Rentemestervej 8 2400 København NV Telefon: 72 54 10 00 nmkn@nmkn.dk www.nmkn.dk 2. december 2013 J.nr.: NMK-33-02083 Ref.: macos AFGØRELSE i sag om afslag på dispensation fra lokalplan til bibeholdelse af terrasseanlæg i Rudersdal Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4 1. Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke give medhold i klagen over Rudersdal Kommunes afgørelse af 23. august 2013 om afslag på dispensation fra lokalplan til bibeholdelse af terrasseanlæg på ejendommen Vedbæk Strandvej 334, Vedbæk. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 af lov om planlægning 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet
Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Natur- og Miljøklagenævnet har den 19. juni 2013 truffet afgørelse om, at der ikke kan gives medhold i klagen over Rudersdal Kommunes afgørelse af 15. september 2011, hvorved der er meddelt påbud om lovliggørelse af ulovligt opført terrasseanlæg på ejendommen Vedbæk Strandvej 344 (NMK-33-00867). Det fremgik bl.a. af kommunens afgørelse, at lovliggørelse kunne ske enten ved fjernelse af terrassen eller ved, at der søges om og opnås tilladelse/dispensation fra lokalplanen til at bibeholde terrassen. Det fremgik tillige, at kommunen ikke umiddelbart var sindet at meddele tilladelse/dispensation fra lokalplanen. Rudersdal Kommune har den 23. august 2013 meddelt afslag på dispensation fra lokalplan til bibeholdelse af terrasseanlægget. Klager har henvist til klagers bemærkninger af 28. august 2012 til kommunens høringssvar i sagen NMK-33-00867. Disse bemærkninger er i NMK-33-00867 bl.a. gengivet således: Klager har fremhævet følgende omstændigheder: 1. selve terrasseanlægget er ubestridt etableret af den tidligere ejer før lokalplan nr. 70 trådte i kraft 2. den eneste nyetablering er den svævende balkon på ca. 12 m 2 3. klager har faktuelt ansøgt om tilladelse til at etablere balkonen, og der er udstedt byggetilladelse hertil 4. balkonen er ikke funderet i skrænten 5. klager har ikke fortaget terrænregulering på skrænten 6. skrænten fremstår 100 % som før renoveringen, og er fortsat en busk- og træbevokset skrænt, jf. lokalplanen. Klager gør subsidiært gældende, at der bør meddeles dispensation til balkonen. Klager har vedrørende sagsforløbet bl.a. fremhævet, at det må være kommunen, der har slettet den oprindelige terrasse på de tegninger, som kommunen har sendt til Natur- og Miljøklagenævnet. Tegningerne af de eksisterende og fremtidige forhold viser klart, at der er ansøgt om at etablere den svævende balkon ( halvkugle ) ud over skrænten, og der er angivet koter på tegningerne, som viser det oprindelige terrasseanlægs placering på toppen af skrænten og den nye svævende balkon, som udføres ud over skrænten. Klager har henvist til, at arkitekten og kommunen i perioden 14. april 11. juni 2008 korresponderede om en uoverensstemmelse mellem ingeniør- og arkitektprojektet, og arkitekten fremsendte bl.a. reviderede snittegninger, således at der blev overensstemmelse mellem arkitekt- og ingeniørprojektet. Korrespondancen vedrørte dog ikke balkonen, som kommunen ikke havde bemærkninger til. Klager har anført, at kommunen meddelte byggetilladelse på baggrund af ansøgningen og det reviderede tegningssæt m.v., og at kommunen har arbejdet aktivt med ansøgningen, samt at kommunen, ved udstedelse af byggetilladelse, har erklæret at have kontrolleret, at projektet er i overensstemmelse med lokalplanen. Klager har vedrørende det oprindelige terrasseanlæg bl.a. anført, at dette er udført samtidigt med en udbygning af ejendommen, før lokalplan nr. 70 trådte i kraft. Klager har vedrørende det aktuelle terrasseanlæg bl.a. anført, at balkonen er monteret på det oprindelige terrasseanlæg ved hjælp af en speciallavet stålkonstruktion Terrasseanlæggets samlede areal mod Øresund er 53,87 m 2 inkl. balkonen, som udgør 12,3 m 2 Balkonens længde er 6,46 m målt fra kanten af den eksisterende terrasse og har en dybde på 2,46 m, dvs. at balkonen svæver 2,46 m udover skrænten, som fortsat fremstår som en busk- og træbevokset skrænt. Balkonen er kun ført ca. 7-8 brædder længere ud end det oprindelige terrassefundament, og det er således ikke hele den svævede balkon, der rækker længere ud over skrænten end det oprindelige terrasseanlæg. Klager har henvist til, at det fremgår af BR-S98 pkt. 1.2.2, at en ansøgning skal vedlægges en beskrivelse af projektet, en situationsplan samt tegninger af projektet, af pkt. 1.2.5 at kommunen kan forlange yderligere tegningsmateriale m.v., samt af pkt. 1.3.7 at kommunen har mulighed for at indlede en forhåndsdialog med bygherre for at få afklaret uklarheder ved projektet. Kommunen kunne således have anmodet om yderligere oplysninger om balkonen m.v. Klager har herefter haft en berettiget forventning, om at ansøgningsmaterialet var tilstrækkeligt, og kommunen har som tilsynsmyndighed erklæreret at 2
have kontrolleret ansøgningen i forhold til lokalplanen. Da kommunen har meddelt en byggetilladelse på baggrund af ansøgningsmaterialet, har klager været i god tro. En byggetilladelse anses i øvrigt for en begunstigende forvaltningsakt, jf. KFE 98.133 og Forvaltningsret Almindelige emner (Jens Garde m.fl., 3. udgave, 2. 92f.). Klager har videre anført, at der ikke er indrettet anlæg på skrænten. Derudover giver kommunens bemærkning om, at der i forvejen er en lovlig søjlebåret beboelsesbygning, som er forankret i skrænten, hvorfor der ikke kan meddeles dispensation til balkonen, ingen mening. Når der allerede findes bygningsdele på ejendommen, der er direkte forankret i skrænten, bør en til sammenligning ubetydelig svævende balkon på 12 m 2 også kunne accepteres. Klager har tillige henvist til, at fysisk lovliggørelse af balkonen vil være forbundet med betydeligt værdispild, og påbuddet står i misforhold til betydningen af balkonen. Derudover har ejendommen og terrasseanlægget flere fremspring, som medfører, at balkonens betydning må være mindre, end hvis balkonen var den eneste bygningsdel, som var ført udover skrænten. Klager har desuden afvist, at lokalplanen 9.3 har til hensigt at sikre mod indblik fra skrænten. Kommunen har hermed inddraget et usagligt hensyn. I øvrigt kan indbliksgener ikke hindres ved at nedrive balkonen. Klager har oplyst, at omkostningerne ved opførelse af balkonen udgør 236.500 kr., og at den særlige stålkonstruktion (udgift 147.500 kr.) alene var nødvendig for at bære den svævende balkon. Hvis der ikke skulle udføres en svævende balkon ville det ikke være nødvendigt at udføre stålkonstruktionen. Hvis forholdene skal reetableres, vil de afholdte omkostninger til stålkonstruktion og projektering således være spildt. Udgift til at fjerne balkonen vil være 42.000 kr. inkl. moms. Klager vil således lide et væsentligt værditab, og det vil tillige være et væsentligt tab af samfundsressourcer, hvis Natur- og Miljøklagenævnet finder, at balkonen på 12 m 2 skal nedrives. Klager har henvist til dommen i UfR 2011.1712H vedrørende opførelse af et større varehus og efterfølgende retlig lovliggørelse. Der blev i dommen lagt vægt på, at en fysisk lovliggørelse og det økonomiske tab hermed ikke stod i rimeligt forhold til overtrædelsens betydning, og det forhold, at destruktion af værdier, ud fra en samfundsmæssig betragtning bør undgås, blev tillige inddraget 1. Klager har tillige henvist til, at proportionalitetsprincippet i medfør af planlovens 51, stk. 5, også er relevant i denne sag, og henvist til VLD 1998-07-28 (B-1005-96), hvor Naturklagenævnets afgørelse vedrørende et lovliggørelsespåbud blev opretholdt; krav om nedrivning af tagkonstruktion blev anset for stridende mod proportionalitetsprincippet 2. Klager har tillige henvist til afgørelsen i KFE 2001.345, hvor Naturklagenævnet ophævede kommunens lovliggørelsespåbud om en