Søndre Ringvej 4, 5610 Assens Sjældent udbudt historisk investeringsejendom i Assens Bymidte Anskaffelsespris DKK 3.160.000 For nærmere information kontakt: Nettostartafkast år 1 % 7,03 Peter Steen Madsen Nettostartafkast år 5 % 7,58 EP-INVEST Nettostartafkast år 10 % 8,32 Mob.+45 31 32 36 78 E-mail: psm@epinvest.dk Investorindskud DKK 1.400.000 ROI efter skat- 10 år % 112,73 u. opskrivning af ejendom ROI efter skat- 10 år % 190,88 m. opskrivning af ejendom Indholdsfortegnelse: Side 1 Side 2 Side 3 Side 4 Side 5 Side 6-7 Side 8 Side 9 Faktablad ejendom Beskrivelse og beliggenhed Lejeoversigt Rentabilitetsberegning Finansieringsoversigt og investorindskud Amortisationstabeller finansiering Drifts- og likviditetsbudget 10 år u. opskrivning Drifts- og likviditetsbudget 10 år m. opskrivning
Faktablad - ejendom Beliggenhed Søndre Ringvej 4, 5610 Assens Adkomshaver EP-INVEST I ApS Matrikel nr. Kommune 630c, Assens Bygrunde Assens Opført/Ombygget 1897 / 2010 Matrikulært areal 1726 m2 Beskrivelse 2 etagers fredet investeringsejendom udlejet til butikker og beboelse Areal BBR Bebygget areal 450 m2 Boligareal 141 m2 Erhvervsareal 484 m2 Etageareal i alt 625 m2 Tagetage uudnyttet - yderlige areal 245 m2 kælder - yderligere areal 108 m2 Offentlig vurdering 2013 1.350.000 DKK Grundværdi 178.000 DKK Momsfradragsprocent 0,00 % Anskaffelsespris 3.160.000 DKK Netto startafkast 7,03 % Anskaffelsespris pr. m2 5.907 kr. / m2 Restgæld før overtagelse 3.672.112 kr. Restgæld ift. anskaffelsespris 116,21 % Side 1
Beskrivelse og beliggenhed. Det er Assens bys gamle historiske station, som i dag rummer en kæmpelejlighed med udsigt over havnen på den ene side og byen på den anden. I tilknytning til lejligheden er der adgang til øverste sal, som i dag er indrettet til atelier, da lejligheden er beboet af en af byens kendte kunstnere.i stue etagen er der indrettet antik og kræmmer butikker, ligesom en kendt smykkekunstner har værksted der. Der er stadige mange og smukke synlige tegn på ejendommens tidlige eksistens som stationsbygning, bl.a. er der et enestående og fredet klinkegulv. Der er tilsluttet fjernvarme, som sikrer en gunstig energi kilde. Ejendommen fremstår i pæn stand, da der løbende er renoveret, bl.a. er alle vinduer og døre blevet renoveret, så de i dag står i original stand. Der er to tårne samt meget loftsrum, som kunne indrettes af ny ejer, og derved gøre ejendommen yderligere attraktiv for lejere, eller øge ejendommes udlejningsareal. Der er også meget stort delvis istandsat kælderrum med bad og toilet, som kunne indrettes til værksted eller kontorer, da der er fuld ståhøjde og nem tilgang. Der er her tale om en første klasses beliggenhed, da ejendommen bland andet rummer byens bus station, og passeres stort set af alle der færdes i Assens, ligesom der er synsafstand til byens havn. Side 2
Lejeoversigt pr. 1. januar 2015 i DKK Adresse Nr. Lejer Type Anvendelse Areal m2 Lejeindtægter Vurderet Samlet Afskrivning Årlig moms pr. m2 Lejeniveau pr. m2 lejereserve *) SRV4 1 Assens Kommune Erhverv Busholdep-ventesal 75 0 89.271 0 1.190 1.500 23.229 SRV4, st.1 2 Per Thomsen Erhverv Butik 75 0 26.400 0 352 550 14.850 SRV4, 1. 