SALGSOPSTILLING Købmagergade 52, 7000 Fredericia Sag 10670
. Mægler: Niels Henrik Billund Dato: 11. august 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Købmagergade 52 7000 Fredericia Matr.nr. 689 Fredericia Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Fredericia Byejendom (kontor, butik, beboelse) udlejningsejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1908-1996 AREALER Grundareal 856 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 568 m² Erhvervsareal m/afskrivning 753 m² Boligareal 1.857 m² Etageareal i alt 2.610 m² Sekundære arealer 298 m² OFFENTLIG VURDERING År 2014 Ejendomsværdi kr. 24.700.000 heraf grundværdi kr. 3.659.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Topdanmark, police nr. E 3525 481 050. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldigt energimærke foreligger af 12.06.2013 med energiklassifikation D. BESKRIVELSE Markant ejendom med 2 erhvervslejemål og 20 boliglejemål alle med eget køkken og bad, beliggende ved Domus Axel og det nyrenoverede Axel Torv. De 2 erhvervslejemål i stueplan, er udlejet til Axeltorvets Apothek og til Slageterkompagniet. Fælles vaskeri i baghus. Portindkørsel der er forbeholdt apotheket og slagteren. Ejendommen er byfornyet i 1995. Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 2 af 20
SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 20.968.662 Finansieret handelspris kr. 20.650.000 Udbetaling kr. 4.505.112 KAPITALBEHOV Udbetaling kr. 4.505.112 Handelsomkostninger anslået kr. 149.860 -Refusion depositum kr. 269.722 Anslået kapitalbehov kr. 4.378.305 STARTFORRENTNING på kontantbasis ved finansieret handel 11,82 % 4,71 %. Kontantprisen er udregnet i overensstemmelse med gældende normkrav. Bl.a. gælder at der i beregningen er taget hensyn til kursforhold samt finansieringsudgifter. FINANSIERING / LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 1.740.335 Boliglejemål kr. 1.035.684 Erhvervslejemål kr. 455.453 Andre lejemål kr. 249.198 I øvrigt henvises til særskilt bilag. VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonti BRL 18 kr. 2.486.839 Pr. 31.12.2014 Bindingskonti GI BRL 18 B kr. 3.920.305 Pr. 31.12.2014 TILBUDSPLIGT Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 07.03.2012. Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 3 af 20
. 13.02.1924 Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 24.10.1956 Dok. om fjernvarme/anlæg m.v. 05.01.1982 Lejekontrakt med Thorkild Tophøj m.v. 22.05.1990 Lokalpla nr. 116 vedr. 671 A. 17.09.2002 Huslejedeklaration m.v. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: El: Tre-for Vand: Offentlig Varme: Fjernvarme MILJØFORHOLD DRIFTSUDGIFTER Ejendomsskatter 2015 kr. 88.964 Renovation / miljøafgifter kr. 55.018 Vand / vandafledning / el kr. 87.146 Renholdelse / vicevært kr. 24.000 Vedligeholdelse (i h.t. lejelove) kr. 430.650 Administration kr. 22.897 Forsikringer, præmie kr. 47.710 Rottebekæmpelse kr. 1.161 Jordflytning kr. 25 Driftsudgifter i alt anslået kr. 757.571 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: Att.: Niels Henrik Billund Tlf.: 75934545, mobil: 20747438, e-mail: nhb@nhbillund.dk. Ejendomsmægler Niels Henrik Billund, Danmarksgade 28 C, 7000 Fredericia, tlf. 75934545. Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 4 af 20
X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1908 Bebygget areal 533 m² Sekundære arealer 263 m² Antal etager 5 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Erhverv 753 m² Erhvervsareal Ja Bolig 1.857 m² Boligareal Nej Kælder 263 m² Sekundært areal Nej BYGNING NR. 5 BBR-nr. 5 Opført / ombygget år 1996 Bebygget areal 35 m² Sekundære arealer 35 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Cykler/affaldsrum 35 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 1.035.684 Erhvervslejemål kr. 455.453 Andre lejemål kr. 249.198 I alt kr. 1.740.335 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Finansiering - prioriteter til overtagelse - nye prioriteter FINANSIERING Prioritering Rente Restgæld Dato Ydelse Afdrag Nykredit 8,57 % kr. 3.278.139 01.07.2015 483.547 193.702 Nykredit 8,27 % kr. 835.032 01.07.2015 117.752 46.353 Nykredit 0,13 % kr. 8.125.000 01.07.2015 57.414 0 Nykredit 0,63 % kr. 3.913.662 01.07.2015 199.932 153.243 Kontant udbetaling kr. 4.505.112 Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 5 af 20
Salgspris kr. 20.650.000 Prioritetsydelser kr. 858.646 Renter og bidrag første år kr. -465.347 Afdrag første år kr. 393.298 Indtil tilsagn om gældsovertagelse og lånetilbud foreligger, er den anførte finansiering alene vejledende. PRIORITETER TIL OVERTAGELSE, specifikation: Prioritet nr. 1. som kontantlån Kontant hovedstol kr. 5.038.000 Restgældsdato 01.07.2015 Kontantrestgæld kr. 3.278.139 Kontantrente % 8,57 Obligationsrestgæld. kr. 3.364.529 Obligationsrente % 8,00 Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 44 Ændret ydelse i løbetiden Nej Særlige indfrielsesvilkår Ja Indfrielsesvilkår: 2 mdr. til kreditortermin Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse Prioritet nr. 2. som kontantlån Kontant hovedstol kr. 1.260.300 Restgældsdato 01.07.2015 Kontantrestgæld kr. 835.032 Kontantrente % 8,27 Obligationsrestgæld. kr. 845.657 Obligationsrente % 8,00 Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 46 Ændret ydelse i løbetiden Nej Særlige indfrielsesvilkår Ja Indfrielsesvilkår: 2 mdr. til kreditortermin Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse Prioritet nr. 3. som kontantlån Kontant hovedstol kr. 8.125.000 Restgældsdato 01.07.2015 Kontantrestgæld kr. 8.125.000 Kontantrente % 0,13 Obligationsrestgæld. kr. 7.975.773 Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 95 Ændret ydelse i løbetiden Ja Særlige indfrielsesvilkår Ja Indfrielsesvilkår: Inkonvertibelt Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse Prioritet nr. 4. som kontantlån Kontant hovedstol kr. 4.511.000 Restgældsdato 01.07.2015 Kontantrestgæld kr. 3.913.662 Kontantrente % 0,63 Obligationsrestgæld. kr. 3.898.414 Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 95 Ændret ydelse i løbetiden Ja Særlige indfrielsesvilkår Ja Indfrielsesvilkår: Inkonvertibelt Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse NYE PRIORITETER, specifikation BEMÆRKNINGER Ovenstående lån skal overtages af køber, såfremt man ønsker at bevare den offentlige ydelsesstøtte. Ud over købesummen overtager køber nedenstående 3 tinglyste indeks/kontantlån (tabslån optaget i forbindelse med byfornyelsen). Der ydes 100% offentlig ydelsesstøtte til lånene i hele løbetiden. Nykredit hovedstol kr. 6.586.000,00 rente 3,56% restgæld kr. 5.121.788,52 pr. 01.07.2015 Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 6 af 20
Nykredit hovedstol kr. 1.646.700,00 rente 3,33% restgæld kr. 1.296.340,56 pr. 01.07.2015 Nykredit hovedstol kr. 1.085.000,00 rente 3,27% restgæld kr. 853.011,90 pr. 01.07.2015 Restgældsoplysning fra Nykredit, pr. 02.07.2015 er vedhæftet. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Prioritetsydelser kr. 858.646 Renter og bidrag kr. 465.347 Driftsudgifter kr. 757.571 kr. 757.571 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 1.740.335 kr. 1.740.335 1. år før afskrivning / skat kr. 517.417 kr. 124.119 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 517.417 Likviditet 1. år før skat kr. 124.119 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 129.354 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr. -5.236 Driftsudgifter, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 88.964 RENOVATION Renovation kr. 55.018 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafgift kr. 25.981 Vandafledning / grønne afgifter kr. 37.619 Elforbrug kr. 23.546 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 24.000 VEDLIGEHOLDELSE (i h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18: Bolig 1857 m2 á kr. 86 kr. 159.702 Erhverv 753 m2 á kr. 86 kr. 64.758 Bindingskonto: BRL 18 B: Bolig høj 1857 m2 á kr. 79 kr. 146.703 Erhverv 753 m2 á kr. 79 kr. 59.487 ADMINISTRATION Administration kr. 15.000 Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 7 af 20
Varmeregnskab kr. 7.897 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 47.710 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Rottebekæmpelse kr. 1.161 Jordflytning kr. 25 Driftsudgifter i alt anslået kr. 757.571 Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Obl. restgæld pr. 01-07-2015 kr. 3.364.529 kurs 100 kr. 3.364.529 Obl. restgæld pr. 01-07-2015 kr. 845.657 kurs 100 kr. 845.657 Obl. restgæld pr. 01-07-2015 kr. 7.975.773 kurs 101,1925 kr. 8.070.884 Obl. restgæld pr. 01-07-2015 kr. 3.898.414 kurs 101,1925 kr. 3.944.903 Udbetaling kr. 4.505.112 Kontantomregnet købesum kr. 20.754.717 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 149.860 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 20.904.577 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 17.655.759 Grundens værdi kr. 3.098.958 Kontantomregnet købesum kr. 20.754.717 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 149.860 Moms kr. 0 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 149.860 BEMÆRKNINGER Der er ikke medtaget udgift til advokat. Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 20.968.662 Handelsomkostninger anslået kr. 149.860 - Refusion deposita kr. 269.722 Investeret kapital, omregnet kr. 20.848.800 Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 8 af 20
Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 1.740.335 - Driftsudgifter iht. budget kr. 757.571 Nettoleje til forrentning kr. 982.764 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 982.764 X 100 = 4,71 % (anslået) 20.848.800 FINANSIERET KØB Købers kapitalbehov Kontant udbetaling kr. 4.505.112 Handelsomkostninger anslået kr. 149.860 - Refusion deposita kr. 269.722 Investeret kapital kr. 4.378.305 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. Budget kr. 1.740.335 - Driftsudgifter iht. budget kr. 757.571 - Renter og bidrag -465.347 Nettoleje til forrentning kr. 517.417 STARTFORRENTNING på finansieret køb, 1. år, vejledende 517.417 X 100 = 11,82 % (anslået) 4.378.305 Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 9 af 20
FOTO - KORTBILAG Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 10 af 20
Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 11 af 20
Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 12 af 20
Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 13 af 20
Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 14 af 20
Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 15 af 20
LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 02.07.2015 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Axeltorv Apotek Jyllandsgade 24, st. Erhverv Erhverv 299 285.453 955 22.392 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 2 Klokken pr. 15/2-14 Jyllandsgade 24B, st. 3 Klokken Jyllandsgade 24, 1. tv. 4 Susanne Thyssen Jyllandsgade 24 B, 1. th. 5 Bodil Thomsen Jyllandsgade 24 B, 1. m. tv. 6 C. Haugsted og C. Hygum 7 R. Ludvigsen og G. Nielsen Jyllandsgade 24B, 2. tv. Jyllandsgade 24B, 2. th. 8 Marina Jacobsen Jyllandsgade 24B, 3. th. 9 Ken Holst Jyllandsgade 24B, 3. tv. 10 Allan Bach Larsen Jyllandsgade 24 B, 4. th. 11 Bjarke Mulbjerg Jyllandsgade 24 B, 4. tv. 12 Evald Petersen Jyllandsgade 24 B, 4. mf. 13 Monica Mørkenberg 14 Iben og Bent Bejerholm Købmagergade 52, st. tv. Købmagergade 52 1. th. 15 Danni S. Sørensen Købmagergade 52, 1. tv. Erhverv Erhverv 346 170.000 491 85.216 Bolig Bolig 121 43.200 357 10.500 Bolig Bolig 82 45.096 550 15.032 Bolig Bolig 92 54.000 587 13.500 Bolig Bolig 106 65.640 619 16.410 Bolig Bolig 190 87.900 463 20.400 Bolig Bolig 82 51.840 632 12.960 Bolig Bolig 92 50.604 550 12.651 Bolig Bolig 60 33.000 550 8.250 Bolig Bolig 60 34.200 570 8.550 Bolig Bolig 60 36.840 614 8.760 Bolig Bolig 51 32.940 646 8.235 Bolig Bolig 116 40.200 347 1.137 Bolig Bolig 97 61.320 632 14.970 Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 16 af 20
