1 København, den 23. december 2009 KENDELSE Klager ctr. Syddan A/S v/ advokat Jeppe Søndergaard Torvet 5 4930 Maribo Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde, herunder undladt at udarbejde en aktuel salgsprovenuberegning til klager i forbindelse med handlens indgåelse og undladt at indgå en skriftlig formidlingsaftale om betaling af salær, og om indklagede derfor skal fortabe retten til at oppebære salær. Sagen angår videre spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at klager kom til at betale for el, vand og varme i en periode, hvor det var aftalt, at køber skulle betale dette, og om indklagede skal forrente afregningsbeløbet over for klager, når dette overstiger kr. 10.000,00.
2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager erhvervede i 2003 en ejendom, hvor 1. sal var udlejet. Klager boede kun i ejendommen kortvarigt og flyttede herefter tilbage til sin tidligere bopæl, der ikke var blevet solgt. Klager har oplyst, at hun efter fraflytning straks forsøgte at sælge ejendommen igen, men at dette ikke lykkedes, hvorfor klager besluttede sig for at udleje ejendommen for 2 år, da klager stadig gerne ville sælge ejendommen. Den 30. november 2004 sendte klager en fax til indklagede: [...] Hermed 2 stk. huslejekontrakter + tillæg. Hvis du har en som vil overtage den som investering i første omgang er vi interesseret i at sælge omg. [...] I 2006 forsøgte klager igen at sælge uden held. Den 11. september 2007 henvendte klagers samlever sig til indklagede for at få ejendommen solgt eventuelt til en investor eller udlejet. Indklagede svarede, at da lejemålet snart blev ledigt, var der en unik mulighed for at sælge ejendommen som en liebhaverbolig, og at indklagede ikke ville være den rigtige mægler at bruge i den situation. Den 21. september 2007 udarbejdede indklagede en vurderingsrapport, hvori indklagede vurderede salgsprisen på ejendommen til kr. 1.850.000,00. Indklagede anførte de samlede lejeindtægter i ejendommen til kr. 160.800. Samtidig udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning til klager. Der blev ikke mellem parterne indgået en skriftlig formidlingsaftale, men indklagede formidlede salget af ejendommen, og den 2. januar 2008 underskrev klager en købsaftale om salg af ejendommen for kr. 1.850.000,00 til overtagelse den 1. marts 2008. Det fremgik af købsaftalen, at ejendommen hidtidig lovligt havde været benyttet som udlejningsejendom, og at køber var bekendt med, i hvilket omfang ejendommen var udlejet. Det var videre i købsaftalen anført, at klager skulle meddele ejerskifte til de forskellige forsyningsselskaber med henblik på aflæsning af forbrugsmålere og fremsendelse af slutopgørelse. Af købsaftalens punkt 26 fremgik, at køber var pligtig til at tage endeligt skøde senest den 1. april 2008 og var berettiget hertil, så snart den kontante del af købesummen var
3 berigtiget, og at skøde og evt. sælgerpantebreve samlet skulle være indleveret til tinglysning senest den 1. marts 2008. Købers advokat havde betinget handlen af, at køber kunne overtage ejerpantebrevet tinglyst på ejendommen mod betaling af tinglysningsafgift. Den 31. december 2007 fremsendte indklagede sin faktura til klager: [...] Mæglersalær 72.150,00 Udlæg tingbogsattest 175,00 Udlæg ejendomsoplysningsskema 400,00 Udlæg ejendomskort 175,00 Udlæg transaktionsgebyr 500,00 [...] 91.437,50 [...] Den 24. januar 2008 skrev indklagede til hhv. varmeværket, elforsyningsselskabet og kommunen og meddelte, at ejendommen skiftede ejer pr. 1. marts 2008 samt oplyste, hvad varme-, el- og vandmåler var aflæst til. Den 14. marts 2008 rykkede indklagede klager for udlevering af ejerpantebrevet. Den 6. maj 2008 sendte klagers advokat det originale ejerpantebrev til købers rådgiver og anførte samtidig: Min klient havde det liggende derhjemme og jeg skal beklage ulejligheden. Den 7. maj 2008 videresendte købers rådgiver ejerpantebrevet til købers bank. Den 29. maj 2008 skrev berigtigende advokat til indklagede: [...] Jeg har opdaget, at der ved en fejl ikke er udstedt skøde i ovennævnte handel. [...] Jeg fremsender hermed udkast til minimalskøde, idet jeg udbeder mig sælgers godkendelse heraf. [...] Samme dag sendte indklagede skødet til klagers og klagers advokats godkendelse. Den 19. juni 2008 rykkede berigtigende advokat indklagede for skøde i underskrevet stand.