3 John Hansen & Kirsten Washuus Bolig Beboelse 140 0 82.812 0 592 725 18.688 SRV4, st.2 4 Lars Johansson Erhverv Butik 105 0 32.400 0 309 550 25.350 SRV4, st.3 5 Freddy Pedersen Erhverv Butik 140 0 39.600 0 283 550 37.400 i alt 535 0 270.483 0 506 119.517 *) Lejereserver er udregnet efter lejemålet fuld ud renoveres efter fraflytning. Anslået kr. 1500 pr. m2 incl. moms Assens Kommune anvender hele området bag byningen til busholdeplads. Dertil kommer en ventesal på 75 m2 Oversigt pr. 1. januar 2015 i DKK Etage Nr. Lejer Type Anvendelse Indflytnings Ophørs Årlig leje- Depositum forudbetalt dato dato regulering leje SRV4 1 Assens Kommune Erhverv Busholdep-ventesal 15-11-2002 NPI 22.141 0 SRV4, st.1 2 Per Thomsen Erhverv Butik 01-07-2014 min2% max 4% 0 0 SRV4, 1. 3 John Hansen & Kirsten Washuus Bolig Beboelse 01-01-2013 3,00% 4.400 0 SRV4, st.2 4 Lars Johansson Erhverv Butik 01-04-2014 min2% max 4% 0 0 SRV4, st.3 5 Freddy Pedersen Erhverv Butik 01-04-2014 min2% max 4% 18.000 0 i alt 44.541 0 Side 3
Rentabilitetsberegning pr. 1. januar 2015 i DKK Indtægter Areal m2 Lejeindtægter kr. pr. m2 Årlig Salgsmoms i alt incl. moms Bolig 140 592 82.812 0 82.812 Erhverv 395 475 187.671 0 187.671 Andre indtægter 0 0 0 Indtægter i alt 535 506 270.483 0 270.483 Udgifter ex. moms: Beregning Udgifter kr. pr. m2 Årlig Købsmoms i alt incl. moms Grundskyld 2015 4,9-2.646 0-2.646 Dækningsafgift 2015 0,0 0 0 0 Rottebekæmpelse 2015-0,2-128 0-128 Renovation 2014-11,6-6.217 0-6.217 Spildevandsafgift 2014 0,0 0 0 0 Forsikring 2014-21,2-11.328-2.832-14.160 Vedligeholdelse afsat anslået -24,0-12.840-3.210-16.050 Administration anslået -15,0-8.000-2.000-10.000 Vicevært udføres af lejer 0,0 0 0 0 GI 18+18b anslået 0 0 Udgifter i alt -52-41.158-8.042-49.200 Nettoleje 229.325 221.283 Kontantpris 3.160.000 Afkastgrundlag Beregning kr. Due dilligence 10.000 Lejeintægter 270.483 Tinglysningsafgift skøde 0,60% 18.960 Diftsudgifter incl. moms -49.200 Tinglysningsgebyr skøde Fast 1.640 i alt 221.283 Ekspeditionsomk. skøde anslået 0 Depositum - refusion fradrag -44.541 Startafkast - brutto 8,60% Beregningsgrundlag 3.146.059 Startafkast - netto 7,03% Side 4
Fiinansieringsoversigt - anslået, i DKK Fiinansieringsoversigt - anslået, i DKK Grundlån, Fast rente 2%, 30 år med afdrag Toplån, Fast rente 2,5%, 30 år med afdrag Lånebeløb (hovedstol) 1.516.800 Lånebeløb (hovedstol) 379.200 Dagskurs 28/1-2015 97,52 Dagskurs 28/1-2015 99,60 Afdragsprofil med afdrag Afdragsprofil med afdrag Antal terminer pr. år 4 Antal terminer pr. år 4 Låbetid i år 20 Låbetid i år 20 Rentesats p.a. - fast 2,00% Rentesats p.a. - fast 2,50% Bidragssats p.a. 1,25% Bidragssats p.a. 1,50% Omkostninger låneoptagelse/ekspedition 7.500 Omkostninger låneoptagelse/ekspedition 7.500 Kurtage 1.517 Kurtage 379 Tinglysningsafgift til staten 1.640 Tinglysningsafgift til staten 1.640 Stiftelsesprovision 15.168 Stiftelsesprovision 3.792 Omkostninger i alt 25.825 Omkostninger i alt 13.311 Låneprovenu anslået 1.453.359 Låneprovenu anslået 364.372 Ydelse pr. kvartal 25.859 Ydelse pr. kvartal 6.909 Ydelse pr.år 103.437 Ydelse pr.år 27.634 Investorindskud - anslået, i DKK Kontantpris 3.160.000 Handelsomkostninger 30.600 Fradrag af depositum -44.541 Netto anskaffelsessum 3.146.059 Låneprovenu samlet -1.817.731 Kapitalbehov ved anskaffelse 1.328.329 Likviditetsbuffer 71.671 Investorindskud 1.400.000 Side 5
Amortisationsplan Grundlån, Fastrente 2%, 30 år med afdrag Hovedstol 1.516.800 Ydelse pr. termin m. afdrag kr. 25.859,18 Rente incl. bidrag p.a. 3,2500% Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente 1 01-04-2015 1.516.800 12.324 13.535 1.503.265 12.324 21 01-04-2020 1.224.147 9.946 15.913 1.208.234 234.477 2 01-07-2015 1.503.265 12.214 13.645 1.489.620 24.538 22 01-07-2020 1.208.234 9.817 16.042 1.192.192 244.293 3 01-10-2015 1.489.620 12.103 13.756 1.475.864 36.641 23 01-10-2020 1.192.192 9.687 16.173 1.176.019 253.980 4 01-01-2016 1.475.864 11.991 13.868 1.461.996 48.633 24 01-01-2021 1.176.019 9.555 16.304 1.159.715 263.535 5 01-04-2016 1.461.996 11.879 13.980 1.448.015 60.511 25 01-04-2021 1.159.715 9.423 16.436 1.143.278 272.958 6 01-07-2016 1.448.015 11.765 14.094 1.433.921 72.276 26 01-07-2021 1.143.278 9.289 16.570 1.126.708 282.247 7 01-10-2016 1.433.921 11.651 14.209 1.419.713 83.927 27 01-10-2021 1.126.708 9.155 16.705 1.110.004 291.401 8 01-01-2017 1.419.713 11.535 14.324 1.405.389 95.462 28 01-01-2022 1.110.004 9.019 16.840 1.093.163 300.420 9 01-04-2017 1.405.389 11.419 14.440 1.390.948 106.881 29 01-04-2022 1.093.163 8.882 16.977 1.076.186 309.302 10 01-07-2017 1.390.948 11.301 14.558 1.376.391 118.182 30 01-07-2022 1.076.186 8.744 17.115 1.059.071 318.046 11 01-10-2017 1.376.391 11.183 14.676 1.361.715 129.366 31 01-10-2022 1.059.071 8.605 17.254 1.041.817 326.651 12 01-01-2018 1.361.715 11.064 14.795 1.346.919 140.430 32 01-01-2023 1.041.817 8.465 17.394 1.024.422 335.116 13 01-04-2018 1.346.919 10.944 14.915 1.332.004 151.373 33 01-04-2023 1.024.422 8.323 17.536 1.006.887 343.439 14 01-07-2018 1.332.004 10.823 15.037 1.316.967 162.196 34 01-07-2023 1.006.887 8.181 17.678 989.208 351.620 15 01-10-2018 1.316.967 10.700 15.159 1.301.809 172.896 35 01-10-2023 989.208 8.037 17.822 971.386 359.658 16 01-01-2019 1.301.809 10.577 15.282 1.286.527 183.473 36 01-01-2024 971.386 7.893 17.967 953.420 367.550 17 01-04-2019 1.286.527 10.453 15.406 1.271.120 193.926 37 01-04-2024 953.420 7.747 18.113 935.307 375.297 18 01-07-2019 1.271.120 10.328 15.531 1.255.589 204.254 38 01-07-2024 935.307 7.599 18.260 917.047 382.896 19 01-10-2019 1.255.589 10.202 15.658 1.239.932 214.456 39 01-10-2024 917.047 7.451 18.408 898.639 390.347 20 01-01-2020 1.239.932 10.074 15.785 1.224.147 224.530 40 01-01-2025 898.639 7.301 18.558 880.081 397.649 Side 6
Amortisationsplan toplån, Fastrente 2,5%, 30 år med afdrag Hovedstol 379.200 Ydelse pr. termin m. afdrag kr. 6.908,59 Rente incl. bidrag p.a. 4,0000% Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente 1 01-04-2015 379.200 3.792 3.117 376.083 3.792 21 01-04-2020 310.576 3.106 3.803 306.773 72.653 2 01-07-2015 376.083 3.761 3.148 372.936 7.553 22 01-07-2020 306.773 3.068 3.841 302.932 75.721 3 01-10-2015 372.936 3.729 3.179 369.756 11.282 23 01-10-2020 302.932 3.029 3.879 299.053 78.750 4 01-01-2016 369.756 3.698 3.211 366.545 14.980 24 01-01-2021 299.053 2.991 3.918 295.135 81.741 5 01-04-2016 366.545 3.665 3.243 363.302 18.645 25 01-04-2021 295.135 2.951 3.957 291.178 84.692 6 01-07-2016 363.302 3.633 3.276 360.027 22.278 26 01-07-2021 291.178 2.912 3.997 287.181 87.604 7 01-10-2016 360.027 3.600 3.308 356.718 25.878 27 01-10-2021 287.181 2.872 4.037 283.144 90.476 8 01-01-2017 356.718 3.567 3.341 353.377 29.446 28 01-01-2022 283.144 2.831 4.077 279.067 93.307 9 01-04-2017 353.377 3.534 3.375 350.002 32.979 29 01-04-2022 279.067 2.791 4.118 274.949 96.098 10 01-07-2017 350.002 3.500 3.409 346.594 36.479 30 01-07-2022 274.949 2.749 4.159 270.790 98.847 11 01-10-2017 346.594 3.466 3.443 343.151 39.945 31 01-10-2022 270.790 2.708 4.201 266.589 101.555 12 01-01-2018 343.151 3.432 3.477 339.674 43.377 32 01-01-2023 266.589 2.666 4.243 262.346 104.221 13 01-04-2018 339.674 3.397 3.512 336.162 46.774 33 01-04-2023 262.346 2.623 4.285 258.061 106.845 14 01-07-2018 336.162 3.362 3.547 332.615 50.135 34 01-07-2023 258.061 2.581 4.328 253.733 109.425 15 01-10-2018 332.615 3.326 3.582 329.033 53.461 35 01-10-2023 253.733 2.537 4.371 249.362 111.963 16 01-01-2019 329.033 3.290 3.618 325.414 56.752 36 01-01-2024 249.362 2.494 4.415 244.947 114.456 17 01-04-2019 325.414 3.254 3.654 321.760 60.006 37 01-04-2024 244.947 2.449 4.459 240.488 116.906 18 01-07-2019 321.760 3.218 3.691 318.069 63.223 38 01-07-2024 240.488 2.405 4.504 235.984 119.311 19 01-10-2019 318.069 3.181 3.728 314.341 66.404 39 01-10-2024 235.984 2.360 4.549 231.436 121.670 20 01-01-2020 314.341 3.143 3.765 310.576 69.548 40 01-01-2025 231.436 2.314 4.594 226.841 123.985 Side 7
Driftsbudget 10 år, i DKK *) Årlig stigning 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Lejeindtægter 2,00% 270.483 275.893 281.411 287.039 292.780 298.635 304.608 310.700 316.914 323.252 Andre indtægter 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Indtægter i alt 270.483 275.893 281.411 287.039 292.780 298.635 304.608 310.700 316.914 323.252 Grundskyld 2,50% 2.646 2.712 2.779 2.849 2.920 2.993 3.068 3.145 3.223 3.304 Dækningsafgift 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rottebekæmpelse 2,50% 128 131 135 138 142 145 149 152 156 160 Renovation 2,50% 6.217 6.372 6.532 6.695 6.862 7.034 7.210 7.390 7.575 7.764 Spildevandsafgift 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Forsikring 2,50% 14.160 14.514 14.877 15.248 15.630 16.020 16.421 16.831 17.252 17.684 Vedligeholdelse afsat 2,50% 16.050 16.451 16.863 17.284 17.716 18.159 18.613 19.078 19.555 20.044 Administration 2,50% 10.000 10.250 10.506 10.769 11.038 11.314 11.597 11.887 12.184 12.489 Vicevært 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 GI 18+18b 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Driftsudgifter i alt 49.200 50.430 51.691 52.983 54.308 55.666 57.057 58.484 59.946 61.444 Resultat før renter 221.283 225.462 229.719 234.055 238.472 242.969 247.551 252.216 256.968 261.808 Forrentningsprocent ejendom - netto 7,00% 7,13% 7,27% 7,41% 7,55% 7,69% 7,83% 7,98% 8,13% 8,29% Renteudgifter, Grundlån 48.633 46.830 44.967 43.044 41.057 39.005 36.885 34.696 32.434 30.098 Renteudgifter, Toplån 14.980 14.466 13.931 13.375 12.796 12.193 11.566 10.914 10.235 9.529 Låneomkostninger i alt 39.136 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansieringsudgifter i alt 102.748 61.296 58.899 56.419 53.853 51.198 48.451 45.610 42.669 39.627 Resultat før skat 118.534 164.167 170.821 177.637 184.619 191.771 199.099 206.607 214.299 222.181 Skattepligtig indkomst 157.670 164.167 170.821 177.637 184.619 191.771 199.099 206.607 214.299 222.181 Skat af årets resultat, 2015=23,5%, 2016=22% 37.053 36.117 37.581 39.080 40.616 42.190 43.802 45.453 47.146 48.880 Resultat efter skat 81.482 128.050 133.240 138.557 144.003 149.582 155.297 161.153 167.153 173.301 Likviditetsbudget 10 år, i DKK 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Pengestrøm fra drift 81.482 128.050 133.240 138.557 144.003 149.582 155.297 161.153 167.153 173.301 Afdrag på grundlån og oplån -67.459-69.776-72.172-74.652-77.218-79.873-82.620-85.461-88.402-91.444 Overskudslikviditet fra drift 14.023 58.275 61.068 63.904 66.784 69.709 72.678 75.692 78.751 81.857 Netto anskaffelsessum -3.146.059 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Låneprovenu 1.817.731 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investorindskud 1.400.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Årets likviditet 85.694 58.275 61.068 63.904 66.784 69.709 72.678 75.692 78.751 81.857 Akkumuleret likviditet 85.694 143.969 205.037 268.941 335.725 405.434 478.112 553.803 632.555 714.412 *) ingen årlige opskrivninger af ejendom ift. forrentningsprocent ejendom, netto Side 8
