Andelsboligforeningen XXXX Årsrapport for 2013/14 25. regnskabsår
I N D H O L D S F O R T E G N E L S E SIDE GENERELLE OPLYSNINGER 1 BESTYRELSESPÅTEGNING 2 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING 3-4 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS 5-8 RESULTATOPGØRELSE 9-10 AKTIVER 11 PASSIVER 12 NOTER TIL RESULTATOPGØRELSE 13-15 NOTER TIL BALANCE 16-20 ØVRIGE NOTER 21-28 LIKVIDITETSOVERSIGT 29 BUDGET FOR ÅRET 2014/15 30-31
1. Generelle oplysninger NAVN Andelsboligforeningen XXXX XXXX Vej XXXX By Matrikelnummer: CVR-nr. BESTYRELSE ADMINISTRATOR REVISION GLB REVISION Statsautoriserede Revisorer A/S Ved Vesterport 6, 5. sal 1612 København V Telefon 38 87 99 11 Telefax 38 87 61 04 E-mail: kbh@glb.dk Godkendt på foreningens generalforsamling den / 2014 Dirigent:
2. Bestyrelsespåtegning Undertegnede har aflagt årsrapporten for 2013/14 for Andelsboligforeningen XXXX. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2013-30. juni 2014 Endvidere oplyses, at alle aktuelle forpligtelser og eventualforpligtelser er indarbejdet og oplyst i årsrapporten, herunder kautions-, garanti- og lignende forpligtelser. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. By, den 15. august 2014 Administrator: Bestyrelse:
3. Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til andelshaverne i Andelsboligforeningen XXXX Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen XXXX for regnskabsåret 1. juli 2013-30. juni 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Andelsboligforeningens ledelse har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som andelsboligforeningens ledelse anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab, uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om andelsboligforeningens ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om andelsboligforeningens ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2014 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2013-30. juni 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter.
4. Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen XXXX har medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelsen og note. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision. København, den 15. august 2014 GLB REVISION Statsautoriserede Revisorer A/S Jørgen Jørgensen statsautoriseret revisor
5. Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen XXXX er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, samt andelsboligforeningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Der er derfor i årsrapporten indarbejdet en opgørelse af årets resultat med fradrag af betalte prioritetsafdrag og med fradrag af hensættelser for året. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelsen nr. 1539 af den 16. december 2013, jf. andelsboligforeningsloven 6, stk. 2 krævede nøgleoplysninger og give oplysning om andelenes værdi, jf. 6, stk. 8, samt at give de krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte jf. 5, stk. 11. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budgettet har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter bortset fra boligafgift og lejeindtægter, indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Væsentlige resultatposter er periodiseret pr. statusdagen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender.
6. Anvendt regnskabspraksis Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld. Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste udlejningslejlighed. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Det vurderes, at den senest kendte offentlige ejendomsvurdering med tillæg af værdien af forbedringsarbejder på ejendommen afholdt efter vurderingstidspunktet kan være en indikator for dagsværdien af foreningens ejendom, og ejendommen indgår i årsrapporten til denne værdi. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("reserve for opskrivning af foreningens ejendom").
7. Anvendt regnskabspraksis "Overført resultat m.v." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele. Under "Andre reserver" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer m.v. jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning. I henhold til vedtægterne indgår de reserverede beløb ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld Prioritetsgæld måles til den faktiske restgæld. Låneomkostninger og kurstab ved låneoptagelse er blevet udgiftsført på tidspunktet for lånets optagelse, idet beløbene er anset for relativt uvæsentlige. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Hensættelse til udskudt skat Foreningen har ikke til hensigt at ophøre med at være skattepligtig idet foreningen påregner, at der til enhver tid skal være mindst et lejemål udlejet til et ikke-medlem. Dermed opretholdes den skattemæssige erhvervsaktivitet, hvorfor det ikke er sandsynligt, at der udløses ejendomsavancebeskatning. Der indregnes derfor ikke hensættelse til udskudt skat som følge heraf. Der indregnes heller ikke negativ udskudt skat af skattemæssigt underskud til fremførsel. ØVRIGE NOTER Nøgletal De i note 25 anførte nøgletal har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation samt sammenligne foreningens økonomiske situation med andre foreningers økonomiske forhold. Nøgleoplysninger De i note 27 anførte nøgleoplysninger har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere andelsboligforeningens økonomiske situation. I henhold til bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 om oplysningspligt ved salg af andelsboliger, skal der ifølge 3 afgives en række nøgleoplysninger som noter til andelsboligforeningens årsregnskab. De lovkrævede oplysninger er indeholdt i bilag 1 til bekendtgørelsen (Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen), og er anført som et særskilt afsnit i note 27 under overskriften Lovkrævede nøgleoplysninger med henvisning til oplysningsskemaets referencenumre.
8. Anvendt regnskabspraksis Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 26. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægterne. I vedtægterne bestemmes, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende.
9. Indtægter: Resultatopgørelse for 2013/14 Budget Realiseret 2013/14 Realiseret Note 2013/14 (ej revideret) 2012/13 kr. kr. kr. Boligafgift 1 1.453.812 1.439.000 1.439.424 Lejeindtægter 2 47.381 40.800 43.408 Vaskeriregnskab 9 16.961 12.000 12.844 Andre indtægter 3 0 0 17.800 INDTÆGTER I ALT 1.518.154 1.491.800 1.513.476 Omkostninger: Ejendomsskat og forsikringer 4 189.752 184.000 179.186 Forbrugsafgifter 5 166.982 173.000 172.438 Renholdelse 6 128.497 116.700 116.218 Vedligeholdelse, løbende 7 142.571 150.000 74.732 Vedligeholdelse, genopretning og renovering 8 120.734 150.000 167.287 Administrationsomkostninger 10 100.344 99.900 96.559 Øvrige foreningsomkostninger 11 29.678 46.900 52.571 Indvendig vedligeholdelse for lejere 2.520 0 2.520 OMKOSTNINGER I ALT 881.078 920.500 861.511 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 637.076 571.300 651.965 Finansielle indtægter 12 550 500 522 Finansielle omkostninger 13 427.800 430.100 427.800 FINANSIELLE POSTER, NETTO 427.250 429.600 427.278 ÅRETS RESULTAT 209.826 141.700 224.687 Forslag til resultatdisponering: Overført til næste år 209.826 141.700 224.687 DISPONERET I ALT 209.826 141.700 224.687
10. Resultatopgørelse for 2013/14 Budget Realiseret 2013/14 Realiseret Note 2013/14 (ej revideret) 2012/13 kr. kr. kr. ---o0o--- Opgørelse af årets resultat med fradrag af hensættelser: Årets resultat 209.826 141.700 224.687 Af årets resultat er der anvendt til ekstraordinær genopretning og renovering af ejendommen 120.734 150.000 167.287 Resultat af ordinær drift 330.560 291.700 391.974 Ekstraordinære udgifter til genopretning og renovering -120.734-150.000-167.287 Årets resultat med fradrag af hensættelser 209.826 141.700 224.687
11. Balance pr. 30. juni 2014 - A K T I V E R - Note 2013/14 2012/13 kr. kr. Ejendommen, matr. nr. 14 36.500.000 36.500.000 (Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 kr. 36.500.000) MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER 36.500.000 36.500.000 ANLÆGSAKTIVER 36.500.000 36.500.000 Mellemregning administrator 1.000 0 Varmeregnskab 20 54.772 40.454 Andre tilgodehavender 15 7.856 8.001 Forudbetalte omkostninger 16 43.643 43.057 TILGODEHAVENDER 107.271 91.512 LIKVIDE BEHOLDNINGER 17 3.657.943 1.108.821 OMSÆTNINGSAKTIVER 3.765.214 1.200.333 AKTIVER 40.265.214 37.700.333
