Lokalplan for et område mellem Sønder Havnegade og Bjerggade Sologrunden Sønderborg Kommune

Transkript

1 Lokalplan for et område mellem Sønder Havnegade og Bjerggade Sologrunden Sønderborg Kommune Plan- og Teknikforvaltning Rådhuset 6400 Sønderborg Tlf Fax raadhus@sonderborg.dk 1

2 Sønderborg Kommune Lokalplan for et område mellem Sønder Havnegade og Bjerggade Sologrunden Indholdsfortegnelse Lokalplanens redegørelse Beskrivelse af lokalplanområdet.. 2 Redegørelse for forhold til anden planlægning. 8 Lokalplanens bestemmelser Bestemmelserne. 10 Lokalplanens retsvirkninger og forslagets midlertidige retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr Kortbilag Kortbilag 1: Lokalplankort 17 Kortbilag 2: Eksempel på bebyggelsesplan 18 Kortbilag 3: Tilladte nedrivninger 19 Snit 24 1

3 Sønderborg Kommune Lokalplan for et område mellem Sønder Havnegade og Bjerggade Sologrunden Redegørelse Beskrivelse af lokalplanområdet Området er et tidligere fabriksområde i den centrale bydel, hvor der har været virksomhed i mere end 100 år. Produktionen er ophørt, og tilbage står bygningerne og afventer deres videre skæbne. Områdets placering mellem havnen og byen byder på enestående mulighed for at tilføre byen en attraktiv bebyggelse, der giver nyt liv til denne bydel. Denne placering forpligter dog til, at ny bebyggelse viser hensyn og respekt for byens struktur og bestående miljø. Blandt nøgleordene for ny bebyggelse på dette sted må være kvalitet, variation og samspil med det bestående miljø. Området vedrører ejendommen matr.nr. 124 af Sønderborg og afgrænses af Sønder Havnegade, Kirkebakken, Stengade og Bjerggade. Mod syd støder området op til en offentlig parkeringsplads ved Bjerggade. Mod havnefronten er området markeret ved den karakteristiske røde fabriksbygning med det buede tag. Området omfatter også de to huse på den anden side af Lille Havnegade, nemlig Sønder Havnegade 24 og 26. Mod Stengade består området af en blanding af forskellige fabriksbygninger og et enkelt pudset gammelt byhus. Mod Bjerggade og Æblegade omfatter ejendommen et par mindre huse beliggende ved Bjerggade 31 og Æblegade 7. Bjerggade 19 er også del af ejendomen, men denne er også omfattet af lokalplan nr Foruden disse er der inde på ejendommen talrige fabriksbygninger, som er opført i takt med fabrikkens udvikling gennem hundrede år. Nedrivninger Lokalplanen muliggør en nedrivning af flere bygninger inde på ejendommen, Undtaget er Sønder Havnegade 24, som bevares samt Sønder Havnegade 26, Æblegade 7 og Bjerggade 31, som bevares for så vidt angår facaden. De huse, der tillades nedrevet, er fabriksbygningen med buen, det gule hus på hjørnet af Søndergade-Stengade, det blå hus ved Nørrebro samt ejendommens øvrige fabriksbygninger. I lokalplanen er tilladte nedrivninger vist på kortbilag nr. 3. Lokalplanen forudsætter, at såfremt Bjerggade 31 og Æblegade 7 nedrives, skal de i volumen og proportioner opføres i lighed med de eksisterende omkringliggende bygninger. 2

4 Skitse, eksisterende forhold Illustration fra Skov- og Naturstyrelsens registrering af området Solofabrikken set fra Kong Chr. X s bro 3

5 Ny bebyggelse Lokalplanområdet har et samlet areal på ca m². Med en bebyggelsesprocent på maks. 110 vil det sige, at der maksimalt kan opføres ca m² etageareal. Det bemærkes, at Bjerggade 19 også er del af matr.nr. 124 af Sønderborg, men denne ejendom er ikke medtaget i lokalplanen. I lokalplanen skelnes mellem den ydre bebyggelse randbebyggelsen - der ligger ud til de omgivende gader, og den bebyggelse, der ligger inde på området. Lokalplanen bestemmer, at ny bebyggelse mod Sønder Havnegade, Nørrebro, Stengade og Bjerggade udformes som en sammenhængende bebyggelse. Randbebyggelsen skal udføres i harmoni med og respekt for den omgivende bygningskultur, herunder i proportioner som nabohusene, og materialer og farver tilpasses den stedlige arkitektur. Ny bebyggelse må dog gerne udformes i et moderne formsprog, som vidner om vores egen tid. Mod Sønder Havnegade tillades bebyggelse på maksimalt 3½ etage, dog 4 etager ved mansardtage, på hjørnet Søndergade-Stengade skal bebyggelsen være 3 etager, 2 etager længst nede og 1½ etage længere oppe på Stengade. Mod Bjerggade tillades maksimalt bebyggelse på 2 etager. Bebyggelse inde i området Inde i bebyggelsen mellem Søndergade og Bjerggade - er udformningen af bebyggelsen fastlagt. Lokalplanen giver mulighed for at bygge op til 5 etager og med en maksimal bygningshøjde på 18 m. Mod Søndergade kan der opføres bygninger på maks. 4 etager. Stiforbindelse Lokalplanen sikrer, at der gennemføres en offentlig adgang via gade og trappeforløb fra Sønder Havnegade til Bjerggade. Med kommunens køb af Duponthuset mellem Rådhustorvet og Bjerggade vil det være muligt at gennemføre en sammenhængende forbindelse, der sikrer en direkte adgang fra Rådhustorvet til havnefronten. Adgang og parkering Lokalplanen fastlægger, at tilkørsel til og fra området sker fra Kirkebakken. Sekundær tilkørsel til området kan alene ske fra Bjerggade samme sted som stien. Der skal anlægges 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Heraf skal 90% anlægges under jord/i parkeringskælder. Resten kan anlægges i området. 4

6 Bjerggade, eksempel på ny bebyggelse Bjerggade, eksisterende forhold 5

7 Stengade, eksempel på ny bebyggelse Stengade, eksisterende forhold 6

8 Søndergade set mod Sct. Marie kirke, eksempel på ny bebyggelse Søndergade, eksisterende forhold 7

9 Forhold til anden planlægning Kommuneplan I henhold til Planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen er i overensstemmelse med anvendelsen i kommuneplanen, men forudsætter ændring af rammebestemmelserne. Området er del af rammeområde 1.C20. Området omfatter ud over Solo-grunden boligerne på sydsiden af Stengade og vestsiden af den nordlige del af Bjerggade samt de offentlige parkeringspladser på vestsiden af Bjerggade. Anvendelsen fastholdes uændret til centerformål, herunder detailsalg, servicevirksomhed og boliger samt erhverv uden genevirkninger for omgivelserne. Nuværende rammer er som følger: Bebyggelsesprocent for området under ét maks. 90. Etageantal maks. 3½ Bygningshøjde maks. 22 m. Rammerne i kommuneplanen ændres som følger: Bebyggelsesprocent for området under ét maks. 110 Etageantal maks. 5 Bygningshøjde maks. 22 m. Vandforsyning Lokalplanområdet skal forsynes fra Sønderborg Vandforsyning. Spildevandsforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes Spildevandsplan, efter hvilken området skal tilsluttes det offentlige afløbssystem med afledning af overfladevand for sig og spildevand for sig med videre afledning til Sønderborg Renseanlæg. Varmeforsyning Området er omfattet af kommunens varmeplan, som angiver, at der anvendes fjernvarme til opvarmning af bebyggelse i området. Miljøforhold Der er lavet en forureningsundersøgelse med en kortlægning af forureningen på grunden. Den i 1998 gennemførte forureningsundersøgelse (stikprøver) påviste jordforurening flere steder på ejendommen. Der er ikke er sket en oprensning heraf, hvorfor arealerne vil blive kortlagt i medfør af jordforureningsloven. Af jordforureningslovens 71 fremgår det at Såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standes. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den kontasterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommen ejer og den der udfører eller lader udføre det pågældende arbejde. 8

10 Museumsloven Området ligger indenfor det areal, hvor det midelalderlige Sønderborg har ligget, og det må derforformodes, at der overalt på området, hvor der ikke tidligere har været foretaget større jordarbejder, vil befinde sig spor efter bygninger, værksteder, gadeforløb og lignende fra middelalderen. Såfremt, der under jordarbejder i området findes fortidsminder, der har en karakter, der nødvendiggør en udgravning, må byggeriet afvente udgravningerne, jfr. museumslovens 27. 9

11 Sønderborg Kommune Lokalplan for et område mellem Sønder Havnegade og Bjerggade Sologrunden Lokalplanens bestemmelser I henhold til Planloven, lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål Formålet med lokalplanen er at sikre, - at ny bebyggelse mod Sønder Havnegade, Nørrebro, Stengade og Bjerggade udformes i harmoni med og respekt for den omgivende bygningskultur, herunder at materialer og farver tilpasses den stedlige arkitektur - at ny bebyggelse inde i området bag randbebyggelsen kan udformes i et moderne formsprog i harmoni med den omgivende bebyggelse, - at der skal gennemføres en offentlig adgang fra Rådhustorvet til Sønder Havnegade. 2 Område og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kortbilag og omfatter del af matr.nr. 124, samt del af offentligt vejareal, matr.nr. 744, begge af Sønderborg, samt alle parceller, der efter den 15. maj 2002 udstykkes fra nævnte ejendom. 2.2 Området er byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området udlægges til centerformål, herunder detailsalg, servicevirksomhed og boliger samt erhverv uden miljøbelastning i form af støj-, lugt- eller støvgener for omgivelserne. 3.2 I Sønder Havnegade skal Sønder Havnegade 24, stueetagen, anvendes til erhverv uden genevirkninger. 3.3 Butikker i området må ikke være større end 300 m 2 brutto. Det samlede bruttoetageareal for butikker må ikke overstige 3000 m². I området kan indrettes kulturelle institutioner m.m. 3.4 Bebyggelse i området skal indrettes under hensyn til muligheder for anløb af større skibe til kajarealerne. 4 Udstykning 4.1 Grunde kan udstykkes med en størrelse på minimum 100 m². 10

12 5 Vej, stier og parkering 5.1 Der skal etableres en direkte forbindelse - gade-/trappeforløb - mellem Bjerggade og Sønder Havnegade. 5.2 Gaden/trappeforløbet placeres jf. kortbilag 1 mellem A-B inden for de stiplede linier og udføres i en bredde på mindst 8 m. På strækningen mellem Søndergade og Sønder Havnegade udføres forløbet inden for Lille Havnegades profil. 5.3 Strækningen A-B udlægges som en privat fællesvej. Der tillades ikke kørende trafik mellem Sdr. Havnegade og Søndergade. 5.4 Den primære tilkørsel til området kan alene ske fra Kirkebakken. Sekundær tilkørsel fra Bjerggade kan ske ad sivegade/sti, bredde 10 m. 5.5 Det krævede antal parkeringspladser etableres inden for lokalplanens område. 5.6 Der skal anlægges 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Heraf skal 90% anlægges under jord/i parkeringskælder. 5.7 Antal p-pladser ved anden anvendelse end boliger: 1 p-plads pr. 50 m² etageareal. Ved detailhandel dog 1 p-plads pr. 25 m² etageareal. 5.8 Søndergade fastholdes som gade. 6 Ledningsanlæg Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocent: Maks. 110, svarende til m² etageareal 7.2 Etagearealet fordeles som følger mellem byggefelterne jf. kortbilag 1: Område 1 og 2 i alt: m² Område 3, 4, 5 i alt: m² Område 6, 9,10 i alt: m² Område 7, 8 i alt: m² Sønder Havnegade 24: m² I alt m² Etagearealet under ét må ikke overskride m² 7.3 Antal etager og bygningshøjder med henvisning til kortbilag 1 I områderne 1, 2, 3, 4 og 5 skal bygninger opføres som følger: Område 1 og 2 3½ etage, højde 16 m målt fra kote 2,4 m. Hvis bebyggelse udføres med mansardtag, tillades 4 etager. Område 3 3 etager, højde 12 m. Område 4 2 etager, højde 8,5 m. 11

