Investeringsejendom bestående af 4 ejerlejligheder Pæn og velholdt ejendom Sag 20813 TIL SALG Horsens - Allegade 44 Stueplanslejlighed 67 m². 1.- og 2.sals lejligheder på 87 m². Taglejlighed på 69 m². Beliggende i gåafstand fra midtbyen og banegården. Kontantpris kr. 2.995.000 1. års nettoafkast % 5,54 Etageareal m 2 310
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Pæn og velholdt investeringsejendom bestående af 4 ejerlejligheder. Beliggende i gåafstand fra midtbyen og banegården. Lejlighederne udgør del af ejendom opdelt i 5 ejerlejligheder. Lejlighederne er beliggende i ejendommens forhus mod Allegade. Den 5. ejerlejlighed, som tilhører trediemand, er et selvstændigt baghus. Bygningen er opført i 1890 og fremstår i det væsentligste i røde mursten. Samlet boligareal ca. 310 m² fordelt på 4 etager. Der forefindes tillige ca. 90 m² kælder, som er fælles for alle 5 ejerlejligheder samt ca. 30 m² udhus, hvoraf ca. 22 m² hører til ejerlejlighed nr. 5 - resten er fællesareal. Der er fælles have bag baghuset. Stuelejlighed på ca. 67 m² indeholdende: entre, køkken, badeværelse, soveværelse og stue. 1.sals lejlighed på 87 m² indeholdende: entre, køkken, kammer, badeværelse, stue og soveværelse. 2.sals lejlighed på 87 m² indeholdende: entre, køkken, kammer, badeværelse, stue og soveværelse. Taglejlighed på 69 m² indeholdende: entre, kammer, badeværelse, soveværelse, køkken i åbent plan med stue. Indretningsskitser kan rekvireres. Sælger et konkursbo, hvorfor ejendommen sælges med ansvarsfraskrivelse. Øvrige forhold Der eksisterer ikke nogen egentlig ejerforening. Ejerne har hver især afholdte egne udgifter. Bygningsforsikring, vand og renovation er dog fælles og udgifterne opkræves hos ejer af de her omhandlede 4 ejerlejligheder Der er ikke udarbejdet regnskaber. Sælger har hidtil opkrævet kr. 600 pr. måned hos ejer af ejerlejlighed nr. 5. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. 115 c Horsens Bygrunde. Grundareal 511 m² Ejerlejlighed nr. 1, 2, 3, 4 Kommune Horsens Opført / Ombygget Opførelsesår 1890 2.1 Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Tinglyst areal 56 m 2 Tinglyst fordelingstal 86/633 BBR areal 67 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Stuen 67 m 2 Boligareal Beskrivelse ejerlejlighed nr. 1 Tinglyst boligareal 54 m² + 2 m² disponibelt rum i stueetagen = 56 m². 2
Ejerlejlighed nr. 2 Tinglyst areal 78 m 2 Tinglyst fordelingstal 116/633 BBR areal 87 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som 1.sal 87 m 2 Boligareal Beskrivelse ejerlejlighed nr. 2 Tinglyst boligareal 78 m². Ejerlejlighed nr. 3 Tinglyst areal 78 m 2 Tinglyst fordelingstal 116/633 BBR areal 87 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som 2.sal 87 m 2 Boligareal Beskrivelse ejerlejlighed nr. 3 Tinglyst boligareal 78 m². Ejerlejlighed nr. 4 Tinglyst areal 69 m 2 Tinglyst fordelingstal 103/633 BBR areal 69 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som 3.sal 69 m 2 Boligareal Beskrivelse ejerlejlighed nr. 4 Tinglyst boligareal 69 m². Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejlighederne / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Ejerlejligheder Tinglyst areal BBR areal Anvendelser: Boligareal Etageareal i alt Bygningsarealer overtages i enhver henseende, således som de er og forefindes, og uden ansvar for rigtigheden af arealer jfr. BBR-registret, salgsopstilling, lejekontrakter m.v. 281 m2 310 m2 310 m2 310 m2 Tinglyst fordelingstal 421 / 633 Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 3.420.000 heraf grundværdi kr. 357.900 Ovennævnte er de summede værdier for de 4 særskilt vurderede ejerlejligheder. Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand, police nr. 91726831. Bygningsforsikring omfattende hele ejendommen. Årlig præmie pr. 01.10.2015 kr. 6.326,84. Forsikringen forudsætter medlemsskab af forening tilsluttet Danske Udlejere. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Sælger er et insolvent bo, hvorfor der jfr. Bekendtgørelse af lov om fremme af energibesparelser i bygninger ikke er krav om, at sælger skal forelægge energimærkning i forbindelse med salg af ejendommen. 3
