1 København, den 19. december 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Claus Algren Fjordgade 23 9100 Aalborg Nævnet har modtaget klagen den 13. juli 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har varetaget købers interesser, selvom indklagede var sælgers repræsentant, og om indklagede derfor skal tåle en salærreduktion, samt hvorvidt indklagede har krav på betaling af berigtigelseshonorar, når der ikke mellem parterne er indgået en skriftlig aftale om betaling heraf.
2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor den 18. januar 2011 en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgik af aftalen, at indklagede havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på 2.325.000 kr. Den 18. februar 2011 underskrev klagerne købsaftale om salg af deres ejendom for 2.225.000 kr. Det fremgik af købsaftalen, at klagerne skulle betale for berigtigelsen af handlen, samt at det var indklagede, der skulle varetage berigtigelsen. I den salgsprovenuberegning, der hørte til købsaftalen, havde indklagede medregnet berigtigelsesomkostninger med 8.750 kr. Den 3. maj 2011 sendte indklagede sin afregning i handlen: Den 5. juli 2011 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Vi har konstateret, at du har relationer til køber og dennes familie udover det rent forretningsmæssige. Det fremgår videre af købsaftalen, at du, inden handlen var afsluttet, har aftalt med køber, at varetage udstedelse af og tinglysning af skøde udarbejde reguleringsopgørelse og refusionsopgørelse varetage handlens berigtigelse i øvrigt Vi mener det er i strid med Dansk Ejendomsmæglerforenings forbrugeretiske regler, at du ikke har oplyst om dine forbindelser til køber.
3 Vi har derfor ikke tillid til, at vi har fået en uvildig faglig rådgivning i ovennævnte handel [...]. Den 7. juli 2011 besvarede indklagede klagernes henvendelse. Indklagede anførte bl.a.: [...] jeg må konstatere, at jeg ikke på første fremvisning med køberne [...] tydeligt nok har gjort jer klar over hvordan mit forhold er til køberne. Som nævnt på fremvisningen har jeg kendt [den ene købers] forældre siden ca. 1986, hvor vi mødtes i børnehaven, hvor vores børn var i samme institution. Efterfølgende flyttede både [den ene købers forældre] og vi til [by], og i forbindelse med [den ene købers] forældres skilsmisse har jeg formidlet salg af deres villa i [by]. Privat har jeg mødtes med [den ene købers] forældre ved sammenkomster mest hos fælles bekendte fra børnehavetiden omkring 1986. [Køberne] bor i dag i [gade], hvor også min datter bor. Det er meget vigtigt for mig altid at optræde korrekt i forhold til Dansk Ejendomsmæglerforenings forbrugeretiske regler, og ud fra Jeres brev ser det ud til, at I har fået forståelsen, af, at jeg har lavet aftale med køberne omkring udarbejdelse, tinglysning og berigtigelse af skøde i handlen. Dette er slet ikke tilfældet, og standard i alle handler hos os er i lighed med Jeres handel, at aftale om udarbejdelse, tinglysning og berigtigelse af skøde er indgået med Jer som sælgere, idet det er sælger, der skal levere et tinglyst skøde medens køber skal betale hele tinglysningsafgiften på skødet. [...] jeg vil meget gerne understrege, at jeg helt klart i denne handel alene har repræsenteret Jer som sælgere, og ikke har rådgivet køberne om forhold, der har betydning for denne handel. [ ] Jeg håber ovenstående også omkring skødeskrivningen har givet jer en bedre baggrund for handlens indgåelse, og jeg er overbevist om, at I stadig har gjort en rigtig god handel. Skulle I fortsat tvivle på min uvildighed eller den faglige håndtering af handlen, vil jeg tilbyde jer at få hele handlen inklusive købsaftalen med bilag og hele berigtigelsen og tinglysningen gennemgået ved en advokat, uden det skal koste jer ekstra. Den 11. juli 2011 sendte indklagede sin faktura til klagerne:
4 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal tåle en salærreduktion på ½ af det krævede salær. Klagerne og indklagede havde telefonisk aftalt at mødes den 18. januar 2011 for at underskrive formidlingsaftale. Før mødet blev klagerne ringet op af indklagede, idet indklagede gerne ville fremvise ejendommen for køberne, når han skulle til mødet hos klagerne. Dette accepterede klagerne, og efter fremvisningen underskrev klagerne formidlingsaftalen med indklagede. Indklagede nævnte ikke noget om sine private relationer til køberne. I tiden herefter var der yderligere 5-6 fremvisninger af klagernes ejendom til andre interesserede købere. Indklagede vendte tilbage med køberne, der afgav et købstilbud. Under forhandlingerne om prisen, forstod klagerne på indklagede, at det ikke var muligt at få en højere salgspris, da de havde siddet i banken hele dagen for at få købernes økonomi til at hænge sammen i forhold til det sidste købstilbud. Klagerne forstod det sådan, at indklagede havde været med køberne i banken, og klagerne spurgte derfor, om indklagede kendte køberne, hvilket indklagede benægtede og oplyste, at han 100 % var klagernes mand. Indklagede oplyste videre, at han mente, at der var tale om en god salgspris og opfordrede klagerne til at acceptere tilbuddet. Efterfølgende har klagerne tilfældigt opdaget, at indklagede på facebook er venner med hele købernes familie, og at køberne er venner med indklagedes børn. Det fremgår tydeligt, at der ikke er tale om tilfældige facebookvenner. Var klagerne blevet bekendt med indklagedes relation til køberne, ville klagerne have valgt at indgå formidlingsaftale med en anden mægler. Klagerne havde således haft kontakt til 2 andre mæglere, der