overskridelse af etagearealet i et sommerhus med 12 m 2 og overskridelse af bygningshøjde med 30 cm med henvisning til proportionalitetsprincippet 3. Klager har tillige henvist til KFE 2004.237, hvor det blev tillagt vægt til skade for bygherren at han var professionel erhvervsdrivende. Omvendt bør der således tages hensyn til, at bygherre i denne sag er privat person. ( 1 Højesteret udtalte bl.a.: Det må da også lægges til grund, at Vejle Amt ved sin stillingtagen til, om amtet burde medvirke til en retlig lovliggørelse af byggeriet, ligesom Miljøministeriet i sin afgørelse... har lagt vægt på, at må anses for at have været i god tro ved byggeriets opførelse og på det samfundsmæssige værdispild ved en eventuel nedrivning af de opførte bygninger. Højesteret finder, at amtet har været berettiget hertil. 2 En Kommunen havde meddelt påbud om fysisk lovliggørelse af et sommerhus, hvor facadehøjden overskred lokalplanens max. med knapt 1 meter. Naturklagenævnet udtalte bl.a.: Nedrivning af den eksisterende tagkonstruktion m.v. på som merhuset, hvis samlede højde er i overensstemmelse med lokalplanen og som i øvrigt er lovligt opført, vil ikke stå i noget rimeligt forhold til den konstaterede overtrædelse af bestemmelsen om facadehøjde (proportionalitetsprincippet) Landsretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte nævntes afvejning mellem kommunens krav om nedrivning af tagkonstruktionen og den konstaterede overtrædelse af lokalplanens bestemmelse om facadehøjde. 3 Et sommerhus overskred bygningshøjden i en lokalplan ed 30 cm og etagearealet blev overskredet med 12 m 2, hvoraf kommunen dog havde dispenseret fra 8 m 2. Omkostningerne til fysisk lovliggørelse ville beløbe sig til 1,2 mill. Naturklagenævnet fandt, at afgørelsen var i strid med proportionalitetsprincippet.) Klager har herefter bl.a. anført, at klager ikke var i ond tro ved opførelsen af den svævende balkon. Klager har anført, at arkitekterne havde tegnet og tydeligt angivet balkonen på de tegninger, som fulgte med byggeansøgningen til kommunen. Klager har videre anført, at kommunen som tilsyns- 3
myndighed har godkendt projektet i sin helhed, herunder tegningen med den svævende balkon, og klager har således været i god tro og handlet i henhold til byggetilladelsen. Klager har tillige anført, at kommunen ikke har efterlevet officialprincippet, at kommunen havde pligt til at spørge efter flere oplysninger, hvis kommunen mente, at der er forhold i ansøgningsmaterialet, som ikke kunne godkendes, eller som ikke var angivet tilstrækkeligt klart. Kommunen har således bragt klager i den tro, at balkonen var godkendt, da kommunen ikke havde bemærkninger til ansøgningsmaterialet. Det fremgår ifølge klager af den påklagede afgørelse, at kommunen ikke har forholdt sig til tegningsmaterialet, men alene til beskrivelsen af ombygningsprojektet. Det er klagers opfattelse, at dette må bero på en fejl, som ikke skal komme klager til skade, idet klager havde en berettiget forventning om, at kommunen gennemgik hele byggesansøgning, inklusive tegningerne. Klager har henvist til kommunens telefonnotat af 18. februar 2011, som ifølge klager bekræfter, at klager har været i god tro om balkonens lovlighed, idet klager efter kommunens skriftlige henvendelse straks henviste kommunen til den meddelte byggetilladelse 3. Klager har herefter anført, at den påklagede afgørelse står i misforhold til den belastning, som klager vil blive udsat for, hvis påbuddet om fysisk lovliggørelse opretholdes. Der er afholdt betydelige omkostninger til balkonen, og klager ville ikke have afholdt disse, hvis klager havde været bekendt med, at kommunen ikke kunne godkende den svævende balkon. Klager risikerer således nu store økonomiske omkostninger (etablering, nedrivning og bortskaffelse), som alene skyldes, at kommunen ikke har forholdt sig til tegningsmaterialet i byggeansøgningen. Det er ifølge klager i