Boligudlejningsejendom i Brønshøj Småhus ejendom Sag AB6365S TIL SALG Brønshøj - Arnesvej 15 Beliggende i roligt villakvarter Nyrenoveret Gode parkeringsmuligheder Kontantpris kr. 11.500.000 1. års nettoafkast % 5,06 Etageareal m 2 419
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen blev opført i 1904 og består af et boligareal på i alt 419 m² fordelt på 6 lejligheder i størrelsesordenen 65-76 m², samt et kælderlokale på 121 m². Ejendommen har derudover været igennem en total renovering af både den ind- og udvendig konstruktion samt tilhørende udearealer. 2. EJENDOMMENS DATA Ejendommen er beliggende i Brønshøj, ca. 6 km. fra centrum, dog tæt på store indfaldsveje såsom Borups Allé og Frederikssundsvej. Ejendommen ligger i et roligt villakvarter, der også inkluderer andet etagebyggeri, tæt på store grønne områder. Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 42 Brønshøj, København 44 Brønshøj, København København Opført / Ombygget Opførelsesår 1904-1924 Arealer Grundareal 563 m 2 heraf vej 90 m 2 Bebygget areal 169 m 2 Boligareal 419 m 2 Etageareal i alt 419 m 2 Sekundære arealer 169 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1904 Bebygget areal 142 m 2 Sekundære arealer 142 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som St.th. 76 m 2 Boligareal St.tv. 65 m 2 Boligareal 1.th. 76 m 2 Boligareal 1.tv. 65 m 2 Boligareal 2.th. 74 m 2 Boligareal 2.tv. 63 m 2 Boligareal Anden enhed til fritidsform 121 m 2 Sekundært areal Kælder 21 m 2 Sekundært areal Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1924 Bebygget areal 27 m 2 Sekundære arealer 27 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Havehus 27 m 2 Sekundært areal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2
Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 5.250.000 heraf grundværdi kr. 757.500 Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand Bank A/S Alm. Brand Bank A/S, police nr. 107797068 Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er omfattet af Københavns Kommunes kommuneplan 2015, ramme-id: 289. Der er ingen lokalplan gældende for området. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 07.09.2016 01 lyst 17.11.1902 Dok om vejudlæg eller forpligtelse hertil 02 lyst 04.07.1904 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 03 lyst 04.07.1904 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 04 lyst 03.10.1904 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 05 lyst 07.07.1924 Fjernelsesdeklaration samt retablering af gårdareal 06 lyst 23.01.1995 Dok. om fjernvarme/anlæg m.v. Tilbudspligt Øvrige forhold Ejendommen er ikke omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, idet ejendommen er en blandet ejendom med mindre end 13 beboelseslejemål. Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig værdi 5, jf. SAVEundersøgelse med registreringsdato af den 04.11.1994. 4. MILJØFORHOLD Forurening Ifølge Danmarks Miljøportal af den 10.06.2016 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 11.500.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 408.350 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 108.000 I alt kr. 516.350 3
Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 225.600 I alt kr. 225.600 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter anslået Ejendomsskatter (år 2016) kr. 26.415 Renovation Renovation kr. 6.984 Vand / Vandafledning /El Vand, vandafgift og kloakafgift kr. 12.782 Elforbrug kr. 4.431 Elforbrug - lejerne kr. 952 Renholdelse / Vicevært Trappevask kr. 3.393 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 20.950 Administration Administration kr. 30.720 Forsikringer Præmie årligt kr. 11.321 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 116 Diverse omkostninger kr. 39.515 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 157.578 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr. 70.660 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 133.160 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 11.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 133.160 -Refusion depositum kr. 67.500 -Refusion forudbetalt leje kr. 17.000 Anslået kapitalbehov kr. 11.548.660 5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. Budget kr. 741.950 - Driftsudgifter iht. Budget kr. 157.578 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 584.372 4
Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 584.372 x 100 11.548.660 = 5,06% (anslået) 5.6 Købesummens fordeling afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 11.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 11.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 70.660 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 11.633.160 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 8.856.495 Særlige installationer kr. 984.055 Grundens værdi kr. 1.659.450 Kontantomregnet købesum kr. 11.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 995.450 = kr. 39.818 Afskrivninger 1. år kr. 39.818 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 157.578 kr. 157.578 Udgifter i alt kr. 157.578 kr. 157.578 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 516.350 kr. 516.350 Lejeindtægter, anslåede kr. 225.600 kr. 225.600 1. år før afskrivning / skat kr. 584.372 kr. 584.372 Afskrivning 1. år, anslået kr. 39.818 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 544.554 Likviditet 1. år før skat kr. 584.372 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 119.802 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 464.570 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Tlf.: 3364 6500. 5
FOTOS OG KORT 6
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Boliglejer st.tv. Bolig 65 72.350 1.113 16.500 Depositum garanti Forudbetalt leje 2 Boliglejer st.th. Bolig 76 105.000 1.382 26.250 8.750 3 Tomgang 1.tv. Bolig Tomgang 65 104.000 1.600 4 Tomgang 1.th. Bolig Tomgang 76 121.600 1.600 5 Boliglejer 2.tv. Bolig 63 99.000 1.571 24.750 8.250 6 Boliglejer 2.th. Bolig 74 132.000 1.784 7 Erhvervslejer Kælder Erhverv 121 108.000 893 Refunderede driftsudgifter I ALT 540 741.950 67.500 17.000 0 Erhvervsdelens andel 121 108.000 0 0 0 Boligdelens andel 419 633.950 67.500 17.000 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 741.950 67.500 17.000 heraf faktisk 516.350 67.500 17.000 heraf anslået 225.600 0 0 7
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Boliglejer Nej Faktisk 2 Boliglejer Nej Faktisk 3 Tomgang Nej Anslået 4 Tomgang Nej Anslået 5 Boliglejer Nej Faktisk 6 Boliglejer Nej Faktisk 7 Erhvervslejer Nej Faktisk Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer 26.08.2010 Lejer Udlejer Nej Nej Ophører uden varsel den 31.07.2018 2 Boliglejer 15.03.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Tomgang Lejer Udlejer Nej Nej 4 Tomgang Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 01.04.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 01.06.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Erhvervslejer 15.07.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 8