LOKALPLAN 4-3-106 Centerområde, Nøhr Sørensens Vej, Gug 13.01.2017 Udkast
Indholdsfortegnelse Startredegørelse 1 Baggrund 2 Området 3 Eksisterende planforhold 5 Projektet 6 Til lokalplanforslaget 8 Anbefaling 11
Startredegørelse En startredegørelse er en indledende politisk drøftelse og afklaring af rammerne for et kommende lokalplanarbejde. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Side 1
Baggrund I dag ligger en ubenyttet dagligvarebutik på arealet, der er privatejet af Torben Enggaard. Aalborg Kommune ejer det areal, der tiltænkes p-pladser, og som i dag er et grønt område. Arealet til p-pladser tænkes solgt til Enggaard, når den endelige placering er afstemt. Bygherre har fået udarbejdet et mulighedsstudie for den fremtidige bebyggelse. Projektet kan ikke gennemføres indenfor rammerne i det gældende plangrundlag, derfor ønskes der udarbejdet et kommuneplantillæg og en lokalplan, som kan indeholde projektets visioner. Mulighedsstudiet er udarbejdet af byplanlægningsfirma CFBO på foranledning af Torben Enggaard. Side 2
Udkast Området Oversigtskort Lokalplanområdet Planområdet grænser op til Byplanvej mod nordøst. På den anden side af Byplanvej ligger et parcelhuskvarter samt et alment boligområde Hellevangen. Mod syd ligger boligområdet Juelsparken. Gug Kirke ligger i forbindelse med planområdets nordlige del og oplanmrådet fungerer som ankomst for kirken. Bagved kirken ligger endnu et parcelhuskvarter. Omkring kirken ligger et grønt areal med gravhøjen Ulshøj, som er det eneste grønne område i den del af byen. Det grønne område fungerer også som gennemgangspark for beboere i kvarteret og eleverne på Byplanvejens skole. Mod vest ligger to børnehaver, som naboer til planområdet. Langs Byplanvej er der allé-træer. I dag er hele planområdet stærkt præget af asfaltarealer og parkerede biler. Området er beliggende kun 50 og 150 meter fra 2 busstoppesteder. Der er under 300 meter til Byplanvejens Skole. Der ligger en eksisterende dagligvarebutik, KIWI, vest for det kommende nye byggeri og denne Side 3
tænker forvaltningen skal inddrages i lokalplanen, således at lokalplanen gælder hele bydelscentret. Ejerne af KIWI-butikken inddrages derfor i planlægnnigsprocessen, og eventuelle ønsker til fremtidig udvidelse kan inddrages i planlægningen. Den endelige afgrænsning af planområdet vil blive nærmere defineret i den kommende planlægningsproces. Side 4
Eksisterende planforhold Kommuneplan Planområdet ligger delvist i rammeområde 4.2.C1 og område 4.2.O3. 4.2.C1 er udlagt til lokalcenter, hvor der kan være butikker, kontorer, service og p-pladser. Der må i dag max være 1000 m 2. pr. dagligvarebutik og max 500 m 2 pr. udvalgsvarebutik. I alt må der være 3000 m 2 butiksareal. Bebyggelsesprocenten må max være 40, og der må max være 1 etage med en max højde på 5 meter. Den foreslåede planlægning er ikke i overensstemmelse med dette. Kommuneplanens mål er at skabe rammerne for et velfungerende bydelscenter med god tilgængelighed fra det omkringliggende byområde. Det er intentionen, at bebyggelsens visuelle fremtoning og indretningen af udearealer skal medvirke til at gøre området til et attraktivt omdrejningspunkt for bydelen. Den foreslåede planlægning er i overensstemmelse med dette. 4.2.O3 er et område til offentlig service, med en bebyggelseshøjde på max 13 meter i 2 etager. Gug Kirke ligger i området. Desuden kan området anvendes til fritidsformål, undervisning, institutioner, rekreative formål og tekniske anlæg. Den foreslåede planlægning er ikke i overensstemmelse med dette. Det er også et mål i kommuneplanen, at sikre områdets grønne karakter, og at kirken fremstår som et synligt vartegn i kvarteret. Området skal fremstå grønt og bebyggelsens udtryk skal underordne sig kirken. Udeareal skal indrettes med varierede aktivitets- og opholdsmuligheder. Det foreslåede projekt lever op til dette. Eksisterende byplanvedtægt Byplanvedtægt 48 er gældende for området. Området er udlagt til butikker, parkeringsplads samt benzinsalg med sædvanlig bilservice. Den foreslåede planlægning er ikke i overensstemmelse med dette. Side 5
Udkast Projektet Illustrationsskitsen viser en skitse af projektønsket. Bygherres ønsker er fremført i Mulighedsstudiet, som er vedlagt som bilag. Bygherre ønsker, at nedrive den eksisterende gamle MENY-bygning. Formålet er at opføre ny bebyggelse med boliger på de øvre etager i forskellige etagehøjder med et etageareal på 4220 m2 og en dagligvarebutik i stueetagen på 1650 m2 samt muligvis andre byfunktioner som læge, tandlæge mv. Bygningen tænkes opført fra 2 til 5 etager. Se eventuelt plantegning side 13 i Mulighedsstudiet, hvordan de forskellige etagehøjder er tænkt opført. Bebyggelsesprocenten er på 168. Parkering til beboelse er udlagt delvist i kælder. Parkering til dagligvarebutik er planlagt på terræn. Et øget behov for parkering vil ændre på kirkens- og bydelscentrets forareal, når dagligvarebutikken og boligerne tages i anvendelse. Området skal fortsat være tilsluttet Byplanvej. Bygherre vil gerne skabe et attraktivt bydelscenter med høj akitektonisk kvalitet i den nordlige del af Gug og også være med til at skabe en mere værdig adgang til Gug Kirke. For at imødekomme projektet, skal der laves et kommuneplantillæg, der ændrer centerområdets status fra lokalcenter til bydelscenter. Det vil muliggøre, at dagligvarebutikkens areal kan overstige 1000 m2, som lokalcentret ellers kun tillader. Desuden skal kommuneplantillægget øge byggemulighederne fra 1 til 5 etager og bebyggelsesprocenten fra 40 til 168. Der hvor parkeringspladserne er tænkt placeret, skal rammerne ændres fra offentlig service til centerområde. For at muliggøre projektet, skal planområdet udgå af Byplanvedtægt 48. Side 6
Forvaltningen ser det hensigtsmæssigt, at lave en samlet planlægning for hele centerområdet. Det betyder, at den nuværende KIWI-butik også tages med i planlægningen. Side 7
Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Planområdet Forvaltningen foreslår, at tage området ved den nuværende KIWI butik med i planområdet, så der sker en samlet planlægning for hele bydelscentret, hvorfor KIWI's ejer også er inviteret til at deltage med input til lokalplanen. Planområdet vil blive defineret endeligt i planlægningsprocessen. I lokalplanen skal der tages højde for forskellige brugere af området, også folk med særlige behov. Byggeriets højder og omfang Indpasning af en højere bygning skal ske med udgangspunkt i de kvaliteter, den kan tilføre området. Det vurderes på baggrund af volumenstudier (ses i Mulighedsstudiet), at der det pågældende sted vil kunne indpasses en bygning på max 5 etager såfremt den indpasses i byrummet. Skalaen bør tilpasses de omkringliggende bygninger, hvilket også er tænkt gjort i projektønsket ved at udforme bygningen med forskellige etager fra 2 til 5 etager. Akitektur og attraktivt byrum Bygningerne skal udformes med særlig vægt på arkitekturen, hvilket Aalborg Stift også har lagt særdeles stor vægt på. Stiftet mener, at det er det, der muliggør, at byggeriet kan placeres så tæt ved kirken (ca. 100 meter fra kirketårnet). Da Gug Kirke også har en helt særlig arkitektonisk kvalitet, og da det også står i kommuneplanen, at der skal lægges vægt på byggeriets visuelle fremtoning, er det et kriterie der lægges stor vægt på i planlægningen, hvilket der skal arbejdes videre med i planlægningsprocessen. I Kommuneplanen står at indretningen af udearealer skal medvirke til at gøre området til et attraktivt omdrejningspunkt for bydelen. Passagen fra kirken til den nye dagligvarebutik og de resterende udenomsarealer samt p-pladser skal udformes på en måde, så de mange brugere af området både finder det godt at opholde sig og færdes i på alle tider af døgnet ved at fokusere på belysning, kvalitet i materialer, markant grønt præg og gode gang- og cykelforbindelser. Med områdets funktion som bydelscenter samt ankomst til kirken er der behov for at sikre en høj kvalitet i byrummet, herunder især på det areal, hvor dele af den eksisterende grønne plæne planlægges som fremtidig parkeringsplads. Beplantningsprincipper Området skal fremstå grønt, men må ikke skærme alt for meget for indkigget til Gug Kirke. Gug Kirke har efterspurgt, at der arbejdes med beplantning internt på området ved det nye byggeri. Det skal i lokalplanlægningen detaljeres, hvordan friarealerne sikres en tilstrækkeligt grøn karakter på flere niveauer, i form af fx græs, buske og træer. Side 8
Allé-træerne langs Byplanvej skal bevares. Det grønne område skal desuden bevares i størst mulig omfang. Der skal opføres en ny allé-beplantning, der leder besøgende frem til kirken. Der skal sikres gode vækstbetingelser for såvel den eksisterende og den nye beplantning. Desuden skal der arbejdes for en højere biologisk mangfoldighed ved at diversiteten i beplantningen øges. I den videre proces skal der arbejdes for at skabe den optimale balance mellem indkig til kirken, udsigt over byen og ønsket om et grønt præg, herunder bevaring af markant beplantning. Adgang til og fra kirken For Gug Kirke er det vigtigt, at adgangen til kirken bliver mere værdig. Der kan evt. etableres en ny sti direkte fra det nye parkeringsområde til kirken. Forvaltningen foreslår, at passagen fra kirken til dagligvarebutikken med fordel kan udformes som en gangpassage al la en rambla på de gåendes præmisser, dog med mulighed for ærindekørsel til kirken og institutionerne. Der skal fokuseres på beplantning, belægning samt belysning. Det er et kommunalt ejet areal, og forvaltningen vil derfor foreslå en udbygningsaftale. I så fald skal denne proces med udbygningsaftaler køres sideløbende med planlægningsprocessen. Trafikforhold Trafik og Veje forventer ikke flere billister på Byplanvej ved sammenkoblingen af Zeusvej. Den foreslåede planlægnings påvirkning af trafikforhold i krydset Byplanvej/Nøhr Sørensens Vej skal vurderes nærmere. Hvis en højresvingsbane vurderes nødvendig, fra Byplanvej ind til planområdet finansieres den ved hjælp af en udbygningsaftale. I så fald skal denne proces med udbygningsaftaler køres sideløbende med planlægningsprocessen. Gående og cykelister Stiforbindelser for gående og cykelister skal prioriteres i området. Stier skal videreføres fra de omkringliggende arealer, og forvaltningen foreslår også, at der skal etableres en ny cykelsti fra Byplanvej ind i området. Fodgængere skal adskilles tydeligt fra de parkerende biler, herunder ved hjælp af beplantning. Parkering P-pladserne skal have et grønt udtryk både i belægning og beplantning omkring, så det kompenserer for det grønne område, der omdannes til p-pladser. De parkerende biler skal skjules ved hjælp af grønne elementer, dog med tilstrækkelig kig i forhold til trafiksikkerhed. Udformningen af p-pladsen skal der arbejdes videre med i planlægningsprocessen. Forvaltningen foreslår, at de nuværende p-pladser til institutionerne skal indtænkes i planlægningen. Det areal hvor centerområdet udvides til parkering, må der ikke gives plads til bebyggelse fremover, hvilket skal fremgå af lokalplanen. Det skyldes, at Stiftet og Gug Kirke har meddelt deres ønsker om, Side 9
at de ikke vil have bebyggelse tæt på kirken. Kloak En del af matr. 7ed samt delen af matrikel nr. 7ea er beliggende uden for spildevandsplanens kloakopland og skal ved optagelse i spildevandsplanen overholde krav om forsinkelse til 1 L/sek./ha. Matr. 6hg og en stor del af 7ed er beliggende inden for spildevandsplanens kloakopland med status som fælleprivat fælleskloakeret og planlagt separatkloakeret. Ledninger Aalborg Varme A/S har ledningsanlæg til forsyning af Nøhr Sørensens Vej 1A og 1B placeret langs den nordvestlige facade af Nøhr Sørensen Vej 1A, i arealet mellem Nøhr Sørensens Vej og bygningen. Der skal tages størst mulig hensyn til de eksisterende fjernvarmeledninger ved udførelse af et eventuelt projekt. Er det, på grund af et nyt byggeri, ikke muligt at bibeholde fjernvarmeledningerne på den nuværende placering, skal ledningerne omlægges i samarbejde med Aalborg Varme betalt af bygherre. Trafikstøj Der vil i forbindelse med planlægningen blive undersøgt, hvor stor støjbelastningen er for de nye boliger og for de eksisterende boliger omkring. Der skal redegøres for, at støjpåvirkningen fra trafik og varerleveringer ikke er større end de maksimalt tilladte niveauer for boliger, også når støjen ses i sammenhæng med støjen fra varerleveringer og trafik ved KIWI og Byplanvej. Der er allerede udarbejdet et støjnotat for projektønsket. Side 10
Anbefaling Projektet, der er beskrevet i Mulighedsstudiet, lever op til intentionerne i kommuneplanen om at skabe rammerne for et velfungerende bydelscenter med god tilgængelighed fra det omkringliggende byområde. Desuden lever projektet op til, at der i kommuneplanen lægges vægt på at bebyggelsens visuelle fremtoning og indretning af udearealer skal medvirker til at udvikle området til et attraktivt omdrejningspunkt for bydelen. Den arkitektoniske indpasning skal detaljeres i lokalplanlægningen for at sikre, at planlægningen styrker udtrykket af bydelscentrets akitektoniske kvalitet. Områdets forbindelser til den omkringliggende by skal sikres og vidreudvikles gennem planlægningen, således at områdets rolle som knudepunkt styrkes. De nævnte kvaliteter i planlægningen vil kræve stærke koncepter for byrum og arkitektur. Der bør derfor udarbejdes et kvalitetsprogram og principper for byrum og arkitektur, der skal danne grundlag for udarbejdelsen af lokalplanen. Dette kan udarbejdes sideløbende med lokalplanen. Det anbefales, at lokalplanarbejdet igangsættes på de ovenfornævnte forudsætninger samt på baggrund af de forudsætninger, der er nævnt under punktet 'Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget'. Side 11