5 begge havde vurderet salgsprisen højere end indklagede. Da klagerne var i deres bank for at få ordnet finansieringen af deres nye ejendom, sagde bankrådgiveren uopfordret, at det var usædvanligt, at det var indklagede, der havde stået for berigtigelsen af handlen, og bankrådgiveren opfordrede klagerne til at kontakte deres advokat om dette forhold. Klagerne er blevet usikre på, om klagerne i forbindelse med handlen har modtaget uvildig faglig rådgivning fra indklagede vedrørende prisfastsættelsen og i forbindelse med prisforhandlingerne. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af berigtigelseshonorar og honorar for udfærdigelse af refusionsopgørelse, i alt 8.750 kr., når der ikke mellem parterne er indgået en skriftlig aftale om betaling af dette beløb, samt hvorvidt indklagede har krav på betaling af diverse dokumentationsomkostninger som anført i fakturaen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle tåle en salærreduktion. Klagerne fik allerede ved første fremvisning oplysning om indklagedes relationer til den ene køber og dennes familie. Indklagede har over 200 såkaldte venner på facebook. Dette medie bliver brugt af indklagede til at skabe kontakter, netværke og skabe synlighed over for både købere og sælgere. Indklagedes kontakt til den ene køber og dennes familie er yderst begrænset. Kendskabet til køberne er meget perifert og svarer til venners venner, f.eks. blev køberne gift i 2011, uden at indklagede var inviteret. Indklagede har berigtiget handlen for klagerne. Indklagede har på ingen måde repræsenteret eller rådgivet køberne. Indklagede har alene orienteret køberne om at lade sig repræsentere af egen advokat/rådgiver. Køberne valgte at gøre købsaftalen betinget af godkendelse af deres bank. Indklagede erkender at have glemt at udfærdige og indgå berigtigelsesaftale med klagerne. Dette ændrer dog ikke på, at indklagede har udført en hel uvildig partsrepræsentation til fordel for klagerne. Nævnet udtaler: Der er til sagen fremkommet modstridende oplysninger om, hvorvidt indklagede oplyste
6 klagerne om sine relationer til den ene køber og dennes familie. På baggrund af oplysningerne i sagen finder nævnet imidlertid ikke grundlag for at fastslå, at indklagede havde en sådan relation til køberne, at indklagede havde pligt til at oplyse klagerne herom, ligesom nævnet ikke finder det godtgjort, at indklagede har varetaget købernes interesser i forbindelse med handlen. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at reducere sit salær. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagernes ejendom forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af de forbrugeretiske regler aftalt mellem Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening 5, stk. 1, at ejendomsmægleren skal sørge for, at væsentlige aftaler indgås eller bekræftes skriftligt. Ejendomsmægleren skal også sørge for, at særlige og væsentlige forudsætninger for den tilknyttede rådgivning bliver anført i aftalen eller på anden skriftlig måde. Da der ikke mellem parterne er indgået en skriftlig aftale om betaling af honorar for indklagedes berigtigelse af handlen og udfærdigelse af refusionsopgørelse, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf, 8.750 kr. Nævnet bemærker hertil, at angivelsen i købsaftalen om indklagedes berigtigelse af handlen for klagerne og angivelsen af udgiften hertil i salgsprovenuberegningen ikke kan anses for en skriftlig aftale mellem klagerne og indklagede. Indklagede har i sin faktura krævet betaling af henholdsvis 2.940 kr. og 469 kr. for dokumentationsomkostninger. Indklagede har imidlertid alene dokumenteret at have afholdt udgift til kommunalt oplysningsskema med 400 kr. og restgældsoplysninger med 818,44 kr., hvorfor nævnet alene kan godkende betaling af disse beløb, i alt 1.288,44 kr. Indklagede skal derfor tilbagebetale 2.120,56 kr. til klagerne. Indklagede har videre i sin faktura krævet betaling for plantegning med 1.250 kr. og for indhentelse af ejerskifteforsikringstilbud med 500 kr. Da der ikke mellem parterne er indgået aftale om betaling af disse beløb i formidlingsaftalen, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav herpå. Angivelsen af beløbene i salgsprovenuberegningen kan ikke anses for en skriftlig aftale mellem klagerne og indklagede om betaling af disse beløb. Indklagede skal derfor tilbagebetale disse beløb, i alt 1.750 kr. til klagerne.
7 Konklusion: Indklagede skal herefter betale 12.620,56 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 13. juli 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand