18 flotte og nye ejerlejligheder ved Aarhus Å Sag 501558MH TIL SALG Aarhus C - Søren Frichs Vej 18A-V Leveres tom eller fuldt udlejet Høj kvalitet og fri lejefastsættelse Regulær kontorejendom fuldstændig ombygget til bolig Attraktiv beliggenhed langs Aarhus Å Kontantpris kr. 33.000.000 1. års nettoafkast % 4,37 Etageareal m 2 1.060
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Nu udbydes disse gennemrenoverede ejerlejligheder med en attraktiv beliggenhed ved siden af Åhusene. Beliggenhed Beliggenheden lige ved Aarhus Å tilbyder en unik kombination af gåafstand til city, skønt nærmiljø med Aarhus Å og parken ved Ceres. Der er fine tilkørsels- og p-forhold for såvel bilister som cyklister. Beskrivelse Lejlighederne varierer i størrelser, men hovedparten er 3-værelses delevenlige lejligheder med fælles køkken og bad. Flere af lejlighederne ligger ned til åen og har egen terrasse. Alle lejligheder er forsynet med flot inventar, genvex i alle rum og pæne askegulve. Der er mulighed for parkering ved lejlighederne, som selvfølgelig er gratis. En stor del af alle lejlighederne har direkte adgang fra "gaden". Derfor er forholdet mellem brutto/netto areal helt optimalt, da der ingen spild/fælles areal er. Lejlighederne er fritaget for boligreguleringsloven vedrørende lejefastsættelse, da lejlighederne er konverteret fra erhverv til bolig, og derfor fri lejefastsættelse i samtlige lejligheder. Ejerforeningen består af 24 lejligheder, heraf er 6 solgt til private. Der er en god husorden og budget for ejerforeningen foreligger. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Søren Frichs Vej 18A-V, 8000 Aarhus C Matr.nr. 2126 F Århus Bygrunde Ejerlejlighed nr. 2, 3, 4, 5, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23 Kommune Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 2015 2.1 Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 2 Tinglyst areal 51 m 2 Søren Frichs Vej 18B, stuen 51 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 3 Tinglyst areal 52 m 2 Søren Frichs Vej 18C, 1. sal 60 m 2 Boligareal Nej 2
Ejerlejlighed nr. 4 Tinglyst areal 42 m 2 Søren Frichs Vej 18D, stuen 42 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 5 Tinglyst areal 52 m 2 Søren Frichs Vej 18E, 1. sal 60 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 7 Tinglyst areal 50 m 2 Søren Frichs Vej 18G, 1. sal 58 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 10 Tinglyst areal 62 m 2 Tinglyst fordelingstal 45/1000 Administrativt fordelingstal 45/1000 Søren Frichs Vej 18K, stuen, lejl. 3 74 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 11 Tinglyst areal 35 m 2 Søren Frichs Vej 18K, stuen, lejl. 4 47 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 12 Tinglyst areal 48 m 2 Søren Frichs Vej 18K, 1. sal, lejl. 1 60 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 13 Tinglyst areal 54 m 2 Søren Frichs Vej 18K, 1. sal, lejl. 2 66 m 2 Boligareal Nej 3
Ejerlejlighed nr. 14 Tinglyst areal 35 m 2 Søren Frichs Vej 18K, 1. sal, lejl. 3 47 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 15 Tinglyst areal 88 m 2 Tinglyst fordelingstal 55/1000 Administrativt fordelingstal 55/1000 Søren Frichs Vej 18K, 1. sal, lejl. 4 100 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 16 Tinglyst areal 63 m 2 Tinglyst fordelingstal 45/1000 Administrativt fordelingstal 45/1000 Søren Frichs Vej 18L, stuen 63 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 18 Tinglyst areal 51 m 2 Søren Frichs Vej 18N, stuen 59 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 19 Tinglyst areal 48 m 2 Søren Frichs Vej 18P, 1. sal 56 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 20 Tinglyst areal 48 m 2 Søren Frichs Vej 18R, stuen 48 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 21 Tinglyst areal 48 m 2 Søren Frichs Vej 18S, 1. sal 56 m 2 Boligareal Nej 4