4 Den 30. juni 2008 skrev indklagede til klagers advokat og rykkede for klagers underskrivelse af skøde. Den 7. august 2008 sendte berigtigende advokat udkast til refusionsopgørelse til klagers advokat. Berigtigende advokat anførte i den forbindelse bl.a.: Deres klient anfører i sin skrivelse af 2. juli 2008, at køber skulle overtage udgifter til el, vand og varme ved underskriften af købsaftalen, og derfor skal refundere el for tiden 1/1-28/2 2008. Jeg kan ikke se, at dette fremgår af købsaftalen eller efterfølgende godkendelsesskrivelser. Den 3. september 2008 skrev berigtigende advokat til klagers advokat og anførte bl.a.: EDCMæglerne har tilsendt mig en tingbogsattest, hvoraf det fremgår, at sælgers indestående lån nu er aflyst af tingbogen. Skødet er derfor klar til annullation af retsanmærkning, dog bortset fra at ejerpantebrevet st. kr. 600.000,00, som køber skal overtage, muligvis er blevet væk. Jeg er dog indstillet på at frigive den deponerede købesum til sælger, såfremt sælgers pengeinstitut overfor undertegnede bekræfter, at der ikke forefindes bagvedliggende gæld Den 5. september 2008 skrev klagers advokat til berigtigende advokat og meddelte, at berigtigelsen var urimelig forsinket, og at han gik ud fra, at klager blev kompenseret herfor. Samme dag sendte berigtigende advokat korrigeret refusionsopgørelse til klagers advokat og meddelte, at den deponerede købesum kunne frigives til klager. I refusionsopgørelsen var det nu medtaget, at køber skulle refundere klager for vand, spildevand og renovation fra 1. januar til 28. februar 2008. Den 11. september 2008 frigav berigtigende advokat købesummen. Den 15. september 2008 sendte indklagede sin afregning til klager: [...] Deponeret i henhold til købsaftale Kr. 150.000,00 Mæglersalær jf. vedlagte faktura - 91.437,50 Udlæg BN Byggeservice jf. vedlagte genpart af faktura - 875,00 Udlæg BN Byggeservice jf. vedlagte genpart af faktura - 8.337,50 Saldo i din favør Kr. 49.350,00
5 Beløbet er overført til [klagers pengeinstitut]. [...] De i afregningen nævnte fakturaer fra BN Byggeservice vedrørte oplukning og udskiftning af lås samt reparation af vinduesglas i ejendommen. Berigtigende advokat har til sagen oplyst, at skødet blev tinglyst endeligt uden retsanmærkninger ca. den 20. september 2008. Den 29. september 2008 skrev klagers advokat til berigtigende advokat og meddelte, at det var hans opfattelse, at klager havde krav på at få erstattet rentetab i de 3 måneder, som handlen var blevet forsinket på grund af manglende udarbejdelse af skøde. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal fortabe sit salær. Der er ikke indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem klager og indklagede, og indklagede har ikke udført et tilfredsstillende arbejde, men har i stedet tilgodeset køber. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klager ikke er forbruger. Klager har købt ejendommen for at bebo denne, herunder 1. sal, og har da også beboet den kortvarigt. Klager var nødt til at flytte tilbage til sin gamle bopæl, idet den virksomhed, som hendes samlever drev i det område, hvor ejendommen ligger, trådte i betalingsstandsning, og fordi det ikke havde været muligt at sælge familiens hidtidige bopæl. Klager ønskede derfor at sælge ejendommen, men det har været umuligt, hvorfor klager for at få økonomien til at hænge sammen har måttet udleje den tidsbegrænset i flere omgange. Klager henvendte sig til indklagede, for at få ejendommen solgt, eller få indklagede til at tage sig af udlejning, hvis den ikke kunne sælges. Klager havde hørt, at indklagede var ekspert på det område. Klagers ejendom har aldrig været en erhvervsejendom, og klager vidste ikke, at indklagede alene formidlede erhvervsejendomme. Det var ikke et krav fra klagers side, at ejendommen blev solgt til en investor. Klager og klagers samlever har aldrig drevet erhverv fra ejendommen. Det er korrekt, at indklagede tidligere havde henvist klager til en anden mægler, men da klager flere gange havde prøvet andre mæglere, og da indklagede gav indtryk af, at han kunne sælge ejendommen, valgte klager at lade indklagede stå for salget. I indklagedes afregning er der medtaget to fakturaer fra BN Byggeservice, hvor der er tillagt moms, der fratrækkes indklagedes regnskab, men beløbet er ikke fratrukket