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Offentlige planer / Forhold Servitutter Pantehæftelser Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 120 for karreen mellem Allegade, Nørretorv, Smedegade og Vimmelskaftet. Ejendommen er iøvrigt omfattet af lokalplan 150-2013 Skilte og facaderegulering. 1. 21.11.1837: Dok. om ret til vinduer m.v. 2. 08.01.1895: Dok. om forsynings/afløbsledninger m.v. 3. 16.05.1899: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v., forsynings/afløbsledninger m.v. 4. 10.10.1899: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v., vinduesret. 5. 10.07.1900: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v., vinduesret. 6. 23.01.1996: Dok. om byfornyelsesbeslutning. 7. 13.02.1996: Lokalplan nr. 120. 1. 29.11.2007: Pb. Nykredit Realkredit, var. rt. eur 318.500 *) 2. 14.08.2000: Ejerpb. medd. Sydbank kr. 1.000.000 3. 07.10.2011: Ejerpb. medd. Nykredit Bank kr. 1.100.000 **) Lånene har pant i alle 4 ejerlejligheder. *)Obligationslån med variabelt rente. Renten reguleres kvartårligt. Årlig rente% udgjorde for perioden 01.01.-31.03.2015: 0,0801. Rente og bidrag udgjorde for samme periode euro 1.059,09. Lånet er afdragsfrit indtil 2018. Lånet refinansieres 01.01.2018. **) Har tillige pant i andre ejendomme og kan ikke overtages af køber. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer Der er indlagt fællesantenne i 3 af lejlighederne (stor pakke i 2 lejligheder og lille pakke i 1 lejlighed). Lejerne betaler p.t. følgende årlige antennebidrag: Stuen kr. 6.600 1.sal kr. 5.844 2.sal kr. 1.488 Kontingent til Horsens Fællesantenne-Forening udgør i 2016 kr. 6.600 for stor pakke og kr. 2.280 for lille pakke. Der indgår under driftsudgifterne ikke udgift til antenne, da det forudsættes, at lejernes bidrag hertil reguleres, således at de tilsvarer den faktiske udgift. El, vand og varme Opvarmning sker ved fjernvarme. Varmeudgift udgjorde f.t. 01.07.2014-30.06.2015 kr. 25.561,22. Der betales for varmeåret 2015/16 a'conto bidrag til Fjernvarme Horsens på kr. 24.400,00 fordelt på 4 rater. Den på ejendommen værende ejerlejlighed nr. 5 har selvstændig varmeinstallation og ovennævnte vedrører således kun de her omhandlede 4 ejerlejligheder/forhuset. Elforsyning fra NRGi. Lejerne betaler selv for el direkte til værket i h.t. særskilte målere. Der forefindes tilllige ejendomsmåler. Der er for 4. kvartal 2015 betalt a'conto bidrag på kr. 453,34 ud fra et ansl. forbrug på 142 kwh. 4
Vandforsyning fra Horsens Vand. Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Der er på hovedejendommen for 2. halvår 2015 betalt a'conto bidrag til vand/vandafledning på kr. 5.212,82 ud fra et ansl. forbrug på 99 m3. Vandafgift udgør i 2016 kr. 12,46 pr. m3, hvortil kommer årlig fast afgift på kr. 971,25. vandafledningsafgift udgør i 2016 kr. 35,20 pr. m3, hvortil kommer årlig fast afgift på kr. 717,50. Der er ikke installeret individuelle vandmålere i lejlighederne. Horsens Vand sender regninger på vand for hele ejendommen til ejer af de her omhandlede 4 ejerlejligheder. Løsøre og inventar Inventar tilhørende udlejer i h.t. lejekontrakterne: Stuen: Komfur, køleskab. 1.sal: Komfur, køleskab, emhætte, opvaskemaskine, vaskemaskine. 2.sal: Komfur, køleskab, emhætte, opvaskemaskine. 3.sal: Komfur, køleskab, emhætte, vandvarmer. 5. MILJØFORHOLD Overfladeforurening Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 2.995.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 218.400 I alt kr. 218.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. a conto varme, vand og antennebidrag. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Lejen indgår uden indsigelse fra lejerne. Der gives ingen garanti for, at lejen og lejekontrakterne er i overensstemmelse med lejelovgivningens regler. Der er ikke foretaget lejereguleringer efter de enkelte lejemåls ikrafttræden. Lejer af 1.sals lejligheden betaler udover lejen kr. 1.200 p.a. til vaskemaskine, hvilket ikke må betragtes værende i overensstemmelse med lejelovgivnings bestemmelser. Lejerne af stuen, 2.sal og 3.sal betaler a'conto bidrag til vand. Der er ikke installeret individuelle vandmålere. I h.t. lejeloven kan der ikke opkræves betaling for vand udover lejen, hvis ikke der er installeret målere, hvorfor det således anbefales, at dette sker. Det oplyses, at der ikke er udfærdiget vandregnskab og de af lejerne indbetalte a'conto bidrag er blot indgået til fuld og endelig afgørelse af forbruget. 5
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 7.334 Renovation 4 husholdningsgebyrer kr. 3.560 4 adm.gebyr for jord kr. 60 Andel (ansl. 4/5-fordeling ukendt) af tømningsafgift 4 stk. 110 ltr. sække kr. 5.160 kr. 4.128 Vand / Vandafledning El El ejendomsmåler, ansl. kr. 2.000 Vand/vandafledning, ansl. *) kr. 8.800 Lejerbidrag til vand kr. -7.800 Renholdelse / Vicevært Ansl. kr. 5.500 Udvendig vedligeholdelse Ansl. 310 m² a kr. 45 kr. 13.950 Administration Administration, ansl. kr. 8.000 Varmeregnskabshonorar, ansl. kr. 3.000 Forsikringer Præmie årligt kr. 6.327 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 183 Ejerlejlighed nr. 5's andel af forsikringspræmie, hvis fordeling sker i h.t. tinglyst fordelingstal kr. -2.119 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 52.923 *) Vand/vandafledning hele ejendommen ansl. kr. 11.000. Hvis fordeling sker ligeligt på de 5 ejerlejligheder udgør nærværende 4 ejerlejligheders andel kr. 8.800. Renovationsudgifter opkræves på ejendomsskattebillet for hovedejendommen, som kommunen tilstiller ejer af de her omhandlede 4 ejerlejligheder. Renovationsudgifterne udgør for år 2016: 5 stk. husholdningsgebyrer kr. 4.450,00 5 stk. adm.gebyr for jord 75,00 Tømningsafgift 4 stk. 110 ltr. sække - 5.160,00 I alt kr. 9.685,00 Vedligeholdelseskonti: Der er ikke ført regnskab over ejendommens vedligeholdelseskonti, og der sker ingen refusion i den forbindelse. På såvel udvendig som indvendig vedligeholdelseskonto henstår kr. 0,-. Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejerne. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 22.260 Advokatsalær, ansl. kr. 19.035 Moms kr. 4.759 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 46.054 Bemærkninger: Tinglysningsafgift af skøde betales af køber. Sælgers advokat udfærdiger skøde og refusionsopgørelse og varetager handlens berigtigelse iøvrigt. 6
Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.995.000 Handelsomkostninger anslået kr. 46.054 -Refusion depositum kr. 54.300 Anslået kapitalbehov kr. 2.986.754 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 218.400 - Driftsudgifter iht. budget kr. 52.923 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 165.477 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 165.477 x 100 2.986.754 = 5,54% (anslået) 6.6 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 52.923 kr. 52.923 Udgifter i alt kr. 52.923 kr. 52.923 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 218.400 kr. 218.400 1. år før afskrivning / skat kr. 165.477 kr. 165.477 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Horsens Vitus Berings Plads 6 8700 Horsens Tlf. 7628 2610 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT Stuen 9
FOTOS OG KORT Stuen Stuen 10
FOTOS OG KORT Stuen 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Nicolai Nørgaard Dannesboe Depositum garanti Forudbetalt leje Lejestart stuen Bolig 67 44.400 663 11.100 01.02.2016 2 Henrik Biller 1.sal Bolig I lejen er indeholdt kr. 1.200 p.a. til vaskemaskine 87 67.200 772 16.500 01.12.2013 3 Andrada 2.sal Bolig 87 64.800 745 16.200 01.12.2013 4 Poul Mortensen 3.sal Bolig 69 42.000 609 10.500 01.06.2004 I ALT 310 218.400 54.300 0 Boligdelens andel 310 218.400 54.300 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 218.400 54.300 heraf faktisk 218.400 54.300 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Nicolai Nørgaard Dannesboe Regulering for skatter og afgifter 6.000 2.400 Faktisk Nej 2 Henrik Biller 7.200 0 Faktisk Nej 3 Andrada 7.200 2.400 Faktisk Nej 4 Poul Mortensen 6.600 3.000 Faktisk Nej Lejen påklaget 14