Ejerlejlighed nr. 22 Tinglyst areal 48 m 2 Søren Frichs Vej 18T, stuen 48 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 23 Tinglyst areal 57 m 2 Søren Frichs Vej 18U, stuen 65 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Ejerlejligheder Tinglyst areal BBR areal Anvendelser: Boligareal Etageareal i alt Det bemærkes, at ejendommen er ny renoveret og opdelt i ejerlejligheder. Dette fremgår dog endnu ikke af hverken tingbogsattest eller BBR- Meddelelse, hvorfor der tages forbehold for de anførte arealer. Af BBR- Meddelelse fremgår at der er en byggesag. Byggesagen vedrører den igangværende renovering/opdeling af ejerlejligheder. 932 m2 1.060 m2 1.060 m2 1.060 m2 Tinglyst fordelingstal 745 / 1000 Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 6.300.000 heraf grundværdi kr. 2.485.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 22.01.2014 med energiklassifikation D. 5
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende er i henhold til Kommuneplanramme 030304BL udlagt til bolig- og erhvervsformål, idet planen bestemmer følgende for området: Områdets anvendelse fastlægges til bolig- og erhvervsformål. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, herunder institutioner og faciliteter til fritids- og kulturformål. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres dagligvarebutikker på op til 400 m² og udvalgsvarebutikker på op til 200 m². I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til dagligvarebutikker på op til 1.000 m². Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Som hovedregel må erhverv samt institutioner ikke placeres i etager over boliger. Området er udpeget som byomdannelsesområde. Bebyggelsen skal holdes i en principiel afstand af 30 m fra åen, men kan dog punktvis overskride denne afstand. Gennem bevaring af den eksisterende beplantnings- og landskabskarakter skal området indgå som et naturligt element i Århus Ådal. Der skal etableres et offentligt tilgængeligt stiforløb langs åen. Bebyggelsen skal holdes i en principiel afstand af 30 m fra åen, men kan dog punktvis overskride denne afstand. For at opnå en god helhedsvirkning og planlægningsmæssig sammenhæng, skal lokalplanlægningen i rammeområdet tage udgangspunkt i et bebyggelsesprincip bestående af punkthuse placeret i en facadelinie mod Søren Frichs Vej. Enkelte punkthuse kan placeres inde i området, hvor grunddybden og åbyggelinien tillader det. Gennem bevaring af dele af den eksisterende beplantnings- og landskabskarakter og en generel forstærkning heraf, skal området indgå som et naturligt element i Århus Ådal. Der skal etableres et offentligt stiforløb langs åen. Etageantallet er eksklusive tagterrasse. Ifølge lokalplan nr. 717, er området udlagt til etageboligbebyggelse til helårsbeboelse. Herudover må området anvendes til veje, stier, p-pladser og grønne områder. Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplan nr. 717 samt kommuneplanramme 030304BL. Kulturarv Det har ikke været muligt at indhente oplysninger fra Kulturarvs hjemmeside om ejendommen bevaringsværdi. 6
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 23.10.2015 Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: 03.11.1864 Dok. om ret til at tage vand fra Mølleåen overdraget ved Jernbaneselskabet ved kontrakt 15.05.1873 Dok. om ret til at tage vand fra Mølleåen overdraget Århus Kommune ved kontrakt 15.05.1978 Landvæsenskommissionsforretning 11.07.1918 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 20.02.1932 Dok. om hegn m.v. 11.09.1934 Dok. om evt. fjernelse af lagerskur m.v. 02.03.2009 Dekl. om overkørsel til offentlig vej El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfrit elforsyningsselskab. Ejendommen vandforsynes fra AarhusVand. Ejendommen varmeforsynes med fjernvarme fra AffaldVarme Aarhus. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Forurening V1/V2 niveau Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den 23.10.2015 er ejendommen V2-kortlagt (konstateret forurening). 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 33.000.000 Øvrige forhold: Nybolig Erhverv Aarhus hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 7
