FOR En kulturhistorisk bevaringsværdig landsby AALESTRUP KOMMUNE SEPTEMBER 2004
INDHOLDSFORTEGNELSE Vejledning 3 Redegørelse 4 Indledning 4 Lokalplanens formål.. 4 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning. 4 Vesterbølles historie.. 4 Kulturlandskabet. 7 Lokalplanområdet i dag. 8 Fremtidig bevaring i landsbyen 11 Fremtidig planlægning i Vesterbølle 13 Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning for området. 15 Lokalplanens retsvirkninger. 18 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger. 18 Indsigelsesfrister og ændringsforslag. 18 Bestemmelser. 20 1 Lokalplanens formål 20 2 Lokalplanens område og zoneforhold. 20 3 Områdets anvendelse 21 4 Bevaring af bebyggelse. 21 5 Bevaring af diger, vejforløb, pladser og beplantning. 22 6 Udstykninger 23 7 Vejanlæg og parkering.. 23 8 Ledningsanlæg 23 9 Ny bebyggelses omfang og placering. 23 10 Ny bebyggelses ydre fremtræden 24 11 Ubebyggede arealer.. 24 12 Servitutter. 24 13 Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 25 14 Påtaleret 25 15 Dispensationer fra ændringer i lokalplanen. 25 16 Lokalplanens retsvirkninger 25 Kortbilag: 1 Områdeafgrænsning Vesterbølle 2 Områdeafgrænsning matrikelkort Vesterbølle by, Vesterbølle 3 Bygningers bevaringsværdi i Vesterbølle (sammenfatning af Registrant) 4 Kulturlandskabet i Vesterbølle by 5 Øvrige bindinger i Vesterbølle by 6 Forslag til nye udstykningsområder i Vesterbølle
VEJLEDNING Vejledning. En lokalplan fastlægger bestemmelser for grundejere, lejere og brugere vedrørende den fremtidige anvendelse af det areal og de bygninger, som lokalplanen omfatter. Bestemmelserne omfatter bl.a. bebyggelsens art, anvendelse, omfang og udformning, friarealernes anvendelse, beplantning, vej- og stiforhold m.m. Lokalplanen består af en redegørelse (s. 4-19), der bl.a. beskriver lokalplanens indhold og planlægning, samt et afsnit med bestemmelser (s. 20-26). Bestemmelserne er i modsætning til redegørelsen umiddelbart bindende for ejere og lejere i området. Efter planloven har byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan igangsættes. Formålet med lokalplanpligten er at opnå større sammenhæng i planlægningen og inddrage borgerne heri. Et lokalplanforslag skal offentliggøres i mindst 8 uger. Herefter vurderer byrådet eventuelle indsigelser og ændringsforslag samt vedtager planen endeligt. Lokalplanens retsvirkninger er nærmere omtalt i lokalplanen. Yderligere oplysninger kan fås ved henvendelse til Aalestrup kommune Teknisk forvaltning Aagade 25 9620 Aalestrup Tlf.: 96 97 05 00 3
REDEGØRELSE Indledning Vesterbølle er i Regionplan 2000 udpeget som særligt kulturhistorisk bevaringsværdig landsby. Landsbyen er derfor optaget i kommuneplanen (kommuneplantillæg nr. 5) med en beskrivelse af de kulturhistoriske interesser, som ligger til grund for udpegningen og med en beskrivelse af de særlige beskyttelseshensyn. De kulturhistoriske kvaliteter sikres herefter i nærværende lokalplan. Forud for lokalplanudarbejdelsen er der foretaget en lang række registreringer bl.a. af Viborg Stiftsmuseum. Der er blevet afholdt borgermøder og en byvandring i Vesterbølle med henblik på at udveksle viden omkring landsbyens kulturhistorie samt at informere om planarbejdet. Lokalplanen er udarbejdet i samarbejde med en gruppe borgere fra Vesterbølle. Lokalplanens formål Denne lokalplan er udarbejdet med det formål at sikre de kulturhistoriske værdier og de kvaliteter, der er karakteristiske for landsbymiljøet i Vesterbølle. Herudover skal lokalplanen åbne mulighed for nye udstykninger til boligformål og sikre at evt. ny bebyggelse tilpasses det eksisterende miljø og dermed medvirke til at opretholde og styrke landsbyens karakter. Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning Vesterbølle ligger i den nordvestlige del af Aalestrup kommune. Lokalplanområdet omfatter Vesterbølle landsby og afgrænses som på kortbilag 1 og 2. Det afgrænsede areal udgør ca. 18,3 ha. Vesterbølles historie Vesterbølle by blev anlagt på randen mellem agerland og eng ved Lilleå, sandsynligvis i den tidlige middelalder ( omkring 1100-tallet). Byen er placeret, hvor vejforløbene samles ved overfartsstedet over Lilleå. Gårdene kom til at ligge omkring kirken, der ligger højt omtrent midt i landsbyen, langs den slyngede hovedgade og dens forgreninger. Byens placering er typisk for den tidlige bebyggelse i de midtjyske ådale. Ejerlavet blev i syd, vest og nord afgrænset af Lilleå og Lerkenfeldt å og gårdene blev placeret centralt i byens ressourceområde på kanten mellem agerjorderne og engene. Skov har beboerne kun i begrænset omfang haft adgang til, og når de skulle male korn, skulle de køre ad vejen mod nord til Lerkenfeldt Møllegård. 4
REDEGØRELSE Før landboreformerne og overgangen til selveje hørte gårdene i Vesterbølle under Lerkenfeldt gods. Ejerlavets jorde blev dyrket af Vesterbølles bønder i fællesskab som såkaldte græsmarksbrug. Driftsformen skyldtes de relativ lette og sandede jorder og de betydelige engarealer, som gjorde det muligt at holde mange husdyr. I princippet bestod et græsmarksbrug af to dele med i alt ca. 10 marker eller gjøder som de kaldtes. De fem gjøder var udlagt til græsfælled, mens der i de andre fem blev sået byg, rug og havre. Markerne indgik i et rotationssystem, således at en ny græsmark hvert år blev gødet, pløjet og tilsået med korn, mens marken i den anden ende efter at have været dyrket i fem år fik lov at gro til med græs. Som et yderligere supplement til husdyrholdet kunne bønderne slå hø i engene og derefter lade heste, får, køer og stude afgræsse arealerne. Landboreformen Landboreformerne ændrede ikke bebyggelsesstrukturen, men trak til gengæld nye skel i landskabet. Omkring 1815 blev Vesterbølles jordere udstykket og fordelt mellem bylavets 15 gårde, der på det tidspunkt var omtrent lige store. Udsnit af kort fra 1815 Vesterbølle Byes jorder beliggende udi Vesterbølle Sogn Rinds Herred 5
REDEGØRELSE Her var der tale om en kamudskiftning, således at hver gård fik en hovedparcel agerjord nord for byen og Lilleå, flere engparceller ned mod åen og på Holmene samt en hedeparcel mod nordøst. Kun to gårde flyttede ud på de udskiftede marker. I forbindelse med udskiftningen byggede Vesterbølles bønder nye skel og diger, som afgrænsede den enkeltes gårds jorder. Også drivveje mod engene fik diger. På Holmen ses fornemme eksempler på Vesterbøllebøndernes inddigede engparceller. Nord for byen er udskiftningsskellene, som afgrænsede den enkelte gårds jord, i adskillige tilfælde fortsat tydeligt markeret, idet nyere læhegn er plantet i skellene. Bebyggelsen I løbet at 1800-årene flyttede fire andre af Vesterbølles oprindelige gårde ud på de pågældende ejendommes jorder. Indenfor ejerlavet opstod der også gennem udparcellering tre nye gårdbrug og nogle husmandssteder, og i landsbyen kom der flere jordløse huse. På østsiden af Katbakken lå fattighuset indtil 1915. Ved kirken lå i 1842 en skolebygning på 11 fag samt et mindre udhus. Skolen havde et jordtilliggende på 4 tdl. En ny skole blev opført på stedet i 1860. Den fik en tilbygning i 1911 og igen i 1922 og eksisterede som skole indtil 1958. Herefter kom den nye centralskole øst for byen, der fungerede frem til 1983, hvorefter Vesterbølle Efterskole blev etableret. Sognehuset (tidl. missionshus) Tolshøj 17 Vesterbølle kirke Umiddelbart syd for kirken opførtes i 1897 et missionshus. I løbet af århundredet fik byen også en lille håndfuld håndværkere og handlende. Ved folketællingen i 1834 var her smed, tømrer og skrædder. I 1850 havde Vesterbølle også fået en skomager og tællingen oplyser om tre piger, som går rundt på gårdene som væversker. Næringsfriheden af 1857 gjorde det muligt med høkerhandel i landsbyerne, men det er først efter folketællingen i 1870, vi får oplysninger om en detailhandler. I 1901 havde Vesterbølle både købmand, tækkermand, skomager, to smede, en snedker, en deltidsmurer, to væversker og en vaskekone. I de næste årtier fik byen hele to cykelforretninger og to købmandsforretninger og samtalestationen sørgede for Vesterbølleborgernes telefoniske forbindelser til omverdenen fra 1912 til 1962. Derimod fik landsbyen aldrig brugsforening eller anden markant institution i andelstiden. Andelsmejerierne lå i Østerbølle og Gedsted. Et 6
REDEGØRELSE andelsfrysehus lå placeret på arealet mellem Tolshøj 1 og Tolshøj 3 fra omkring 1949 til 1989. Især i 1940 erne og 1950`erne bygges også en række enfamiliehuse ofte opført til pensionister. Kulturlandskabet Diger og skel I Vesterbølle og i landskabet omkring landsbyen findes en række diger og skel, som landsbyens beboere for mange generationer siden byggede i sten, jord eller tørv. Oven på jorddigerne var der tæt beplantning eller flettede gærder, der tjente til at holde kreaturerne inde eller ude og som markerede ejerforholdet. Diger, skel m.m. er registreret af Viborg Stiftsmuseum, jf. Registrant *, og fremgår af kortbilag 4. De ældste diger er toftedigerne og ejerlavsdigerne. Toften var det stykke jord i landsbyen, hvor gården med gårdsplads, småhuse, æblehave og kålhave lå. Dette jordstykke var også i landsbyfællesskabets tid altid ejet af gård- eller husmanden. Ejerlavsdiget var det store dige, som løb rundt om hele landsbyens fælles jord. Både tofteskel og ejerlavsdige stammer helt tilbage fra landsbyens grundlæggelse for ca. tusind år siden. Udskiftningsdiger er diger, som blev anlagt og beplantet i forbindelse med udskiftningen af landsbyens jorder i 1815. Hver enkel gård fik med landboreformerne sin egen jord, både agerjord, eng- og hedeparceller, som blev markeret med skel. Dog kan flere af udskiftningsdigerne være ældre end 1815, idet landsbyjorden i fællesskabets tid var opdelt i de såkaldte gjøder eller marker. Gjøderne, hvoraf der var 10, var også inddiget med jorddiger og gærder. Nogle af dem kunne fortsat tjene som skel mellem to gårde. Stendige ved Tolshøj 4 Vejforløb - Tolshøj * Registranten er et dokument, der indeholder en registrering af de kulturhistoriske værdier i Vesterbølle. Registreringen er fortaget af Viborg Stiftsmuseum. 7
