LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR. 2-0308 BOLIGBEBYGGELSE PÅ STRANDVEJ 1 PLAN OG TEKNIK RÅDHUSET 6400 SØNDERBORG TLF 74126430 FAX 74126432 E-MAIL raadhus@sonderborg.dk
i NDHOLD [ I N D H O L D ] REDEGØRELSE 3 Baggrund for lokalplanen 3 Beskrivelse af projektet 4 Om Efterskolen Strand 5 Eksisterende lovlige forhold 6 REDEGØRELSE I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 6 Bevaringsværdi og kommuneatlas 6 Sønderborg Kommuneplan 1996-2008 6 Fortidsminder 7 Vandforsyning 7 Spildevandsforsyning 7 Varmeforsyning 7 Miljøforhold 8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 9 Formål 9 Område 9 Områdets anvendelse 9 Vej- og Stiforhold samt parkering 9 Ustykning 9 Bebyggelsens omfang og placering 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 10 Ubebyggede arealer 10 Forsyningsanlæg 10 Forudsætninger for ibrugtagning 10 Grundejerforening 10 Eksisterende bindinger 11 Lokalplanens retsvirkninger 11 VEDTAGELSE 12 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN 13 VEDTAGELSE 13 LOKALPLANKORT 14 VEJLEDENDE FACADER 15 2
LOKALPLAN NR. 2-0308 for en boligbebyggelse på Strandvejen tidligere Efterskolen Strand REDEGØRELSE Baggrund for lokalplanen Efterskolen Strand har solgt sin ejendom Strandvej 1 og er flyttet til nye omgivelser. Den nye ejer har erhvervet ejendommen på Strandvej med henblik på, at der kan opføres boliger på denne meget attraktive placering - lige over for Sønderborg Slot og nær byens centrum. Der er forelagt et projekt med boliger, som danner baggrund for denne lokalplan. [ R E D E G Ø R E L S E ] Der har fra politisk side været mange overvejelser vedrørende den fremtidige anvendelse af bygningerne, da der er tale om gamle bevaringsværdige bygninger af arkitektonisk og historisk interesse. Efterfølgende undersøgelser har dog vist, at jorden under bygningerne er forurenet og skal fjernes før ejendommen kan bruges til boliger. Heraf følger, at der ikke længere er grundlag for at bevare de gamle bygninger. Teknisk Udvalg har derfor givet tilladelse til, at der kan nyopføres boliger på ejendommen, hvor man i videst muligt omfang forsøger at videreføre den eksisterende bygningskarakter. Kortskitse over lokalplanområdet 3
Beskrivelse af projektet Der foretages en gennemgribende sanering af hele bygningskomplekset med nyopførelse af samtlige bygningsdele. På grund af store udgravninger ved fjernelse af forurenet jord, vil der ikke være tilstrækkelig fundering til de eksisterende mure. Derfor nyopføres samtlige mure. [ R E D E G Ø R E L S E ] Det tilstræbes, at den nye bebyggelse med hensyn til ydervægge og tag udføres i samme materialer som det nuværende, dvs. med pudsede eller vandskurede hvide ydervægge og tegltag.taget udføres med røde teglsten. Bebyggelsen udformes i et formsprog, som samler bygningen i ét samlet bygningsværk. Herved forsøges karakteren af den nuværende bebyggelse bevaret. Facadelinien mod syd og vest fastholdes stort set. Dog bliver fløjene til hver side forlænget. Det nye projekt tager stilmæssigt udgangspunkt i facaden mod slottet den med gavlen og de tre rundbuer. Denne videreføres i det nye projekt - dog med den tilføjelse, at der laves altaner på 1. sal på begge sider af omtalte gavl og øvrige syd- og vestvendte facader. Den nye bebyggelse bliver større. Den har et etageareal på ca. 4.360 m² mod de nuværende 2.519 m² Forskellen i størrelsen kommer især til udtryk ved en større udnyttelse af fløjbygningerne og en større udnyttelse af tagetagen. Denne indrettes til boliger, hvilket medfører en større og højere tagkonstruktion, altaner og tagvinduer. I det pågældende projekt er der indrettet ca. 35 lejligheder med et samlet etageareal som nævnt på 4.360 m². Dette giver en bebyggelsesprocent på 100, hvilket er maksimal udnyttelse. Parkering foregår under bygningen med adgang i det nordlige hjørne mod hotellet. Den nye bebyggelse, set fra Strandvej. 4
Lidt om Efterskolen Strand Oprindelig - i 1857 - blev der opført et gasvarmeanlæg Gasanstalt Sonderburg - på ejendommen. Dette blev nedlagt, og i 1911 blev der opført et sømandshjem i en gennemført schweizerstil. Sømandshjemmet var i 2 etager mod syd og i én etage mod vest - mod slottet - med en hævet tagkonstruktion for festsal og scene. Flot og gennemført. [ R E D E G Ø R E L S E ] I 1942 sker der en større udbygning, idet der bl.a. bygges ekstra 1. sal på facaden mod slottet. Ved denne ombygning ændres husets arkitektur radikalt, idet tilbygningen opføres i en bedre byggeskiks arkitektur, dvs. enkelt og nøgternt uden overflødige krummelurer. Den nye tilbygning står præcis og velproportioneret som en værdig nabo til Sønderborg Slot. Der er tydeligvis hæget om denne facade - gennemført facadearkitektur. Blot medførte ombygningen, at salen, som så flot var udtrykt i sømandshjemmet, nu ikke var synlig mere, idet den lå inde bag ved facaden. I 1949 blev der bygget to fløje til mod nord, også i en afdæmpet, nøgtern stil - dog i en anden arkitektonisk kvalitet end tidligere. Set udefra er bygningen domineret af den tilbygning af facaden fra 1942, som vender mod slottet. Det er, som om denne tilbygning med sin præcise form har overtaget den oprindelige bygning, sømandshjemmet, med schweizerstilen. Dette understøttes også af fløjen mod nord. Derfor virker fløjen mod syd, altså den med schweizerstilen, i dag måske lidt påhæftet, selv om den repræsenterer det oprindelige sømandshjem. Højskolen Strand set fra strandpromenaden 5
Eksisterende lovlige forhold Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen. Ændres der på de fysiske forhold inden for lokalplanområdet, må disse ændringer kun ske i overensstemmelse med lokalplanen. [ R E D E G Ø R E L S E ] Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. Den nye bebyggelse set fra stranden. REDEGØRELSE I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Bevaringsværdi og Kommuneatlas Bygningen er i Sønderborg Kommuneatlas vurderet som bevaringsklasse 3 (høj bevaringsværdi) efter en vurdering af originalitet, tilstand samt arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømæssige forhold. Det skal dog bemærkes, at vurderingen er sket ud fra en formodning om, at byggeriet var fra 1910 og ikke 1857, som tilfældet er. Sønderborg Kommuneplan 1996-2008 I henhold til Planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet er beliggende inden for rammeområde 2.C3. Inden for dette område må bebyggelsesprocenten jf. kommuneplanen højst være 60 for den enkelte ejendom. Når det gælder parkering, skal der være mindst 1 parkeringsplads pr. 60 m² etageareal. Ved kommuneplantillægget, som er 6
vedhæftet bagest i lokalplanen, ændres den maksimale bebyggelsesprocent til 100, og parkeringskravet til 1,5 parkeringsplads pr. bolig. [ R E D E G Ø R E L S E ] Fortidsminder Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet, jf. Museumslovens 27. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Kulturministeren eller nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter snarest, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, medmindre kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. Naturbeskyttelsesloven Hele lokalplanens område er beliggende inden for den 100 m beskyttelseszone, som omgiver Sønderborg Slot. Jf. naturbeskyttesleslovens 18 må der ikke ske ændring i tilstanden inden for denne 100 m zone. Fjernelse af bygninger kan ske uden dispensation fra naturbeskyttelseslovens 18, men enhver anden tilstandsændring, herunder nybyggeri, vil kræve en dispensation fra Sønderjyllands Amt. Vandforsyning Lokalplanområdet skal forsynes fra Sønderborg Vandforsyning. Bebyggelsen set fra strandpromenaden. 7
Spildevandsforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes Spildevandsplan, i henhold til hvilken området skal tilsluttes det offentlige afløbssystem med afledning af overfladevand for sig og spildevand for sig med videre afledning til Sønderborg Renseanlæg. [ R E D E G Ø R E L S E ] Varmeforsyning Bebyggelsen inden for lokalplanområdet er omfattet af kommunens varmeplan, som forudsætter, at der anvendes kollektiv opvarmning. Lokalplanområdet er udlagt til fjernvarme, jf. Sønderborg Kommunes Varmeplan. Miljøforhold Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal placeres efter aftale med Sønderborg Kommune. Der er registreret et affaldsdepot, tinglyst 23. juni 1994, på ejendommen. Ejendommen er tilmeldt Oliebranchens Miljøpulje. Der er efterfølgende konstateret forurening på ejendommen. Jordforureningen på grunden er kortlagt på vidensniveau 1 og 2. Af jordforureningslovens 8 fremgår det, at ejer skal søge amtsrådet om tilladelse før påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejde på arealet, når arealanvendelsen ønskes ændret til boligformål. Amtet kan knytte vilkår til tilladelsen. Af jordforureningslovens 71 fremgår det, at Såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader det pågældende arbejde udføre. Bebyggelsen set fra Strandvej. 8
LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Planloven, lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. [ B E S T E M M E L S E R ] 1 Formål Formålet med lokalplanen er at fastlægge retningslinier for en ny bymæssig bebyggelse, der sikrer en indpasning og medvirker til at opretholde karakteren i området. 2 Område og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kortbilag og omfatter matr.nr. 1111 af Sønderborg samt alle parceller, der efter den 1. oktober 2003 udstykkes fra nævnte ejendom. 2.2 Lokalplanens område er byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Inden for lokalplanområdet må der kun opføres eller indrettes bebyggelse til boliger, kontor, undervisnings- og uddannelsesformål samt erhverv uden genevirkning for omgivelserne. 4 Vej- og stiforhold samt parkering 1.1 Vejadgang til området skal ske fra Strandvej, op mod indkørslen til hotellet. 1.2 Parkering skal foregå inde på ejendommen i parkeringskælder. 1.3 I forbindelse med nybyggeri eller ændret anvendelse skal der indrettes parkeringsareal svarende til mindst 1,5 bilplads pr. bolig, 1 bilplads pr. 50 m² til andet formål. 5 Udstykning 5.1 Bortset fra udstykning i ejerlejligheder, må ejendommen ikke udstykkes yderligere. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 100%, hvilket svarer til 4.363 m² etageareal. 9
