Klassisk rødstensejendom med 3 gode boliglejemål Sag 210353 TIL SALG Haderslev - Hertug Valdemars Vej 25 Lejlighederne fremtræder i meget god stand Terrasse og altaner til alle 3 lejemål Anvendelig kælder med adgang i terræn Kontantpris kr. 1.800.000 1. års nettoafkast % 6,55 Etageareal m 2 306
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Denne klassiske rødstensejendom ligger i den sydlige bydel i et boligkvarter, kun 1 km til bymidten. I området findes skoler og indkøbsmuligheder. Alle 3 lejemål fremstår i en god stand med nyere køkkener og badeværelser og flotte store stuer med trægulve. De to lejemål er 115 m2 medens tagetagen er lidt mindre med 76 m2. Lejligheden i stueplan har adgang til egen sydvendt og træterrasse der, ligger ud til den fælles græsplæne. Lejligheden på 1.sal og i tageetagen har egen sydvendt altan. Foran ejendommen er der mulighed for at parkere på egen grund på grusbelagt areal, men der også gode muligheder for at parkere ved huset på offentlig villavej. Ejendommen har et solidt intakt murværk i røde mursten. På tagfladen er der røde vingetegl. Vinduerne er termoruder i plastramme. Ejendommen har en meget tør og anvendelig kælderen, hvortil der også er udvendig adgang i terræn. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 794 Sdr. Otting under Haderslev Haderslev Opført / Ombygget Opførelsesår 1938 Arealer Grundareal 933 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 118 m 2 Boligareal 306 m 2 Etageareal i alt 306 m 2 Sekundære arealer 118 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1938 Bebygget areal 118 m 2 Sekundære arealer 118 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning St. 115 m 2 Boligareal Nej 1.sal 115 m 2 Boligareal Nej 2.sal 76 m 2 Boligareal Nej Kælder 118 m 2 Sekundært areal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Fællesareal udgør 7 m² pr. enhed, ifølge BBR. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.800.000 heraf grundværdi kr. 254.700 2
Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er pt. forsikret således: Danske Forsikring, police nr. 0001767089 Ejendommen er fritaget for energimærke, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger 9. Der gøres opmærksom på, at ejendommen sælges for konkursbo. Ejendommen sælges derfor uden ansvar for mangler af enhver art, såvel retlige som faktiske, bortset fra adkomstmangel. Man skal som køber derfor erklære sig indforstået med ikke at kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende overfor sælger i anledning af evt. mangler ved ejendommen, herunder retten til at hæve handlen, fordre afslag i prisen eller kræve erstatning, hverken nu eller senere. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er omfattet af Haderslev Kommunes rammebestemmelser. Rammebestemmelser 10.11.BO.08 er gældende for området. Planen oplyser følgende omkring anvendelse: Boligområde med offentlige og private servicefunktioner - dog ikke detailhandelsbutikker - og mindre erhvervsvirksomheder, som naturligt kan indpasses i området. Områdets bebyggelsesprocent er 45. Bygning 1 er registeret med bevaringsværdi 4. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 06.05.2016 1. 02.03.1951 - Dok om forbud mod adgang til omkørselsvejen 2. 04.02.1953 - Dok om forbud mod adgang til omkørselsvejen mv. 3. 04.02.1953 - Dok om byggelinier mv. 4. 14.09.1960 - Dok om fjernvarme/anlæg mv. 5. 02.08.1976 - Dok om adgangsbegrænsning mv. 6. 27.11.1989 - Dok om byggelinier mv. El, vand og varme El: Syd Energi Vand: Alment vandforsyningsanlæg, afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg Varme: Fjernvarme 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på den gældende matrikel. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurening. 3
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 1.800.000 6.2 Finansiering: Bemærkninger: Realkreditlån til Realkredit Danmark: Hovedstol kr. 1.596.000,00, tinglyst d. 29.08.2006 Restgæld pr. 01.04.2016 kr. 1.576.516,04/obl. restgæld kr. 1.567.423,58 Restløbetid ca. 20 år. Ejerpantebreve: Nr. 1: hovedstol kr. 225.000,00 med meddelelse til Kreditbanken A/S Nr. 2: hovedstol kr. 196.760,00 med meddelelse til Kreditbanken A/S 6.3 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 116.280 I alt kr. 116.280 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 50.940 I alt kr. 50.940 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Der gøres særligt opmærksom på, at de i lejekontrakterne forudbetalte huslejer ikke er et udtryk for forudbetalt leje, jf. lejelovens 34, men alene ment som første måned husleje. Den oplyste leje i nærværende salgsopstilling er den aftalte eje tillagt de reguleringer der fremgår af lejekontrakterne. Disse kan afvige fra de faktiske indbetalte huslejer. Det bemærkes, at der i lejekontrakten på 1.sal er en fejl i forhold til årstal for reguleringer - her står at første regulering finder sted i 2031. Lejerne betaler a conto vand. Sælger har ikke fremlagt seneste vandregnskab og det er derfor uvist om et sådant er udarbejdet. 6.4 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 6.204 Renovation Renovation kr. 7.500 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 4.500 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 15.300 4
Administration Administration kr. 7.500 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 3.028 Øvrige driftsudgifter Vand- og varmeregnskab, anslået kr. 2.500 Rottebekæmpelse kr. 74 Jordflytningsgebyr kr. 9 Fælles el, anslået kr. 1.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 48.115 6.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 12.460 Advokatsalær - skøde kr. 18.800 Moms kr. 4.700 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 35.960 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 1.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 35.960 -Refusion depositum kr. 16.485 Anslået kapitalbehov kr. 1.819.475 6.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 167.220 - Driftsudgifter iht. budget kr. 48.115 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 119.105 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 119.105 x 100 1.819.475 = 6,55% (anslået) 6.7 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 1.800.000 Kontantomregnet købesum kr. 1.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 12.460 Advokatsalær skøde kr. 18.800 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.700 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 1.835.960 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.545.300 Grundens værdi kr. 254.700 5
Kontantomregnet købesum kr. 1.800.000 6.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 48.115 kr. 48.115 Udgifter i alt kr. 48.115 kr. 48.115 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 116.280 kr. 116.280 Lejeindtægter, anslåede kr. 50.940 kr. 50.940 1. år før afskrivning / skat kr. 119.105 kr. 119.105 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 119.105 Likviditet 1. år før skat kr. 119.105 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 29.776 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 89.329 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Haderslev/Aabenraa I/S Storegade 88 6100 Haderslev Att.: René Damkjær, Indehaver/erhvervsmægler, MDE Tlf.: 7453 2900, mobil: 23954466, e-mail: red@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT Køkken 1. sal Stue 1. sal 7
FOTOS OG KORT Fælles græsplæne 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 0 Boliglejer 1. sal Bolig Bolig 115 67.740 589 16.485 1 Boliglejer 1. sal Bolig Bolig 115 48.540 422 3 Boliglejer 2.sal Bolig Bolig 76 50.940 670 I ALT 306 167.220 16.485 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 306 167.220 16.485 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 167.220 16.485 heraf faktisk 116.280 16.485 heraf anslået 50.940 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 0 Boliglejer 4.800 Nej Faktisk Trappeleje 01.05.2016 01.05.2017 Nej 1 Boliglejer 4.800 Nej Faktisk Trappeleje 01.06.2016 01.06.2017 Nej 3 Boliglejer Nej Anslået Nej Lejen påklaget 13
Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 Boliglejer 0 15.04.2015 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer 0 01.06.2015 Lejer Udlejer Nej Nej Lejer modtager kr. 1.400 for opsyn med ejendommen som fratrækkes i lejen. Den oplyste leje i nærværende oversigt, er den reelle lejeindtægt, hvor de 1.400 kr. er fratrukket. Lejer betaler kr. 100 i måneden for trappevask - der er ikke taget højde for det 3 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 14