12. Balance pr. 30. juni 2014 - P A S S I V E R - Egenkapital excl. andre reserver Note 2013/14 2012/13 kr. kr. Andelsindskud 405.000 405.000 Reserve for opskrivning af foreningens ejendom 24.702.090 24.702.090 Overført resultat m.v. 995.064 785.238 Egenkapital excl. andre reserver 26.102.154 25.892.328 Andre reserver (jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning) Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen 2.500.000 2.500.000 Andre reserver 2.500.000 2.500.000 EGENKAPITAL 18 28.602.154 28.392.328 Prioritetsgæld 19 9.200.000 9.200.000 Deposita 2.160 2.160 Indvendig vedligeholdelse for lejere 21 2.943 5.463 Beboerkonto, fraflyttere 2.365.715 0 Mellemregning andelshavere, overdragelser af andele 3.712 3.712 Mellemregning administrator 0 16.919 Øvrig gæld 22 88.530 79.751 GÆLDSFORPLIGTELSER 23 11.663.060 9.308.005 PASSIVER 40.265.214 37.700.333 Eventualforpligtelser m.v., nøgletal, andelsværdier og nøgleoplysninger, note 24-25-26-27
13. Noter til resultatopgørelse for 2013/14 Budget Realiseret 2013/14 Realiseret 2013/14 (ej revideret) 2012/13 kr. kr. kr. Note 1. Boligafgift Boligafgift - medlemmer 1.453.812 1.439.000 1.439.424 1.453.812 1.439.000 1.439.424 Note 2. Lejeindtægter Lejeindtægter, beboelseslejemål 25.320 22.800 25.320 Lejeindtægter, erhvervslejemål 22.061 18.000 18.088 47.381 40.800 43.408 Note 3. Andre indtægter Indvendig vedligeholdelse 0 0 4.714 Andre indtægter 0 0 13.086 0 0 17.800 Note 4. Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter 149.102 144.000 139.820 Forsikringer 40.650 40.000 39.366 189.752 184.000 179.186 Note 5. Forbrugsafgifter Vandafgift 76.029 89.000 88.738 Renovation 74.167 65.000 64.899 Elforbrug fællesarealer 16.786 19.000 18.801 166.982 173.000 172.438 Note 6. Renholdelse Ejendomsservice 114.165 84.000 83.698 Snerydning 5.875 24.000 24.063 Bidrag til gårdlauget 8.457 8.700 8.457 128.497 116.700 116.218
14. Noter til resultatopgørelse for 2013/14 Budget Realiseret 2013/14 Realiseret 2013/14 (ej revideret) 2012/13 kr. kr. kr. Note 7. Vedligeholdelse, løbende Låseservice 8.060 150.000 4.675 Elektriker 15.610 0 10.231 Murer 9.913 0 0 VVS 85.613 0 15.023 Gårdplads og vej 23.375 0 44.803 142.571 150.000 74.732 Note 8. Vedligeholdelse, genopretning og renovering Udskiftning af vinduer i kælder 0 0 167.287 Udskiftning af gadedøre 120.734 150.000 0 120.734 150.000 167.287 Note 9. Vaskeri Vaskeriindtægt -20.886-12.000-19.954 Afholdte udgifter 3.925 0 7.110 Nettooverskud 16.961 12.000 12.844 Note 10. Administrationsomkostninger Administrationshonorar 77.800 77.900 74.600 Revision og regnskabsmæssig assistance 18.000 18.000 18.000 Nets-gebyrer 4.544 4.000 3.959 100.344 99.900 96.559
15. Noter til resultatopgørelse for 2013/14 Budget Realiseret 2013/14 Realiseret 2013/14 (ej revideret) 2012/13 kr. kr. kr. Note 11. Øvrige foreningsomkostninger Kontorartikler 3.314 2.400 2.345 Møder og generalforsamling 7.423 6.000 5.719 Telefon 7.400 20.000 7.466 ABF kontingent 6.507 6.500 6.438 Andre foreningsudgifter 4.534 12.000 14.665 Antenne signallevering, Copy-Dan m.v. 0 0 13.706 Tab lejere 500 0 2.232 29.678 46.900 52.571 Note 12. Finansielle indtægter Renteindtægter bank 550 500 522 550 500 522 Note 13. Finansielle omkostninger Prioritetsrenter og bidrag 427.800 430.100 427.800 427.800 430.100 427.800
16. Noter til balance pr. 30. juni 2014 2013/14 2012/13 kr. kr. Note 14. Ejendommen, matr. nr. Regnskabsmæssig værdi pr. 1. juli 36.500.000 36.500.000 Regnskabsmæssig værdi pr. 30. juni 36.500.000 36.500.000 Ejendommen er indregnet til dagsværdi pr. 30. juni 2014. Det vurderes, at den senest kendte offentlige ejendomsvurdering med tillæg af værdien af forbedringsarbejder på ejendommen afholdt efter vurderingstidspunktet kan være en indikator for dagsværdien af foreningens ejendom, og ejendommen indgår i årsrapporten til denne værdi. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 udgør kr. 36.500.000, og da der ikke er afholdt forbedringsarbejder efter denne dato, er ejendommen er værdiansat til kr. 36.500.000 Det må antages, at den offentlige ejendomsvurdering, er følsom overfor renteudsving. Følsomhedsanalyse fremgår af note 26. Ejendommen er ikke valuarvurderet pr. 30. juni 2014. Note 15. Andre tilgodehavender Tilgodehavender 0 177 Tilgodehavende hos andelshavere 7.856 7.824 7.856 8.001 Note 16. Forudbetalte omkostninger Forudbetalte omkostninger ABF 1.631 1.614 Gårdlauget 4.228 4.228 Forudbetalt forsikring 37.784 37.215 43.643 43.057 Note 17. Likvide beholdninger Danske Bank (kassekreditmaks kr. 500.000) 3.657.943 1.101.321 Kassebeholdning 0 7.500 3.657.943 1.108.821
17. Noter til balance pr. 30. juni 2014 2013/14 2012/13 kr. kr. Note 18. Egenkapital Andelsindskud Saldo pr. 1. juli 405.000 394.500 Tilgang nye andele, bolig nr. 18 0 10.500 Saldo pr. 30. juni 405.000 405.000 Reserve for opskrivning af foreningens ejendom Saldo pr. 1. juli 24.702.090 24.702.090 Saldo pr. 30. juni 24.702.090 24.702.090 Overført resultat m.v. Saldo pr. 1. juli 785.238 101.051 Tillægsværdi nye andele, bolig nr. 18 0 459.500 Overført af årets resultat, jf. resultatdisponering 209.826 224.687 Saldo pr. 30. juni 995.064 785.238 Reserve til vedligeholdelse af ejendommen Saldo pr. 1. juli 2.500.000 2.500.000 Saldo pr. 30. juni 2.500.000 2.500.000 Egenkapital i alt 28.602.154 28.392.328
18. Noter til balance pr. 30. juni 2014 2013/14 2012/13 kr. kr. Note 19. Prioritetsgæld Det enkelte prioritetslån er nærmere beskrevet nederst på siden. 0 0 0 0 0 0 0 Nykredit 0 0 0 Lån 1 I alt Renter og bidrag 0 0 0 427.800 427.800 Betalt afdrag i året 0 0 0 0 0 Nominel restgæld 0 0 0 9.200.000 9.200.000 Obligationsrestgæld 0 0 0 9.200.000 9.200.000 Kurs 0 0 0 100 Kursværdi 0 0 0 9.200.000 9.200.000 ---o0o--- Renter og bidrag i alt 427.800 Rente m.v. i alt vedr. prioritetsgæld 427.800 Nykredit Lån 1 Nykredit, obligationslån. Oprindelig kr. 9.200.000. Pålydende rente 4 pct. p.a., konvertibelt og derfor maks. kurs 100. Lånet er afdragsfrit indtil 4.kvartal 2021, hvorefter lånet afdrages som annuitetslån, over de følgende 20 år.
19. Noter til balance pr. 30. juni 2014 2013/14 2012/13 kr. kr. Note 20. Varmeregnskab Indbetalt aconto 90.060 96.900 Fjernvarmeomkostning 144.832 137.354 54.772 40.454 Varmeregnskab i alt 54.772 40.454 Note 21. Indvendig vedligeholdelse for lejere Saldo pr. 1. juli 5.463 7.657 Hensat i året 2.520 2.520 7.983 10.177 Afholdte udgifter -5.040 0 Indtægtsført 0-4.714 Saldo pr. 30. juni 2.943 5.463 Note 22. Øvrig gæld Revision og regnskabsmæssig assistance 18.000 18.000 Tekstbehandling og optryk af årsrapport m.v. 4.000 4.000 Fjernvarme 66.530 57.751 Telefongodtgørelse 2013/14 0 10.926 88.530 79.751 Note 23. Gældsforpligtelser Af de samlede gældsforpligtelser er kr. 9.200.000 langfristede gældsforpligtelser. Den langfristede gæld består af prioritetsgæld reduceret med afdrag i førstkommende år. Der henvises i øvrigt til note 19. Foreningen har pr. 30. juni 2014 ingen aftale om rentesikring (renteswap). Note 24. Eventualforpligtelser m.v. Sikkerhedsstillelser: Der er på foreningens ejendom tinglyst ejerpantebrev nominelt kr. 600.000. Ejerpantebrevet er håndpantsat til Danske Bank, som sikkerhed for, hvad andelsboligforeningen til enhver tid af hvilken som helst årsag bliver banken skyldig.
20. Noter til balance pr. 30. juni 2014 2013/14 2012/13 kr. kr. Foreningens andelshavere: Foreningens andelshavere hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Foreningen har modtaget støtte til etablering af andelsboligforeningen. Af denne støtte kan kr. 4.795.341 jf. 160 K i lov om almene boliger, kræves tilbagebetalt ved salg af andelsforeningens ejendom eller ved sammenlægning med en anden andelsboligforening. Afgivne garantier: Der er ikke stillet garanti for andelshaveres banklån, ligesom foreningen i øvrigt ikke har påtaget sig kautions-, garanti- eller andre forpligtelser. Ejendomsavancebeskatning: I henhold til retspraksis vil overdragelse af det sidste lejemål med udlejning til ikkemedlemmer medføre ejendomsavancebeskatning af alle foreningens lejemål overgået fra og med den 19. maj 1994. Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf, idet foreningen ikke har til hensigt at afhænde sidste udlejede lejlighed eller erhvervslejemål. Det er derfor ikke sandsynligt, at der vil blive udløst ejendomsavancebeskatning. Der er afhændet 5 lejligheder siden den 19. maj 1994, og foreningen udlejer fortsat 1 lejligheder og 5 erhvervslejemål til ikke-medlemmer.
21. Øvrige noter pr. 30. juni 2014 Note 25. Nøgletal Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I Andelsboligforeningen XXXX anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge foreningens oplysninger følgende: Boligtype Antal Areal (kvm) Andelsboliger 33 2.700 Boliglejemål 1 70 Erhvervslejemål 5 355 39 3.125 Beregnede nøgletal for foreningen 1. Værdiopgørelser pr. 30. juni: 2013/14 2012/13 kr./kvm. kr./kvm. total total Offentlig ejendomsvurdering pr. kvm. 11.680 11.680 2013/14 2012/13 kr./kvm. kr./kvm. andele andele Offentlig ejendomsvurdering pr. kvm. 13.519 13.519 Foreslået andelsværdi 9.667 9.590 Reserver uden for andelsværdi 926 926 Andel i foreningens nettogæld m.v. 2.926 3.003 13.519 13.519
22. Øvrige noter pr. 30. juni 2014 2013/14 2012/13 kr./kvm. kr./kvm. 2. Den løbende drift: Indtægter pr. kvm: Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig-kvm. 538 533 Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig-kvm. 362 362 Erhvervslejeindtægt pr. udlejede erhvervs-kvm. 62 51 2013/14 i pct. 2012/13 i pct. Regnskabsmæssige procenttal: Vedligeholdelse 20 19 Øvrige omkostninger 47 48 Finansielle poster netto 33 33 Udgifter m.v. 100 100 Boligafgift i pct. af de samlede ejendomsindtægter 96 95 Note 26. Beregning af andelsværdi Bestyrelsen foreslår, at der fra generalforsamlingstidspunktet godkendes følgende værdiansættelse i henhold til andelsboliglovens 5, stk. 2, litra c (ejendommen indregnet til offentlig ejendomsvurdering), samt vedtægterne. Egenkapital pr. 30. juni 2014 28.602.154 Heraf generalforsamlingsbestemte reserver -2.500.000 Foreningens egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver 26.102.154 Korrektioner i henhold til andelsboligsloven: Prioritetsgæld, regnskabsmæssig værdi 9.200.000 Prioritetsgæld, kursværdi -9.200.000 0 26.102.154
23. Øvrige noter pr. 30. juni 2014 26.102.154 Værdi pr. indskudskrone 64,45 405.000 Senest vedtagne andelsværdi til sammenligning (vedtaget på generalforsamlingen den 22. august 2013) 63,93 Fordelingen af andelsværdien på typer af andele Indskud pr. Indskud Andelsværdi pr. Andelsværdi Antal andele andelstype (kr.) i alt (kr.) andelstype (kr.) inkl. indskud (kr.) Lejligheder på 0 0 0 0 140 m² (6 stk.) 21.000 126.000 1.353.445 8.120.670 Lejligheder på 0 0 0 0 70 m² (25 stk.) 10.500 262.500 676.723 16.918.075 Lejligheder på 0 0 0 0 55 m² (2 stk.) 8.250 16.500 531.711 1.063.422 Afrunding -13 0 405.000 26.102.154 Bestyrelsen gør samtidig opmærksom på, at de vedtagne andelsværdier eventuelt skal nedsættes, såfremt der inden næste ordinære generalforsamling fremkommer en ny offentlig vurdering, hvor ejendommens værdi er mindre end den værdi, som ejendommen er opført til i denne årsrapport. Følsomhedsanalyse Til belysning af, hvordan den beregnede andelskrone på 64,45 påvirkes af ændringer i egenkapital (f.eks. ved ændring i den offentlige ejendomsvurdering) vises hvad andelskronen ændres til, hvis egenkapital henholdsvis reduceres eller forøges med kr. 365.000, kr. 1.095.000, kr. 1.825.000. Beløbene svarer til en ændring af vurderingen med henholdvis 1%, 3% og 5%, hvor der ikke sker andre ændringer af aktiver og passiver. Det er ved beregningen forudsat, at de generalforsamlingsbestemte reserver forbliver uændrede. Udgangspunktet er en offentlig ejendomsvurdering på kr. 36.500.000.
24. Øvrige noter pr. 30. juni 2014 Ændring i Ændring i ejen- Nye andels- Værdi pr. Ændring i egenkapital doms vurdering værdier i alt indskudskrone andelskrone. pct. kr. kr. pct. -1.825.000-5% 24.277.154 59,94-6,99% -1.095.000-3% 25.007.154 61,75-4,20% -365.000-1% 25.737.154 63,55-1,40% 0 0 26.102.154 64,45 0,00% 365.000 1% 26.467.154 65,35 +1,40% 1.095.000 3% 27.197.154 67,15 +4,20% 1.825.000 5% 27.927.154 68,96 +6,99% I andelsboligforeningens årsrapport er der indarbejdet reserve til imødegåelse af værdiforringelse af ejendom kr. 0 og reserve til vedligeholdelse af ejendommen kr. 2.500.000, i alt kr. 2.500.000.
