21303047 Kaution. Rådgivningsansvar. Klagerens daværende samlever erhvervede i 2004 en ejendom, som efterfølgende blev beboet af klageren og samleveren. I 2005 optog klagerens samlever hos det indklagede institut et lån på 570.000 kr., som klageren kautionerede for. I februar 2013 henvendte klageren sig til instituttet og klagede over forløbet omkring klagerens indgåelse af kautionsforpligtelsen i 2004, herunder vejledningen eller mangel på samme. Klageren anførte blandt andet, at hun følte, at hun var blevet narret til det, idet hun ikke kunne forstå, hvordan hun kunne godkendes som kautionist, da hun allerede på det tidspunkt var på kontanthjælp. Klageren afviste, at hun havde fået fortalt, hvad konsekvenser der var ved at være kautionist. På den baggrund ønskede klageren at blive fritaget for kautionsforpligtelsen, samt for den vandskade, som var opstået, efter at huset havde stået tomt. Instituttet afviste klagen. Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at klageren skulle frigøres for sin kautionsforpligtelse, subsidiært at klageren ikke hæftede for den del af tabet, som skyldtes vandskaden efter hendes fraflytning af ejendommen. Instituttet påstod frifindelse. Nævnet bemærkede indledningsvis, at der ud over bestemmelserne i reglerne om god skik ikke i den finansielle lovgivning findes særlige krav, der skal opfyldes, når et realkreditinstitut kræver kaution for et låneforhold. Sagen skulle derfor afgøres på basis af almindelige kautionsretlige principper. Nævnet fandt, at der i sagen ikke var oplyst omstændigheder, der kunne begrunde, at klageren helt eller delvist kunne fritages for kautionsforpligtelsen. Nævnet tillagde det i den forbindelse betydning, at klageren havde underskrevet en kautionserklæring, som indeholdt oplysninger om selvskyldnerkautionens vilkår og indhold, og at det lån, som klageren kautionerede for, blev ydet med sikkerhed i en ejendom, der tjente som klagerens private bolig. Med hensyn til vandskaden, der opstod efter hoveddebitorens fraflytning af ejendommen, bemærkede Nævnet, at ejendommen uanset fraflytning henlå for hoveddebitorens/ejerens risiko frem til et ejerskifte. Klageren hæftede derfor ligeledes for tab, som var afledt af vandskaden. At realkreditinstituttet var orienteret om, at såvel hoveddebitor som klageren var fraflyttet ejendommen, kunne ikke føre til et andet resultat. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet. K E N D E L S E afsagt den 20. december 2013 JOURNAL NR.: 2013-01-03-047-D INSTITUT: Realkredit Danmark A/S KLAGEEMNE: Kaution. Rådgivningsansvar DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 20. november 2013 SAGSBEHANDLER: Keld Overvad Steffensen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Henrik Waaben (formand) Bent Olufsen Morten B. Pedersen Per Englyst (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes 14, stk. 1)
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Som sagen er oplyst, erhvervede klagerens daværende samlever i 2004 en ejendom, som efterfølgende blev beboet af klageren og samleveren. Det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 17. august 2005 en låneansøgning fra klagerens daværende samlever, hvoraf følgende fremgår: Ansøgning om lån Lån stort 570.000,00 DKK 30-årigt obligations-annuitetslån afdragsfrit i perioden 18.08.2005-31.12.2014, obligationsrente 4,00%, jfr. udleveret bet. tilbud af 15.08.2005. Kautionist Det oplyses, at (klageren) har accepteret at kautionere for det ansøgte lån Klagerens samlever underskrev den 18. august 2005 et pantebrev for det ansøgte lån. Samme dato underskrev klageren en kautionserklæring, hvoraf blandt andet fremgår følgende: Erklæring om selvskyldnerkaution Som selvskyldnerkautionist indestår jeg for al skyld i henhold til nærværende pantebrev. Selvskyldnerkautionen omfatter lånets tilbagebetaling, krav på renter, morarenter, gebyrer og krav på procesrenter og omkostninger, herunder sagsomkostninger i tilfælde af retsforfølgning mod hoveddebitor samt omkostninger ved inddrivelse over for kautionisten. Kautionisten er personligt forpligtet til at betale (indklagede), straks debitor misligholder sin forpligtelse. (Indklagede) behøver således ikke at retsforfølge debitor, før betaling kræves af kautionisten. (Indklagede) er uden kautionistens samtykke berettiget til at træffe aftale med hoveddebitor om opsigelse, afvikling og henstand med erlæggelse af såvel renter, bidrag som afdrag i henhold til samtlige pantebreve/-låneforhold mellem hoveddebitor og (indklagede) Kautionisten bliver underrettet herom. Tilbagebetaling af lånet sker i overensstemmelse med de regler og vilkår, der til enhver tid er fastsat i pantebrevet. Kautionisten er forpligtet til at meddele enhver oplysning om sine økonomiske forhold til bedømmelse af kautionssikkerheden. Kautionisten bemyndiger endvidere 2
(indklagede) til at foretage undersøgelse af kautionistens økonomi, herunder at indhente bank og kreditoplysninger m.v. Kautionen bortfalder ved (indklagedes) godkendelse af debitorskifte på det låneforhold, kautionen omfatter Den 10. februar 2013 sendte klageren en e-mail til indklagede, hvori hun klagede over forløbet omkring klagerens indgåelse af kautionsforpligtelsen. Af e-mailen fremgår blandt andet følgende: Jeg ønsker at klage over den vejledning eller mangel på samme, da min tidligere kæreste (klagerens tidligere samlever) købte hus tilbage i 2004. Der skulle bruges en kautionist, og jeg føler lidt, at jeg blev narret til det. Jeg føler ikke, at jeg blev ordentlig vejledt. Det er mig helt uforståeligt, at jeg kunne godkendes som kautionist, da jeg på daværende tidspunkt var på kontanthjælp. Jeg har i dag fået en førtidspension. Jeg mener ikke, at jeg har fået fortalt, hvad konsekvenser der er ved at være kautionist, når han ikke betaler og er flyttet fra huset, som nu står tomt. Jeg har ikke selv boet i huset i over 3 år. Jeg ønsker at blive fritaget for kautionsforpligtelsen. Jeg går ud fra, at vi er enige om, at jeg har kontaktet både jer og (advokatfirma), da (klagerens daværende samlever) flyttede tilbage i oktober/november måned. At jeg har fortalt jer, at huset stod tomt, inden der kom den vandskade, som nu har ødelagt alt. Og at jeg derfor ikke hæfter for det tab, der måtte være efter den skade I sagen er der fremlagt en udateret e-mail fra indklagede til klageren som svar på klagerens e-mail af den 10. februar 2013: Du har fremsendt nedenstående klage til os omkring vejledning, da du påtog dig kautionsforpligtelse i 2005. Så vidt jeg kan se i vores optegnelser fra den tid, så er rådgivningen forløbet helt efter forskrifterne. Det er derfor vanskeligt at se nogen grund til at fritage dig som kautionist Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet. Der blev efter det oplyste den 28. maj 2013 afholdt tvangsauktion over ejendommen. Indklagede har over for Nævnssekretariatet oplyst, at ejendommen på tvangsauktionen solgtes til en liebhaver for et bud på 140.000 kr. PARTERNES PÅSTANDE: Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, principalt at klageren skal frigøres for sin kautionsforpligtelse, subsidiært at klageren ikke hæfter for den del af tabet, som skyldes vandskaden efter hendes fraflytning af ejendommen. 3
Indklagede påstår frifindelse. KLAGERENS FREMSTILLING: Klageren anfører, at klagen omhandler den vejledning eller mangel på samme, hun fik, da hendes tidligere kæreste købte hus tilbage i 2004. Der skulle bruges en kautionist. Det var deres rådgiver i det koncernforbundne pengeinstitut, som mente, at det var en ren formalitet, at klageren skrev under på kautionsforpligtelsen, og klageren føler lidt, at hun blev narret til det. Klageren føler ikke, at hun blev ordentlig vejledt og informeret. Klageren forstår ikke, hvis der, som indklagede anfører over for Ankenævnet, er blevet lavet en kreditvurdering af hende, at hun i det hele taget er blevet godkendt. På tidspunktet for indgåelsen af kautionsaftalen var klageren på kontanthjælp og havde gæld i banken. I dag er klageren på førtidspension. Klageren forstår endvidere ikke, at pantebrevet er skrevet under den 18. august 2005, medens skødet er skrevet under den 17. november 2004, og at der dermed skulle være så lang en behandlingstid på et pantebrev. Klageren har den 18. august 2005 skrevet under