1 København, den 9. oktober 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Claus Perregaard og Hans Kristensen v/ advokat Peter Klitgaard Ganløseparken 58, Ganløse 3660 Stenløse Nævnet har modtaget klagen den 7. december 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har givet fejlagtige oplysninger om en færdselsret og derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en landbrugsejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 15. december 2009 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på 2.100.000 kr. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 15. januar 2010. Af købsaftalen fremgår bl.a: Der er færdselsret til ridecentret på markeret vej i skel mod [nr. 304, naboejendom] for ejere/brugere. Vejens vedligeholdelsesudgifter er 20% til [nr. 302, ejendommen] og 80% til rideskolen. Indtil nu har lejer alene betalt vedligeholdelsen. Hvis rideskolen af den ene eller anden grund stopper, bortfalder færdselsretten.
2 4. EJENDOMMENS RETLIGE STATUS 4.1 Ejendommen, der er en erhvervs-/landbrugsejendom, overtages af køber som en landbrugsejendom, med de samme rettigheder, byrder, servitutter og forpligtelser i øvrigt, hvormed den har tilhørt sælger, herunder evt. forpligtelser overfor ejendommens forsyningsselskaber. Dog skal evt. restgæld til tidligere vandværk indfries i forbindelse med overdragelsen. 4.2. Med hensyn til tinglyste byrder henvises der til ejendommmens blad i tingbogen, idet køber er bekendt med og respekterer de følgende tinglyste servitutter: 15.10.1999 Dok. om fællesvej og hegn Det fremgår videre af købsaftalen, at klagerne i forbindelse med handlen havde fået udleveret kopi af deklarationen om fællesvej og hegn. Ved deklarationen tinglyst på ejendommen den 15. september 1999 blev der udlagt en 4 meter bred privat fællesvej på klagers ejendom. Af deklarationen fremgår bl.a.: Undertegnede [sælger], pålægger hermed min ejendom, [ejendommmen], følgende servitut til fordel for den/de til enhver tid værende værende ejer/ejere af ejendommen [naboejendommen]. Den fælles tilkørselsvej må kun anvendes som adgangsvej til ridefaciliteterne på ejendommen [naboejendommen], hvorved forstås, at vejretten giver adgang til kørsel som led i en sædvanlig og naturlig drift af ridecentret. Eventuel anden benyttelse, herunder kørsel med byggematerialer og kørsel i forbindelse med eventuel ændret anvendelse af virksomheden, kan alene ske med samtykke fra den til enhver tid værende ejer af [ejendommen]. Vejforhold og bygninger iflg. oversigtskort:
3 Klagerne har bl.a. anført: De indklagede har givet fejlagtige oplysninger i købsaftalen og er derfor erstatningsansvarlige over for klagerne. De indklagede oplyste, at færdselsretten ville bortfalde, hvis der skete et ejerskifte. Da rideskolen flyttede, undersøgte klagerne derfor muligheden for at få færdselsretten til at bortfalde. Landinspektøren oplyste, at det ikke umiddelbart var muligt, da der er to naboer, som har færdselsret og derfor skulle give accept, og fordi vejen er optegnet på matrikelkort som privat fællesvej.
4 Klagerne har betalt for meget for ejendommen, når færdselsretten ikke kan bortfalde som forventet. De indklagede skal erstatte klagernes tab. Hvis klagerne havde fået de rigtige oplysninger om vejen inden handlen, havde de nok revurderet deres interesse for ejendommen. Klagerne er klar over, at der alene kan kræves erstatning, hvis klagerne kan dokumentere at have lidt et tab, hvilket må afgøres ved en vurdering af ejendommen på købstidspunktet. De indklagede har givet fejlagtige oplysninger om, hvilke køretøjer der må benytte vejen. De indklagede oplyste til klagerne, at det alene var personbiler og hestekøretøjer, dvs. medlemmer af rideskolen og gæster til rideskolen, der måtte køre på vejen. Denne oplysning er ikke korrekt ifølge landinspektøren, som siger, at alle har ret til at benytte vejen. De indklagede har desuden givet mangelfulde/fejlagtige oplysninger om, hvem der skulle melde sagen til klagenævnet og forsikringsselskabet. De indklagede havde givet indtryk af, at sagen kørte, og der var en undersøgelse i gang af hans ansvar. Trods gentagne henvendelser gik der lang tid, hvor klagerne ikke hørte noget fra de indklagede. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at have givet fejlagtige oplysninger til klagerne og bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Sælger af nr. 302 frasolgte i 1990 et jordareal på 2.2514 ha. til naboen i nr. 320, som ville opføre en ridehal. Det blev aftalt, at den fælles tilkørselsvej kun måtte anvendes som adgangsvej til ridefaciliteterne. Den private fællesvej blev kun udlagt til brug for parcellen med ridehallen. Ridehal med ca. 8.800 m 2 jord blev senere overdraget til rideskolen, som også ejer nr. 320. Der var og er ikke andre, der kan benytte den private fællesvej til rideskolen. Der er også en tidsubegrænset vejadgang til ridehallen over matrikel 10 a forbi nr. 320. Købsaftalens punkt 2.2. er i overensstemmelse med servitutten, som klagerne fik udleveret i forbindelse med handlen. De indklagede har ikke givet supplerende mundtlige oplysninger af betydning for sagen. Der drives stadig rideskole fra matriklen. Servitutten er til fordel for den til enhver tid værende ejer af matriklen, og et ejerskifte får naturligvis ikke færdselsretten til at bortfalde. Det er ikke alle, der har færdselsret på vejen.
5 Hvis nævnet mod forventning måtte komme frem til, at de indklagede har givet fejlagtige/ufyldestgørende oplysninger, bestrides det, at de indklagede har handlet ansvarspådragende. De indklagede har ikke oplyst andet end det, der fremgår af deklarationen. De indklagede bestrider, at klagerne har lidt et tab, og de indklagede har ikke udtalt sig om en eventuel erstatning. De indklagede bestrider at have givet klagerne fejlagtige oplysninger om klageadgangen. Efter at klagerne havde henvendt sig til de indklagede, tog de indklagede kontakt til deres forsikringsselskab. Det er ikke de indklagedes ansvar at klagerne har afventet forsikringsselskabets svar i sagen. Dette ses i øvrigt at være uden betydning. Nævnet udtaler: De indklagede har i købsaftalen skrevet at hvis rideskolen af den ene eller anden grund stopper, bortfalder færdselsretten, hvor der i den tinglyste deklaration er anført bl.a.: Undertegnede pålægger herved min ejendom matr. nr., følgende servitut til fordel for den/de til enhver tid værende ejer/e af ejendommen matr. nr.. Den fælles tilkørselsvej må kun anvendes som adgangsvej til ridefaciliteterne på ejendommen matr. nr., hvorved forstås, at vejretten giver adgang til kørsel som led i en sædvanlig og naturlig drift af ridecentret. Eventuel anden benyttelse, herunder kørsel med byggematerialer og kørsel i forbindelse med eventuel ændret anvendelse af virksomheden, kan alene ske med samtykke fra den til enhver tid værende ejer af [ejendommen] Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede i købsaftalen har fortolket indholdet i deklarationen, så det fremstår anderledes end i deklarationen, og har skrevet det på en sådan måde, at indholdet kunne misforstås. Da klagerne imidlertid i forbindelse med handlen fik udleveret deklarationen og havde egen rådgiver ved købet, finder nævnet, at klagerne ikke kan have haft en berettiget forventning om, at færdselsretten til ridefaciliteterne ville bortfalde, da den tidligere rideskole ophørte den 1. november 2010, og der på ejendommen startede en ny rideskole den 1. december 2010. Nævnet finder det ikke godtgjort, at de indklagede har givet fejlagtige oplysninger om, hvilke køretøjer der må anvende den private fællesvej.
6 Nævnet finder det ikke af klagerne godtgjort, at klagerne kan komme til at tåle en ændret anvendelse af naboejendommen og dermed ændret anvendelse af vejen i strid med det, som er fastlagt i deklarationen. Det er uheldigt, at der opstod en misforståelse mellem klagerne og de indklagede, og klagerne derfor troede, at sagen var indbragt for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Som klagerne har beskrevet forløbet med de indklagedes anmeldelse til indklagedes ansvarsforsikringsselskab, finder nævnet ikke anledning til kritik af de indklagede. Nævnet bemærker hertil, at klagerne, når de ikke fik en tilbagemelding fra de indklagede, til enhver tid har kunnet indbringe sagen for klagenævnet. Konklusion: Nævnet udtaler alvorlig kritik af, at indklagede i købsaftalen gengav indholdet af deklarationen, så det kunne misforstås. Klagen tages i øvrigt ikke til følge. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand