DELVIST UDLEJET OG FUNKTIONEL INDUSTRIEJENDOM SÆLGES Sag 11747 Dronningborg Allé 2, 8930 Randers NØ. Salgspris kontant: Bruttoleje inkl. tomgangsleje: 17.000.000 kr. 2.396.450 kr. Ejendommen er opført etapevis i perioden fra 1973 til 2008. Ejendommen fremstår velholdt. Startforrentning v. kontant handel ca. 8,71 % Bruttoetageareal 13.517 m² Grundareal i h.t. tingbog 110.319 m² Ejendommen anvendes delvist af sælgers udviklingsafdeling, der er indstillet på at indgåelse af en længerevarende lejekontrakt. Matr.nr. Kommune 1 ac, 5 az, og 1 bz Dronningborg Hgd., Dronningborg Randers Der medfølger et væsentlig grundareal, der tidligere har været anvendt som testareal for maskinfabrikken. CBRE A/S Frederiksgade 1 8000 Aarhus C Tlf.: 7022 9602 E-mail: aarhus@cbre.com
FOTO Side 2
Side 3 BESKRIVELSE OG BELIGGENHED Ejendommen er beliggende i den nordøstlige del af Randers ca. 4 km fra Randers Centrum og ca. 6 km fra den nærmeste tilkørsel til motorvej E45. Ejendommen omfatter tre matrikler. De to store matrikler udgør hovedejendommen, hvor bygningerne er beliggende. Den tredje matrikel omfatter et selvstændigt grundareal umiddelbart nord for hovedejendommen, men dog ikke i direkte tilknytning til de to andre matrikler. På den mindre matrikel resterer et betonfundament som det eneste tilbageværende fra en tidligere bygning. Selve bygningskomplekset består overordnet set af et stort L-formet lagerafsnit, hvoraf en mindre del er udnyttet til kontorformål, samt to mindre fritliggende bygninger. Lagerhallerne er søjlefri og inddelt i sektioner, hvoraf den største i henhold til BBR er 6.700 m2. Der er adgang lagerhallerne imellem gennem store porte. Gulvet er af beton. Den nordlige del af lagerafsnittet fungerer som kold hal for halvfabrikata og gulvet er belagt med asfalt.
Side 4 EJENDOMMEN Matr. nr.: Postadresse: Kommune: 1 ac, 5az og 1bz Dronningborg hgd., Dronningborg. Dronningborg Allé 2, 8930 Randers NØ Randers Opførelsesår iht. BBR: Ejendommen er opført etapevis over en længere periode, jf. BBR. Se nedenstående tabel for nærmere information: Arealer i henhold til BBR-ejermeddelelse: Bygning 1 Lager/værksted m.v. 6.700 m² Bygning 2 Lager/værksted m.v. 2.158 m² Bygning 3 Lager/værksted m.v. 2.845 m² Bygning 3 Kælder 138 m² Bygning 4 Velfærd/omkl. 332 m² Bygning 5 Montage 83 m² Bygning 6 Pavillon (midlertidig) 56 m² Bygning 7 Lager/værksted 1.068 m² Bygning 8 Skur/udhus 40 m² Bygning 10 Montagebygning 83 m² I alt 13.517 m 2 Anvendelse: Ejendommen anvendes til lager produktions og lagerformål. Offentlig vurdering 2010: Vurdering: Matr. nr. 1ac m.fl. kr. 33.000.000 Matr. nr. 1bz kr. 62.400 I alt kr. 33.062.400 Grundværdi: Matr. nr. 1ac m.fl. kr. 7.921.200 Matr. nr. 1bz kr. 62.400 I alt kr. 7.983.600 Grundareal: Matr. nr. 1ac: 70.620 m² ifølge tingbogen Matr. nr. 5az: 38.564 m² ifølge tingbogen Matr. nr. 1bz: 1.135 m² ifølge tingbogen I alt 110.319 m² ifølge tingbogen Heraf vej: Matr. nr. 1ac: 1.761 m² ifølge tingbogen Matr. nr. 5az: 0 m² ifølge tingbogen Matr. nr. 1bz: 0 m² ifølge tingbogen I alt 1.761 m² ifølge tingbogen
Side 5 OFFENTLIGE FORHOLD Zonestatus: Kommuneplan: Byzone. Ejendommen er omfattet af Kommuneplan vedtaget af byrådet i Randers Kommune den 8. februar 2010 og er underlagt rammebestemmelserne for område 1.08.E.1. Området, hvor ejendommen er beliggende, kan anvendes til erhvervsformål, herunder lettere industri, lager- og værkstedsvirksomhed, servicevirksomhed, produktionsvirksomhed, vognmandsvirksomheder og lign., samt butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Der gælder en maksimal bebyggelsesprocent på 85 og det bebyggede areal må ikke overstige halvdelen af grundarealet. Lokalplan: Der er tinglyst lokalplan 191 Udbyhøjvej Dronningborg Maskinfabrik på ejendommen. Ejendommen er beliggende i lokalplanens delområde II, der kun må anvendes til erhvervsformål med følgende erhverv: industri- og større værkstedsvirksomhed samt entreprenør- og oplagsvirksomhed. En mindre del af ejendommen (del af matr. 5az Dronningborg Hgd., Dronningborg) ligger i delområde III, der udlægges til offentligt rekreativt formål og kun må anvendes som park- og naturområde. I delområde II må grunde ikke udstykkes med en størrelse på mindre end 1.500 m 2 og en facadelængde på mindre end 30 m. I delområde III må yderligere udstykning ikke ske. Bebyggelsesprocenten for delområde II må ikke overstige 85 og det bebyggede areal må ikke overstige 45% af grundarealet, dog således at det bebyggede areal for delområde I og II sammenlagt ikke må overstige halvdelen af grundarealet. Hertil bemærkes, at bebyggelsesprocenten for område I ikke må overstige 60. Bebyggelse i delområde II skal må kun ske indenfor nærmere angivne byggefelter. Der kan opføres bebyggelse i indtil 13 m over terræn. Servitutter: Der henvises til tingbogsattester, der rekvireres hos CBRE A/S efter nærmere aftale
Side 6 LEJEFORHOLD Lejeforhold: Den samlede anslåede årlige leje er pr. 1. februar 2013 er opgjort til kr. 2.396.50 ekskl. moms, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Heraf udgør tomgangsleje kr. 1.632.200. Udlejer afholder ejendommens skatter og afgifter, ejendomsforsikring, udvendig vedligeholdelse samt en række mindre ejendomsudgifter til blandt andet vicevært og inspektørlønninger. Varmeregnskabet indeholder udgift til tilsyn med anlæg samt udfærdigelse af regnskab. Lejere: Ejendommen er delvist benyttet af sælgers (AGCO) udviklingsafdeling. Den samlede anslåede årlige leje for de arealer AGCOs udviklingsafdeling benytter er pr. 1. februar 2013 er opgjort til kr. 765.250 ekskl. moms, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Ved salg af ejendommen er sælger indstillet på at aftale lejevilkår nærmere for arealet der anvendes af sælgers udviklingsafdelingen. Se forslag herom i vedhæftede lejerfortegnelse. Efter nærmere aftale og ved indgåelse af lejekontrakt forpligter køber sig til at bekoste og etablere hegn samt tilkørselsforhold til det af sælgers udviklingsafdeling lejede areal. Varmeregnskabet indeholder udgift til tilsyn med anlæg samt udfærdigelse af regnskab.
Side 7 DRIFTSBUDGET Anslået årlig leje pr. 1/3 2013 i h.t. vedhæftede lejerfortegnelse kr 2.396.450 Driftsbudget 2013 Grundskyld, matr. nr. 1ac, 1bz m.fl, jf. ois.dk kr 135.695 Dækningsafgift, matr. nr. 1ac, 1bz m.fl, jf. ois.dk kr 125.144 Forsikring, ansl. ca. kr. 10 pr. m2 kr 135.170 Udvendig vedligehold 13.379 m2 ''over jord'' á kr. 35 kr 468.265 Administration, ansl. 3% af den årlige leje kr 71.894 kr 936.168 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 1.460.282 KAPITALBEHOV Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 17.000.000 Registreringsafgift kr 100.017 Advokat m.v. anslået kr 50.000 kr 17.150.017 Refusion deposita (efter nærmere aftale) kr (382.125) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 16.767.892 Købspris pr. m 2 "over jord" udgør kr 1.271
Side 8 STARTFORRENTNING Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 8,71% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 1.460.282 16.767.892 x 100 = 8,71% AFSKRIVNINGER Opgørelse af afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund incl. købsomkostninger kr 17.150.017 Grundværdi i henhold til offentlig vurdering kr (7.983.600) Bygning og installationer kr 9.166.417 Værdi af tekniske installationer 10% kr 916.642 Restbygningsværdi kr 8.249.775 Ejendommen er 100% afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m 2 13.517 Afskrivningsberettiget del af ejendom m 2 13.517 Afskrivningsberettiget del 100,00% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr 8.249.775 Bygningsværdi 4% kr 329.991 Installationer 4% kr 36.666 I alt kr 366.657 Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at arealerne, der er forudsat afskrivningsberettiget, benyttes erhvervsmæssigt, og at 13.517 m² i forhold til 13.517 m² anvendes til afskrivningsberettigede formål.