på kautionspapirer, men fik ikke i den forbindelse fortalt, hvilke konsekvenser der var ved at være kautionist, når hoveddebitor ikke betaler og er flyttet fra huset, som derefter stod tomt. Klageren har ikke selv boet i huset i over 3 år. Klageren kontaktede både indklagede og indklagedes inkassoadvokat tilbage i oktober/november 2012, da hendes ekskæreste flyttede. Inden der kom den vandskade, som nu har ødelagt alt, havde klageren fortalt dem, at huset stod tomt. Klageren stiller sig derfor uforstående overfor, at hun hæfter for skader i det hus, som hun i over 3 år ikke har boet i. Klageren fik ad omveje oplysninger om, at der nok var noget galt i huset, da ruderne var meget duggede. Klageren lånte efter megen ballade en nøgle af ejeren/ekskæresten for at hente nogle af sin datters ting, som stadig var i huset, og først der kunne hun se, hvor stor skaden var. Klageren forstår ikke, hvordan hun kan hæfte for en skade, som hun ikke har kunnet stoppe i et hus, som hun ikke har haft adgang til i over 3 år. Indklagede anfører, at klageren først klagede 7 år efter indgåelsen af kautionsforpligtelsen. Klageren gik i den tro, at der blev betalt terminer osv. Klageren var dog godt klar over, at 4
den var smuttet et par gange, da hun fik papirer fra indklagede og inkassoadvokaten, men fik efter samtaler med inkassoadvokaten at vide, at ekskæresten havde fået lavet en afdragsordning. Klageren regnede derfor med, at det kørte, som det skulle. Klageren blev først klar over, hvor galt det stod til, da der var begæret tvangsauktion over ejendommen. Så ja, klageren har først klaget 7 år efter, men man klager jo ikke over noget, man regner med kører, som det skal. INDKLAGEDES FREMSTILLING: Indklagede oplyser, at klagerens tidligere kæreste i 2004 købte ejendommen. I den forbindelse ansøgte ekskæresten indklagede om belåning af ejendommen. Den 15. august 2005 udstedte indklagede et betinget lånetilbud til ekskæresten, hvoraf det bl.a. fremgik, at lånet var betinget af klagerens kaution. Tilbuddet blev accepteret, og der blev udarbejdet Låneansøgning af 17. august 2005, hvoraf det fremgik, at klageren havde accepteret at kautionere for det ansøgte lån. Klageren underskrev den 18. august 2005 erklæring om selvskyldnerkaution vedrørende det tilbudte lån. Kautionserklæringen indeholder en opregning af vilkårene for kautionen. I efteråret 2012 pågik der drøftelser med klageren og hendes nye kæreste om overtagelse af ejendommen, herunder eventuel gældsovertagelse. I forbindelse med disse drøftelser nævnte klageren første gang, at hun ikke mente, at vejledningen i forbindelse med indgåelsen af kautionsforpligtelsen havde været god nok. Klageren meddelte 12. december 2012, at hun og hendes nye kæreste ikke ønskede at overtage ejendommen. I slutningen af januar 2013 blev indklagede opmærksom på, at der var sket omfattende vandskade på ejendommen. Den 10. februar 2013 rettede klageren henvendelse til indklagede og anførte, at hun ikke var blevet vejledt korrekt i forbindelse med indgåelsen af kautionsforpligtelsen. Klagen blev besvaret af indklagede ved mail af 25. februar 2013. Sagen blev herefter indbragt for Realkreditankenævnet. 5
Til orientering kan det oplyses, at der blev berammet tvangsauktion over ejendommen den 28. maj 2013 med indklagede som rekvirent. På auktionen solgtes ejendommen til en liebhaver for 140.000 kroner, og indklagede bevilgede delvis gældsovertagelse af det indestående lån til den nye ejer. Da der var gæld i ejendommen for cirka 600.000 kr., medførte det et tab på cirka 460.000 kr. ANBRINGENDER: Af kreditindstillingen fra august 2008 fremgår det, at provenuet skulle bruges til fortsat renovering af hus og have. Lånet blev således ikke optaget til køb af ejendommen, men den efterfølgende renovering. Dette er formentlig årsagen til, at der forløb ca. 9 måneder, fra skødet på ejendommen blev underskrevet, til lånet blev optaget. Hvorvidt en person kreditmæssigt kan godkendes som kautionist af indklagede beror på en konkret vurdering af kautionistens økonomiske forhold og kautionsforpligtelsens størrelse. Herudover kan det have betydning, om kautionisten bebor