1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Manja Conrad Torvegade 7B. 1 7100 Vejle Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger, om to rum i en ejendoms kælder kunne anvendes til beboelse, og derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at erhverve. Klagerne fik udleveret salgsopstilling af 9. oktober 2006. Heraf fremgik vedrørende ejendommens beskrivelse: Antal værelser: 4
2 Kælder indeholder: Stort soveværelse med trægulv. Værelse med trægulv. Nyt flot badeværelse. Hovedbygn. bebyg areal m2: 71 Udnyttet tagetage m2: 31 Kælder m2: 0 Boligareal i alt : 169 Den 16. oktober 2006 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen. Det fremgik af købsaftalen: Nærværende købsaftale er betinget af begge parters advokaters godkendelse i sin helhed. Godkendelse eller evt. indsigelser skal være Livingday i hænde senest den 27.10.2006 kl. 16.00. Der er fejl i BBR, idet 1. sals areal er større end anført i BBR. Køber sørger selv for evt. tilretning af BBR, og for egen regning. I den tilhørende salgsopstilling dateret 16. oktober 2006 fremgik det nu, at boligarealet udgjorde 102 m 2. Parterne har samstemmende forklaret, at indklagede ligeledes oplyste det ændrede boligareal til klagerne i forbindelse med klagernes underskrivelse af købsaftalen. Af salgsopstillingens beskrivelse fremgik nu: Antal værelser: 2 Kælder indeholder: Stort soveværelse med trægulv. Værelse med trægulv. Nyt flot badeværelse.
3 Klagernes fik i forbindelse med købsaftalens underskrivelse udleveret BBRejermeddelelse. Det fremgik heraf: Bebygget areal for bygningen.. 71 kvm Antal etager: 1 (excl. tagetage og kælder) Udnyttet areal af tagetagen. Kælderens samlede areal.. Samlet boligareal i bygningen. 31 kvm 67 kvm 102 kvm Klagernes fik ligeledes udleveret tilstandsrapport af 11. oktober 2006. Det fremgik heraf vedrørende arealer: Den 25. februar 2008 henvendte klagernes advokat sig til indklagede: Af den salgsopstilling, som mine klienter oprindelig fik udleveret inden købet, fremgår det, at der er 4 værelser og et boligareal på 169 m 2. Af den salgsopstilling, der blev udleveret i forbindelse med underskrift af købsaftalen,
4 fremgår det, at antal værelser er ændret til 2 og boligarealet er ændret til 102 m 2. Jeg skal anmode Dem om at oplyse, hvad årsagen til ændringen skyldes. I forbindelse med benyttelse af villaen har mine klienter efterfølgende konstateret, at der er betydelige problemer med indtrængen af vand i kælderen. Problemerne giver anledning til problemer med dannelse af skimmelsvamp mv. Indklagede svarede ved brev af 27. februar 2008: Jeg gjorde køber opmærksom på, at kælderen ikke er godkendt til beboelse. Salgsopstillingen var desværre lavet forkert til at begynde med. Kælderarealet var lagt til beboelsesarealet. Salgsopstillingen der er vedlagt købsaftalen er rigtig, og erstatter den forkerte. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har givet fejlagtige oplysninger om ejendommens boligareal og er derfor erstatningsansvarlig over for klagerne. I forbindelse med klagernes søgning på Internettet efter en passende ejendom, fremkom sagens omhandlede ejendom. På Internettet var ejendommens areal oplyst til 169 m 2. Klagerne rettede henvendelse til indklagede, der fremsendte salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at der var 4 værelser og et boligareal på 169 m 2. Efter besigtigelse ønskede klagerne at købe ejendommen, og efter en mindre prisreduktion blev der opnået enighed om købet. I forbindelse med underskrift af købsaftalen oplyste indklagede imidlertid, at boligarealet var forkert angivet i den oprindelige salgsopstilling, og at boligarealet i stedet for var 102 m 2, men at kælderen selvfølgelig fortsat kunne benyttes til beboelse, idet det tillige fremgik af teksten, at kælderen indeholdt stort soveværelse med trægulv og værelse med trægulv. Det er således urigtigt, at dette skulle være oplyst, forinden klagerne havde bestemt sig
5 for købet. I forbindelse med opståede fugtproblemer i kælderen konstaterede klagerne imidlertid, at kælderen var ulovlig til beboelse, og at der ikke kan etableres lovlig beboelse i kælderen. Det er klagernes opfattelse, at indklagede var eller burde være klar over, at forholdene ikke kunne lovliggøres. Klagerne blev først klar over forholdene i forbindelse med forsikringsselskabets medvirken ved bedømmelse af fugtskaderne. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede oplyste fejlagtigt om, at ejendommens kælder kunne anvendes til beboelse. Kælderen i ejendommen var istandsat og fremstod med et badeværelse samt 2 værelser. Alle rum havde gulvvarme. I salgsopstillingen var kælderen medregnet i boligarealet, hvilket var en fejl. Imidlertid blev klagerne allerede ved fremvisning af ejendommen oplyst om, at kælderen ikke var godkendt til beboelse. Denne oplysning gentog indklagede ved købsaftalens underskrivelse. Det gøres gældende, at klagerne, forinden de bestemte sig for købet, havde modtaget de korrekte oplysninger om boligarealet. Der var endvidere mulighed for, at klagerne kunne træde tilbage efter drøftelse af handlen med deres advokat, idet der var indsat et advokatforbehold i købsaftalen individuelle vilkår. Oplysningerne var således rettet, inden handlen var bindende for klagerne, og indklagede havde derved opfyldt sine forpligtelser til at fremkomme med de oplysninger, der var relevante for køber af ejendommen. Nævnet udtaler: I købsaftalen havde indklagede angivet, at der var fejl i BBR-ejermeddelelsen for så vidt angik ejendommens 1. sal. Klagerne fik i forbindelse med underskrift udleveret kopi af BBR-ejermeddelelsen, hvoraf det fremgik, at ejendommens samlede boligareal udgjorde 102 m 2, samt at det bebyggede areal udgjorde 71 m 2, og 1. sal udgjorde 31 m 2. Af salgsopstillingen tilhørende købsaftalen fremgik nu, at der var 2 værelser i ejendommen. Indklagede havde imidlertid ikke i sin beskrivelse af ejendommen rettet noget
6 vedrørende soveværelse og værelse i kælder. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede forinden klagernes underskrivelse af købsaftalen havde oplyst klagerne om, at værelserne i kælderen ikke lovligt kunne anvendes til beboelse. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede ikke udtrykkeligt i købsaftale og salgsopstilling gjorde klagerne opmærksomme herpå. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen for højt i forhold til, at to værelser i kælderen ikke kunne anvendes til beboelse, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan derfor ikke tage stilling til, om indklagede skal betale erstatning til klagerne. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00 Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand