Kasse-tjek for A/B Amagerbrogade 173/Elbagade 1-3 Udarbejdet for bestyrelsen af Dansk Andelsbolig Analyse i samarbejde med Bofinans November 2016
A/B Amagerbrogade 173/Elbagade 1-3 Stiftet: 1988 Bygget: 1936 Område: Sundbyøster, København S Andelsboliger: 20 Lejeboliger: 1 Erhvervslejemål: 4 Formand: Niels-Erik Stahl Administrator: DATEA Revisor: BDO Bank: Danske Bank Realkredit: Nykredit Valuar: Ingen Opsamling på rapporten: A/B Amagerbrogade 173/Elbagade 1-3 er en veldreven forening, med plads til forbedringer. Foreningen bør overveje at få lavet en plan så risikoen ved erhvervslejemålene sænkes. Foreningen bør overveje at skifte leverandører eller at genforhandle aftalerne med de nuværende. Foreningen bør afvente regeringens udspil til fremtidig værdiansættelse af andelsboligforeninger, før den overvejer at få en moderat valuarvurdering. Foreningen bør overveje at tage skridt til at bringe ligevægt mellem foreningens likviditet og foreningens hensættelser til vedligeholdelse. A/B Amagerbrogade 173/Elbagade 1-3 tilhører den næst bedste gruppe af andelsboligforeninger i Danmark i forhold til ranking-modellen udviklet af Dansk Andelsbolig Analyse.
Økonomisk gennemgang af A/B Amagerbrogade 173/Elbagade 1-3 Boligafgift: Boligafgiften har været konstant i hele perioden. Ændringen i den samlede boligafgift skyldes omklassificering fra erhvervsandel til erhvervslejemål. Cash-flow: Foreningen har de seneste 5 år haft et negativt cash-flow årligt på -145.319 svarende til, at boligafgiften har været ca. 16 % for lav. Det negative cash-flow skyldes ikke den ordinære drift men ekstraordinære forhold i forbindelse med foreningens erhvervslejemål. Foreningen har desuden trukket på likviditeten i foreningen. Det forventes, at foreningen i fremtiden vil have et positivt cash-flow med udgangspunkt i foreningens seneste budget/regnskab.
Lejeindtægter: Foreningen har en lejebolig og i seneste regnskab og fire erhvervslejere. Erhvervslejemålene udgør 23 % af foreningens samlede areal og 24 % af indtægterne. Foreningens lejeindtægter er steget med 27 % set over hele perioden, men kun med 10 % fra 2009 til 2014. Foreningen bør overveje at få gennemgået lejekontrakterne i forhold til optimering af lejeindtægterne for foreningen. Tomgangsrisikoen i foreningen er på 8,6. Foreningen bør overveje tiltag som mindsker risikoen ved at have erhvervslejemål.
Omkostninger - Skatter og afgifter Skatter og afgifter består af de omkostninger foreningen betaler til samfundet. 250.000 Skatter og afgifter 200.000 150.000 100.000 50.000 Renovation Vandforbrug Elforbrug Grundskyld - 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Grundskyld og renovation er fra 2009 til 2015 begge steget med 37 % svarende til ca. 7 % årligt. Omkostningen til el er øget med 13 % i perioden og vandafgiften er faldet med 33 %. I forhold til andre foreninger er foreningens forbrug af el 31 % højere og i forhold til vandafgift 19 % lavere end tilsvarende foreninger.
Forsikringer: Forsikringer dækker over alle de i regnskabet nævnte forsikringer det må anbefales, at foreningen løbende undersøger mulighederne for optimering af både dækning og priser. 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 - Forsikringer 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Forsikringer Foreningen har sammenlignet med 2009 den samme præmie i 2015. Foreningen betaler p.t. 3 % mere end den gennemsnitlige sammenlignelige forening.
Ejendomsdrift: Ejendomsdrift består for foreningen for vicevært, vinduespudsning, graffitiafrensning, anden renholdning samt omkostninger til fællesgården. 180.000 Vicevært m.m. 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 Ejendomsdrift 60.000 40.000 20.000-2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 De samlede omkostninger til ejendomsdrift er i perioden øget med 34 %. I forhold til andre foreninger bruger foreningen væsentligt mere både pr. andelshaver (67 %) og pr. kvm. (57 %). Foreningen er således gået imod den stigende tendens til at skære i omkostningerne til daglig drift, hvilket gerne på sigt skulle kunne ses i færre vedligeholdelsesomkostninger, såfremt de nuværende aftaler er optimale.
Vedligeholdelse: Foreningens vedligeholdelse er sammensat af to poster: foreningens reelle vedligeholdelse udført i regnskabsåret samt reguleringen af foreningens vedligeholdelseshensættelse. I forhold til den reelle vedligeholdelse er driftsrelaterede omkostninger fratrukket, så det er muligt at sammenligne foreningen på tværs. 1.400.000 Vedligeholdelse 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 Hensat til vedligholdelse Vedligeholdelse 400.000 200.000-2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Vedligeholdelse kan ikke ses fra år til år, men skal gerne sammenlignes med udgangspunkt i mindst 3 årsregnskaber og gerne 5. Foreningen har brugt 210 kr. pr. kvm. i de seneste 5 år mod gennemsnitsforeningens 136 kr. pr. kvm. Foreningen bør med udgangspunkt i de 210 kr. p.t. ikke have et efterslæb i forhold til vedligeholdelsen. Det skal dog bemærkes, at foreningen p.t. har en hensættelse til vedligeholdelse på 1,2 mio. kroner, såfremt denne eksekveres til vedligeholdelse, vil boligafgiften skulle stige med 4,1 %. Da foreningen ved årsregnskabets afslutning ikke havde den nødvendige likviditet.
Administrationsomkostninger: Administration: Der er meget stor forskel på, hvor meget de enkelte foreninger betaler i administrationsomkostninger til foreningens administrator. For at få et dækkende billede er man i visse tilfælde tvunget til at se på flere konti, da nogle revisorer skjuler administrationsomkostninger under forskellige betegnelser. I denne rapport kommer det til udtryk som ordinære og ekstraordinære omkostninger til administration. I perioden fra 2009 til 2015 er omkostningen til ordinær administration steget med 41 %. Det skal dog retmæssigt nævnes, at der fra 2010 til 2011 kom moms på administration. Set alene på perioden fra 2011 er omkostningen steget med 7,5 %. I forhold til 270 tilsvarende foreninger betaler foreningen 12 % mere end gennemsnittet og 37 % mere end de 25 % bedste foreninger til at forhandle prisaftaler med deres administrator. Det skal dog bemærkes, at der kan være stor forskel i den service, de enkelte administratorer udfører og i den kvalitet, som det udføres med. Revision: Tilsvarende som med administration kan revision opdeles i ordinær og ekstraordinær revision. Kvaliteten af revisorernes arbejde, som kommer til udtryk i årsregnskabet, er bemærkelsesværdig forskellig. Derfor bør de billigste revisorer sjældent vælges, da kvaliteten også svarer til prisen, men samtidig bør det også siges, at guld også kan købes for dyrt.
Udviklingen i revisionsomkostninger i foreningen set historisk. 30000 Revision 25000 20000 15000 10000 Ekstra ordinær Ordinær 5000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Omkostningen til revision er øget med 29 % siden 2009. I forhold til omkostningen pr. andelshaver betaler foreningen 31 % mere end gennemsnitsforeningen og i forhold til de bedste 25 %, betaler foreningen 70 % mere. Varmeregnskab: Der er ikke lavet en analyse af foreningens omkostninger til varmeregnskab pga. den statistiske usikkerhed i foreningens tal. Foreningen bruger således i gennemsnit 195 kr. pr. enhed til varmeregnskab, hvilket er meget lavt målt i forhold til andre foreninger. Valuarvurdering: Foreningen benytter ikke valuar
Finansieringsomkostninger: Foreningen betalte i 2015 i gennemsnit 3,92 % i rente. Foreningen har i slutningen af 2015 ændret finansieringen til at betale 1,25 % i rente med en løbetid på ca. 6 år. Omkostningerne ved at ændre den nuværende finansiering vil ikke være rentable. 4.000.000 Prioritetsgæld 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 Realkredit 1.000.000 500.000-2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Der afdrages på hele gælden.
Værdiansættelsen: I forhold til årsregnskabet for 2015 har foreningen en beta på 1,01 i forhold til en ændring i den offentlige vurdering på 10 %. I forhold til værdiansættelsen af ejendommen har den på nuværende tidspunkt en beta på 0,53 svarende til, at ejerboligmarkedet p.t. handles til en beta 1,00 og at bankerne anbefaler en beta på 0,80 med udgangspunkt i deres tommelfingerregler for udlån til andelsboliger. Såfremt ejerboligmarkedet skulle falde med 10 %, vil beta blive ændret til 0,59 Et køb af en andelsbolig i A/B Amagerbrogade 173/Elbagade 1-3 må derfor anses for billigt og uden større risiko i forhold til boligmarkedet generelt. Den nuværende prissætningen giver desuden plads til at sælger kan få penge for deres forbedringer. Såfremt der ikke falder ro om den offentlige vurdering, anbefales det, at man overvejer en moderat valuarvurdering. Den nuværende usikkerhed, om den fra regeringen udmeldte formel, for fremtidig værdiansættelse af andelsboligforeninger gør, at jeg vil anbefale, at man afventer med en evt. valuarvurdering, så fremtidige andelshavere ikke kommer i klemme og nuværende andelshavere ikke overbelåner deres andele. Beta er et udtryk for følsomheden i forhold til ejerboligmarkedet.