REDEGØRELSE Vejforløbene Tolshøj er Vesterbølles hovedgade og går gennem byen i østvestlig retning. Alle stadig eksisterende gårdanlæg ligger med indkørsel ud til Tolshøj. I Vesterbølles centrum løber to sideveje, Vejgrenen og Katbakken ud i nordøstlig retning. I landsbyen østlige ende går Korsholmvej i nordsydlig retning. Fra øst løber Sognevejen, som ender i et T-kryds ved Korsholmvej jf. i øvrigt kortbilag 4. Haver og træer Der er haver ved alle huse og gårde i Vesterbølle, men de sætter ikke et dominerende præg på landsbyens udseende. Gårdenes haver består i høj grad af græsplæner og staudebede. Flere haver har dog frugttræer og køkkenhaver, men det syner ikke meget i bybilledet. Enkelte haver har gamle træer, herunder især haver ved de ældste gårde og på Præstegården jf. i øvrigt kortbilag 4. Lokalplanområdet i dag Gårdanlæg fra perioden omkring 1860 til 1920 Det der i særlig grad er særegent ved Vesterbølles bygningsstruktur, er gårdanlæggene fra tiden omkring 1860 frem til 1920. Som tidligere nævnt er gårdenes oprindelige beliggenhed i høj grad uforandret. De ligger koncentreret i landsbyens centrum langs hovedgaden, brudt af haver, græsgange og åbninger. Gårdene har i vidt omfang bevaret tilbygninger, lader og lignende. I de tilfælde, hvor bygninger er fjernet, har man opbygget nye på samme tomt. De tæt koncentrerede gårde har stor betydning for Vesterbølles gadebillede og sætter den kulturhistoriske udvikling i relief. Gårdene må betegnes som den væsentlige miljøstyrkende bygningsstruktur i Vesterbølle. Bygningematerialer Bygningernes dominerende byggematerialer er røde mursten, puds og kalk med partier i kampesten. De fremtrædende farver er blank rød mur og hvid eller gul kalk. Det er kendetegnende, at gårdene har muret gesims og mønstermur i partier, typiske omkring vinduer og døre. Eksempler på mønstermur og muret gesims 8
REDEGØRELSE De mest brugte tagmaterialer er eternit og pandeplader. Eternit anvendes især på stuehuse, mens pandeplader bruges på stalde og ladebygninger. Andre tagmaterialer er decraplader og cementtagsten. De fleste af gårdenes stuehus har taktfaste (regelmæssige) nyere uopdelte termovinduer. Vinduerne i stalde og ladebygninger domineres af halvbuede støbejernsvinduer. Et markant træk ved gårdanlæggene er deres velholdte og oprindelige porte malet i træ. Bygningsændringer Alle gårdene er ombygget i mere eller mindre grad efterhånden som bygningerne er forfaldet. Men ombygningerne er stort set sket på de samme tomter. Generelt fremtræder gårdene som helstøbte anlæg med enkelte skæmmende ombygninger. Tage og vinduer bærer dog præg af at være ændret i en ikke miljøstyrkende retning. Mange vinduer, der oprindeligt har været opdelte, er udskiftet med uopdelte termoruder. Tagene er ligeledes udskiftet til primært eternit og pandeplader. Den overordnede bevaringsværdi Gårdenes generelle bevaringsværdi er høj, jf. registranten for Vesterbølle. Overordnet er bygningerne i relativ god stand med enkelte undtagelser. Bygningerne bærer præg af en arkitektonisk autenticitet. Den uforandrede bygningsstruktur og sammenhæng med kulturlandskabet er i særklasse på amtsplan. Tolshøj 4 Hougården Tolshøj 19 Huse og bygninger fra 1920 og frem til i dag Blandt bygningerne i Vesterbølle - fra omkring 1920 og frem til i dag er de fleste byggetraditioner repræsenteret om end i en interimistisk form. Bygningsstrukturen er i høj grad spredt, men samler sig i nogen grad langs sidegader og i landsbyens periferi. Byggeriet er - ud over fire gårde samt præstegården hovedsageligt enfamiliehuse bygget fra 1930 erne og frem til 1960 erne. 9
REDEGØRELSE Byggematerialer Det dominerende byggemateriale er blank rød mur. Gårdene har en kombination af rød mur og hvidkalkede facader. Enkelte bygninger er gulmalet. En del bygninger har muret gesims samt mønstermur omkring vinduer og døre. De mest brugte tagmaterialer er eternit og decraplader. På næsten alle bygninger fra denne periode har tagene udhæng og halvvalmen er sløjfet. Bygningerne bærer præg af at de oprindelige vinduestyper er udskiftet med store uopdelte termoruder i en ellers taktfast profil. Især mange af husenes vinduer har plastrammer. Portene af aluminium virker fremmede i miljøet i stærk kontrast til de ældste gårdes træporte. Bygningsændringer Hovedparten af enfamiliehusene har fået mindre tilbygninger som havestuer, carporte, garager eller udhus. Desuden er en del huse stærkt ombyggede. Tilbygningerne sætter oftest et uheldigt præg på et oprindeligt velproportioneret hus. Materialerne synes i reglen valgt ud fra økonomiske hensyn frem for arkitektoniske. Vinduer og tage er mange steder af nyere dato. I forbindelse med pålægning af nyt tag har man de fleste steder valgt en løsning med udhæng og halvalmen er fjernet. Den overordnede bevaringsværdi Bygningernes bevaringsværdi er overvejende middel eller lidt over middel. En del enfamiliehuse og gårdanlæg trænger til en kærlig hånd. Istandsættelser generelt Hovedparten af gårde, huse og bygninger i Vesterbølle er i rimelig stand. En stor del af gårdene og husene har fået nye tage og vinduer, hvilket ikke alle steder er sket med arkitektonisk fornemmelse. Det er ændringer som tenderer til at kvæle bygningerne og skabe et uhomogent bybillede. Med hensyn til tage er halvvalmen ofte sløjfet og taget er blevet forsynet med stort udhæng. Det betyder ofte at taget ikke er tilpasset bygningen. På mange bygninger, især avls- og tilbygninger, er der anvendt pandeplader ofte med et heldigt resultat til følge. Pandeplader er et let materiale, der ikke kræver en ny tagkonstruktion som eternit normalt gør. Brugen af pandeplader giver generelt en bedre proportioneret bygning. De fremtrædende kviste, som ses på en del huse, virker ofte fremmede på husene. Kviste passer til parcelhuse men kan virke uharmonisk på et ældre hus. Facadefarverne på mange af de nyere bygninger virker forstyrrende. Her tænkes generelt på vandskurede facader, flammet mursten og tilbygninger i behandlet træ. De gennemgående røde, hvide og gule facadefarver virker generelt miljøstyrkende. Bybilledet i sin helhed ville vinde ved en udskiftning til opdelte vinduer og en konsekvent holdning til tagmaterialer og facadefarver. 10