25. Øvrige noter pr. 30. juni 2014 Note 27. Lovkrævede nøgleoplysninger Bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 angiver i bekendtgørelsens Bilag 1 en række lovkrævede nøgleoplysninger om foreningens økonomi. Oplysningerne er anført nedenfor. Der er anført et referencenummer for hver oplysning, der svarer til de i nøgleskemaet anvendte referencenumre. Feltnr. Boligtype Antal 30. juni 2014 stk. Areal oplyst af foreningen m² B1 Andelsboliger 33 2700 B2 Erhvervsandele 0 0 B3 Boligelejemål 1 70 B4 Erhvervslejemål 5 355 B5 Øvrige lejemål, kældre m.v. 0 0 B6 I alt 39 3125 C1 C2 C3 Sæt kryds Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af andelsværdi Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af boligafgiften Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: Boligernes areal BBR Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud X Andet X 0 0 0 0 År D1 Foreningens stiftelsesår 1999 D2 Ejendommens opførelsesår 1930 E1 E2 Sæt kryds Ja Nej Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? Ikke relevant X
26. F1 Sæt kryds Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien Anskaffelsesprisen Valuar vurdering Offentlig vurdering X F2 Forklaring på udregning Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Anvendte værdier 30. juni 2014 kr Ejendomsværdi (F2) m 2 ultimo året i alt (B6) kr. pr. m 2 36.500.000 11.680 F3 Forklaring på udregning Generalforsamlings bestemte reserver Andre reserver 30. juni 2014 Andre reserver (F3) m 2 ultimo året i alt (B6) kr. pr. m 2 2.500.000 800 (F3*100/F2) F4 Reserver i % af ejendomsværdi 7% G1 G2 G3 Sæt kryds Ja Nej Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? X 0 0 X 0 X
27. Forklaring på udregning: Ultimo månedens indtægt uden fradrag for tomgang, tab mv. *12 m² pr. balancedagen for andelsboliger (B1) kr. pr. m 2 H1 Boligafgift 121.151 * 12 / 2.700 538 H2 Erhvervslejeindtægter 1.838 * 12 / 2.700 8 H3 Boligindtægter 1.900 * 12 / 2.700 8 Forklaring på udregning: Årets resultat m² pr. balancedagen for andelsboliger (B1) 2011/12 2012/13 2013/14 J1 Årets resultat pr. andels m 2 de sidste 3 år før prioritetsafdrag kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2-216 83 78 Forklaring på udregning af K1: Andelsværdi pr. balancedagen m² pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Forklaring på udregning af K2: (Gældsforpligtelse - omsætningsaktiver) pr. balancedagen m² pr. balancedagen for andelsboliger (B1) kr. pr. m 2 K1 Andelsværdi 9.667 K2 Gæld - omsætningsaktiver 2.925 K3 Teknisk andelsværdi 12.592
28. Forklaring på udregning: Vedligeholdelse pr. år m² ultimo året i alt (B6) 2011/12 2012/13 2013/14 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 M1 Vedligeholdelse, løbende 91 24 46 M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering 0 54 39 M3 Vedligeholdelse i alt 91 78 85 Forklaring på udregning: (Regnskabmæssig værdi af ejendom - Gældsforpligtelser i alt) på balancedagen *100 Regnskabsmæssig værdi af ejendommen på balancedagen P1 Friværdi 68% Forklaring på udregning: Årets afdrag m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) 2011/12 2012/13 2013/14 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 kr. pr. m 2 R1 Årets afdrag for de sidste 3 år 36 0 0
29. Likviditetsoversigt pr. 30. juni 2014 30/6 2014 kr. Disponible beløb: Mellemregning administrator 1.000 Varmeregnskab 54.800 Andre tilgodehavender 8.000 Forudbetalte omkostninger 43.600 Kassekredit maksimum 500.000 Likvide beholdninger 3.657.900 4.265.300 Diverse gældsposter: Indvendig vedligeholdelse for lejere 2.900 Beboerkonto, fraflyttere 2.365.700 Mellemregning andelshavere, overdragelser af andele 3.700 Øvrig gæld 88.600 2.460.900 LIKVIDITETSOVERSKUD PR. 30. JUNI 2014 1.804.400 Likviditetsudviklingen kan i store træk specificeres således: Likviditetsoverskud pr. 1. juli 2013 1.594.600 Formuetilgang i årets løb: Årets overskud efter prioritetsafdrag og hensættelser 209.800 209.800 LIKVIDITETSOVERSKUD PR. 30. JUNI 2014 1.804.400 I ovenstående likviditetsoverskud pr. 30. juni 2014 er kassekreditten medtaget med maksimum kr. 500.000.
30. Budget for året 2014/15 med sammenligningstal Budget Budget 2014/15 Realiseret 2013/14 (ej revideret) 2013/14 (ej revideret) Indtægter: Boligafgift - medlemmer 1.460.000 1.453.812 1.439.000 Lejeindtægter, beboelseslejemål 25.400 25.320 22.800 Lejeindtægter, erhvervslejemål 22.000 22.061 18.000 Vaskeriregnskab 15.000 16.961 12.000 1.522.400 1.518.154 1.491.800 Omkostninger: Ejendomsskatter 160.000 149.102 144.000 Forsikringer 42.000 40.650 40.000 Vandafgift 85.000 76.029 89.000 Renovation 80.000 74.167 65.000 Elforbrug fællesarealer 19.000 16.786 19.000 Ejendomsservice 120.000 114.165 84.000 Snerydning 15.000 5.875 24.000 Bidrag til gårdlauget 8.700 8.457 8.700 Vedligeholdelse, løbende 150.000 142.571 150.000 Vedligeholdelse, genopretning og renovering 150.000 120.734 150.000 Administrationshonorar 77.900 77.800 77.900 Revision og regnskabsmæssig assistance 18.000 18.000 18.000 Nets-gebyrer 4.500 4.544 4.000 Kontorartikler 3.000 3.314 2.400 Møder og generalforsamling 7.000 7.423 6.000 Telefon 20.000 7.400 20.000 ABF kontingent 6.600 6.507 6.500 Andre foreningsudgifter 10.000 4.534 12.000 Tab lejere 0 500 0 Indvendig vedligeholdelse for lejere 2.600 2.520 0 OMKOSTNINGER I ALT 979.300 881.078 920.500 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 543.100 637.076 571.300 Finansielle poster: Renteindtægter bank 500 550 500 Prioritetsrenter og bidrag -427.800-427.800-430.100 FINANSIELLE POSTER, NETTO 427.300 427.250 429.600 ÅRETS RESULTAT 115.800 209.826 141.700
31. Budget for året 2014/15 med sammenligningstal Budget Budget 2014/15 Realiseret 2013/14 (ej revideret) 2013/14 (ej revideret) Forslag til resultatdisponering: Overført til næste år 115.800 209.826 141.700 DISPONERET I ALT 115.800 209.826 141.700 Opgørelse af årets resultat med fradrag af prioritetsafdrag og hensættelser: Årets resultat 115.800 209.826 141.700 Af årets resultat er der anvendt til ekstraordinær genopretning og renovering af ejendommen 150.000 120.734 150.000 Resultat af ordinær drift 265.800 330.560 291.700 Ekstraordinære udgifter til genopretning og renovering -150.000-120.734-150.000 Årets resultat med fradrag af hensættelser 115.800 209.826 141.700 LIKVIDITETSOVERSIGT FOR ÅRET Likviditetsoversigt for året 2014/15 Likviditetsoverskud pr. 1. juli 2014 1.804.400 Årets budgetterede resultat 2014/15 efter prioritetsafdrag og hensættelser 115.800 Likviditetsoverskud pr. 30. juni 2015 1.920.200 I ovenstående likviditetsoverskud pr. 30. juni 2015 er kassekreditten medtaget med maksimum kr. 500.000. Foranstående budget for perioden 1. juli 2014-30. juni 2015 er udarbejdet af andelsboligforeningens bestyrelse til forelæggelse og godkendelse på den kommende generalforsamling. Ved bestyrelsens forslag er der ikke taget hensyn til generalforsamlingens evt. vedtagelse af en ændring af boligafgiften samt evt. større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen udover det i budgettet anførte.