42 LOKALPLAN luftfoto Vedtaget 24. oktober 2016 Stenløse Syd Boliger ved Engkær
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan for den fremtidige udvikling af et geografisk afgrænset område i kommunen. Der skal altid udarbejdes lokalplan, inden der foretages væsentlige ændringer af et område, f.eks. større bygnings- eller anlægsarbejder. Lokalplan udarbejdes også, når det er nødvendigt for at kommuneplanen kan gennemføres, eller når kommunen ønsker at sikre en særlig udvikling i et område. Lokalplaner er opbygget af en redegørelsesdel og en bestemmelsesdel samt kortbilag. Redegørelsen er en beskrivende tekst mens bestemmelsesdelen er udformet som lovtekst. Lokalplanens bestemmelser er bindende for grundejerne i området. Det betyder, at ny anvendelse, bebyggelse eller andre ændringer i lokalplanområdet, skal være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Byrådet kan dog dispensere til mindre betydende afvigelser fra planen. Lokalplanen medfører ikke handlepligt og nuværende, lovlige forhold i området kan fortsætte uændret, uanset hvad der står i lokalplanen. Inden byrådet kan vedtage en lokalplan, skal der udarbejdes et lokalplanforslag, som sendes i offentlig høring i mindst 8 uger. Efter høringsperiden behandler byrådet planforslaget sammen med alle de indkomne bemærkninger og tager stilling til, om planforslaget skal vedtages endeligt, og om der i den forbindelse skal foretages ændringer af planen. Vedtagelsestidspunkt og høringsfrist for denne lokalplan findes bagerst i planen. 2 Hvad er en lokalplan?
Indholdsfortegnelse Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål 5 Lokalplanens område og zonestatus 6 Områdets udvikling 6 Eksisterende forhold 7 Lokalplanens indhold 8 Lokalplanens forhold til anden lovgivning og planlægning 10 Tilladelser fra andre myndigheder eller i henhold til anden lovgivning 13 Miljøvurdering 14 Bestemmelser 1. Lokalplanens formål 16 2. Område og zonestatus 16 3. Områdets anvendelse 16 4. Udstykning 17 5. Veje, stier og parkering 17 6. Forsyning og tekniske anlæg 18 7. Bebyggelsens omfang og placering 19 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 19 9. Skiltning og reklamering 20 10 Ubebyggede arealer og terræn 20 11 Forudsætninger for ibrugtagelse af ny bebyggelse 22 12 Grundejerforening 22 17. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan 22 18. Retsvirkninger 22 Høring, vedtagelse og offentlig bekendtgørelse 23 Bilag Bilag 1, Lokalplanens Afgrænsning 25 Bilag 2, Delområder 27 Bilag 3, Dispositionsplan 29 Bilag 4, Beplantning, arter 31 Indholdsfortegnelse 3
Hovedsti Lokalplan 42 4 Redegørelse
Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanområdet er en del af boligområdet Stenløse Syd, som ligger syd for Stenløse by. Byrådet besluttede i februar 2016 at sælge Storparcel 95 pga. den øgede interesse for byggemuligheder i Stenløse Syd og nu udarbejdes der lokalplan for området. Lokalplanområdet ligger i 4. etape af Stenløse Syd, og er omfattet af rammelokalplan 3.2.1. Lokalplan 42 har formål at fastlægge rammerne for den fremtidige anvendelse af området, herunder give mulighed for udstykning og opførelse af 15 nye boliger i form af åben-lav bebyggelse med tilhørende fælles friarealer. Ligeledes skal lokalplanen sikre, at de landskabelige kvaliteter i området bevares, herunder adgangen til det store fælles friareal Fælleden. Lokalplanområdet omfatter matrikel nr. 40ax Stenløse By, Stenløse, og er afgrænset som vist på kortbilag 1. Grunden er på 1,7 ha og er beliggende på kanten mellem by og natur med udsigt over det varierede landskab, hvor terrænet falder ned mod Værebro Å. Stenløse Syd Lokalplanen afgrænses som vist på fotoet, samt på kortbilag 1. Etape 1 Etape 2 Etape 1 Etape 3 Etape 4 Etape 4a Etape 5 Etape 4 Redegørelse 5
Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanen giver mulighed for at udstykke 15 parceller til åbenlav bebyggelse. Bebyggelsen placeres nord for og grænser op til den gennemgående stiforbindelse og parcelhusene på den anden side af stien. Bebyggelsen afgrænses mod vest af og mod øst af stien og af etape 5, som i dag ligger i landzone og tilhører den tilstødende landejendom. Femte etape afslutter Stenløse Syd og kobler bebyggelsen sammen med den eksisterende by og sikrer dermed let adgang til eksisterende faciliteter for de nye beboere. Syd for bebyggelsen ligger storparcel 96, som forventes lokalplanlagt og udbygget indenfor den nærmeste fremtid. Bebyggelsen ligger i dag i byzone og forbliver i byzone. Områdets udvikling Udbygningen af Stenløse Syd sker på baggrund af en arkitektkonkurrence afholdt