Driftsbudget 10 år, i DKK *) Årlig stigning 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Lejeindtægter 3,00% 270.483 275.893 281.411 287.039 292.780 298.635 304.608 310.700 316.914 323.252 Andre indtægter 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Opskrivning af ejendom 0 59.687 60.793 61.919 63.065 64.232 65.419 66.628 67.859 69.112 Indtægter i alt 270.483 335.580 342.203 348.958 355.844 362.867 370.027 377.328 384.773 392.364 Grundskyld 2,50% 2.646 2.712 2.779 2.849 2.920 2.993 3.068 3.145 3.223 3.304 Dækningsafgift 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rottebekæmpelse 2,50% 128 131 135 138 142 145 149 152 156 160 Renovation 2,50% 6.217 6.372 6.532 6.695 6.862 7.034 7.210 7.390 7.575 7.764 Spildevandsafgift 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Forsikring 2,50% 14.160 14.514 14.877 15.248 15.630 16.020 16.421 16.831 17.252 17.684 Vedligeholdelse afsat 2,50% 16.050 16.451 16.863 17.284 17.716 18.159 18.613 19.078 19.555 20.044 Administration 2,50% 10.000 10.250 10.506 10.769 11.038 11.314 11.597 11.887 12.184 12.489 Vicevært 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 GI 18+18b 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Driftsudgifter i alt 49.200 50.430 51.691 52.983 54.308 55.666 57.057 58.484 59.946 61.444 Resultat før renter 221.283 285.149 290.512 295.974 301.536 307.201 312.970 318.845 324.827 330.920 Forrentningsprocent ejendom - netto 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% Renteudgifter, Grundlån 48.633 46.830 44.967 43.044 41.057 39.005 36.885 34.696 32.434 30.098 Renteudgifter, Toplån 14.980 14.466 13.931 13.375 12.796 12.193 11.566 10.914 10.235 9.529 Låneomkostninger i alt 39.136 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansieringsudgifter i alt 102.748 61.296 58.899 56.419 53.853 51.198 48.451 45.610 42.669 39.627 Resultat før skat 118.534 223.854 231.614 239.555 247.684 256.003 264.518 273.235 282.158 291.293 Skattepligtig indkomst 157.670 164.167 170.821 177.637 184.619 191.771 199.099 206.607 214.299 222.181 Skat af årets resultat, 2015=23,5%, 2016=22% 37.053 36.117 37.581 39.080 40.616 42.190 43.802 45.453 47.146 48.880 Udskudt skat af opskrivning ejendom 0 13.131 13.374 13.622 13.874 14.131 14.392 14.658 14.929 15.205 Resultat efter skat 81.482 174.606 180.659 186.853 193.193 199.682 206.324 213.123 220.083 227.208 Likviditetsbudget 10 år, i DKK 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Pengestrøm fra drift 81.482 128.050 133.240 138.557 144.003 149.582 155.297 161.153 167.153 173.301 Afdrag på grundlån og oplån -67.459-69.776-72.172-74.652-77.218-79.873-82.620-85.461-88.402-91.444 Overskudslikviditet fra drift 14.023 58.275 61.068 63.904 66.784 69.709 72.678 75.692 78.751 81.857 Netto anskaffelsessum -3.146.059 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Låneprovenu 1.817.731 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investorindskud 1.400.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Årets likviditet 85.694 58.275 61.068 63.904 66.784 69.709 72.678 75.692 78.751 81.857 Akkumuleret likviditet 85.694 143.969 205.037 268.941 335.725 405.434 478.112 553.803 632.555 714.412 *) med årlige opskrivninger af ejendom ift. forrentningsprocent ejendom, netto Side 9