6.2 Lejeindtægter m.v. Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 1.742.150 I alt kr. 1.742.150 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Det bemærkes, at de anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren efter bedste skøn, - uden ansvar for at udlejning faktisk kan ske som anført, herunder lejens lovlighed. Samtidig bemærkes, at den anførte udgift til ejendomsskat er anslået med ca. kr. 82 pr. m². 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2015) kr. 87.294 Grundejer / Ejerforening kr. 172.800 Administration Administration kr. 35.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 295.094 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 99.830 Advokatsalær - skøde kr. 40.000 Moms kr. 10.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 149.830 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 33.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 149.830 Anslået kapitalbehov kr. 33.149.830 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 1.742.150 - Driftsudgifter iht. budget kr. 295.094 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.447.056 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.447.056 x 100 33.149.830 = 4,37% (anslået) 8
6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 33.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 33.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 99.830 Advokatsalær skøde kr. 40.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 10.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 33.149.830 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 19.983.333 Grundens værdi kr. 13.016.667 Kontantomregnet købesum kr. 33.000.000 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 295.094 kr. 295.094 Udgifter i alt kr. 295.094 kr. 295.094 Indtægter: Lejeindtægter, anslåede kr. 1.742.150 kr. 1.742.150 1. år før afskrivning / skat kr. 1.447.056 kr. 1.447.056 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.447.056 Likviditet 1. år før skat kr. 1.447.056 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 361.764 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.085.292 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage 8000 Aarhus C Att.: Marc H. Hansen, Erhvervsmægler, MDE, DiplomValuar Tlf.: 8620 8585, mobil: 51393345, e-mail: mhn@nybolig.dk 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Søren Frichs Vej 18A-V, 8000 Aarhus C ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Boliglejer 18B, stuen Bolig Beboelse 51 84.150 1.650 2 Boliglejer 18C, 1. sal Bolig Beboelse 60 99.000 1.650 3 Boliglejer 18D, stuen Bolig Beboelse 42 69.300 1.650 4 Boliglejer 18E, 1. sal Bolig Beboelse 60 99.000 1.650 5 Boliglejer 18G, 1. sal Bolig Beboelse 58 95.700 1.650 6 Boliglejer 18K, stuen, lejl. 3 Bolig Beboelse 74 120.250 1.625 7 Boliglejer 18K, stuen, lejl. 4 Bolig Beboelse 47 77.550 1.650 8 Boliglejer 18K, 1. sal, lejl. 1 Bolig Beboelse 60 99.000 1.650 9 Boliglejer 18K, 1. sal, lejl. 2 Bolig Beboelse 66 108.900 1.650 10 Boliglejer 18K, 1. sal, lejl. 3 Bolig Beboelse 47 77.550 1.650 11 Boliglejer 18K, 1. sal, lejl. 4 Bolig Beboelse 100 160.000 1.600 12 Boliglejer 18L, stuen Bolig Beboelse 63 103.950 1.650 13 Boliglejer 18N, stuen Bolig Beboelse 59 97.350 1.650 14 Boliglejer 18P, 1. sal Bolig Beboelse 56 92.400 1.650 15 Boliglejer 18R, stuen Bolig Beboelse 48 79.200 1.650 16 Boliglejer 18S, 1. sal Bolig Beboelse 56 92.400 1.650 17 Boliglejer 18T, stuen Bolig Beboelse 48 79.200 1.650 18 Boliglejer 18U, 1. sal Bolig Beboelse 65 107.250 1.650 I ALT 1.060 1.742.150 0 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 1.060 1.742.150 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 1.742.150 0 heraf faktisk 0 0 heraf anslået 1.742.150 0 24