i 2009, hvor formålet var at udvikle en helhedsplan for bebyggelsen. Hele bydelen giver mulighed for 700-800 nye boliger, som placeres omkring fælleden, et stort friareal og naturområde centralt i bebyggelsen, og kilerne, som er grønne forbindelser ud til det åbne land. Vinderprojektet for Stenløse Syd udarbejdet af Bystrup Arkitekter Fra politisk side er der ønske om, at hele Stenløse Syd bliver et nyt attraktivt by- og naturområde, hvor der er et levende bymiljø med en bred variation af boligtyper og boligformer. De første 4 etaper er tidligere lokalplanlagt i rammelokalplanen 3.1.1 og 3.2.1, samt i projektlokalplaner for de enkelte storparceller. En af de kendetegnende kvaliteter ved Stenløse Syd er den grønne og miljørigtige profil, der sikrer at alle boliger opføres, så de får et stærkt nedsat forbrug af energi og drikkevand. Udsigt over Værebro Ådal fra lokalplanområdet 6 Redegørelse
Eksisterende forhold Lokalplanområdet er dyrket landbrugsjord. Indenfor lokalplanområdet er terrænet forholdsvis fladt og velegnet til en åben-lav udstykning. Stenløse Syd er omgivet af et varieret landskab ned til Værebro Å, og i lokalplanområdet, som ligger højt i forhold til det let kuperede morænelandskab, findes flere gode udsigtspunkter. Omkringliggende bebyggelse Lokalplanområdet er omgivet af nyere parcelhusudstykninger mod nord og mod vest, og det er vigtigt, at bebyggelsen integreres i den arkitektur og det landskab, der omgiver området. Parcelhus ved set fra Stier og grønne forbindelser Fra bebyggelsen nord for storparcellen er der en grøn forbindelse, som kan videreføres i den nye bebyggelse. Den grønne forbindelse indeholder en trampesti, som forbinder bebyggelsen med fælleden, der ligger bagved den eksisterende parcelhusbebyggelse. Nord for lokalplanområdet løber hovedstien, som sammenbinder Stenløse Syd. Mod er den eksisterende bebyggelse trukket tilbage i forhold til vejen. Dette princip kan ligeledes videreføres i den nye bebyggelse. Trafikale forhold Lokalplanområdet grænser op til, som er den gennemgående trafikale rute i Stenløse Syd. Lokalplanområdet trafikbetjenes af en stikvej fra. Regnvandshåndtering Langs ligger et underjordisk anlæg til håndtering af regnvand med tilhørende ledninger. Der er tinglyst en deklaration, om at anlægget og de tilhørende ledninger skal friholdes for byggeri, og parcellerne er trukket tilbage i forhold til. Billedet viser åben-lav bebyggelse fra Stenløse Syd Billedet viser fælleden Kig igennem den grønne forbindelse ved Storparcel 95 Redegørelse 7
Lokalplanens indhold Lokalplanen er inddelt i to delområder A og B, der fastlægger områder til bebyggelse og områder til fælles friarealer. Delområdernes afgrænsning fremgår af kortbilag 2. Hensigten er at give bebyggelsen en åben karakter med fælles rekreative områder og gode stiforbindelser til de omkringliggende områder. Anvendelse og bebyggelsesforhold Lokalplanen giver mulighed for 15 parcelhusudstykninger og må kun anvendes til boligformål med en maksimal bebyggelsesprocent på 30 for hver enkel ejendom. Den nye bebyggelse kan opføres i op til 2 etager. Bebyggelsens ydre fremtræden Hensigten med bestemmelserne for bebyggelsens fremtræden er at sikre, at bebyggelsen tilpasser sig de omkringliggende bebyggelser, således at der er overensstemmelse mellem materialer, tagformer, bygningshøjder mm Veje, stier og parkering Parcellerne ligger omkring en blind boligvej fra, som snor sig igennem området. Boligvejen tænkes udlagt som en privat fællesvej. Det bliver en blindvej, og den eneste trafik, der vil forekomme, genereres af beboerne på vejen. Billeder fra Roesgade i Odense. Billederne viser eksempler på inventar til legegader. Det kan eks være kolbøttestænger, fitnessredskaber, hinkeruder, farvet asfalt, boldmure, installationer til skater- og rulleskøjteanlæg samt parkour. Boligvejen skal udformes til lav hastighed - 15-30 km/t. Vejen udformes som lege- opholdsarealer, hvor kørende og gående trafik færdes på den samme befæstede flade. På lege- og opholdsarealer må fællesparkering ikke ske udenfor afmærkede 8 Redegørelse
arealer. Vejen indrettes med forskellige faciliteter, der indbyder til leg og bevægelse, hvilket vil give beboerne et alternativ til de grønne friarealer. Beplantning og belægningsskift kan anvendes som fartdæmpende elementer. Vejen indrettes med zoner, der indeholder legeredskaber, mulighed for ekstra parkering mm. Zonerne adskilles af vejtræer, som vist på nedenstående principskitse. Hvor vejen krydser den grønne forbindelse kan der etableres fartdæmpende foranstaltninger, evt som vejtræer, der understreger den grønne forbindelse. Ubebyggede arealer Den grønne forbindelse, der sikrer parcellerne nord for lokalplan adgang til Fælleden, fortsættes ned igennem lokalplanområdet. Den grønne forbindelse etableres med enggræs, træer og markblomster, så området får karakter af den oprindelige natur, og området, der forbinder Fælleden med det åbne land kan indeholde trampestier, regnvandshåndtering og rekreative muligheder. I græsset placeres zoner, som giver mulighed for opholdsarealer med legepladser, grill-pladser, udsigtsbænke mm. Ifølge gældende lokalplan skal regnvand håndteres lokalt, hvilket betyder, at alt regnvand, der falder på tage, skal opsamles og genanvedes til toiletskyld, tøjvask mm eller nedsives lokalt. Vand, der falder på vejen, udledes via bassin til Værebro Å. Der er kapacitet i de eksisterende bassiner til opsamling af vejvand. Eksempler på beplantning og indretning af den grønne forbindelse 1 1 3 2 2 6 5 6 10 meter 6 4 7 6 1 3 1 1 Parceller 2 Overkørsler 3 Den grønne forbindelse 4 Hævet flade 5 Vejtræer 6 Eksempler på legeredskaber 7 Ekstra parkering Diagram, der viser hvordan boligvejen kan indrettes med beplantning, ekstra parkering samt lege- og opholdsarealer. Redegørelse 9
Lokalplanens forhold til anden lovgivning og planlægning Fingerplan 2013 Stenløse Syd er i Fingerplan 2013 udpeget som byområde beliggende indenfor det ydre storbyområde (Byfingrene). Lokalplanområdet ligger i byzone og tilpasser sig Fingerplanens overordnede interesser. Lokalplanen og lokalplanens afgrænsning vurderes derfor at være i overensstemmelse med Fingerplanen. Servitutter Egedal Kommune ønsker at arbejde for en bæredygtig byudvikling gennem nedsættelse af miljøbelastningen og bevarelse af biodiversiteten. For at indfri disse mål er der tinglyst en række krav til bygningernes forbrug af energi og vand, samt fastsat begrænsninger for brug af særligt miljø- og sundhedsskadelige materialer. På ejendommen er tinglyst følgende servitutter: Krav til lavenergi m.m. 1. Boligerne skal som minimum overholde kravene til den bedste lavenergiklasse i det til enhver tid gældende bygningsreglement, som pt er bygningsklasse 2020. 2. Alt tagvand skal opsamles i et godkendt anlæg til brug af regnvand ved toiletskyl og evt. tøjvask. Overskydende tagvand skal nedsives på egen grund. 3. Der må ikke anvendes materialer som indeholder PVC. 4. Der må ikke anvendes trykimprægneret træ. Deklaration om grønt areal og bebyggelse m.v. Langs med ligger et grønt areal, hvor der hverken må bebygges, tilplantes eller på anden måde foretages ændringer/opsætning på det grønne areal. Arealet fremgår af kortbilag 2. På arealet er placeret et underjordisk regnvandsbassin, brønde, og en fælles serviceplads ved brøndene. Den til enhver tid værende ejer af anlæggene skal til enhver tid have uhindret adgang til anlæggene, således at de kan tilses, repareres, foretages opgravning eller eventuelt udskiftes i forbindelse med retablering. Anlæggene må ikke fjernes, overskæres, omlægges, flyttes eller på anden måde forandres uden den til enhver tid værende ejer af anlæggenes skriftlige samtykke. Deklaration om ledninger Langs med stien nord for lokalplanområdet og ligger en ledning, der fører ned til pumpebrønden i det grønne areal. Ledning og pumpebrønd med tilhørende installationer er ledning og pumpestations ejers ejendom og må ikke fjernes, overskæres, omlægges, flyttes eller på anden måde forandres uden ledning og pumpestations ejers skriftlige samtykke. 10 Redegørelse
Der må ikke foretages opgravning, anlægsarbejder, nybyggeri, nedrivning, tilbygning, beplantning med større træer og buske eller lignende på ejendommen i en afstand nærmere end 2 meter fra ledningernes midte. Ledningen fremgår af kortbilag 3. Kommuneplan 2013-25 Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanramme B2-42, som udlægger området til tæt-lav boligområde med en bebyggelsesprocent på max. 50 %. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanrammen, hvorfor der udarbejdes et kommuneplantillæg, der også muliggør åbenlav byggeri. Bebyggelsesprocenten på 50 % fastholdes. Lokalplan 3.2.1 Hele lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan 3.2.1 Denne aflyses indenfor lokalplanområdet ved den endelige vedtagelse og bekendtgørelse af Lokalplan 42. Energi og Varmeforsyning Ifølge kommunens varmeforsyningsplan ligger lokalplanområdet i et forsyningsområde for fjernvarme. Det betyder, at de enkelte grundejere har mulighed for at blive tilsluttet fjernvarme i området. Der er tinglyst en servitut om at alle bebyggelser indenfor lokalplanområdet skal opføres som lavenergihuse. Kommunalbestyrelsen skal dispensere fra krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri, jf. Planloven 19, stk. 4. 8. Drikkevand og grundvand Lokalplanområdet er udpeget som område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Disse udpegninger medfører, at der ikke må placeres særligt grundvandstruende virksomheder i området og at det ved planlægning for andre virksomhedstyper skal sikres, at disse ikke forurener grundvandet. Ligeledes skal det ved etablering af køre og parkeringsarealer sikres, at regnvand fra disse arealer afledes på en kontrolleret måde og ikke nedsiver urenset til grundvandet. Lokalplanen implementerer disse krav. Spildevand Spildevand skal håndteres i overensstemmelse med Egedal Kommunes gældende Spildevandsplan. I henhold til Egedal Kommunes Spildevandsplan 2011-15 kloakeres der i lokalplanområdet kun for spildevand. Regnvand Regnvand, der falder på tage skal håndteres indenfor området, jf. afsnit om servitutter. Regnvand, der falder på tage skal opsamles og genanvendes til toiletskyld. Regnvand, der falder på befæstede arealer (veje, parkeringsarealer m.m.) afledes via regnvandsledning i offentlig vej, Redegørelse 11
Affaldshåndtering Affaldshåndtering i området skal ske i overensstemmelse med det til enhver tid gældende affaldsregulativ for kommunen. Kommunens affaldsregulativ forventes fra og med 2016 at stille krav om, at affald skal sorteres i mindst 4 fraktioner. Naturbeskyttelsesloven, Habitatdirektiv og Natura 2000 Lokalplanområdet består af et udbygget boligområde i byzone og rummer ikke natur som er beskyttet efter naturbeskyttelsesloven, omfattet af habitatdirektivet eller udpeget som Natura 2000 områder. Der er endvidere ikke kendskab til, eller sandsynlighed for tilstedeværelse af truede arter, som er omfattet af Habitatdirektivets bilag IV. Lokalplanområdet ligger ca 5 km fra det nærmeste Natura 2000-område. Lokalplanen medfører ikke ændringer, som vurderes, at kunne påvirke Natura 2000 området eller de arter, som området har til hensigt at beskytte. Der er ingen fuglebeskyttelsesområder i nærheden. På denne baggrund vurderes det, at lokalplanen ikke i sig selv eller i forbindelse med andre planer og projekter vil medføre påvirkning at et 3 område, Natura 2000 område, fuglebeskyttelsesområde eller påvirkning af beskyttede arter. Egedal Kommune vurderer derfor, at der ikke skal laves en nærmere konsekvensvurdering af lokalplanens indvirkning på et Natura 2000 område. 12 Redegørelse
Tilladelser fra andre myndigheder eller i henhold til anden lovgivning. Museumsloven (fortidsminder og sten- og jorddiger) Der er ikke kendskab til jordfaste fortidsminder indenfor lokalplanområdet. Skulle der findes fortidsminder under fremtidig jordarbejder på arealet, vil de i givet fald være omfattet af museumslovens 27 og 29 (lov nr. 473 af 7. juni 2001). Hvis der under jordarbejder findes spor af fortidsminder af nogen art, skal arbejdet straks standses, og fundet anmeldes til Kroppedal Museum. Jordforureningsloven Der er ingen forureningskortlagte arealer indenfor lokalplanområdet. Hvis der konstateres forurening skal kommunen straks underrettes og bygge- og anlægsarbejde skal standses jf. Jordforureningslovens 71. Regnvandsanlæg skal udformes, så der ikke er risiko for kontakt til forurenet jord, herunder jord, der med tiden er blevet forurenet via regnvandet. Byggetilladelse Ved opførelse af nybyggeri eller ændringer af eksisterende bebyggelse, skal der søges om byggetilladelse i forhold til den gældende lovgivning. Den kommunale byggesagsbehandling er med til at sikre, at en række grundlæggende forhold er i overensstemmelse med lokalplan og byggelovgivningen. Det gælder f.eks. arealforhold, kloak- og afløbsforhold, brandforhold, funktionelle krav til anvendelse samt adgangsforhold m.m. Redegørelse 13
Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr 1533 af 10/12/2015) har myndigheder pligt til at miljøvurdere planer og programmer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der kan have en væsentlig indvirkning på miljøet. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner skal der altid foretages en vurdering (screening) af, hvorvidt der er behov for at udarbejde en miljøvurdering. På baggrund af en screening af denne lokalplan har byrådet vurderet, at lokalplanen ikke medfører så væsentlig påvirkning af miljøet, at der skal udarbejdes miljøvurdering af planen. Resume af screening Bebyggelsen Bebyggelsen indpasses i den eksisterende kontekst ved at videreføre principper for grønne forbindelser og stier. Alle boliger opføres som lavenergihuse, der via placering, udformning, materialer og isolering har et nedsat behov for varmeforsyning. Ressourceforbrug Ressourceforbruget i bebyggelsen holdes til et minimum og der er tinglyst krav om genanvendelse af vand til toiletskyl og evt tøjvask. Håndtering af regnvand Tagvand nedsives lokalt og vejvand udledes serapart via bassin til Værebro Å. Afledt vejvand er allerede indregnet i udledningen til Værebro Å. Trafik Den trafikale belastning vurderes at være minimal betydning, da det er et afgrænset område for bebyggelsens beboere. Afgørelse Lokalplanen åbner ikke mulighed for etablering af projekter, som er omfattet af miljøvurderingslovens bilag 3 og 4 og berører ikke internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen vurderes ikke at medføre væsentlig påvirkning af miljøet. Egedal Byråd har derfor efter miljøvurderingslovens 4 og efter bestemmelse i 3, stk. 1, nr. 3 afgjort, at der ikke skal udarbejdes miljøvurdering af denne lokalplan. 14 Redegørelse
15
Bestemmelser 1. Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: - At fastlægge en overordnet disponering af grunden. - At fastlægge området til boligformål i form af åben-lav enfamilieboliger. - At sikre, at boligbebyggelsen tilpasses hensigtsmæssigt i forhold til tilstødende boligområder og rekreative arealer. - At give området et grønt og åbent præg med fælles friarealer og gode stiforbindelser. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 40ax, Stenløse By - Stenløse, samt alle parceller, der udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2 Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet opdeles i delområderne A og B som vist på kortbilag 2. 3.2 Delområde A udlægges til boligområde i form af åben -lav bebyggelse. Området må kun anvendes til helårsbeboelse, fællesanlæg til bebyggelsen samt til mindre tekniske anlæg, som naturligt kan indpasses i området. Der må højst indrettes en bolig pr. ejendom. 3.3. Delområde A skal indrettes med veje og stier efter principperne, som er vist på kortbilag 3. 16 Bestemmelser
3.4 Delområde B udlægges til offentligt grønt område. Området må kun anvendes til rekreative formål samt mindre tekniske anlæg, der naturligt kan indpasses i det rekreative område. 4. Udstykning 4.1 Grundene skal udstykkes omkring en boligvej efter principperne som vist på kortbilag 3. 4.2 Ejendomme må ikke udstykkes med en mindre grundstørrelse end 700 m 2 eller med en større grundstørrelse end 1000 m 2. 5. Veje, stier og parkering 5.1 Området skal vejbetjenes af en boligvej fra i princippet som vist på kortbilag 3. 5.2 Boligvejen udlægges med en bredde på 10 meter. 5.3 Vejen skal anlægges med vejtræer, der placeres med en afstand på ca. 25 meter. 5.4 Boligvejen skal anlægges som opholds- og legeområder efter færdselslovens bestemmelser. 5.5 Hvor det grønne areal krydser vejen, skal boligvejen anlægges med en hævet flade som vist på kortbilag 3. Udformningen af den hævede flade skal tilpasses vejens status som lege- og opholdsarealer. 5.6 De enkelte ejendomme må kun vejbetjenes fra boligvejene. Der skal til hver ejendom etableres max. én overkørsel. Overkørslen må max være 4 m bred. Stier 5.7 Den eksisterende sti q-r, som fremgår af kortbilag 3 skal fastholdes. Bestemmelser 17
Belysning 5.8 Belysning af boligvejen skal ske med afskærmet, nedadrettet belysning, som sikrer mod blænding og lysforurening. Der skal anvendes energibesparende lyskilder med en varm, hvid lyskvalitet (300 K). Lyspunktshøjden må max være 4 m. Parkering 5.9 Der skal udlægges areal svarende til 2 p-pladser pr. bolig på egen grund. 5.10 Lastbiler over 3500 kg, campingvogne, traktorer og lignende køretøjer må ikke parkeres/ henstilles på boligvejen. Af- og pålæsning er dog tilladt i fornødent omfang. 6. Forsyning og tekniske anlæg Note til 6.1 Der er indenfor lokalplanområdet tinglyst en deklaration om, at al ny bebyggelse skal opføres som den bedste lavenergiklasse efter det til enhver tid gældende bygningsreglement. Kommunalbestyrrelsen skal dispensere fra krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri, jf. Planloven 19, stk. 4. 6.1 Ny boligbebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme. Håndtering af regnvand 6.2 Regnvand fra tagflader og lignende skal opsamles i regnvandsanlæg og genanvendes til toiletskyl, og kan desuden anvendes til tøjvask. Overskydende vand skal nedsives lokalt, og må ikke ledes til det offentlige regnvandssystem. Renovation 6.3 Håndtering af husholdningsaffald skal altid følge det til enhver tid gældende affaldsregulativ 6.4 Paraboler og andre individuelle antenneanlæg skal placeres, så de er mindst mulig synlige fra veje og offentligt tilgængeligt areal. Antenner og paraboler opsat på bygninger må ikke rage op over bygningen. Opsat på terræn må overkant af parabolen ikke være højere end 1,5 m over terræn. På hver ejendom må der højst opsættes en parabol, og parabolen må højst have en diameter på 1 m. 18 Bestemmelser
7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 for den enkelte ejendom. 7.2 Ny bebyggelse må opføres i højst 2 etager. 7.3 Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. 7.4 Garager, carporte og udhuse, der ikke integreres i boligbebyggelsen, må udføres med en facadehøjde på max. 2,5 m, en bygningshøjde på max. 5 m og en taghældning på max. 30 grader. 7.5 Der må ikke opføres nogen form for bebyggelse indenfor en afstand af 1 m fra skel mod vej og fælles/offentligt friareal. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden Facade 8.1 Udvendige bygningssider skal fremstå i en dæmpet jordfarveskala evt. blandet med sort eller hvid eller i materialets egne naturlige farver. 8.2 Bebyggelsens ydre skal opføres med blødstrøgne mursten (ikke flammede) eller som filtsede eller pudsede facader. Derudover kan de opføres helt eller delvist som træfacader. Dele af facaden kan opføres i zink, stål og glas. 8.3 Ydervægge i træ skal konstrueres og fremstå med en karakter og detailløsning, der bygger på dansk byggeskik med en nutidig arkitektur. Træhuse med et udseende som sommerhuse, svenske ødegårde og bjælkehuse må ikke opføres i området. Tag 8.4 Der må ikke opføres tage med valm. 8.5 Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tagmaterialer, såsom glaserede eller ædelengoberede tagsten. Undtaget herfra er glas til vinduer eller anlæg til udnyttelse af solenergi, som skal Note til 8.5 ved blanke og reflekterende tagmaterialer forstås materialer med et glanstal på mere end 10. Bestemmelser 19
etableres som en integreret del af tagfladen eller facaden og på en måde så evt. gener til omgivelserne reduceres mest muligt. 8.6 Tagene skal opføres som symmetriske eller forskudte saddeltage med en hældning på max 45 grader og belagt med beton eller ler tegl i orange, røde og grå nuancer. Saddeltage med en hældning på indtil 20 grader kan endvidere belægges med sort eller gråt tagpap med listedækning. 8.7 Alternativt kan tagene opføres som flade tage, eller med ensidig taghældning eller pyramidetag, begge med en hældning på max.15 grader i forhold til det vandrette plan og belagt med zink eller gråt eller sort tagpap. 8.8 Max 30 % af tagfladen må udgøres af glas. Heri medregnes ikke solfangere. 8.9 Solpaneler (solfangere og solceller) skal opsættes samlet, så de visuelt fremstår som en hel sammenhængende tagflade. Hvis ikke de udgør hele tagfladen, skal de alternativt fremstå som et integreret element i bebyggelsens arkitektur og facadeudformning. Uanset placering skal overfladen af anlægget flugte med den øvrige bygningsflade. Solpaneler skal være antirefleksbehandlet, og de må ikke medføre gener for omgivelserne. 8.10 Samlet må max. 1/3 af hver enkelt facadelængde udgøres af kviste, altaner og balkoner. 9. Skiltning og reklamering 9.1 Skiltning og reklamering må ikke finde sted, heller ikke som flagning med bomærke, facadebelysning eller lignende. Undtaget herfra er skilte, som normalt findes i boligområder som f.eks. navneskilte og husnumre samt mindre skilte til liberalt erhverv. Skilte til liberalt erhverv må maks. måle 15 x 20 cm, skiltet må kun sættes på enten facaden eller postkassen, og der må højst opsættes et skilt pr. ejendom. 10 Ubebyggede arealer og terræn 10.1 Udendørs oplag, herunder opstilling eller opbevaring af større genstande, må ikke finde sted. 20 Bestemmelser
Terrænregulering 10.2 Der må ikke foretages terrænregulering på mere end 0,5 m. Der kan dog tillades terrænregulering af begrænset omfang, når det i den samlede byggemodning vurderes nødvendigt for en hensigtsmæssig udnyttelse af området. Terrænspring skal afvikles som naturlige, grønne/beplantede skråninger med en hældning på max. 1:3. 10.3 Der må ikke foretages terrænregulering nærmere skel end 0,5 m. Fælles friarealer, karakter 10.4 Friarealerne indenfor delområde B skal udlægges i princippet som vist på kortbilag 3. Friarealerne skal etableres med enggræs og markblomster samt hjemmehørende træer og buske som anført på bilag 4. 10.5 Indenfor de fælles friarealer anlægges zoner med opholdsarealer i form af grillplads, udsigtsbænke, borde etc. 10.6 Indenfor de fælles friarealer skal der anlægges legeplads. Legepladsen skal etableres som naturlegeplads og fremstå i afdæmpede farver Hegning 10.8 Hegning langs skel mod vej og sti samt fælles friarealer må kun ske i form af levende hegn (hæk, buskbeplantning). 10.9 Hegn langs skel mod vej må højst være 1,5 m højt. Hegn mod friarealer må højst være 1,8 m højt. Der kan suppleres med trådhegn på egen side af det levende hegn, såfremt dette ikke overstiger hækkens højde, men ikke med fast hegn. Der kan fra hver have højst etableres én udgang til hovedstien. 10.10 Ud til hovedstien skal der hegnes med klippet navr eller bøg i en maksimal højde på 1,80m i en afstand på 30 cm fra skel inde på egen grund. 10.11 I skel mellem nabogrunde må der kun hegnes med hæk, stakit eller raftehegn. Bestemmelser 21