13 Område 5 1½ etage, højde 8,5 m. Udhuse m.v. undtaget. I områderne 6, 7, 8, 9 og 10 skal der opføres bebyggelse. Bygninger må max. opføres som følger: Område 6 5 etager - højde 18 m. Område 7, Bjerggade 31 og Æblegade 7 Maks. 2 etager. Område 8 og 9 2 etager, højde 8,5 m. Område 10 4 etager. Bygningshøjde uden koteangivelse skal måles fra gennemsnitligt terrænniveau for det enkelte område for sig. Det gælder områderne 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8 og 9. I område 5 og 10 lægges flere terrænniveauer ind, som fremgår af kortbilag. Udhuse m.v. undtaget. 7.4 Friarealer. Til hvert område, område 1-10, skal der være et tilhørende friareal, der svarer til mindst 30% af boligarealet og mindst 10% af evt. erhvervsareal. Altaner og tagterrasser indgår også som friarealer. 7.5 Inden for byggefelterne kan bebyggelse overskride de i bygningsreglementet angivne højdegrænser og afstande til naboskel og modstående vejlinie under forudsætning af, at de brandmæssige krav overholdes. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bebyggelse ud mod Bjerggade, Stengade, Nørrebro og Sønder Havnegade udføres som randbebyggelse. 8.2 Ydervægge: Facader og tage mod Sdr. Havnegade, Nørrebro, Stengade og Bjerggade udføres i harmoni med og med respekt for den omgivende bebyggelse og skal godkendes af Sønderborg Byråd. 8.3 Tage i randbebyggelsen skal udføres med spring, jf. illustrationerne side Taghældning og tagmaterialer: 8.4. Tage udformes som saddeltage/mansardtage. Taghældning ved saddeltage skal være minimum 35. Taghældning ved mansardtage skal være minimum Tage skal udføres i tegl i farven rød. Den røde farve skal varieres i flere nuancer fra bygning til bygning. Eventuelle mindre bygningsdele kan udføres med andet tagmateriale. 8.6 Altaner mod Sønder Havnegade og Nørrebro kan placeres maks. 1,5 m uden for byggefeltet. I stueetagen må der kun etableres franske altaner. 8.7 Bortset fra franske altaner tillades ikke altaner ud mod Stengade og Bjerggade. Mod Søndergade tillades ikke altaner uden for byggefeltet. 12

14 8.8 Adgang til boligerne, der ligger ved Sønder Havnegade, Nørrebro, Stengade og Bjerggade, skal kunne ske fra de respektive gader. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Private ubebyggede arealer skal behandles med belægning og beplantning, så området fremtræder bymæssigt. 9.2 Strækningen A-B skal anlægges med fast belægning, belysning, bænke og andet udstyr, der skal godkendes af Sønderborg Kommune. 10 Nedrivninger 10.1 Sdr. Havnegade 26, det gule hus syd for Lille Havnegade, Bjerggade 31 og Æblegade 7 tillades ikke nedrevet hvad angår facaden. For genopførelse i tilfælde af brand eller lignende gælder bestemmelser for bebyggelse i område 1 og Inden for lokalplanområdet tillades nedrivning af al bebyggelse, dog undtaget bebyggelse som fremgår af se kortbilag. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse må først tages i brug, når strækningen A-B med sti/gade og trapper er anlagt, jf. ovennævnte bestemmelser Ny bebyggelse må først tages i brug, når bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning Ny bebyggelse må først tages i brug, når bebyggelsen er tilsluttet et fælles antenneanlæg Såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. 12 Forholdsregler mod støj Ny bebyggelse skal støjsikres, så det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a). Udendørs opholdsarealer skal afskærmes fra Sønder Havnegade og indrettes, så støjniveauet ikke overstiger 55 db(a). 13 Grundejerforening 13.1 Der skal for området oprettes 1 grundejerforening med medlemspligt for nye ejere. Grundejerforeningen skal oprettes, senest når 75% af bebyggelsen er taget i brug. Bestemmelsen gælder ikke, såfremt området bebygges med almene boliger. 13

15 13.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer og fælles anlæg samt vej- og parkeringsanlæg. Efter overdragelse af fællesarealer forestår grundejerforeningen desuden fremtidige anlæg på områdets fællesarealer Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 14 Eksisterende bindinger Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning Delvis ophævelse af lokalplan nr og Ovenævnte lokalplaner ophæves inden for det område, som omfatter ejendommene henholdsvis Bjerggade 31, Æblegade 7 og Sdr. Havnegade Lokalplanens retsvirkninger 16.1 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17., stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 14

16 Vedtagelsespåtegning Forslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 15. maj 2002 P.b.v. A. P. Hansen borgmester Forslaget er den 2. september 2002 vedtaget af Teknisk Udvalg til yderligere fremlæggelse i 2 uger indtil den 23. september På Teknisk Udvalgs vegne Erling Lundsgaard Formand for Teknisk Udvalg Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 9. oktober P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen tinglyses på de berørte ejendomme. 15

17 Tillæg nr. 20 til Kommuneplanen Området er i kommuneplanen benævnt 1.C20 med følgende rammebestemmelser: Bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom maks.: 90 Etageantal max./ bygningshøjde maks.: 3,5/22 m Opholdsareal min. % af etagearealet for boliger/erhverv: 30%/10% Parkeringsareal skal i forbindelse med nybyggeri udlægges til mindst 1 bilplads pr. 100 m² boligareal, 30 m² butiksareal og 50 m² for erhvervsareal i øvrigt. Ved tillægget ændres følgende rammebestemmelser for den del af rammeområde 1.C20, der ligger inden for lokalplanens afgrænsning: Bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom max.: 110 Etageantal max./ bygningshøjde max.: 5/22 m Opholdsareal min. % af etagearealet for boliger/erhverv: 30%/10% (uændret) Parkeringsareal skal i forbindelse med nybyggeri udlægges til mindst 1 bilplads pr. 100 m² boligareal, 30 m² butiksareal og 50 m² for erhvervsareal i øvrigt. (uændret) Restrummelighed Med hensyn til restrummelighed i eksisterende og rammebelagte boligområder i Sønderborg Kommune kan det oplyses, at restrummeligheden anslås til ca. 900 boliger. Forslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 15. maj P.b.v. A. P. Hansen borgmester Tillægget til kommuneplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 9. okt P.b.v. A. P. Hansen borgmester 16

18 17

19 Eksempel på bebyggelsesplan. Snitpilene referere til snit side

20 19

21 Tænkt bebyggelsesplan. 20

22 Eksisterende og tænkt bebyggelse set fra Bjerggade. Den tænkte bebyggelse viser den maksimale bebyggelseshøjde. 21

23 Eksisterende og tænkt bebyggelse set fra Bjerggade. Den tænkte bebyggelse viser den maksimale bebyggelseshøjde. 22

24 Eksisterende og tænkt bebyggelse set fra Sct. Marie kirkes forplads. Den tænkte bebyggelse viser den maksimale bebyggelseshøjde. 23

25 24