6.2 Den maksimale bygningshøjde, målt til tagryg, må ikke overstige kote 17,4 m, og det maksimale etageantal må højst være 2 etager med udnyttet tagetage. [ B E S T E M M E L S E R ] 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ny bebyggelse skal udformes i henhold til tegningerne i denne lokalplan. Dog tillades en mindre taghældning og lavere facadehøjde, for at kunne opfylde højdekravet i 6.2. 7.2 Ydervægge skal udføres som vandskuret eller pudset murværk i farven hvid. 7.3 Tage på nybyggeri langs gadefacader skal udføres som symmetriske saddeltage, dækket med vingeformet tegl i farven rød. 7.4 Vinduer og døre skal udføres, enten som træ eller som træ/alu, og med en gennemgående udformning og farve i hele bebyggelsen. 7.5 Der må ikke foretages nedrivninger af bygninger, uden at der foreligger et projekt, som er godkendt eller kan godkendes af byrådet, til erstatning for det, der nedrives. 7.6 Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes på ydervægge og tag. 7.7 Eventuel solafskærmning skal udføres i en enkel, ensartet udformning, som Faber model Monaco 4201 uden tunger i ral 9016. 7.8 Der må ikke opsættes tørrestativer eller lignende på terrasser samt altaner, og der må ej heller tørres tøj udenfor 8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer må kun anvendes som opholdsareal. 8.2 Fælles opholdsarealer skal fremstå og vedligeholdes som have. 8.3 Evt. hegn langs Strandvej skal udføres som levende hegn med en højde, som ikke overstiger 1 m. 9 Forsyningsanlæg 9.1 Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 9.2 Bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter byrådets anvisning. 9.3 Bebyggelse skal tilsluttes offentligt vand-og spildevandsnet. 9.4 Der er tilslutningspligt til fællesantenneanlæg. Der må ikke opsættes synlige antenner. Parabolantenner må ikke opsættes, så de er synlige fra Strandvej. 1 0
10 Forudsætninger for ibrugtagning [ V E D T A G E L S E ] 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 10.2 Parkeringspladser skal være anlagt, inden bebyggelsen tages i brug. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejer-/ejerlejlighedsforening med medlemspligt for ejere i lokalplanområdet. 11.2 Medlemspligt af grundejer-/ejerlejlighedsforeningen træder i kraft ved erhvervelse af en ejendom i lokalplanområdet, eller for den oprindelige ejer ved påbegyndelse af udstykning og bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen. 11.3 Grundejer-/ejerlejlighedsforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer. Grundejerforeningen skal efter overtagelse af fællesarealer tillige forestå etablering af eventuelle nyanlæg. 11.4 Grundejer-/ejerlejlighedsforeningens vedtægter skal godkendes af Sønderborg Byråd. 12 Eksisterende bindinger 12.1 Private byggeservituter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. planlovens 15. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen. 13.2 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation meddeles efter reglerne i Planlovens 9.2 eller 9.3. 13.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 13.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 13.5 Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17., stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 1 1
[ V E D T A G E L S E ] V edtagelsespåtegning Forslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 21. april 2004. P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 18. august 2004. P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen tinglyses på de berørte ejendomme. 1 2
TILLÆG NR. 31 TIL KOMMUNEPLANEN 1996-2008 Jf kommuneplanen er der følgende bebyggelsesregulerende bestemmelser for område 2.C3: [ K O M M U N E P L A N T I L L Æ G ] Bebyggelsesprocent max. 60% Etageantal/bygningshøjde max. 3/12 m (13 m for hotellet) Opholdsareal 20% af etageareal Parkering mindst 1 parkeringsplads pr. 60 m² etageareal. Den del af område 2.C3, der omfatter indeværende lokalplan og vist med skravering, ændres med hensyn til følgende: Bebyggelsesprocent max. 100% Parkering mindst 1 parkeringsplads pr. 1,5 bolig. Dette område ændres V edtagelsespåtegning Forslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 21. april 2004. P.b.v. A. P. Hansen borgmester Kommuneplantilægget er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 18. august 2004. P.b.v. A. P. Hansen borgmester 1 3
K ortbilag Der viser placering af den nye bebyggelse. 1 4
Vejledende facader FACADE MOD VEST FACADE MOD SYD 1 5