REDEGØRELSE Fremtidig bevaring i landsbyen Udgangspunktet for denne lokalplan er de kulturhistoriske bevaringsværdige interesser i Vesterbølle. Det er især gårdanlæggenes placering i landsbyen, de synlige skel og diger, gadeforløb og beplantning. I Registranten er der foretaget en registrering af bygninger, skel, diger, gadeforløb og beplantning i Vesterbølle. Bygningerne er enkeltvis vurderet ud fra den arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømæssige betydning i landsbymiljøet. Ligeledes er originalitet og tilstand vurderet. Bygningernes bevaringsværdier er fastsat udfra en tillempet brug af Skov- og Naturstyrelsens SAVE metode. Bygninger med en bevaringsværdi 1-2, 3-4 og 5-6 markerer således en henholdsvis lav, middel og høj bevaringsværdi. Bevaringsværdierne kan i nogen grad oversættes til følgende kategorier: Bevaringsværdierne på 1-2 er miljø-svækkende Bevaringsværdier på 3-4 er miljø-neutrale Bevaringsværdier på 5-7 er miljø-styrkende På kortbilag 3 er disse værdier sammenfattet til én bevaringsværdi for hver enkelt bygning. På kortbilaget skelnes der også mellem bygninger før og efter 1940, idet efterkrigstidens bebyggelse bærer præg af et ønske om orden og effektivitet, der sætter et andet præg i landsbyen. Bygninger fra før 1940, der er udpeget som miljø-styrkende og miljø-neutrale, bør som udgangspunkt bevares i den oprindelige byggestil. Bygningselementer, der er i overensstemmelse med den oprindelige byggestil, bør bevares ved vedligeholdelse, istandsættelse og udskiftning. Hvor bygningsdele tidligere er ændret uden at være i overensstemmelse med den oprindelige byggestil, bør disse føres tilbage til den oprindelige stil. Med hensyn til gårdanlæg er det væsentligt at bygningernes placering på tomten bevares. I videst mulig omfang skal eksisterende bygninger på gårdanlæggene bevares. I enkelte tilfælde, hvor fx en istandsættelse bliver yderst bekosteligt, kan der gives tilladelse til nedrivning. Opførelse af nye bygninger skal dog ske på tomten med størst mulig hensyntagen til den oprindelige placering af bygninger og gårdspladser. Nyopførelser skal endvidere foregår efter retningslinierne i lokalplanen. Vesterbølles nedlagte landbrug er et potentielt bevaringsmæssigt problem. Hvis jord og bygninger ikke skilles, ligger bygningerne enten ubeboede hen eller de lejes måske ud til folk, som sjældent har interesse i at vedligeholde dem. Sælges bygningerne fra bliver stuehuset ofte vedligeholdt, mens avlsbygningerne, der er uden funktion, får lov til at forfalde. Bygninger, der er udpeget som miljø-svækkede, samt ikke registrerede bygninger bør følge retningslinierne (for god byggeskik) i lokalplanen. 11
REDEGØRELSE Principper for god byggeskik i landsbyer Ny bebyggelse samt om- og tilbygninger skal tilpasses det eksisterende miljø og være i overensstemmelse med den lokale byggetradition i Vesterbølle med hensyn til materialer, skala, rytme og enkelhed, således at helhedsindtrykket bevares. Bebyggelsen må gerne afspejle sin egen tid i udformningen, men skal tilpasse sig landsbytraditionen. Ligeledes er der i Registranten foretaget en registrering af skel, diger, gadeforløb og beplantning, jf. i øvrigt kortbilag 4. Disse registreringer skal i videst mulig omfang bevares og må ikke fjernes eller ændres. Bygningsforbedringsudvalg I Aalestrup kommune er der nedsat et Bygningsforbedringsudvalg. Dette udvalg kan give støtte til renovering af beboelse og forsamlingshuse i landsbyer (med op til 1.000 indbyggere) og landdistrikter samt til fredede og bevaringsværdige bygninger over hele kommunen. Støtten kan gives til istandsættelse af bygningers klimaskærm, dvs. til tage, vinduer og udvendige mure m.m. Nærmere oplysninger kan fås ved henvendelse til Teknisk forvaltning på Aalestrup Rådhus. 12
REDEGØRELSE Fremtidig planlægning i Vesterbølle Landsbyen som helhed Det er en vigtig del af bevaringsbestræbelserne, at eventuel ny bebyggelse indpasses nænsomt i landsbymiljøet og medvirker til at styrke helhedsbilledet. Evt. huludfyldninger har været overvejet i arbejdsgruppen. Men samtidig er det dog vigtigt, at der efterlades kiler med udkik til det omgivende landskab. I arbejdsgruppen ønsker man at bevare de eksisterende udkik og friholde dem for evt. nybyggeri. Arbejdsgruppen har efterfølgende overvejet mulighederne for at opføre ny bebyggelse i nye udstykningsområder herunder hvilke typer af bebyggelse, der kan indpasses i en landsby som Vesterbølle. Vesterbølle Efterskole har i den forbindelse et ønske om at opføre en ny forstanderbolig i tilknytning til Efterskolen, jf. nedenstående