16 Kathrine Hedegaard Jakobsen Købmagergade 52, 2. th. Bolig Bolig 116 71.880 620 17.160 17 Tanja Priisholm Købmagergade 52 2. tv. 18 Henrik Jeppesen Købmagergade 52 3. th. Bolig Bolig 97 61.320 632 15.330 Bolig Bolig 116 71.880 620 16.350 19 Merete T Kristensen Købmagergade 52, 3. tv. 20 Fredericia Teater Købmagergade 52, 4. th. 21 Jeanett Nielsen Købmagergade 52, 4. tv. 22 Fredericia Teater Købmagergade 52, 4. mf. Bolig Bolig 97 61.320 632 14.970 Bolig Bolig 90 59.460 661 14.520 Bolig Bolig 62 40.104 647 9.801 Bolig Bolig 49 32.940 672 7.845 23 Ydelsesstøtte Andet Anslået 2012 227.314 24 Vaskeri Andet 21.884 I ALT 2.481 1.740.335 269.722 0 0 Erhvervsdelens andel 645 455.453 22.392 0 0 Boligdelens andel 1.836 1.035.684 247.331 0 0 Øvrige arealer 0 249.198 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 1.740.335 269.722 heraf faktisk 1.740.335 269.722 heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Axeltorv Apotek 27.600 Nej Faktisk Nej 2 Klokken pr. 15/2-14 9.600 Ja Faktisk Nej 3 Klokken 12.000 Nej Faktisk Trappeleje Nej Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 17 af 20
4 Susanne Thyssen 4.800 Nej Faktisk Nej 5 Bodil Thomsen 7.800 Nej Faktisk Nej 6 C. Haugsted og C. Hygum 7 R. Ludvigsen og G. Nielsen 7.200 Nej Faktisk Trappeleje Nej 9.600 Nej Faktisk Trappeleje Nej 8 Marina Jacobsen 9.000 Nej Faktisk Trappeleje Nej 9 Ken Holst 8.400 Nej Faktisk Nej 10 Allan Bach Larsen 3.600 Nej Faktisk Nej 11 Bjarke Mulbjerg 3.600 Nej Faktisk Nej 12 Evald Petersen 4.200 Nej Faktisk Trappeleje Nej 13 Monica Mørkenberg 14 Iben og Bent Bejerholm 4.800 Nej Faktisk Trappeleje Nej 10.500 Nej Faktisk Nej 15 Danni S. Sørensen 8.400 Nej Faktisk Trappeleje Nej 16 Kathrine Hedegaard Jakobsen 10.800 Nej Faktisk Trappeleje Nej 17 Tanja Priisholm 6.000 Nej Faktisk Trappeleje Nej 18 Henrik Jeppesen 6.000 Nej Faktisk Trappeleje Nej 19 Merete T Kristensen 8.400 Nej Faktisk Trappeleje Nej 20 Fredericia Teater 10.200 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2014 01.01.2015 Nej 21 Jeanett Nielsen 6.000 Nej Faktisk Trappeleje Nej 22 Fredericia Teater 3.600 Nej Faktisk Trappeleje Nej 23 Ydelsesstøtte Nej Faktisk Nej 24 Vaskeri Nej Faktisk Nej Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 18 af 20
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Axeltorv Apotek 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Klokken pr. 15/2-14 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Klokken 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Susanne Thyssen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Bodil Thomsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 C. Haugsted og C. Hygum 7 R. Ludvigsen og G. Nielsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Marina Jacobsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Ken Holst 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Allan Bach Larsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Bjarke Mulbjerg 0 Lejer Udlejer Nej Nej 12 Evald Petersen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 13 Monica Mørkenberg 14 Iben og Bent Bejerholm 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 15 Danni S. Sørensen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 16 Kathrine Hedegaard Jakobsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 17 Tanja Priisholm 0 Lejer Udlejer Nej Nej 18 Henrik Jeppesen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 19 Merete T Kristensen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 20 Fredericia Teater 0 15.02.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 21 Jeanett Nielsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 19 af 20
22 Fredericia Teater 0 Lejer Udlejer Nej Nej 23 Ydelsesstøtte 0 Lejer Udlejer Nej Nej 24 Vaskeri 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag 10670 - Købmagergade 52, 7000 Fredericia Side 20 af 20