Flot boligudlejningsejendom sælges Beliggende centralt i Kolding Sag 117051 TIL SALG Kolding - Hollændervej 14 42 boliglejemål og 1 mindre erhvervslejemål Fuldt udlejet Facaden er nyrenoveret Trappeopgang m.m. er istandsat Kontantpris kr. 38.350.000 1. års nettoafkast % 5,4 Etageareal m 2 2.668
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Centralt i Kolding ligger denne velholdte og præsentable boligudlejningsejendom. Ejendommen er opdelt i ejerlejligheder. Facaden er netop blevet renoveret. Blandt andet er de pudsede dele og vinduesrammerne malet udvendigt, ligesom trappeopgangene er istandsatte, således at ejendommen fremstår meget flot og indbydende. Ejendommen indeholder i alt 42 boliglejemål samt et mindre erhvervslejemål og er opdelt i 43 ejerlejligheder. Den centrale beliggenhed tæt på indkøbsmuligheder, midtbyen, Kolding banegård og ikke mindst uddannelsesinstitutioner som SDU, Designskolen og IBC m.fl. gør, at lejemålene er attraktive og lette at genudleje. Området er præget af flere større beboelsesejendomme Ejendommen er opført i 1921 i røde mursten, facaden er delvis pudset og der er store vinduespartier ud mod gaden. Mod gården har ejendommen tilsvarende, men mindre vinduespartier som mod gaden og er opført i røde sten uden puds. Tagkonstruktionen er mansardtag belagt med gråt skiffer. Der er et større og meget præsentabelt indgangsparti til trappeopgang og elevator fra Hollændervej samt mindre trappeopgang fra Kongebrogade. Der er parkering foran ejendommen og i gården er der SF-stens belagt område med blandt andet overdækket affaldsrum. I forbindelse med ombygning er en del af erhvervsarealet omdannet til 3 boliglejemål, der alle er etableret med nyt køkken og bad samt flotte gulve og lyse lofter og vægge. Lejemålene fordeles således: Antal: Størrelse: 3 stk. = 35 m² 14 stk. 40 49 m² 21 stk. 50 59 m² 1 stk. 64 m² 1 stk. 83 m² 1 stk. 87 m² 1 stk. 147 m² 1 erhvervslejemål 150 m² Ejendommen kan eventuelt handles som selskabshandel. Kontakt mægleren for yderligere oplysninger herom. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1030 B Kolding Bygrunde Kolding Opført / Ombygget Opførelsesår 1921 Ombygningsår 1978 2
Arealer Grundareal 1.176 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 727 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 417 m 2 Boligareal 2.251 m 2 Etageareal i alt 2.668 m 2 Sekundære arealer 243 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1921/1978 Bebygget areal 727 m 2 Sekundære arealer 243 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Samlet boligareal 2.251 m 2 Boligareal Nej Samlet erhverv 417 m 2 Erhvervsareal Nej Andet areal 243 m 2 Sekundært areal Nej Ovenstående oplysninger er i henhold til BBR-meddelelse af 14.6.2016. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling, hvorfor hverken sælger eller Nybolig Erhverv Kolding/Fredericia indestår for rigtigheden af de angivne arealer. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 11.010.000 heraf grundværdi kr. 1.007.300 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Energimærke er under udarbejdelse. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. Offentlige planer / Forhold Ejendommen er omfattet af reglerne i lokalplan nr. 0312-27. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 14.06.2016 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Ifølge tingbogsattest er der tinglyst følgende servitutter på ejendommen: 07.12.1999: Dok. om tilladelse til ombygning af uudnyttet tageetage. 16.09.2002: Dok. angående vinduer. 26.07.2005: Lokalplan nr. 0312-27. El, vand og varme Øvrige forhold TreFor leverer såvel, el, vand som fjernvarme til ejendommen. Løsøre og inventar medfølger i det omfang det er nævnt i lejekontrakterne. 3
5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Overfladeforurening Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger fra Region Syddanmark er ejendommen ikke registreret som forurenet. Området er områdeklassificeret som værende muligt forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 38.350.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske indtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 2.390.346 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 30.000 Lejeregulering pr. 1.1.2017 kr. 30.000 Opkrævningsgebyr kr. 5.160 I alt kr. 2.455.506 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 36.289 Renovation Renovation kr. 45.690 Vand / Vandafledning El El, fælles belysning kr. 20.000 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 86.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 96.000 Administration Administration kr. 86.000 Forbrugerregnskaber kr. 14.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 17.086 Øvrige driftsudgifter Elevator kr. 8.650 Brandeftersyn kr. 3.750 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 413.465 4
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 115.880 Advokatsalær - skøde kr. 20.000 Moms kr. 5.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 140.880 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 38.350.000 Handelsomkostninger anslået kr. 140.880 -Refusion depositum kr. 610.328 Anslået kapitalbehov kr. 37.880.552 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 2.455.506 - Driftsudgifter iht. budget kr. 413.465 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 2.042.041 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 2.042.041 x 100 37.880.552 = 5,39 % (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 38.350.000 Kontantomregnet købesum kr. 38.350.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 115.880 Advokatsalær skøde kr. 20.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 38.490.880 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 34.355.300 Særlige installationer kr. 2.987.400 Grundens værdi kr. 1.007.300 Kontantomregnet købesum kr. 38.350.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 2.998.374 = kr. 119.935 Afskrivninger 1. år kr. 119.935 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 413.465 kr. 413.465 Udgifter i alt kr. 413.465 kr. 413.465 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 2.455.506 kr. 2.455.506 1. år før afskrivning / skat kr. 2.042.041 kr. 2.042.041 Afskrivning 1. år, anslået kr. 119.935 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.922.106 Likviditet 1. år før skat kr. 2.042.041 Skattevirkning ved skatteprocent på 28,94% kr. 556.257 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.485.784 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Kolding/Fredericia Sdr. Havnegade 34 6000 Kolding Att.: Peter Bauer Mols, Indehaver Tlf.: 7631 0160, mobil: +45 42 73 24 07, e-mail: pbu@nybolig.dk Øvrige forhold: Der tages forbehold for salg til anden side. 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Boliglejer Bolig Beboelse 2.253 2.390.346 1.061 610.328 2 Erhvervslejer Erhverv 150 30.000 200 Lejeregulering pr. 1.1.2017 30.000 Opkrævningsgebyr 5.160 I ALT 2.403 2.455.506 610.328 0 0 Erhvervsdelens andel 150 30.000 0 0 0 Boligdelens andel 2.253 2.420.346 610.328 0 0 Øvrige arealer 0 5.160 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 2.455.506 610.328 heraf faktisk 2.455.506 610.328 heraf anslået 0 0 Kontrakts areal afviger fra BBR på grund af tidligere fejl i BBR. Arealerne i lejekontrakterne bliver løbende tilrettet i forbindelse med genudlejning. 14
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk 01.01.2018 Nej 2 Erhvervslejer Nej Faktisk 01.01.2018 Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed Udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 2 Erhvervslejer 01.01.2004 Lejer: 3 mdr. Udlejer: 6 mdr. Fremlejeret Lejer Udlejer Nej Nej Bemærkninger Nybolig Erhverv Kolding/Fredericia Sagsnr. 117051 15