6 afregningen. BN Byggeservice burde have sendt fakturaerne til klager, men dette er nok ikke sket, fordi der er tale om meget store fakturaer. En svend og en lærling har hver brugt 8 timer på at udskifte 5 stk. små vinduesglas, en lås og 2 cylindre. Betaling for lys, vand og varme skulle overgå til køber ved underskrivelsen af købsaftalen, men dette er først sket langt senere ifølge de forskellige opgørelser fra forsyningsselskaberne. Det har taget næsten 1 år at få gennemført handlen. Klager er klar over, at det er købers advokat, der har berigtiget handlen, men indklagedes informationsniveau har ikke været optimalt. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om klager har krav på at få forrentet indklagedes afregningsbeløb, når dette overstiger kr. 10.000,00, samt spørgsmålet, om indklagede skal tåle en salærreduktion, når indklagede ikke har udarbejdet en aktuel salgsprovenuberegning til klager i forbindelse med salget af ejendommen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle fortabe sit salær. Indklagede formidler alene erhvervsejendomme, og ejendommen er da også indrettet, udbudt og solgt som en boligudlejningsejendom med 2 beboelseslejemål. Klager beboede ikke ejendommen, hverken på vurderings-, udbuds-, eller salgstidspunktet, idet denne var udlejet, og prisfastsættelsen er da også sket på baggrund af en afkastberegning. Indklagede har henvist klagers samlever til en boligmægler, men denne bad alligevel indklagede finde en lejer eller sælge den til en investor. Det blev pointeret over for indklagede, at det var en udlejningsejendom, og at der var rettet henvendelse til indklagede, fordi indklagede sælger udlejningsejendomme. På dette grundlag opstod det videre samarbejde mellem parterne. Aftalegrundlaget mellem parterne er vurderingsrapporten og salgsprovenuberegningen af 21. september 2007, idet klager ikke er omfattet af kravet om en skriftlig formidlingsaftale i 10 i lov om omsætning af fast ejendom, når klager ikke er forbruger. Klager har således ikke anvendt ejendommen hovedsageligt ikkeerhvervsmæssigt. Indklagede havde ingen mistanke om, at ejendommen havde været anvendt til privat beboelse for klager, og det bestrides i øvrigt, at en beboelse af et af lejemålene i 3 ½ måned 4 år tidligere kan medføre, at klager kan betragtes som forbruger i den konkrete
7 situation. Indklagede har i klagers ejertid fået en anmodning om at genudleje begge lejemål i ejendommen, hvorfor indklagede så meget desto mere har haft grund til at gå ud fra, at det var en ren erhvervsejendom, anvendt til udlejning, der skulle lejes ud eller sælges. Det bestrides, at indklagede har tilgodeset køber i forbindelse med handlen. Køber har været repræsenteret af sin egen advokat. Klager har ikke nærmere anført, hvad dette klagepunkt dækker, hvorfor indklagede ikke har yderligere bemærkninger til dette. Det bestrides, at de udlæg, der har været afhold til BN Byggeservice i henhold til aftale, har figureret i indklagedes momsregnskab. Beløbene er udlagt af indklagede og refunderet af klager. Det bestrides, at indklagede har haft særlige forpligtelser over for klager med hensyn til lys, vand og varme, og det bestrides, at indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik eller i øvrigt ansvarspådragende. Det bestrides, at indklagede har haft en forsinkende indflydelse på berigtigelsen af handlen. Det var klager, der undlod at fremsende ejerpantebrevet, som køber skulle overtage. Klagers advokat måtte rykkes for klagers underskrivelse af skødet, idet berigtigende advokat ventede på dette. Klager var repræsenteret ved advokat, hvorfor denne burde have rykket i forløbet, såfremt denne mente, at køber og/eller berigtigende advokat forsinkede handlen. Det bestrides, at indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik eller i øvrigt ansvarspådragende. Klager ses i øvrigt ikke at have lidt noget tab. Ejendommen er blevet solgt på de vilkår, som klager ønskede, og klager kan derfor ikke gøre et erstatningskrav gældende. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærker nævnet, at det må lægges til grund, at klager, da hun erhvervede ejendommen, agtede at bebo denne, herunder 1. sal, der da var udlejet. Det må videre lægges til grund, at klager og hendes familie flyttede ind i ejendommen, men at de fraflyttede denne igen efter kort tid af økonomiske grunde. Klager har oplyst, at hun derfor ønskede at sælge ejendommen. Klager har over for nævnet godtgjort, at hun indgik formidlingsaftaler med andre mæglere i november 2003, i oktober 2005 og rettede henvendelse til endnu en mægler i september 2006. Klager har endvidere udlejet ejendommen på en række tidsbegrænsede lejekontrakter. Under disse omstædigheder finder nævnet, at klager må anses for forbruger i relation til salget af ejendommen, hvorfor nævnet, der er et forbrugerklagenævn, kan behandle sagen.
8 Da klager er forbruger, er reglerne i lov om omsætning af fast ejendom gældende for forholdet mellem klager og indklagede. Af lovens 10, stk. 1, fremgår, at aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig, og af 10, stk. 3, fremgår, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1. Allerede af denne grund kan nævnet derfor ikke godkende indklagedes krav på salær og heller ikke godkende krav på betaling af diverse dokumentationsomkostninger, i alt kr. 91.437,50. Nævnet bemærker i den forbindelse, at det er indklagede, der har pligt til at undersøge, om han er formidler for en forbruger eller ej, jf. 1, stk. 3 i lov om omsætning af fast ejendom, hvoraf det fremgår, at den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at hans formidling ikke er omfattet af loven. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede skulle have varetaget købers interesser i forbindelse med handlen i stedet for klagers. Det fremgår ikke af købsaftalen, at køber skulle betale for lys, vand og varme fra underskrivelsen af købsaftalen. Hvis der er indgået en mundtlig aftale herom mellem køber og klager, må klager rette et eventuelt krav i den forbindelse mod køber. Nævnet har ikke kompetence til at afgøre forholdet mellem køber og klager. Nævnet kan ikke tage stilling til, om fakturaerne fra BN Byggeservice skulle have været sendt direkte til klager, eller om disse er urimelig høje. Dette er et forhold mellem BN Byggeservice og klager, som nævnet ikke har kompetence til at afgøre, ligesom nævnet ikke kan tage stilling til indklagedes momsregnskab. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det kan bebrejdes indklagede, at de i købsaftalen fastsatte frister vedrørende underskrivelse og tinglysning af skøde ikke blev overholdt, idet det fremgår af sagen, at klager var meget længe om at fremsende ejerpantebrevet, som købers skulle overtage, og idet klagers advokat måtte rykkes for klagers underskrivelse af skødet. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at da indklagedes afregningsbeløb overstiger kr. 10.000,00, har indklagede pligt til at forrente dette over for klager fra
9 overtagelsesdagen den 1. marts 2008 til afregningsdagen den 15. september 2008. Da indklagede ikke i forbindelse med afregningen betalte renter til klager, finder nævnet, at indklagede skal forrente afregningsbeløbet kr. 49.350,00 med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % i ovennævnte periode, i alt kr. 3.022,93. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i forbindelse med handlen udarbejdede en aktuel salgsprovenuberegning til klager. Da indklagede som ovenfor anført af anden grund ikke har krav på salær, finder nævnet ikke anledning til at tage stilling til en salærreduktion i forbindelse med den manglende provenuberegning. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 95.160,43 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 94.460,43 fra 5. december 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand