Boligudlejningsejendom Sag 25957 TIL SALG Odense C - Lollandsgade 46-48 Fuldt udlejet ejendom med 8 boliger Beliggende tæt på centrum, uddannelse og indkøb Meget lav tomgangsrisiko Regulær og pæn ejendom Kontantpris kr. 5.700.000 1. års nettoafkast % 4,88 Etageareal m 2 277
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Boligudlejningsejendom beliggende i Odense, i Skibhuskvarteret. Lollandsgade 46 og 48 er to selvstændige ejendomme, som sælges samlet. Ejendommen er indrettet med 8 boliger, hvor af 2 boliger er beliggende i kælderen. Ejendommen er fuldt udlejet, og genudlejningen er meget nem. Ejendommen er beliggende med kort afstand til centrum, nem adgang til uddannelsesinstitutioner, indkøb mm. Ejendommen er opført i gule mursten, har rødt tegl tag og hvide termovinduer. Ejendommen er regulær og pæn. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Lollandsgade 46-48, 5000 Odense C 3 AY Skt. Jørgensmark, Odense Jorder 3 AX Skt. Jørgensmark, Odense Jorder Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1946-1976 Arealer Grundareal 603 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 186 m 2 Boligareal 277 m 2 Etageareal i alt 277 m 2 Sekundære arealer 186 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1946 Bebygget areal 81 m 2 Sekundære arealer 81 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boliger - Lollandsgade 46 140 m 2 Boligareal Nej Kælder - Lollandsgade 46 81 m 2 Sekundært areal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Kælderen er ikke registreret som bolig i BBR, men udlejes som bolig. 2
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1976 Bebygget areal 24 m 2 Sekundære arealer 24 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Garage - Lollandsgade 46 24 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1947 Bebygget areal 81 m 2 Sekundære arealer 81 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boliger - Lollandsgade 48 137 m 2 Boligareal Nej Kælder - Lollandsgade 48 81 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 3.900.000 heraf grundværdi kr. 816.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvor ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 2.B8, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området er udlagt til boligområde. Byggemulighed: Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Max. bebyggelsesprocent for et ubebygget areal - storparcel - under ét ved ny bebyggelse 30. Hvis bebyggelsen på en storparcel opføres i 1½ til 2 etager kan bebyggelsesprocenten hæves til 40. Max. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom - én bolig pr. ejendom - 30 for åben/lav og 40 for tæt/lav. Langs større indfaldsveje og i områder med lokalcentre kan bebyggelsesprocenten dog fastsættes til max 40 for ejendomme, der kun anvendes til erhvervsformål. 3
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 25.08.2016 1928: Dok. om rystelser fra forbikørende tog m.v. 1946: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 1946: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1961: Dok. om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning m.v. Ikke til hinder for prioritering. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da 2 selvstændige ejendomme med mindre end 6 beboelseslejemål på hver ejendom 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 5.700.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 382.200 I alt kr. 382.200 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 14.756 Vand / Vandafledning El Vand og renovation kr. 37.000 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 12.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 13.850 Administration Administration kr. 16.000 Varmeregnskab kr. 7.400 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 6.300 Øvrige driftsudgifter Bekæmpelse af rotter kr. 121 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 107.427 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 17.930 Advokatsalær - skøde kr. 23.400 Moms kr. 5.850 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 47.180 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 5.700.000 Handelsomkostninger anslået kr. 47.180 -Refusion depositum kr. 94.950 -Refusion forudbetalt leje kr. 25.400 Anslået kapitalbehov kr. 5.626.830 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 382.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 107.427 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 274.773 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 274.773 x 100 5.626.830 = 4,88% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 5.700.000 Kontantomregnet købesum kr. 5.700.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 17.930 Advokatsalær skøde kr. 23.400 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.850 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 5.747.180 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.056.400 Særlige installationer kr. 450.700 Grundens værdi kr. 1.192.900 Kontantomregnet købesum kr. 5.700.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 454.431 = kr. 18.177 Afskrivninger 1. år kr. 18.177 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 107.427 kr. 107.427 Udgifter i alt kr. 107.427 kr. 107.427 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 382.200 kr. 382.200 1. år før afskrivning / skat kr. 274.773 kr. 274.773 Afskrivning 1. år, anslået kr. 18.177 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 256.596 Likviditet 1. år før skat kr. 274.773 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 56.451 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 218.322 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Morten Rasmussen, erhvervsmægler, diplomvaluar, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2343 1877, e-mail: mss@nybolig.dk 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Lollandsgade 46-48, 5000 Odense C ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Nicolai Almgren- Storm 2 Mads Frost og Stine Eikeland 3 Kathrine Stjernholm og Mathias Skov 4 Tahnee Harre og Nicole Luther Lollandsgade 46, kld. Depositum garanti Forudbetalt leje Bolig Bolig 81 51.600 637 12.900 4.300 Lollandsgade 46, st. Bolig Bolig 81 76.800 948 19.200 6.400 Lollandsgade 46, 1. sal Lollandsgade 48, kld. 5 Lars Pedersen Lollandsgade 48, st. tv. 6 Morelowski Lollandsgade 48, st. mf. 7 Lasse Mortensen Lollandsgade 48, st. th. 8 Ida Arvad Schmidt m.fl. Lollandsgade 48, 1. sal Bolig Bolig 59 58.800 997 13.800 4.600 Bolig Bolig 81 51.000 630 12.750 Bolig Bolig 31 26.400 852 6.600 2.200 Bolig Bolig 26 22.800 877 6.000 Bolig Bolig 24 28.800 1.200 7.200 2.400 Bolig Bolig 56 66.000 1.179 16.500 5.500 Refunderede driftsudgifter I ALT 439 382.200 94.950 25.400 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 439 382.200 94.950 25.400 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 382.200 94.950 25.400 heraf faktisk 382.200 94.950 25.400 heraf anslået 0 0 0 13
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Nicolai Almgren- Storm 2 Mads Frost og Stine Eikeland 3 Kathrine Stjernholm og Mathias Skov 4 Tahnee Harre og Nicole Luther Regulering for skatter og afgifter Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.08.2017 Nej Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 Nej Nej Faktisk Forhøjes med kr. 150 pr. md. hvert års 1. juli 01.07.2017 Nej Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.08.2017 Nej 5 Lars Pedersen Nej Faktisk Nej 6 Morelowski Nej Faktisk Nej 7 Lasse Mortensen Nej Faktisk Nej 8 Ida Arvad Schmidt m.fl. Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Nicolai Almgren- Storm 2 Mads Frost og Stine Eikeland 3 Kathrine Stjernholm og Mathias Skov 4 Tahnee Harre og Nicole Luther Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 15.08.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.04.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.07.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.10.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Lars Pedersen 0 01.07.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Morelowski 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Lasse Mortensen 0 01.11.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Ida Arvad Schmidt m.fl. 0 15.01.2016 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 14