ejendom, hvor lejen er helt i top, kan det dog ikke afvises, at man kunne komme i en situation, hvor der senere vil opstå tomgang eller behov for lejereduktion, helt enkelt fordi udbuddet kan blive større end efterspørgslen. Disse ovennævnte forhold afspejles naturligvis i det afkast, markedet sætter. Det betyder, at mens ejendomme i den ældre boligmasse (og med lav husleje) i dag typisk handles til afkast omkring 3-3,5% for boligdelen, handles de nybyggede og udlejede ejerlejlighedsejendomme til noget højere afkast ifølge DTZ s undersøgelse typisk i niveauet 5-6%. Dette afhænger dog meget af beliggenhed, lejeniveau og størrelsen af det ovennævnte potentiale ved et senere frasalg af enkelte ejerlejligheder. Hvis kvadratmeterprisen på den udbudte ejendom er tilstrækkeligt langt under kvadratmeterprisen på en tilsvarende ejerlejlighed, accepterer køber typisk et lidt lavere afkast, eftersom der senere kan udløses et større potentiale. Ørestad Sluseholmen Havneholmen Islands Brygge Frihavnen Tuborg Havn kr. 1.050-1.150/m 2 p.a. kr. 1.050-1.200/m 2 p.a. kr. 1.500-1.750/m 2 p.a. kr. 1.200-1.350/m 2 p.a. kr. 1.300-1.500/m 2 p.a. kr. 1.300-1.600/m 2 p.a. Et nyt marked? Restejerlejligheder har eksisteret som begreb siden Ejerlejlighedsloven blev vedtaget for efterhånden 44 år siden i 1966. Der har dog altid været tale om at (udlejede) ejerlejligheder blev opkøbt alene med henblik på et salg, typisk ved lejers senere fraflytning. Det direkte afkast på restejerlejligheder har typisk ligget langt under det afkast, en investor ellers ville betinge sig i markedet i perioder helt nede på 0,5-1% og betydeligt under afkastet på andre boligudlejningsejendomme. I den nuværende situation på ejendomsmarkedet er der helt unikt tale om, at investor kan opkøbe til et højere afkast end andre typer af boligudlejningsejendomme og samtidig få muligheden for en gevinst, når ejendomsmarkedet igen viser stigende priser. Udlejning De nybyggede lejligheder bliver i det nuværende marked typisk først udlejet, eventuelt er en mindre andel leveret med en lejegaranti fra sælger, og derefter solgt. Investor opnår derved, at ejendommen er indtægtsskabende og likviditetsneutral fra første dag. Ved udlejning er lejlighederne omfattet af lejelovgivningen, men ikke af samme restriktive krav til lejens størrelse som de ældre boligudlejningsejendomme. I nybyggede ejendomme er huslejefastsættelsen fri, dvs. begrebet markedsleje finder anvendelse. Ifølge DTZ s undersøgelse medfører dette i øjeblikket en leje i størrelsesordenen, indikeret ovenfor. Der er dog stor forskel, alt efter standard, beliggenhed i byggeriet, udsigt osv. 7 Det er således ikke overraskende, at flere investorer har vendt blikket mod opkøb af nybyggede ejerlejligheder. Det er måske mere overraskende, at ikke flere investorer har gjort det. Forklaringen skal formentlig søges i to forhold: Det ene er, at nogle investorer mener, at der er en reel risiko for et senere fald i lejeniveauet. Den anden er, at der indtil nu kun har været udbudt få projekter i det aktuelle marked, hvor sælger har været realistisk i sin prisopfattelse. Flere ejendomme har været udbudt, men med en prisforventning i størrelsesordenen 4%. DTZ forventer, at der i løbet af det næste halve års tid vil blive udbudt flere sådanne ejendomme, hvilket formentlig vil være med til at udbrede kendskabet til den aktuelle markedspris og samtidig også give et større antal potentielle investorer lyst til at satse på ejendomstypen.
DTZ står for Debenham (England), Thouard (Frankrig) og Zadelhoff (Holland/Tyskland), og disse 3 firmaer grundlagde i 1992 sammenslutningen DTZ, som idag er en af verdens førende ejendomsrådgivere. Mere end 10.000 medarbejdere repræsenterer og rådgiver nogle af de mest ansete multinationale virksomheder, finansielle institutioner, regeringer, entreprenører og investorer i over 43 lande rundt om i verden. Med 200 kontorer i 148 byer, tilbyder DTZ rådgivning inden for salg, investering, vurdering, lejerådgivning (Occupier Services), research og markedsanalyser, projektudvikling og strategi, Corporate Real Estate Services (CRES) samt Corporate Finance. EGESKOV & LINDQUIST A/S etableret i København i 1991 blev allerede i 2000 udnævnt til at repræsentere DTZ i Danmark og firmaet etablerede i 2005 kontor i Århus. Firmaet er statsaut. ejendomsmæglere, valuarer og Chartered Surveyors med speciale i erhvervs- og investeringsejendomme. Få mere information: Huset Huset udkommer ti gange om året og sendes til samtlige medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Magasinet indeholder artikler om den nyeste udvikling på ejendomsmarkedet: Nye politiske initiativer Ny lovgivning Ny administrativ praksis Udviklingen hos branchens virksomheder Tendenser i ejendomsadministration Arkitektur og byggeteknik DTZ Residential Reviews DTZ Research International udgiver forskellige kvartalsmæssige rapporter, som dækker udviklingen på boligmarkederne i eksempelvis det centrale London, Irland, Kina m.m., og som primært er rettet imod ejendomsinvestorer. Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening Alle rapporter kan rekvireres via vores hjemmeside www.dtz.com/dk, ved at kontakte vores kontorer i Århus eller København eller ved at kontakte PR & marketingkoordinator Mette Meng på tlf.: 33 73 45 03 eller Mette.Meng@dtz.com www.oline.dk DTZ Egeskov & Lindquist A/S Nørre Farigmagsgade 15 DK-1364 København K Tel. +45 33 14 50 70 Fax. +45 33 14 50 73 DTZ Egeskov & Lindquist A/S Banegårdspladsen 20 A DK-8000 Århus C Tel. +45 87 31 50 70 Fax. +45 87 31 50 73 8