strid med proportionalitetsprincippet, at klager skal afholde disse omkostninger. Klager har videre anført, at den svævende balkon er helt ubetydelig, idet den har et areal på 12 m 2, og derudover ikke er funderet i skrænten. Skrænten fremstår således helt som før renoveringen af klagers ejendom. Derudover er der flere oprindelige fremspring på klagers ejendom (både bygningsdele, som med søjler er forankret i skrænten, og fremspring i det oprindelige terrasseanlæg). Klager har henvist til sit brev af 23. juli 2013 til Rudersdal Kommune. Klager har tillige her gjort gældende, at fysisk lovliggørelse vil være i strid med det forvaltningsretlige proportionalitetsprincip. Det er herudover bl.a. anført, at stort set alle ejendomme på kyststrækningen omkring klagers ejendom har tilsvarende fremspring eller anlæg, der er etableret på skrænten. Der er anmodet om, at klagen tillægges opsættende virkning. Sagens oplysninger Lokalplan nr. 70 Vedbæk Strandvej 344 er omfattet af lokalplan nr. 70 Lokalplan for et villaområde i Vedbæks sydlige del, som har til formål at fastholde og forstærke villakvarterets karakter, specielt langs Strandvejen. 3 Det håndskrevne telefonnotat har denne ordlyd: Vedr. Vedbæk Strandvej 344 matr. nr. 2a Esrum [DL] oplyser at terrassen er godkendt på tegningerne til byggetilladelsen. HB oplyser at sagen om tilbygninger ikke omfatter en svævende terrasse, da der ikke er søgt (dispensation) om dette, terrassen er blot vist på tegningen. 4
Den eksisterende bebyggelse og den frodige og varierende beplantning søges bevaret og ny bebyggelse skal udføres i harmoni med den eksisterende og under videst muligt hensyn til bevaringsværdig beplantning. ( 1). Ubebyggede arealer er reguleret i 9. Ordlyden i 9.3 er følgende: Skrænten mod Øresund skal fremstå som en busk- og træbevokset skrænt. Bortset fra nødvendig adgang til stranden må der ikke indrettes anlæg (f.eks. terrasser og pavilloner) uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Sagens forhistorie Sagsforløbet i sagen har i hovedtræk været følgende: Klager har i december 2007 søgt om byggetilladelse til til- og ombygning af huset på Vedbæk Strandvej 344. Ansøgningen indeholdt en Kort projektbeskrivelse med bl.a. en beskrivelse af Eksisterende hus, Tilbygning, Tilbygning 1, Tilbygning 2, Ombygning af det eksisterende hus og Udearealer (balkonen var ikke beskrevet i ansøgningen). Der var vedlagt en situationsplan, hvor der var indtegnet en terrasse (med lige linjer). Kommunen skrev i januar 2008 til klagers arkitekt, at kommunen havde vurderet, at projektet var i overensstemmelse med lokalplanen og anmodede om supplerende materiale vedrørende sagen om tilbygningen. Klagers (nye) arkitekt sendte i marts 2008 bl.a. revideret tegningssæt med eksisterende og fremtidige forhold. Der var på tegningen over fremtidige forhold angivet terrasse samt indtegnet en terrasse med en halvcirkel (bilag fremsendt af kommunen). Kommunen meddelte i juni 2008 byggetilladelse til to tilbygninger. Kommunen skrev i februar 2011 til klager, at kommunen var blevet opmærksom på, at der var bygget en terrasse ud over skrænten til Øresund uden kommunens godkendelse, jf. lokalplan 70, og anmodede om en nærmere redegørelse. Kommunen skrev i april 2011 igen til klager og oplyste bl.a., at det - til de telefoniske oplysninger 18. februar 2012 - skulle oplyses, at der ikke var søgt om tilladelse til at etablere en terrasse, at det forhold, at terrassen var vist på situationsplanen, ikke medfører en godkendelse til at udføre en terrasse, som i henhold til lokalplanen kun må udføres med kommunalbestyrelsens tilladelse, og at kommunen derfor agtede at meddele påbud om lovliggørelse. Klager fremsatte herefter en række bemærkninger overfor kommunen og søgte for en ordens skyld om tilladelse/dispensation fra lokalplanen, således at balkonen under alle omstændigheder kunne bibeholdes. Kommunen traf herefter afgørelsen af 15. september 2011, hvoraf bl.a. fremgik: I brev af 26. april 2011 henviser du til at terrassen er vist på tegninger til byggetilladelse, der er godkendt af kommunen, samt at terrassen, efter din opfattelse, ikke er i strid med bestemmelserne i lokalplanen, idet den svæver over skrænten. Dertil skal vi oplyse, at byggetilladelsen ikke omfatter den del af ejendommen som omhandler terrassen, og det efter vores opfattelse er uden betydning om hvorvidt der er tale om en svævende konstruktion eller en konstruktion der er funderet direkte. Der er ikke søgt om tilladelse eller dispensation til at udføre terrassen og kommunen har derfor ikke behandlet denne del af ansøgningen, og den eksisterende terrasse på skrænten er derfor i strid med lokalplanen. I henhold til planlovens 18 må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med en lokalplans bestemmelser. 5
Iht. Planlovens 63, stk. 1, er det dig som ejer af ejendommen, der har ansvaret for at lovliggøre forhold på ejendommen, og vi skal derfor påbyde dig at lovliggøre de ulovlige forhold snarest og inden d. 15.10.2011. Lovliggørelse kan ske enten ved, at du fjerner terrassen eller ved, at du søger om og opnår tilladelse/dispensation fra lokalplanen til at bibeholde terrassen. Vi skal imidlertid oplyse, at Forvaltningen ikke umiddelbart er sindet at meddele tilladelse eller dispensation til terrassen, da yderligere anlæg på skrænten mod Øresund strider mod intentionerne i lokalplanens i 9.3, idet der på ejendommen tillige findes en stor markant søjlebåret beboelsestilbygning, som dog er opført før bestemmelserne i lokalplan 59 trådte i kraft 01.07.1985. Denne afgørelse blev påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet ved klage af 1. oktober 2011. Det fremgår bl.a. af Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 19. juni 2013: I medfør af lokalplan nr. 70 9.3 skal skrænten mod Øresund fremstå som en busk- og træbevokset skrænt, hvor der bortset fra nødvendig adgang til stranden ikke må indrettes anlæg, som f.eks. terrasser og pavilloner, uden kommunens tilladelse. Natur- og Miljøklagenævnet finder, at det herefter ikke er umiddelbart tilladt i medfør af lokalplanen at indrette en balkon/terrasse, som går ud over skrænten, selv om denne ikke er funderet i skrænten. Den omhandlede balkon/terrasse er herefter ikke umiddelbart tilladt i medfør af lokalplan nr. 70. Klager har gjort gældende, at kommunen i forbindelse med meddelelse af byggetilladesen af 18. juni 2008 har meddelt tilladelse til balkonen/terassen. Klager har i december 2007 søgt om byggetilladelse til til- og ombygning af det aktuelle hus. Det er for så vidt angår udearealer beskrevet, at en indergård lukkes, at eksisterende belægninger udskiftes, samt at stenbelægning udvides, og det anføres, at der foruden dette ikke ændres i det eksisterende terræn. Den omhandlede balkon/terrasse er indtegnet på et medsendt tegningsbilag fremtidige forhold. Natur- og Miljøklagenævnet finder dog ikke, at markeringen af balkonen/terrassen på dette bilag, uden omtale heraf eller henvisning i øvrigt hertil i byggeansøgningen, kan medføre, at kommunen hermed har meddelt dispensation fra lokalplanens 9.3, jf. planlovens 19, til denne bygningsdel. En kommunes påbud om lovliggørelse skal ske på grundlag af almindelige forvaltningsretlige principper, herunder proportionalitetsprincippet, som går ud på, at der skal være et rimeligt forhold mellem på den ene side de interesser, som tilgodeses ved et myndighedsindgreb, og på den anden side den belastning, som indgrebet påfører den borger, som indgrebet går ud over. Der vil således i en sag om lovliggørelse skulle anvendes det mindst indgribende middel. Hovedområdet for anvendelse af proportionalitetsprincippet er således de situationer, hvor flere mulige lovliggørelsesmetoder står til rådighed, men det ligger tillige i princippet, at der skal være et rimeligt forhold mellem målet og midlet. Dette kan efter omstændighederne føre til, at det vil være udelukket at kræve lovliggørelse, fordi der ikke findes et egnet middel, der med rimelighed kan bringes i anvendelse overfor det pågældende forhold. Natur- og Miljøklagenævnet bemærker, at det fremgår af Rudersdal Kommunes påbud om lovliggørelse, at dette enten kan ske ved en fysisk lovliggørelse eller ved, at klager opnår dispensation fra lokalplanen, hvilket dog er oplyst, at kommunen ikke umiddelbart er sindet at meddele. Kommunen har således ikke truffet en endelig afgørelse i forhold til klager om, at balkonen/terrassen skal fysisk lovliggøres. Det bemærkes tillige, at kommunen efter planlovens 19, stk. 1, kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Den beslutning, som kommunen træffer om at meddele eller nægte en mulig dispensation, er en skønsmæssig afgørelse, der som udgangspunkt ikke kan efterprøves af Natur- og Miljøklagenævnet, herunder heller ikke for så vidt angår hensigtsmæssigheden eller rimeligheden af afgørelsen. Nævnet kan dog efterprøve, om kommunes afgørelse er i overensstemmelse med almindelige forvaltningsretlige principper, herunder proportionalitetsprincippet. Natur- og Miljøklagenævnet kan herefter ikke give medhold i klagen over Rudersdal Kommunes afgørelse af 15. september 2012, hvorved der er meddelt påbud om lovliggørelse af terrasseanlæg på ejendommen Vedbæk Strandvej 344, Vedbæk. Klager har den 23. juli 2013 skrevet til kommunen og bl.a. anført, at klager er uenig med Natur- og Miljøklagenævnet i, at kommunen ikke har forholdt sig endeligt til klagers dispensationsansøgning af 6
26. april 2011, da kommunen den 15. september 2011 har meddelt påbud om lovliggørelse med klagevejledning hvoraf fremgår, at der ikke vil blive meddelt dispensation. Hvis kommunen ikke mener, at der er truffet en endelig afgørelse, anmodes om en stillingtagen til klagers ansøgning om dispensation. Klager har henvist til samme afgørelser som i klagers bemærkninger af 28. august 2012. Den påklagede afgørelse Kommunen har den 23. august 2013 meddelt afslag på den ansøgte dispensation til bibeholdelse af terrassen. Der er i afgørelsen bl.a. henvist til, at - kommunens praksis er meget restriktiv i denne type sager, og kommunen ønsker ikke - uanset at der allerede er en stor beboelsestilbygning på søjler ud over skrænten - yderligere at tillade et åbent terrasseanlæg ud over skrænten, - der er med den ulovlige del af terrassen på 12 m 2 forøget indblik til naboejendommen i forhold til en tilsvarende terrasse, som var bygget ind i selv skrænten, - kommunen har lagt vægt på retshåndhævelseshensyn og præcedensvirkning af en dispensation, - kommunen har ikke kendskab til andre fremspring eller terrasseanlæg på skrænten, som er godkendt af kommunen efter lokalplanens ikrafttræden; der kan eventuelt være tale om anlæg/konstruktioner opført før lokalplanens ikrafttræden eller forhold, der er opført uden kommunens tilladelse; kommunen har ført andre lovliggørelsesager med krav om fysisk lovliggørelse, - det vurderes ikke, at klager har været i god tro i forbindelse med etablering af terrassen; ansøgningen om byggetilladelse beskriver ikke forhold om anlæg af terrasse ud over skrænten, og terrassen er alene vist på situationsplanen; kommunen har alene forholdt sig til den bebyggelse, som er angivet i beskrivelsen; terrassen er opført i umiddelbar tilknytning til selve bygningssagen i 2010, - de anførte hensyn til bl.a. proportionalitetsprincippet, værdispildsbetragtninger og terrassens ringe omfang kan ikke føre til et andet resultat; proportionalitetsprincippet skal afvejes overfor øvrige hensyn, der taler for fysisk lovliggørelse, og kommunen tillægger her overholdelse af byggeforbuddet i lokalplanen stor vægt, - det anførte om værdispild kan ikke føre til et andet resultat; dommen i UfR 2011.1712 ses ikke at være sammenlignelig med den aktuelle sag, da der var tale om et værdispild af en helt anden størrelsesorden, og da kommunen havde meddelte byggetilladelse, - de øvrige afgørelser, som klager har henvist til, handler om overskrider på mellem 0,5-1 meter, hvorfor disse afgørelser heller ikke er umiddelbart sammenlignelige med den aktuelle sag. Supplerende bemærkninger Kommunen har den 14. oktober 2013 fremsat en række bemærkninger til klager, herunder at kommunens restriktive dispensationspraksis vedrørende forbuddet mod at bygge på skrænten ud mod Øresund medfører, at der kun meddeles dispensation, hvis der er tungtvejende modhensyn. Kommunen har tillige anført, at proportionalitetsprincippet er indgået i kommunens skønsafvejning. Kommunen har anført, at en lovliggørelsessag sædvanligvis stilles i bero, indtil klageinstansen har truffet afgørelse. 7
Klager har den 28. oktober 2013 redegjort for forløbet i sagen og supplerende bl.a. anført, at byggeansøgningen omfattede de facto ændringer af udeomsarealerne, herunder etablering af den svævende balkon, hvilket blev suppleret med det reviderede tegningssæt fra marts 2008. Der blev således meget tydeligt gjort opmærksom på den svævende balkon i byggeandragendet. Derudover har klager anvendt professionel bistand for at sikre, at alt blev udført korrekt i forbindelse med byggetilladelsen. Klager har videre anført, at kommunen ikke har orienteret om, at kommunen ikke ønskede at meddele en tilladelse til balkonen eller om, at denne var i strid med lokalplanen. Natur- og Miljøklagenævnets bør herefter lægge til grund, at klager har været i god tro ved opførelsen af balkonen. Klager har endvidere anført, at kommunen ikke ved meddelelse af byggetilladelsen har forholdt sig til det indsendte tegningsmateriale, hvilket klager havde en berettiget forventning om. Klager ville ikke have afholdt udgifter til etablering af balkonen, hvis klager havde været bekendt med kommunens efterfølgende holdning Klager har anført, at indbliksgener er et usagligt hensyn. Klager har anført, at der på ejendommen allerede er en søjlebåret bygning, som har et væsentligt større fremspring end den svævende balkon, hvorfor argumentet om indbliksgener er uden betydning. Derudover er der et oprindeligt fremspring i terrasseanlægget, som rækker næsten liges så langt frem som den svævende balkon, som kun rækker 7 brædder længere ud end det oprindelige terrasseanlæg. Klager har vedrørende proportionalitetsprincippet henvist til klagers høringssvar af 28. august 2012 i NMK-33-00867 og brev af 23. juli 2013 til kommunen. Det er sammenfattende anført, at kommunens påbud om fysisk lovliggørelse står i misforhold til betydningen af den svævende balkon og de samlede omstændigheder i sagen, hvorfor Natur- og Miljøklagenævnets bør finde, at der skal ske retlig lovliggørelse, herunder meddelelse af dispensation til bibeholdelse af den svævende balkon. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål om kommunens afslag på dispensation fra lokalplanen til bibeholdelse af den svævende balkon er i overensstemmelse med forvaltningsretlige grundsætninger. Efter planlovens 19, stk. 1, kan en kommune i visse tilfælde dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, men det er op til kommunens skønsmæssige vurdering der ikke kan efterprøves af Natur- og Miljøklagenævnet om en sådan dispensation i givet fald bør meddeles. Kommunens afgørelse efter 19, stk. 1, skal imidlertid være truffet på grundlag af almindelige forvaltningsretlige principper, herunder det i klagen nævnte proportionalitetsprincip. Natur- og Miljøklagenævnet har i afgørelsen af 19. juni 2013 truffet afgørelse om, at den omhandlede svævende balkon ikke er umiddelbart tilladt i medfør af lokalplanens 9.3 samt om, at kommunen ikke med byggetilladelsen af 18. juni 2008 har meddelt tilladelse til balkonen. Natur- og Miljøklagenævnets har herefter ikke givet medhold i klagen over Rudersdal Kommunes afgørelse af 15. september 2011 om påbud om lovliggørelse af terrasseanlæg på ejendommen. Natur- og Miljøklagenævnet skal herefter i den aktuelle sag tage stilling til kommunens efterfølgende afslag på dispensation fra lokalplanens 9.3, jf. planlovens 19, stk. 1. Kommunens afgørelse indebærer, at den omhandlede svævende balkon skal lovliggøres fysisk. 8
Hvorvidt der kan kræves fysisk lovliggørelse er baseret på en vurdering og afvejning af en række omstændigheder og hensyn, herunder planlægningsmæssige hensyn, hensynet til retshåndhævelsen, det samfundsmæssige værdispild, spørgsmålet om god eller ond tro og proportionalitetsbetragtninger. Der skal foretages en konkret vurdering og afvejning af de relevante omstændigheder og hensyn i den enkelte sag. Det forvaltningsretlige proportionalitetsprincip indebærer, at indholdet i en afgørelse ikke må gå videre med hensyn til at påføre borgerne byrder, end formålet tilsiger. I en sag om lovliggørelse skal kommunen derfor anvende det mindst indgribende middel. Hovedområdet for anvendelse af proportionalitetsprincippet er de situationer, hvor der er flere mulige lovliggørelsesmåder. Princippet kan dog også føre til, at det vil være udelukket at kræve lovliggørelse, f.eks. hvis et krav om lovliggørelse vil være uforholdsmæssigt indgribende i forhold til det resultat, der opnås og de hensyn, der varetages med den pågældende lokalplanbestemmelse. Klager har oplyst, at den svævende balkon har kostet 236.500 kr. at etablere, og at udgiften til at fjerne balkonen vil udgøre 42.000 kr. Kommunen har i sin afgørelse bl.a. lagt vægt på, at kommunens praksis er meget restriktiv i denne type sager, og at kommunen ikke ønsker at tillade yderligere et terrasseanlæg ud over skrænten. Kommunen har derudover lagt vægt på retshåndhævelseshensyn og præcedensvirkning af en dispensation. Kommunen har desuden i forhold til proportionalitetsprincippet tillagt byggeforbuddet i lokalplanen stor vægt. I denne sag er der ikke meddelt byggetilladelse til den svævende balkon, og klager kunne derfor ikke med rette gå ud fra, at balkonen lovligt kunne opføres. Natur- og Miljøklagenævnet finder efter en samlet vurdering af omstændighederne i sagen ikke, at det er i strid med det forvaltningsretlige proportionalitetsprincip at meddele afslag på retlig lovliggørelse af balkonen. Der er herved tillige lagt vægt på, at der ikke er tale om en bagatelagtig overskridelse af et forbud i lokalplanen, som går ud på, at der ikke må indrettes anlæg på skrænten mod Øresund ( 9.3). Efter praksis lægges der en vis vægt på spørgsmål om værdispild i sager om lovliggørelse. Hensynet til at undgå eller begrænse et værdispild er som udgangspunkt sagligt, men står i modsætning til hensynet til retshåndhævelsen, som normalt må veje tungt. Ved vurderingen af hvilken vægt, hensynet til retshåndhævelsen skal have, indgår også overvejelser om den mulige præcedensvirkning. Natur- og Miljøklagenævnet finder imidlertid, at hensynet til kommunens håndhævelse af forbuddet i lokalplanens 9.3 må veje tungere. Nævnet henviser også her til, at byggearbejdet ikke er udført i overensstemmelse med byggetilladelsen. Det bemærkes, at Natur- og Miljøklagenævnet ikke finder, at den aktuelle sag er fuldt ud sammenlignelig med de sager om proportionalitet, klager har henvist til. 9
Idet det øvrige af klager anførte ikke kan føre til et andet resultat, kan Natur- og Miljøklagenævnet på denne baggrund ikke give medhold i klagen over Rudersdal Kommunes afgørelse af 23. august 2013 om afslag på bibeholdelse af terrasse på ejendommen Vedbæk Strandvej 334, Vedbæk. Majbrit Costigan fuldmægtig Afgørelsen er sendt pr. e-mail til: - Rudersdal Kommune, j.nr. 10/11415, rudersdal@rudersdal.dk og hb@rudersdal.dk - Skau, Reipurth & Partnere, j.nr. 13-40607, att advokat Jeppe Reipurth, info@skaureipurth.com, jre@skaureipurth.com og mlo@skaureipurth.com 10