Side 9 ØVRIGE OPLYSNINGER Overtagelse: Gæld u.f. købesum: Refusion: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Ingen gæld. De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes af sælger. Ved indgåelse af lejeaftale med sælger på de foreslåede vilkår udgør deposita for sælgers lejemål kr. 382.125, jf. lejerfortegnelsen (bilag 1). Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. Moms: Energiforhold: Ejendommen er momsregistreret. Momsreguleringsforpligtelsen overtages af køber. Bygningerne opvarmes med naturgas. Ejendommen er ikke omfattet af reglerne om energimærkning. Sælger er således ikke forpligtet til at fremlægge energimærkning. Miljøforhold: Forsikringsforhold: Ejendommen er kortlagt på vidensniveau 1 i henhold til jordforureningsloven. Ejendommen er forsikret via koncernpolice. Forsikringen kan ikke overtages. Det påhviler køber, at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. Tinglysningsafgift: Mellemsalg: Bilag: Besigtigelse: Det forudsættes, at køber betaler tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. Ret til mellemsalg forbeholdes. 1. Lejerfortegnelse 2. Situationsplan Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S Claus Thomsen E-mail: claus.thomsen@cbre.com
Side 10 LEJERFORTEGNELSE Dronningborg Alle 2 & 12, 8930 Randers NØ Ejendomsnr.: 19078 og 27916 Matr. nr.: 1 AC, 5AZ samt 1BZ, Dronningborg Hgd., Dronningborg Anslået årlig Opsig- Ind- Afskriv- Areal Areal leje pr. Leje Dep- elses- Uopsigelighed Lejereg Regulering- Moms Nr Lejer flytnin Type areal kælder m 2 01.03.201 m 2 osita varsel Udleje Lejer lering pr. markedsværdi (+/-) 1 Ledigt - Lager mv. 6.700 6.700 6.700 1.340.000 200 0 + 2 AGCO Værksted 2.158 2.158 2.158 323.700 150 161.850 12 5 år 10 år NPI iflg. Nej + 3 AGCO Lager mv. 1.423 1.423 1.423 213.375 150 106.688 12 5 år 5 år NPI iflg. Nej + 3 AGCO Lager mv. 1.423 1.423 1.423 213.375 150 106.688 12 3 år 3 år NPI iflg. Nej + 3 AGCO Sikringsru 138 138 13.800 100 6.900 12 3 år 3 år NPI iflg. Nej + 4 Ledigt - Velfærd 332 332 332 116.200 350 0 + 5 Ledigt - Montageh 83 83 83 4.150 50 0 + 6 Ledigt - Pavillon 56 56 56 2.800 50 0 + 7 Ledigt - Lager mv. 1.068 1.068 1.068 160.200 150 0 + 8 Ledigt - Opbevarin 40 40 40 4.000 100 0 + 10 Ledigt - Pavillon 97 97 97 4.850 50 0 + I alt 13.517 13.379 13.517 2.396.450 177 382.125 + 1) Noter Arealerne er opgjort på baggrund af BBR-ejermeddelelsen. Det bemærkes for bygning 6 og 10, at disse er opstillet på dispensation og der tages forbehold for, hvorvidt Randers Kommune kræver bygningerne fjernet. 2) Ved ejendommens salg indtræder sælger som lejer i bygning nr. 2 og 3 på vilkår efter nærmere aftale. Se forslag vedr. deposita, opsigelsesvarsel, uopsigelighed, lejeregule
SITUATIONSPLAN Forbehold for ændringer og trykfejl Kontakt: Claus Thomsen T: +45 8730 8423 M: +45 2011 8488 Claus.thomsen@cbre.com
DRONNINGBORG ALLÈ 2, 8930 RANDERS Forbehold for ændringer og trykfejl D. 24.10.2013 Kontakt: Claus Thomsen T: +45 8730 8423 M: +45 2011 8488 Claus.thomsen@cbre.com