delområde 1. Befolkningstallet i Vesterbølle gennem de senere år har været stagnerende om end ikke faldende. Som en særlig konkurrencefordel i forhold til andre landsbyer er det arbejdsgruppens forslag, at der udstykkes et område mellem Korsholmvej og Vejgrenen, jf. nedenstående delområde 2. Området skal indrettes således, at der både kan udstykkes parceller til opførelse af almindelige boliger og udstykkes parceller til opførelse af bolig og udhus i forbindelse med et jordbrug (hobbybrug) på max. 1 ha. Herved understøttes det eksisterende miljø i landsbyen, der er en blanding af bolig og (jordbrugs-) erhverv. Sognevejen delområde 1 (til venstre) Vejgrenen delområde 2 (til venstre) Forslag til udstykningsområde delområde 1 Langs Sognevejen over for Vesterbølle Efterskole ligger et 6.000 m 2 stort areal (matr. nr. 13 q Vesterbølle by, Vesterbølle), der ejes af Efterskolen. Arealet blev opkøbt med henblik 13
REDEGØRELSE på fremtidig udstykning. Skolen har foreløbig planer om at opføre ny forstanderbolig i den vestlige ende af matriklen i tilknytning til eksisterende bebyggelse syd for Sognevejen. Der udlægges derfor et areal på 800 1.000 m 2 til opførelse af ny forstanderbolig, som det fremgår af nedenstående skitse. Der etableres vejadgang til boligen fra Sognevejen. Skitse af udstykningsmulighed delområde 1 Forslag til udstykningsområde delområde 2 Området ligger nordøst for Vesterbølle kirke mellem Vejgrenen og Korsholmvej og udgør i alt 32.400 m 2 (matr. nr. 2 k Vesterbølle by, Vesterbølle). Området kan benyttes til almindelige boliger og jordbrugsparceller. Området langs Korsholmvej er præget af nyere bebyggelse. Det vurderes, at byggeri med egnskarakteristisk udformning, der opføres samlet og i tilknytning til/forlængelse af de eksisterende boliger langs Korsholmvej, ikke medfører en forringelse af de kulturhistoriske hensyn i Vesterbølle. Jordbrugsparceller er en relativ ny bosætningsform, og som navnet antyder, en mellemting mellem et jordbrug og en parcelhusgrund. Den enkelte parcel omfatter et byggefelt, der 14
REDEGØRELSE svarer til en almindelig parcelhusgrund, samt et brugsareal til aktiviteter som f.eks. frugtavl, grøntsags- eller blomsterdyrkning, mindre dyrehold etc. Denne bosætningsform er meget velegnet til landsbyer. Jordbrugsparceller har en karakter, der er nært beslægtet med landbruget, og nemt vil kunne indgå i landsbyen på en naturlig måde. Områder, der er særligt velegnede til dette, er områder, der ligger i kanten af landsbyen. Arealbegrænsningen for den enkelte jordbrugsparcel er max. 1 ha og for den enkelte boligparcel 800-1.000 m 2. I delområde 2 kan der udstykkes maks. 3 boligparceller og maks. 3 jordbrugsparceller. Der etableres vejadgang til området fra Vejgrenen. I området etableres en ny fordelingsvej. Skitse af udstykningsmulighed delområde 2 Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning for området Kommuneplan 1999-2011 Vesterbølle er ikke afgrænset i Kommuneplan 1999-2011, idet Viborg amt i forbindelse med deres revision af regionplanen ville udpege Vesterbølle som kulturhistorisk 15
REDEGØRELSE bevaringsværdig landsby. Forud for denne lokalplan er der derfor udarbejdet kommuneplantillæg (tillæg nr. 5 til rammerne for lokalplanlægningen) med en beskrivelse af de kulturhistoriske interesser, som ligger til grund for udpegningen og med en beskrivelse af de særlige hensyn, der skal varetages. Regionplan 2000 Vesterbølle er i Regionplanen udpeget som særligt kulturhistorisk bevaringsværdig landsby. Øvrige bindinger Fredninger Omkring Vesterbølle kirke er der lyst en servitut om Provst Exner-fredning, jf. kortbilag 5. Denne fredning indebærer, at der ikke må ske bebyggelse eller foretages beplantning, der kan virke skæmmende eller hæmmende for udsigten til eller fra kirken eller kirkegården. Der ud over er hovedparten af landsbyen omfattet af en 300 m kirkebyggelinie, inden for hvilken der ikke må opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m. Opføres bebyggelse i en højde over 8,5 m kræves dispensation fra kirkebyggelinien fra Skov- og Naturstyrelsen. Naturbeskyttelsesloven Der skal i øvrigt gøres opmærksom på, at der umiddelbart op til lokalplanområdets sydlige afgrænsning er registreret et særligt beskyttelsesområde med fersk eng og mose, der er beskyttet mod ændringer af tilstanden jf. Naturbeskyttelseslovens 3. Dvs. der ikke i disse områder eller i områder uden for må foretages ændringer, der kan medføre ændringer af disse beskyttede naturtypers tilstand. I forbindelse med kommunens udstedelse af byggetilladelser o.l. gøres der derfor opmærksom på de beskyttede naturtyper og naturbeskyttelseslovens bestemmelser. Vådområde Omkring Lilleåen er der i regionplanen udpeget et potentiel vådområde, jf. kortbilag 5. Udpegningen er en konsekvens af Vandmiljøplan II, hvor det blev bestemt at amterne skal udpege arealer, som det kunne være fornuftigt at genoprette ved hævning af vandstanden. Som udgangspunkt kan der inden for disse arealer ikke meddeles tilladelse til byggeri, anlæg m.v., som kan forhindre, at det naturlige vandstandsniveau kan genskabes (jf. Miljøog Energiministeriets cirkulære af 15. juli 1998). Delområde 1, hvor der udstykkes en 800-1.000 m 2 stor parcel til forstanderbolig tilhørende Vesterbølle Efterskole, er beliggende i udkanten af det udpegede potentielle vådområde omkring Lilleåen, jf. kortbilag 5. Viborg amt har dog oplyst, at der i området ikke er konkrete projekter om genopretning efter Vandmiljøplan II. Jordforureninger Viborg amt foretager løbende kortlægning af forurenede arealer og de der kan være det. I Vesterbølle er ejendommen Tolshøj 13, der tidligere i en kort periode har huset et 16
REDEGØRELSE autoværksted, registreret som muligt forurenet grund, jf. kortbilag 5. Ejendommen er kortlagt på vidensniveau 1 (VN1). Det vil sige, at der har foregået aktiviteter (autoværksted), der kan have forurenet jord og grundvand. Der er dog ingen dokumentation for en forurening. Ejendommen er alene kortlagt på mistanke. Kortlagt grunde kan først bebygges eller overgå til anden arealanvendelse, når det kan dokumenteres, at det er sundheds- og miljømæssigt forsvarligt. Der skal indhentes tilladelse fra amtet, før en kortlagt grund ændrer anvendelse til følsom anvendelse, jf. jordforureningsloven 8. Flytning af jord fra de kortlagte ejendomme skal anmeldes til kommunen. På arealet omkring bygningen på ejendommen Tolshøj 13 er der af beboerne i Vesterbølle etableret en legeplads. Legepladsen benyttes som offentlig legeplads. På denne baggrund vil Viborg amt indlede en nærmere undersøgelse af ejendommen. Ejendommene Tolshøj 7 og 12 (tidl. købmandsforretninger) er begge efter nærmere undersøgelse frikendt som muligt forurenede grunde, jf. kortbilag 5. Tilladelse fra anden myndighed Det er en forudsætning for gennemførelsen af lokalplanens bestemmelser vedrørende udstykning til boliger og jordbrugsparceller, at Landbrugsministeriets tilladelse foreligger til at ophæve landbrugspligten for delområde 2, jf. kortbilag 6. Miljøforhold vedr. evt. husdyrhold på jordbrugsparceller Der må på hver jordbrugsparcel under 5000 m 2 holdes op til én dyreenhed og på hver jordbrugsparcel over 5000 m 2 holdes op til to dyreenheder. Én dyreenhed svarer til, at der f.eks. må holdes otte får med lam eller én ko eller to heste. Der er ifølge miljøloven tale om ikke-erhvervsmæssigt dyrehold. Der må ikke ske forurening ved nedsivning af ajle eller møddingssaft. Opbevaring af husdyrgødning må ikke give anledning til uhygiejniske forhold. Hvis gødningen opbevares i kompoststakke skal disse være overdækkede f.eks. med halm. Tekniske anlæg Vandforsyning Området forsynes med vand fra Vesterbølle vandværk. Ny bebyggelse skal tilsluttes denne vandforsyning. Spildevand Kloaksystemet er udført som fællessystem, hvor spildevandet ledes til to renseanlæg. Ny bebyggelse tilsluttes dette fællessystem. 17
REDEGØRELSE Varmeforsyning Bebyggelsen i Vesterbølle er individuelt opvarmet. Elforsyning Vesterbølle er beliggende under Energi Nords forsyningsområde. Vej- og parkeringsforhold Udførelse af vejanlæg og parkeringspladser er iflg. planlovens 16 stk. 2 afhængig af politiets samtykke. Zoneforhold Området vil fortsat efter lokalplanens vedtagelse være beliggende i landzone. Lokalplanens retsvirkninger. Efter byrådets offentlige bekendtgørelse og endelige vedtagelse af nærværende lokalplan, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny plan. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger. Når forslaget til lokalplanen er offentliggjort, må området, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra 9. september 2003 og indtil forslaget er endeligt vedtaget - dog højest et år fra denne dato. Indsigelsesfrister og ændringsforslag. Eventuelle indsigelser eller ændringsforslag må afgives til Teknisk forvaltning, Rådhuset, Aalestrup senest den 26. november 2003. 18
REDEGØRELSE Teknisk forvaltning, Rådhuset åben mandag - onsdag kl. 10.00-13.30 torsdag kl. 10.00-17.00 fredag kl. 10.00-12.30 Når fristen for indgivelse af ændringsforslag er udløbet, træffer byrådet beslutning om, hvorvidt planforslaget skal vedtages endeligt uden ændringer. Hvis der er fremsat ændringsforslag, kan den endelige vedtagelse tidligst finde sted en måned efter udløbet af indsigelsesfristen. Beslutter byrådet sig for ændringer, skal de berørte forinden have lejlighed til at udtale sig, og er ændringerne så væsentlige, at der reelt foreligger et nyt planforslag, kan vedtagelsen først ske efter fornyet offentliggørelse og fremlæggelse efter ovenstående regler. Når forslaget til lokalplan er endeligt behandlet og vedtaget af byrådet efter ovennævnte procedure, sker der offentlig bekendtgørelse herom efter nærmere fastsatte regler. Bekendtgørelsen, der bl.a. skal oplyse om planen afviger fra det tidligere offentliggjorte forslag, tilsendes ejere af de ejendomme, der omfattes af planen. 19
BESTEMMELSER I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål At landsbyens eksisterende, karakteristiske bebyggelse, samt bebyggelse af særlig arkitektonisk og kulturhistorisk værdi bevares, eventuelt omdannes eller istandsættes med respekt for oprindelig byggeskik. At landsbyens karakteristiske gadeforløb og vejprofiler bevares og at eventuelt nye etableres i overensstemmelse med traditionen i landsbyen. At landsbyens karakteristiske kulturlandskab med diger og beplantning bevares. Ny beplantning etableres i overensstemmelse med traditionen i landsbyen. At fastlægge retningslinierne for udformning af ny bebyggelse, så denne får en udformning og indpasning, der medvirker til at bevare karakteren af det eksisterende miljø og den lokale byggetradition. 2 Lokalplanens område og zoneforhold 2.1 Lokalplanområdet er beliggende som vist på kortbilag 1 og 2 og omfatter matr. nre. : del af 1 a, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d, 2 e, 2 f, 2 g, 2 h, 2 i, del af 2 k, del af 4 a, 5 a, 5 d, del af 6 a, 6 i, 6 m, del af 7 a, 8 a, 8 b, 8 c, 8 d, 9 a, 9 h, 9 p, 10 a, 10 b, 10 i, 10 l, del af 11 a, del af 12 a, 12 g, 13 a, 13 e, 13 f, 13 g, 13 k, 13 l, 13 q, 13 r, 20 a, 20 d, 20 f, 20 g, 20 h, 21 a, 22 a, 23 e, 23 f, 23 i, 24 m, 25 c, 26 d, 26 i, 26 k, 26 l, 27 a, 31 a, 32, 34 alle Vesterbølle by, Vesterbølle. Derudover omfatter lokalplanområdet også dele af vejarealerne b (Sognevejen) og c ( Vejgrenen). Af nævnte matrikler er følgende med landbrugspligt: Matr. nr. 2 b, del af 2 k, del af 4 a, 5a, del af 6 a, 6 m, del af 7 a, 8 a, del af 11 a, del af 12 a, 20 g og 22 a alle Vesterbølle by, Vesterbølle. Lokalplanområdet omfatter også alle parceller der efter den 9. september 2003 udstykkes indenfor området. 20
BESTEMMELSER 2.2 Lokalplanområdet udgør i alt ca. 18,3 ha. 2.3 Hele lokalplanområdet er beliggende i landzone, og vil ved planens endelige vedtagelse forblive i landzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet som helhed må anvendes til blandet bolig og erhverv, herunder landbrug. 3.2 Delområde 1 må kun anvendes til offentlige formål; forstanderbolig i f.m. Vesterbølle Efterskole. 3.3 Delområde 2 udlægges til blandede jordbrugs- og bolig parceller. Boligbebyggelsen må kun opføres i byggefeltet mod Korsholmvej, se kortbilag 6. Brugsarealerne på jordbrugsparcellerne må ikke bebygges ud over en lille stald/lade. Der må på hver jordbrugsparcel under 5000 m 2. holdes op til 1 dyreenhed og på hver jordbrugsparcel over 5000 m 2 op til 2 dyreenheder. Arealbegrænsningen for den enkelte jordbrugsparcel er max. 1 ha. 3.4 I delområde 2 langs Katbakken må der ikke plantes læhegn eller træer, der kan hindre indsyn til kirken og landsbyen fra Katbakken. 3.5 Byrådet kan tillade, at avls- og driftbygninger, der ikke længere er nødvendige for den pågældende ejendoms drift som landbrugsejendom, tage i brug til boliger og/eller mindre erhverv, som almindeligvis kan indpasses i et område med blandet bolig og erhverv. 3.6 Byrådet kan ligeledes tillade, at der i eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet kan etableres kulturelle aktiviteter, museum eller lign., der ikke medfører gener for de omkringboende. 4 Bevaring af bebyggelse 4.1 Eksisterende bebyggelse, der er udpeget som miljø-styrkende og miljøneutrale (bevaringsværdier 3-7, bygninger markeret med rød og orange i kortbilag 3), må ikke nedrives, bygges om eller på anden måde ændres uden byrådets særlige tilladelse. Bygningerne bør bevares i den oprindelige byggestil. For disse bygninger gælder nedenstående pkt. 4.3 4.9. Bygningselementer, der er i overensstemmelse med den oprindelige byggestil, bør bevares ved vedligeholdelse, istandsættelse og udskiftning. Hvor bygningsdele tidligere er ændret uden at være i overensstemmelse med den oprindelige byggestil, bør disse føres tilbage til den oprindelige stil. 21
BESTEMMELSER Bygninger, der er udpeget som miljø-svækkede (bevaringsværdi 1-2, bygninger markeret med gul i kortbilag 3), samt ikke registrerede bygninger bør følge retningslinierne (for god byggeskik) i lokalplanen. 4.2 Specielt for landbrugsejendomme i drift gælder, at der i forhold til bevaringshensynene skal tages hensyn til, at der på ejendommen fortsat kan udføres en tidssvarende landbrugsdrift. 4.3 Tage på beboelsesbygninger må kun beklædes med strå, tegl, naturskifer eller eternittagplader i farverne rød, brun, mørk grå eller sort. Der må ikke ændres på tagenes oprindelige konstruktion. Tagene på udbygningerne til gårdanlæggene beklædes med strå, eternit, pandeplader eller metalplader med profil som pandeplader. Øvrige bygninger såsom baghuse, garager og skure kan beklædes med eternit eller tagpap. 4.4 Skorstene skal bevares i den oprindelige stil. 4.5 Kviste skal være udformet som oprindeligt eller udført passende til husets arkitektur. 4.6 Facader skal bevares og vedligeholdes i den oprindelige stil, og med den oprindelige overfladebehandling (blank rød mur, gul eller hvid kalk). Der må ikke ændres på facadens hovedopdeling, gesimsbånd, mønster i murværk og lignende bygningsdetaljer skal bevares. 4.7 Gamle oprindelige vinduer bør så vidt muligt bevares. Nye vinduer skal udføres som de oprindelige vinduer. Uoriginale vinduer skal i tilfælde af udskiftning skiftes med nye vinduer i oprindelig stil. 4.8 Yderdøre bør bevares i den oprindelige stil. 4.9 Nye døre og vinduer bør isættes de eksisterende murhuller eller som minimum tilpasses facaden med respekt for bygningen. 5 Bevaring af diger, vejforløb, pladser og beplantning 5.1 De på kortbilag 4 registrerede diger, vejforløb og beplantninger må ikke fjernes eller ændres. 5.2 For så vidt angår de på kortbilag 4 registrerede træer kan disse udskiftes med nye træer af samme art (eller sort), hvis der opstår sygdom i træerne eller træerne dør. 22
BESTEMMELSER 5.3 De på kortbilag 4 registrerede pladser skal i videst mulig omfang bevares som pladser. Pladserne benyttes i dag til mange forskellige fælles aktiviteter af landsbyens borgere fx opsætning af juletræ, afbrænding af Sankt Hans bål. 6 Udstykninger 6.1 Udstykninger i delområde 1 og 2 skal ske efter de principper, der er vist på illustrationsplanen i redegørelsesdelen (s. 14-15). I delområde 2 kan der udstykkes maks. 3 boligparceller og maks. 3 jordbrugsparceller. Bebyggelsesog udstykningsplaner for disse delområder skal godkendes af byrådet. 6.2 Yderligere udstykninger i lokalplanområdet må ikke foretages uden særlig tilladelse fra byrådet. 7 Vejanlæg og parkering 7.1 Ved opførelse af ny bebyggelse i delområde 1 etableres vejadgang til parcellen fra Sognevejen. 7.2 Ved opførelse af ny bebyggelse i delområde 2 etableres vejadgang fra Vejgrenen også til evt. bebyggelse langs Korsholmvej. 7.3 Parkering etableres i det nødvendige omfang og skal foregå indenfor den enkelte ejendom. 7.4 Udførelsen af vejanlæg er iflg. planlovens 16 stk. 2 afhængig af politiets samtykke. 8 Ledningsanlæg 8.1 Ledningsanlæg må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. 8.2 Bebyggelsen vandforsynes fra Vesterbølle vandværk. 8.3 Friluftsantenner, herunder paraboler, må kun opsættes efter ansøgning. Antennerne skal opsættes så de skæmmer bygningerne mindst muligt. 9 Ny bebyggelses omfang og placering 9.1 Der må kun bebygges indenfor de på kortbilag 6 viste afgrænsninger (delområde 1 og 2). 23
BESTEMMELSER 9.2 Ny bebyggelse omfatter boligbyggeri (åben/lav og tæt/lav) samt muligheden for opførelse af bebyggelse på jordbrugsparceller. 9.3 Bebyggelsesprocenten for åben/lav byggeri må ikke overstige 25 for den enkelte grund. 9.4 Bebyggelsesprocenten for tæt/lav byggeri må ikke overstige 30 for den enkelte grund. 9.5 Bebyggelsesprocenten for den enkelte byggeparcel (byggefelt) til jordbrugsparceller må ikke overstige 25. Der må kun opføres én bolig pr. jordbrugsparcel. 9.6 Bygningerne må ikke opføres i mere end 1½ etage (én etage + udnyttet tagetage). Bygningshøjden må ikke overstige 8½ m målt fra niveauplan, jf. bygningsreglementet. 9.7 Tagfladernes vinkel med det vandrette plan skal være mellem 25 og 50 grader 10 Ny bebyggelses ydre fremtræden 10.1 Ny bebyggelse og om- og tilbygninger skal tilpasses det eksisterende miljø og være i overensstemmelse med den lokale byggetradition i Vesterbølle med hensyn til materialer, skala, rytme og enkelhed. Bebyggelsen må gerne afspejle sin egen tid i udformningen, men skal tilpasse sig landsbytraditionen. Se i øvrigt beskrivelsen s. 10-11. For så vidt angår gårdanlæggene skal evt. genopførelse af bebyggelse udføres på samme tomt (samme sokkel hvor bygningen blev revet ned). 11 Ubebyggede arealer 11.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentlig udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer, affald og lignende skal overholdes. Al oplag skal mod vej og nabo afskærmes af hegn og beplantning, som har en tilstrækkelig højde og tæthed til at skjule de oplagrede materialer. Undtaget er brændestabler eller lignende. 12 Servitutter 12.1 På matriklerne i lokalplanområdet skønnes der ikke at være servitutter, der er til hinder for gennemførelsen af nærværende lokalplan. Der henvises i øvrigt til tingbogen. 24
BESTEMMELSER 12.2 Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan fortrænges af denne. 13 Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder. 13.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra landbrugsministeriet til ophævelse af landbrugspligten på omtalte del af matr. nr. 2 k Vesterbølle by, Vesterbølle. 13.2 Dispensation til byggeri med en højde over 8,5 m inden for kirkebyggelinien kræver tilladelse fra Viborg amt. Enhver form for bebyggelse og beplantning indenfor det Exner-fredede område skal forelægges fredningsnævnet. 14 Påtaleret. 14.1 Påtaleret vedrørende overholdelse af denne lokalplan har alene Aalestrup byråd. 15 Dispensationer fra ændringer i lokalplanen. 15.1 Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i nærværende lokalplan kan indrømmes af byrådet, såfremt karakteren af bebyggelsen, som planen søger at skabe, ikke derved ændres. 16 Lokalplanens retsvirkninger. 16.1 Efter byrådets offentlige bekendtgørelse og endelige vedtagelse af nærværende lokalplan, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 16.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i lokalplanen. 16.3 Som anført under 15.1 kan byrådet meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 25
BESTEMMELSER 16.4 Lokalplanen tinglyses på de berørte ejendom. Således vedtaget af Aalestrup byråd. Aalestrup den 18. september 2003. Rigmor Sandborg Borgmester Fl. Wendel Madsen Kommuneingeniør I henhold til 27 i Lov om planlægning er foranstående lokalplan endeligt vedtaget af Aalestrup byråd den 9. september 2004 På byrådets vegne Rigmor Sandborg Borgmester Fl. Wendel Madsen Kommuneingeniør I henhold til 30 I Lov om planlægning er foranstående lokalplan offentlig bekendtgjort den xx. september 2004 og indført i dagbogen for Dommerkontoret i Hobro den xx. september 2004. 26
27
28
29
30
31
32
33