den pågældende ejendom sammen med debitor (idet sådanne kautionisters indtægter normalt indgår i husstandens budget og dermed er medtaget i vurderingen af debitors mulighed for at betale de løbende ydelser på lånet). I nærværende tilfælde boede klageren på tidspunktet for låneoptagelsen sammen med ekskæresten, og det var naturligt, at klageren (trods sin beskedne indtægt) også betalte en del af de løbende ydelser på lånet, og desuden var lånet af en forholdsvis beskeden størrelse. Til støtte for påstanden gøres gældende: at klageren har tiltrådt en af indklagede krævet kaution for ekskæresten ved underskrivelsen af Erklæring om selvskyldnerkaution, at Erklæring om selvskyldnerkaution indeholder information om kautionens omfang og klagerens forpligtelser som selvskyldnerkautionist, og at klageren således er blevet korrekt vejledt og informeret i forbindelse med indgåelsen af kautionsforpligtelsen, at at kreditvurderingen af klageren i forbindelse med indgåelsen af kautionsforpligtelsen er sket i overensstemmelse med indklagedes sædvanlige retningslinjer, der ikke var et misforhold mellem kautionsforpligtelsen og kautionistens økonomiske forhold, 6
at et realkreditinstituts kreditvurdering af kautionister i øvrigt er en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Realkreditankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver, at første gang klageren rettede kritik af vejledningen i forbindelse med indgåelsen af kautionsforpligtelsen var i efteråret 2012 7 år efter at den blev indgået, at klagerens oplysninger om, at huset stod tomt i efteråret 2012, ikke fritager klageren for kautionsforpligtelsen eller for dækning af et eventuelt tab som følge af vandskaden i januar 2013, og at klageren i overensstemmelse med tidligere ankenævnspraksis fortsat er bundet af kautionsforpligtelsen i henhold til den underskrevne Erklæring om selvskyldnerkaution, jf. ankenævnssag nr. 20501002. OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET: Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder (nu bekendtgørelse nr. 928 af 28. juni 2013) indeholder følgende regler om kaution: Kapitel 6 Særlige regler om brug af kautionister og oplysningsforpligtelser for penge- og realkreditinstitutter 22. Et penge- eller realkreditinstitut må ikke medvirke til ydelse af lån mod kaution, hvor kautionsforpligtelsen står i misforhold til kautionistens økonomi. Stk. 2. Inden der indgås aftale om en kautionsforpligtelse, skal instituttet sikre sig, at kautionisten er informeret om indholdet og konsekvenserne af kautionsforpligtelsen. Stk. 3. Kautionisten skal én gang om året modtage oplysninger fra instituttet om størrelsen af det låneengagement, for hvilket kautionsforpligtelsen består. ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER: Nævnet bemærker indledningsvis, at der ud over bestemmelserne i reglerne om god skik ikke i den finansielle lovgivning findes særlige krav, der skal opfyldes, når et realkreditinstitut kræver kaution for et låneforhold. Sagen skal derfor afgøres på basis af almindelige kautionsretlige principper. 7
Nævnet finder, at der i sagen ikke er oplyst omstændigheder, der kan begrunde, at klageren helt eller delvist kan fritages for kautionsforpligtelsen. Nævnet har i den forbindelse tillagt det betydning, at klageren har underskrevet en kautionserklæring, som indeholder oplysninger om selvskyldnerkautionens vilkår og indhold, og at det lån, som klageren kautionerede for, blev ydet med sikkerhed i en ejendom, der tjente som klagerens private bolig. Med hensyn til vandskaden, der opstod efter hoveddebitorens fraflytning af ejendommen, bemærker Nævnet, at ejendommen uanset fraflytning henligger for hoveddebitorens/ejerens risiko frem til et ejerskifte. Klageren hæfter derfor ligeledes for tab, som er afledt af vandskaden. Som sagen er oplyst, kan det af klageren anførte om, at indklagede var orienteret om, at såvel hoveddebitor som klageren var fraflyttet ejendommen, ikke føre til et andet resultat. Som følge af det anførte b e s t e m m e s Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes. Henrik Waaben / Susanne Nielsen Formand Sekretariatschef 8