11 Forudsætninger for ibrugtagelse af ny bebyggelse 11.1 Alle bestemmelser i 5 om veje og stier, samt i 6 om tekniske anlæg og miljøforhold i de enkelte delområder skal være opfyldt, før ny bebyggelse må tages i brug. 11.2 Beplantning og friarealer indenfor delområde B skal være etableret i henhold til 10.4-10.7 inden bebyggelse i delområde 1 kan tages i brug. 12 Grundejerforening 12.1 Der skal enten tilsluttes til en eksisterende grundejerforening i nærområdet eller etableres en ny grundejerforening med medlemspligt. 12.2 Grundejerforeningen skal oprettes når kommunen kræver det. 12.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af alle fællesarealer. 12.4 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af kommunen. 13. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Med den endelige vedtagelse og offentliggørelse af nærværende lokalplan aflyses Lokalplan 3.2.1 indenfor lokalplanområdet på matr. 40ax Stenløse By, Stenløse. 14. Retsvirkninger 14.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges, og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. (planlovens 18) 14.2 Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme indenfor lokalplanens område kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører 22 Bestemmelser
heller ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. 14.3 Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. 14.4 Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende. (planlovens 19 og 20) 14.5 I henhold til Planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen. 14.6 I henhold til Planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med planen. Høring, vedtagelse og offentlig bekendtgørelse Lokalplanforslaget blev vedtaget af Egedal Byråd den 22.6 2016. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den den 27.6 til den 11.9 2016 Lokalplanen er endeligt vedtaget af Egedal Byråd den 24.10.2016 og offentlig bekendtgjort den 31.10.2016. Willy R. Eliasen Borgmester Ulla Gramstrup Direktør Bestemmelser 23
24
25 16g 23aa 23ab 23e 23f 23g 23h 23t 23u 23v 23x 23y 23z 23æ 23ø d 40af 40am 40an 40ao 40ap 40au 40ax 40ay 40bc 40bd 40be 40u 40v 40x y 1:1500 27-10-2016 Målestok: Egedal Kortbilag 1 - Lokalplanens afgrænsning Lokalplan 42 - Boliger ved Engkær 12a Lokalplanens afgrænsning Matrikelskel Matrikelnummer Bygning Vejkant Søer Kortbilag
26
27 Kortbilag 16g 23aa 23ab 23e 23f 23g 23h 23t 23u 23v 23x 23y 23z 23æ 23ø d 40af 40am 40an 40ao 40ap 40au 40ax 40ay 40bc 40bd 40be 40u 40v 40x y 1:1500 27-10-2016 Målestok: Egedal Kortbilag 2 - Delområder Lokalplan 42 - Boliger ved Engkær 12a Lokalplanens afgrænsning Matrikelskel Matrikelnummer Bygning Vejkant Søer Delområde A Delområde A Delområde B
28
29 16g 23aa 23e 23f 23g 23h 23t 23u 23v 23x 23y 23z 23æ 23ø d 40af 40an 40ao 40ap 40au 40ax 40ay 40bc 40bd 40be 40u 40v 40x y 40ax 1:1500 27-10-2016 Målestok: Egedal Kortbilag 3 - Dispositionsplan Lokalplan 42 - Boliger ved Engkær 12a Lokalplanens afgrænsning Matrikelskel Matrikelnummer Bygning Vejkant Fælles friareal Private haver Eksempel på ny bebyggelse Vej Hævet flade Beplantning Søer 40ax Legeplads Grill-plads q r x y Kortbilag Ledning
30
Bilag 4: Beplantning, arter Arealet skal tilplantes med en blanding af træer og buske af følgende arter, som er hjemmehørende danske arter og naturligt forekommende i området: Ask Benved Birk, dun- Birk, vorte- Bævreasp Bøg Dunet gedeblad Eg, stilk- El, rød- Elm, storbladet Fuglekirsebær Hassel Hvidtjørn, alm. Hvidtjørn, engriflet Hvidtjørn, koral- Hyld, alm. Hæg, alm. Kalkved Lind, småbladet Lind, storbladet Løn, spids- Pil, femhannet Pil, grå- Pil, selje- Pil, øret Rose, hunde- Rose, æble- Rød kornel Røn, alm. Skovabild (Vild æble) Skovfyr Slåen Vrietorn Ær Fraxinus excelsior Euonymus europaeus Betula pubescens Betula pendula Populus tremula Fagus sylvatica Lonicera xylosteum Quercus robur Alnus glutinosa Ulmus glabra Prunus avium Corylus avellana Crataegus laevigata Crataegus monogyna Crataegus rhipidophylla Sambucus nigra Prunus padus Viburnum opulus Tilia cordata Tilia platyphyllos Acer platanoides Salix pentandra Salix cinerea Salix caprea Salix aurita Rosa canina Rosa rubiginosa Cornus sanguinea Sorbus aucuparia Malus sylvestris Pinus sylvestris Prunus spinosa Rhamnus cathartica Acer pseudoplatanus Allétræerne kan eksempelvis være: Navr Spidsløn Røn Småbladet lind Acer campestre Acer platanoides Sorbus aucuparia Tilia cordata Bilag 31
www.egedalkommune.dk Egedal Kommune Plan, Kultur og Erhverv Dronning Dagmars Vej 200 3650 Ølstykke Tlf. 72 59 60 00 cpk@egekom.dk
Bekendtgørelse Den 31.oktober. 2016 Sagsnr.: 16/13707 Endelig vedtagelse af Lokalplan 42 Boliger ved Engkær og Kommuneplantillæg nr 5 Byrådet i Egedal Kommune har den 24. oktober 2016 vedtaget ovenstående planer endeligt. Sagsbehandler: Lone Davies-Nielsen Direkte tlf.: 72 59 72 40 Mail: lone.daviesnielsen@egekom.dk Planerne er offentligt bekendtgjort den 31. oktober 2016 og kan herefter ses på kommunens hjemmeside egedalkommune.dk. Lokalplan 42 Boliger ved Engkær Lokalplanen har formål at fastlægge rammerne for den fremtidige anvendelse af området, herunder give mulighed for udstykning og opførelse af 15 nye lavenergi boliger i form af åben-lav bebyggelse med tilhørende fælles friarealer. Ligeledes skal lokalplanen sikre, at de landskabelige kvaliteter i området bevares, herunder adgangen til det store fælles friareal Fælleden. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner er der foretaget en vurdering (screening) af, hvorvidt der skal udarbejdes en miljøvurdering. Indenfor lokalplanområdet er der tinglyst en deklaration om at boligerne skal opføres som lavenergi og at ressourceforbrug i bebyggelsen skal holdes til et minimum. På baggrund af en screening har byrådet vurderet, at lokalplanen ikke medfører så væsentlig påvirkning af miljøet, at der skal udarbejdes miljøvurdering af planen. Tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2013-2025. Kommuneplantillægget ændrer anvendelsen fra at være tæt-lav boliger til bare at være boliger og muliggør derved at området udstykkes til parceller. Egedal Rådhus Dronning Dagmars Vej 200 3650 Ølstykke Åbningstid Mandag - onsdag 10.00-14.00 Torsdag 10.00-17.30 Fredag 10.00-12.00 Telefon 7259 6000 Mail kommune@egekom.dk Web egedalkommune.dk Høring og politisk behandling Indenfor høringsperioden er der kommet 5 høringssvar, der primært drejer sig om byggeriets omfang og om solceller. Det viste sig at, der var ønske om at nedbringe den maksimale bygningshøjde til 7,5 meter i stedet for 8,5 meter. Ifølge kommuneplanramme B2-42, der gælder for lokalplanområdet, har området altid været tænkt som tæt-lav bebyggelsen i max 8,5 meter. Det er således ikke nyt, at der kan bygges op til 8,5 meter, og bestemmelsen fastholdes.
Foruden bygningshøjder har der også været høringssvar, der omhandlede solceller. Bestemmelsen om solceller fastholdes, men omformuleres, da den har vist sig at kunne misforstås. Den politiske behandling af høringssvar i forbindelse med den endelig vedtagelse af planerne fremgår af referatet fra Byrådsmøde, der kan ses på kommunes politikerweb: http://egedal.instant.cohaesio.net. Bemærk at der til referatet er et bilag med behandling af alle høringssvar. Retsvirkninger Når en lokalplan er offentlig bekendtgjort, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, med mindre der forinden er meddelt dispensation til det. Klage Byrådets endelige vedtagelse af planerne kan, hvad angår retlige forhold påklages til Natur- og Miljøklagenævnet inden 4 uger fra den offentlige bekendtgørelse. Du klager ved at oprette din klage i Klageportalen på www.borger.dk eller www.virk.dk. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr. 500. På Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk findes en vejledning i, hvilke oplysninger en klage skal indeholde samt kontaktinformation til hjælp med oprettelse af klagen. Klager, der indsendes udenom Klageportalen vil som udgangspunkt blive afvist. Du kan søge om at blive fritaget for at bruge Klageportalen, hvis du har en særlig grund til det. Ansøgning herom skal sendes til kommunen, som sender den videre til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen har ikke opsættende virkning, med mindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Natur- og Miljøklagenævnet afgør klagen, og nævnets afgørelse kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Hvis sagen ønskes afprøvet ved domstolene, skal søgsmål være anlagt inden 6 måneder efter Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse. - 2 -